【正文】 的比重。從購(gòu)買小戶型主要年齡層次分析圖可看出，26－30歲的年齡層次占最大比例，為61％；其次是30－35歲的年齡層，占到30％，他們多數(shù)為單身人士，首次置業(yè)大多青睞小戶型。購(gòu)買住宅的考慮因素比例價(jià)格17％所處地段與交通15％戶型合理11％周邊環(huán)境與綠化11％發(fā)展商勢(shì)力與信譽(yù)9％治安良好，放心的保安系統(tǒng)9％小區(qū)規(guī)劃與完善8％子女教育因素7％物業(yè)管理6％有升值空間4％車位充足3％7．項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格抗性（調(diào)查人數(shù)100人，此分析為項(xiàng)目概念模糊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）被調(diào)查人承受價(jià)格（單位：元）選擇人數(shù)被抽查人職業(yè)2501－300019單身職員：35人年輕教師：10人個(gè)體（企業(yè)）經(jīng)營(yíng)者：28人投資商：17人其他：10人3001－3300313301－3500293501－3700193701－390023900以上0從價(jià)格抗性來(lái)分析，此區(qū)域接受心理價(jià)格主要集中在3001－3700元左右，3501元為分水嶺，超過這個(gè)價(jià)格就有較大抗性，因此總價(jià)控制就尤為重要。從以上圖表可看出，南昌市場(chǎng)選擇銀行按揭（首付20%）方式購(gòu)房的比例最大，%，又以20年按揭期比例最大，%。充分說(shuō)明了南昌市場(chǎng)對(duì)貸款買房有較好的接受能力，因此銀行按揭成為了南昌市場(chǎng)主要的購(gòu)房方式。建議本案提供分期付款方式，具體分期節(jié)點(diǎn)及款數(shù)另提。五、東岸之春項(xiàng)目分析S（strength）1． 目前發(fā)展?jié)摿^大2． 本案所定戶型市場(chǎng)需求量較高3． 區(qū)域算人口密集區(qū)4． 本案所處地理位置優(yōu)勢(shì)（十字路口）5． 區(qū)域個(gè)案品質(zhì)較高，配套較全6． 發(fā)展商的品牌背景及策劃商的品牌優(yōu)勢(shì)W（weakness）1．區(qū)域環(huán)境較差2．區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3．高層樓特質(zhì)，造價(jià)高、公攤大、總價(jià)高4．靠近老工業(yè)區(qū)、新工業(yè)園，流動(dòng)人口較多，存在諸多隱患O（opportunity）1． 政府關(guān)于開發(fā)昌東工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)、羅家工業(yè)園、城南新城的政策2． 全新的99+1的社區(qū)酒店式星級(jí)物業(yè)服務(wù)本案產(chǎn)品類型市場(chǎng)尚未飽和T（threat）1．競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2．部分市場(chǎng)份額已經(jīng)分化3．性價(jià)比脫離市場(chǎng)4．市場(chǎng)的宏觀環(huán)境及國(guó)家政策（一）SWOT分析綜述我們通過對(duì)以上所列優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合與對(duì)比，可以看出，其優(yōu)劣勢(shì)相差是很明顯的！目前南昌房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢(shì)頭。當(dāng)然我們也在靜觀其變，南昌樓市有待關(guān)注。從本案優(yōu)勢(shì)來(lái)看，首先是就小戶型而言，其市場(chǎng)接受程度比較高。而且其所面對(duì)的消費(fèi)群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對(duì)城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案項(xiàng)目處在解放東路及昌東一路交匯處，且多路公交車站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢(shì)。但本案所存在的劣勢(shì)也是顯而易見的，本案項(xiàng)目雖處市區(qū)，交通還算便利，但由于距離南鋼廠區(qū)、工業(yè)園等較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差；其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠(yuǎn)，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等等。另外，項(xiàng)目容積率不算低，活動(dòng)空間少；加上項(xiàng)目造價(jià)高，公攤面積較大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點(diǎn)，所以要通過個(gè)案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)這些缺點(diǎn)。在項(xiàng)目推廣上，還有來(lái)自市場(chǎng)的威脅點(diǎn)，就是本案所定戶型目前雖屬于市場(chǎng)真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，產(chǎn)品輔助特性雨后春筍、日新月異，本案的產(chǎn)品輔助創(chuàng)新明顯不足，這方面原來(lái)的樓盤已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場(chǎng)份額，對(duì)日后本案的推廣不能說(shuō)是沒有壓力的。在這我們還沒有考慮來(lái)自國(guó)家宏觀政策的大環(huán)境威脅。但是，我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)就在于，中小戶型市場(chǎng)并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們?cè)诋a(chǎn)品推廣及投放市場(chǎng)時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，使我們?cè)谧陨眄?xiàng)目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于南昌昌東工業(yè)園、羅家工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)以內(nèi)只拆不建、大力發(fā)展的政策也是我們的最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競(jìng)爭(zhēng)。（二）土地價(jià)值決策項(xiàng)目概況：1．項(xiàng)目位置本案項(xiàng)目地塊位于昌東工業(yè)園核心位置，北靠解放東路，東臨活水系幸福水渠/規(guī)劃路，南接規(guī)劃路，西通昌東一路，本案項(xiàng)目距離市中心約6公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項(xiàng)目地塊總占地總面積20801平方米（），整個(gè)地塊呈現(xiàn)為一個(gè)較為整齊的正方形，地勢(shì)較為平整。3．周邊狀況簡(jiǎn)述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊木材加工、農(nóng)民住宅、道路建設(shè)使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，有206（車容不錯(cuò)，車數(shù)較多）、511路、鄉(xiāng)村中巴車，交通相對(duì)便利。土地價(jià)值分析：通常一塊土地價(jià)值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢(shì)等等，而土地價(jià)值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。由于位于工業(yè)園，人流量較大，過于煩雜。但是周邊綠化亮化不錯(cuò)，水系可以支撐本案的一大賣點(diǎn)。（項(xiàng)目東面：幸福水渠、規(guī)劃路）（項(xiàng)目西面：昌東一路）（項(xiàng)目北面：解放東路）（項(xiàng)目南面：康華企業(yè)集團(tuán)、規(guī)劃路）由于地處工業(yè)園，城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員性質(zhì)較為混雜，流動(dòng)性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。還缺少部分生活配套設(shè)施，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來(lái)一定的不便?？傇u(píng)：結(jié)合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢(shì)不是很高。在區(qū)域的周邊狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動(dòng)性大）造成的。但也要看到，項(xiàng)目周圍也不失其繁華性，尤其是解放東路的建設(shè)，也有客觀優(yōu)勢(shì)的存在。所以，我們必須看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠把握好本案項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和銷售的入市時(shí)機(jī)，完全可以把本案做成一個(gè)能符合市場(chǎng)需求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時(shí)尚消費(fèi)的項(xiàng)目。六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程◎○2008年05月——2008年06月中旬為方案設(shè)計(jì)時(shí)間◎○2008年6月——7月方案擴(kuò)出◎○2008年7月本案開始動(dòng)工◎○2008年8月——10月一期內(nèi)部預(yù)約登記，康華沙龍會(huì)正式啟動(dòng)◎○2008年10月以“酒店公寓”先行高調(diào)入市，VIP增值卡發(fā)行，產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)◎○2008年10月11期間第一批新房源、新產(chǎn)品開盤◎○2009年1月一期主體建筑工地落架，新售樓處投入使用，第二、三批集中式新房源發(fā)售◎○2009年1月底2月繼續(xù)推出一期第四、五批新房源◎○2009年35月二期正式面市（適時(shí)推新房源）◎○2009年57月推一期尾房、二期試探性產(chǎn)品/創(chuàng)新實(shí)用型產(chǎn)品◎○2009年810月繼續(xù)推二期第二批新房源◎○2009年11月2010年2月繼續(xù)推出新產(chǎn)品實(shí)景風(fēng)尚營(yíng)銷◎○2010年3月5月建筑工期基本結(jié)束，進(jìn)入尾盤銷售（二）發(fā)展商開發(fā)入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)要盡量把握好10月—11月開盤或入市的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合10月的南昌房展會(huì)，利用秋季房展會(huì)繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及團(tuán)體認(rèn)購(gòu)或公關(guān)，并把握好市場(chǎng)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，把握先機(jī)，搶占市場(chǎng)。另外要把握1011月份的南昌房展會(huì)及銷售旺季，及時(shí)推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作模式贏得消費(fèi)者的青睞。使本案保持穩(wěn)定熱銷的局面。（三）發(fā)展商開發(fā)思路 由于本案開發(fā)量較小，“短、平、快”是開發(fā)商或投資商的開發(fā)目標(biāo)，就南昌房產(chǎn)市場(chǎng)的消化量來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。通過對(duì)市場(chǎng)的摸查了解，對(duì)于本項(xiàng)目建議以產(chǎn)品類型來(lái)間接控制開發(fā)量。本項(xiàng)目有六種戶型、主要以三種戶型為主，分不同時(shí)間、不同階段，分類分批推向市場(chǎng)，以便靈活地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。結(jié)束語(yǔ)對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！京昌地產(chǎn)對(duì)溢沅地產(chǎn)、康華企業(yè)集團(tuán)這個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。我們是以目標(biāo)消費(fèi)者的自身特點(diǎn)及消費(fèi)理念為基礎(chǔ)來(lái)把握整個(gè)產(chǎn)品/策略/銷售的分析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營(yíng)銷策略來(lái)制定操作流程的。而在對(duì)產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)問題上，則有專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來(lái)的秀稿……這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅?。我們要做到的，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲方項(xiàng)目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)每一處疏漏。我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體營(yíng)銷的全面把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個(gè)性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng)完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場(chǎng)。從應(yīng)用與實(shí)戰(zhàn)的角度，我們堅(jiān)信在雙方不斷的磨合中，策劃會(huì)盡快的走向深入；我們的態(tài)度是為開發(fā)商負(fù)責(zé)，同時(shí)也是對(duì)自己負(fù)責(zé)。具體的全面的操作性的全程營(yíng)銷策劃報(bào)告在貴方肯定敝司工作的15個(gè)工作日內(nèi)另行提交。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結(jié)果！謝謝?。。?5