【導(dǎo)讀】泰興位于長江之濱、地處蘇中平原，位于長江下游北岸、江蘇沿江開發(fā)的中心位置，風(fēng)光秀麗，人文郁盛，宛如一顆璀璨的明珠鑲嵌在長江“金三角”上。泰興東接如皋市，南界靖江市，西瀕長江，與揚中、武進兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。自南唐升元元年建縣以來，迄今已有1000多年的歷史。泰興是著名的銀杏之。的交通、扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和良好的社會治安與政務(wù)環(huán)境深受中外客商青睞。入全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）行列，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13500元，農(nóng)民人均純收入6530元，分別遞增%和%。在區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，泰興市城市建設(shè)也取得了可喜成績。近年來，先后改造。目前，泰興建成區(qū)面積已達25平方公。里，總?cè)丝?6萬。今年將加快新區(qū)三期工程建設(shè)。泰興市具有得天獨厚的交通區(qū)位優(yōu)勢。2021年以來，泰興市政府更加注重中心城區(qū)的舊城改造和新區(qū)建設(shè)，市政府。行政辦公中心順利搬遷。項目全部實施到位。

　　

【正文】 數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)） 新能源新城市花園銷售分析（ ） 新能源新城市花園在這次 房展期間 總共銷售了 42 套房屋 三期推出的小高層在 房展期間銷售了 31 套房屋分別為： III3 號的 703 室、 704 室 III4 號的 403 室、 504 室、 603 室、 1003 室、 1101 室、 1102 室、 1103 室 III8 號的 206 室、 302 室、 704 室、 705 室、 801 室、 903 室、 1101 室、 1106 室 IV－ 3 號的 106 室、 306 室、 406 室、 1101 室、 1103 室、 1106 室 IV－ 6 號的 201 室、 203 室、 503 室、 506 室、 601 室、 606 室、 702 室、 1106 室 二期推出的多層銷售了 8套房屋 分別為： 11號 101室、 104室、 204室、 501室 13號 103室 4 號 101室、 102室 5 號 505室 一期推出的多層與小高層銷售了 3套 分別為： 12 號 402 室 5 號 102 室、 402 室 這次房展期間新能源一共銷售了 42 套房屋。由于這次新能源的優(yōu)惠政策是針對三期的小高層，一期 、 二期并無優(yōu)惠措施。所以這次的成交量三期的小高層組團占了很大的比重，共成交 31 套。占比重的 ％。三期從今年 3 月 18 日推出至這次房展會結(jié)束共銷售了 79套，占三期總套數(shù)的 ％。 三期房源銷售情況77%14%9%剩余套數(shù)：2 6 3 售套數(shù)：4 8展會期間銷售套數(shù)：31 其中的 IV－ 6 號樓和 IV－ 3 號樓靠近整個小區(qū)的最西 北面。由于位置景觀因素，原來的價格相對三期其余幾棟樓要低。再加上有價格優(yōu)惠措施的促銷，這次展會中銷售了 14 套占展會三期銷售量的 45％?？梢娤鄬^低的價格還是能吸引一大批對價格因素較為敏感的客戶群。 這次三期的銷售中有一個特點是 11 樓的頂層房屋銷售了 9 套，占這次三期小高層銷售量的 29％。這在沿景觀河道的 III4 號樓銷售中體現(xiàn)的特別突出，這棟樓總共銷售了 7 套房屋其中 11 樓觀景房銷售了 3 套 10 樓銷售了 1 套。這個成績的取得在泰興樓市中實屬不易。除了有價格優(yōu)惠的因素外，我認為一期小區(qū)綠化景觀的完成與景觀河道的建成對 與那些準備購買頂樓景觀房的但由于價格因素和對未來景觀效果預(yù)期不確定的客戶起到了一個極佳 的推動作用?？梢娺@次銷售中除了媒體和價格的廣告外，一期建成小區(qū)的景觀綠化和河道景觀也起到了極佳的廣告效果。 二期的多層組團這次展會期間總共銷售了 8 套。除了 III－ 3 號樓由于北面靠近景觀河道而且價格比南臨景觀河的價格低。所以銷售了 4 套。其余四套的位置較為分散沒有明顯的集中。二期的銷售情況見下表： 二期房源銷售情況32%63%5%剩余套數(shù)：4 8售套數(shù)：9 2展會期間銷售套數(shù)：8 一期 房源由 5 棟小高層和 8 棟多層組成，這次房展會期間銷售了 3 套房屋全是小高層。由于一期的多層房屋剩余不多，還有 6 套未售出。在 本次房展中并未對外銷售，多層主推的是二期多層房源。小高層由于所剩房源不多挑選余地不大，而且也沒有相應(yīng)的優(yōu)惠措施。所以這次一期的小高層的成交量不高。目前一期小高層除了 10 號樓有一些中區(qū)的剩余房源外 5 號樓 、 12 號樓 、 13 號樓都只有一套房源。小高層 11 號樓售完。 這次房展會的銷售情況尚可。小高層主要在三期去化，多層主要在二期中去化。但三期的小高層和二期的多層目前銷售遇到最大的問題是價格的上升（小高層比一期高 200300元，均價達 3500 元頂層最高要 4000 元左右，二期多層的價格也因靠近景觀河道比一期有了提高）遇 到了銷售速度緩慢的問題。而這次良好銷售的很大的一部分原因是價格折扣較大和前期一定的客戶積累（先不論是否做了相應(yīng)的價格調(diào)整）。但對以后的銷售的價格制定帶來了更大的挑戰(zhàn)?？赡軙谳^長的時間內(nèi)停滯在一個銷售低谷期。 三期河道景觀房 III3 的定價見下表： (202159 售樓處摘錄 ) 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 4095 4135 3995 3853 3933 3975 4015 4035 4075 4153 3933 40 140 142 80 42 40 20 40 78 220 三期非河道景觀房 III4 的定價見下表： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 3581 3619 3619 3657 3810 3886 3925 3962 4000 4038 3810 38 0 38 153 76 39 37 38 38 228 三期靠近小區(qū)西北處（位置相對較差）的 IV3 的定價見下表： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 3413 3450 3450 3486 3631 3705 3740 3776 3813 3849 3631 37 0 36 145 74 35 36 37 36 218 從 III3 號樓的價目表可見沿景觀河道的兩棟樓的 1— 4 層的定價思路按照多層房屋的定價策略。兩層最貴，一層次之，四層最低。同樣四層的價格也是沿景觀河道的小高層的起價。 而在四層到五層有一個較大的價格提升。其中四層到五層的提價在 140 元 160 元之間。沿河道的景觀房 (III3)由于位置較好，四層五層的日照采光和景觀區(qū)別不大，四層和五層的價差為 80 元左右。四層以下一二層相差 40 元左右。二三層的價格一 致，三四層的價差也在 40 元左右 五六層的價差是三四層價差的一半，價差在 75 元左右。六層以上則每層加 40 元左右。 考慮十一層的面積較大在定價上有較大的降幅。價格和五層一樣。特別是 III3 號樓。以 01 室位列。十一層的單價為 3933 元，如減去各項優(yōu)惠的價格十一層優(yōu)惠后的單價在 3800左右。從價目表來看是 III3 號樓 01 室最便宜的，比這棟樓價格最低的四層房屋的表價 3853元還低。所以在這次房展期間十一層的房屋銷售的比較好的業(yè)績。 我公司項目價格和新能源項目價格對比： 28 號樓 室號 單價 新能源 IV3 101 3209 以一樓為基價 3413 以一樓為基價 201 3269 二樓在基價上加 60 3450 二樓在基價上加 37 301 3330 三樓在二樓價格上加 60 3450 三樓在二樓價格上加 0 401 3390 四樓在三樓價格上加 60 3486 四樓在三樓價格上加 36 501 3431 五樓在四樓價格上加 40 3631 五樓在四樓價格上加 145 601 3471 六樓在五樓價格上加 40 3705 六樓在五樓價格上加 74 701 3512 七樓在六樓價格上加 40 3740 七樓在六樓價格 上加 35 801 3552 八樓在七樓價格上加 40 3776 八樓在七樓價格上加 36 901 3592 九樓在八樓價格上加 40 3813 九樓在八樓價格上加 37 1001 3643 十樓在九樓價格上加 50 3849 十樓在九樓價格上加 36 1101 3552 十一樓在十樓價格上減 90 3631 十一樓在十樓價格上減 218 新 能源采用的是系數(shù)定價的方法。各方面的因素都考慮進了，做的比較細。在五樓和四樓之間有一個較大的價差，因為五樓的采光通風(fēng)以及景觀比其下幾層樓有較大的差別和改善。頂層房子因考慮到面 積較大和泰興市場對頂層房屋的接受程度，價格的降幅較大價格比十層下降 218 元。幾棟樓頂層的價格和五層的價格一致，單價優(yōu)勢較為明顯。目前 11層房屋的銷售情況也較理想。 考慮到一樓二樓不收電梯和設(shè)備運行費。從三樓及以上樓層就開始收取電梯設(shè)備費用，盡管三樓比二樓樓層高但是物業(yè)管理費用也要高（一二樓 元，三樓及以上樓層 0..85 元）所以二樓三樓房屋的單價是一致的。但從銷控表上反映還是購買二樓的客戶比較多。 相似位置的兩棟樓朝東 01 室優(yōu)惠后的價格對比： 均按一次性付款：富泰華庭單價 * 新能源單價 * （ 28 號樓）室號 單價 優(yōu)惠后單價 新能源 IV3 優(yōu)惠后單價 101 3209 3413 201 3269 3450 301 3330 3450 401 3390 3486 501 3431 3631 601 3471 3705 701 3512 3740 801 3552 3776 901 3592 3813 1001 3643 3849 1101 3552 3631 從表 可見新能源的價格盡管有好幾項的優(yōu)惠降幅，但優(yōu)惠后的價格與我公司項目優(yōu)惠后的價格相比還是高出 100200 元。但是新能源這樣的定價方法造成了項目內(nèi)自身的價格落差和價格對比，引導(dǎo)客戶去選擇總價較高的或樓層偏低的房屋。 隆興花園銷售分析（ ） 隆興花園在這次 房展會期間總共銷售了 7 套房屋 多層： 5 號樓 305 室 10 號樓 305 室 、 403 室 、 406 室 小高層： 12 號樓 502 室 15 號樓的 103 室 、 903 室 其中多層 4 套小高層 3 套。目前小高層的單價在 3600 元－ 4150 元每層加十元小高層一梯四戶東西兩端 139 平米的戶型總價在 49 萬 51 萬左右，中間是兩套 105 平米的戶型總價在 39 萬左右。每層加 30 元。 目前小高層銷售的比較好，總共 118 套小高層中已經(jīng)銷 售了 80 套占總量的 68％而且剩下的房源主要集中在靠近西面濟川路戶型較大的 04 室。其中靠北的 12 號 15 號樓的銷售情況較好，小高層房源主要集中在 16 號樓的 樓和 04 室。 多層層高六層。多層的均價為 3500 元價格范圍詳見下表： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 40004100 42004300 43004400 39004000 35003600 31003200 目前銷售的比較好的是較早開盤的，靠近小區(qū)南面的 2 號 8 號 9 號樓。其中 8 號 9 號因為推出較早均價較低而且南面正對有線電視臺的綠化所以 銷售的較好。 1 號 2 號樓同樣?xùn)|面靠近景觀河道但是 1 號樓的南面對著幾棟舊公房反而沒有在其北面的 2 號樓買的好，還有一些剩余房源目前主要集中在北面臨河的 6 號 11 號樓。這部分房屋由于臨河單價相對較高。但由于河道尚未完工以及河對岸是工地以及部分舊公房景觀并不是很好，故目前去化不佳。但隨著河道的建成以及環(huán)境的改善，這部分房源的銷售狀況會得到近一步的改善。 從 07年 5月 28日 開始銷售至 08年的 5月 6日約 255個工作日（按每月 ）。平均每個工作日成交 套 . 隆興花園銷售情況 45% 55% 剩余套數(shù)： 255套 已售套數(shù)： 307套 永大新都花城怡景園銷售分析（ ） 永大新都花城怡景園 在這次 房展會期間總共銷售了 7 套房屋 成交的房源基本是最近主推的 24 號 25 號樓小高層 24 號樓 504 室 、 805 室 25號樓 203室 、 207室 、 501室 、 701室 14 號樓 103 室 由于該項目的位置和周邊配套因素，該項目的單價是東部新區(qū)最低的，小高層均價 2530元， 2200 元起 怡景園銷售情況表51%49%剩余套數(shù)：88套已售套數(shù)：84套 富泰華庭銷售情況 在次房展會期間總共銷售了 49 套房屋。 其中三期 26 套（疊加 8 套，小高層 7 套，多層 11 套） 二期 8 套 （多層 8 套） 一期 15 套（小高層 11 套，多層 4 套） 現(xiàn)各期的銷售情況如下表： 三期銷售情況表13%53%22%4%3%5%別墅剩余套數(shù)：28套 小高層剩余套數(shù)：121套多層剩余套數(shù)：49套 別墅已售：8套小高層已售：7套 多層已售：11套 二期銷售情況表60%23%17%剩余套數(shù)：29套 前期售出套數(shù)：11套展會售出套數(shù)：8套 一期銷售情況表24%71%5%剩余套數(shù)：79套 前期售出套數(shù)：237套展會售出套數(shù)：15套 銷售情況（ 2021年 5 月 8日至 2021年 5月 15日） 新能源。新城市花園 本周共銷售 9套房屋 于 3 月 20日推出的 6棟小高層本周銷售了 7套 ： IIIG3號 1101室、 604室 、 804室 、 904室 IIIG4號 503室 IIIG7號 501室 IVG3號 204室 二期多層銷售 1套 12號 301