【正文】 的比重。從購買小戶型主要年齡層次分析圖可看出，26－30歲的年齡層次占最大比例，為61％；其次是30－35歲的年齡層，占到30％，他們多數(shù)為單身人士，首次置業(yè)大多青睞小戶型。購買住宅的考慮因素比例價格17％所處地段與交通15％戶型合理11％周邊環(huán)境與綠化11％發(fā)展商勢力與信譽9％治安良好，放心的保安系統(tǒng)9％小區(qū)規(guī)劃與完善8％子女教育因素7％物業(yè)管理6％有升值空間4％車位充足3％7．項目區(qū)域價格抗性（調(diào)查人數(shù)100人，此分析為項目概念模糊統(tǒng)計數(shù)據(jù)）被調(diào)查人承受價格（單位：元）選擇人數(shù)被抽查人職業(yè)2501－300019單身職員：35人年輕教師：10人個體（企業(yè)）經(jīng)營者：28人投資商：17人其他：10人3001－3300313301－3500293501－3700193701－390023900以上0從價格抗性來分析，此區(qū)域接受心理價格主要集中在3001－3700元左右，3501元為分水嶺，超過這個價格就有較大抗性，因此總價控制就尤為重要。從以上圖表可看出，南昌市場選擇銀行按揭（首付20%）方式購房的比例最大，%，又以20年按揭期比例最大，%。充分說明了南昌市場對貸款買房有較好的接受能力，因此銀行按揭成為了南昌市場主要的購房方式。建議本案提供分期付款方式，具體分期節(jié)點及款數(shù)另提。五、東岸之春項目分析S（strength）1． 目前發(fā)展?jié)摿^大2． 本案所定戶型市場需求量較高3． 區(qū)域算人口密集區(qū)4． 本案所處地理位置優(yōu)勢（十字路口）5． 區(qū)域個案品質(zhì)較高，配套較全6． 發(fā)展商的品牌背景及策劃商的品牌優(yōu)勢W（weakness）1．區(qū)域環(huán)境較差2．區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3．高層樓特質(zhì)，造價高、公攤大、總價高4．靠近老工業(yè)區(qū)、新工業(yè)園，流動人口較多，存在諸多隱患O（opportunity）1． 政府關(guān)于開發(fā)昌東工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)、羅家工業(yè)園、城南新城的政策2． 全新的99+1的社區(qū)酒店式星級物業(yè)服務(wù)本案產(chǎn)品類型市場尚未飽和T（threat）1．競爭個案2．部分市場份額已經(jīng)分化3．性價比脫離市場4．市場的宏觀環(huán)境及國家政策（一）SWOT分析綜述我們通過對以上所列優(yōu)劣勢、機會點及威脅點的整合與對比，可以看出，其優(yōu)劣勢相差是很明顯的！目前南昌房產(chǎn)市場的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢頭。當(dāng)然我們也在靜觀其變，南昌樓市有待關(guān)注。從本案優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。而且其所面對的消費群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案項目處在解放東路及昌東一路交匯處，且多路公交車站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個重要優(yōu)勢。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢。但本案所存在的劣勢也是顯而易見的，本案項目雖處市區(qū)，交通還算便利，但由于距離南鋼廠區(qū)、工業(yè)園等較近，周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差；其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較遠，如運動場所、學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等等。另外，項目容積率不算低，活動空間少；加上項目造價高，公攤面積較大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點，所以要通過個案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來彌補這些缺點。在項目推廣上，還有來自市場的威脅點，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個案中，產(chǎn)品輔助特性雨后春筍、日新月異，本案的產(chǎn)品輔助創(chuàng)新明顯不足，這方面原來的樓盤已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場份額，對日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。在這我們還沒有考慮來自國家宏觀政策的大環(huán)境威脅。但是，我們的機會點就在于，中小戶型市場并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項目使我們在產(chǎn)品推廣及投放市場時有很多經(jīng)驗可以借鑒，使我們在自身項目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于南昌昌東工業(yè)園、羅家工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)以內(nèi)只拆不建、大力發(fā)展的政策也是我們的最大機會點，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。（二）土地價值決策項目概況：1．項目位置本案項目地塊位于昌東工業(yè)園核心位置，北靠解放東路，東臨活水系幸福水渠/規(guī)劃路，南接規(guī)劃路，西通昌東一路，本案項目距離市中心約6公里，車行需15分鐘左右。2．地塊狀況本案項目地塊總占地總面積20801平方米（），整個地塊呈現(xiàn)為一個較為整齊的正方形，地勢較為平整。3．周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊木材加工、農(nóng)民住宅、道路建設(shè)使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，有206（車容不錯，車數(shù)較多）、511路、鄉(xiāng)村中巴車，交通相對便利。土地價值分析：通常一塊土地價值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢等等，而土地價值是這些因素綜合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對該項目進行分類闡述。由于位于工業(yè)園，人流量較大，過于煩雜。但是周邊綠化亮化不錯，水系可以支撐本案的一大賣點。（項目東面：幸福水渠、規(guī)劃路）（項目西面：昌東一路）（項目北面：解放東路）（項目南面：康華企業(yè)集團、規(guī)劃路）由于地處工業(yè)園，城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員性質(zhì)較為混雜，流動性較大，周圍居民素質(zhì)層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。還缺少部分生活配套設(shè)施，如運動場所、學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等等。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定的不便。總評：結(jié)合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢不是很高。在區(qū)域的周邊狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動性大）造成的。但也要看到，項目周圍也不失其繁華性，尤其是解放東路的建設(shè)，也有客觀優(yōu)勢的存在。所以，我們必須看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠把握好本案項目的前期市場定位和銷售的入市時機，完全可以把本案做成一個能符合市場需求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時尚消費的項目。六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程◎○2008年05月——2008年06月中旬為方案設(shè)計時間◎○2008年6月——7月方案擴出◎○2008年7月本案開始動工◎○2008年8月——10月一期內(nèi)部預(yù)約登記，康華沙龍會正式啟動◎○2008年10月以“酒店公寓”先行高調(diào)入市，VIP增值卡發(fā)行，產(chǎn)品新聞發(fā)布會◎○2008年10月11期間第一批新房源、新產(chǎn)品開盤◎○2009年1月一期主體建筑工地落架，新售樓處投入使用，第二、三批集中式新房源發(fā)售◎○2009年1月底2月繼續(xù)推出一期第四、五批新房源◎○2009年35月二期正式面市（適時推新房源）◎○2009年57月推一期尾房、二期試探性產(chǎn)品/創(chuàng)新實用型產(chǎn)品◎○2009年810月繼續(xù)推二期第二批新房源◎○2009年11月2010年2月繼續(xù)推出新產(chǎn)品實景風(fēng)尚營銷◎○2010年3月5月建筑工期基本結(jié)束，進入尾盤銷售（二）發(fā)展商開發(fā)入市時機 項目開發(fā)時機要盡量把握好10月—11月開盤或入市的節(jié)點，同時配合10月的南昌房展會，利用秋季房展會繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認購及團體認購或公關(guān)，并把握好市場動機及消費者消費傾向，及時調(diào)整產(chǎn)品，把握先機，搶占市場。另外要把握1011月份的南昌房展會及銷售旺季，及時推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作模式贏得消費者的青睞。使本案保持穩(wěn)定熱銷的局面。（三）發(fā)展商開發(fā)思路 由于本案開發(fā)量較小，“短、平、快”是開發(fā)商或投資商的開發(fā)目標(biāo)，就南昌房產(chǎn)市場的消化量來看，項目風(fēng)險是相對較小的。通過對市場的摸查了解，對于本項目建議以產(chǎn)品類型來間接控制開發(fā)量。本項目有六種戶型、主要以三種戶型為主，分不同時間、不同階段，分類分批推向市場，以便靈活地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。結(jié)束語對一項產(chǎn)品的準(zhǔn)確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！京昌地產(chǎn)對溢沅地產(chǎn)、康華企業(yè)集團這個項目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。我們是以目標(biāo)消費者的自身特點及消費理念為基礎(chǔ)來把握整個產(chǎn)品/策略/銷售的分析節(jié)點，以專業(yè)性的整合營銷策略來制定操作流程的。而在對產(chǎn)品的具體設(shè)計問題上，則有專業(yè)建筑設(shè)計公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY來的秀稿……這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是不值得我們?nèi)プ龅摹Ｎ覀円龅降?，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計者和管理者，為甲方項目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個節(jié)點，彌補每一處疏漏。我們就是要從對產(chǎn)品的整體營銷的全面把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場。從應(yīng)用與實戰(zhàn)的角度，我們堅信在雙方不斷的磨合中，策劃會盡快的走向深入；我們的態(tài)度是為開發(fā)商負責(zé)，同時也是對自己負責(zé)。具體的全面的操作性的全程營銷策劃報告在貴方肯定敝司工作的15個工作日內(nèi)另行提交。我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結(jié)果！謝謝?。?！65