【正文】 東岸之春市場調(diào)研報告開發(fā)決策建議目 錄一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析（一）南昌市房地產(chǎn)市場概況（二）南昌市房地產(chǎn)市場特點分析三、南昌市主要樓盤專項分析（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場價值分析（二）區(qū)域圈層個案分析（三）外圍競爭圈層個案分析（四）綜合分析篇四、消費者心理綜合分析五、東岸之春項目分析（一）SWOT分析綜述（二）土地價值決策六、結 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程（二）發(fā)展商開發(fā)入市時機（三）發(fā)展商開發(fā)思路導 言：正值中國新一輪地產(chǎn)革命的開始，房地產(chǎn)格局將重新調(diào)整，本項目將在這次地產(chǎn)風暴接受洗禮。是挑戰(zhàn)也是機遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準備的怎么樣。當前“房價漲跌”爭議和“市場觀望”局面，反而為新上的項目一個“備戰(zhàn)備荒”和“客戶儲蓄”的一次大好機會。南昌十年發(fā)展看城東，城東發(fā)展看昌東，昌東是一塊“處女地”，地理交通位置顯赫，生態(tài)資源和產(chǎn)業(yè)資源十分豐富，商業(yè)布局成熟，尤其值得一提的是羅家新區(qū)的核心位置的昌東工業(yè)園，本案所處的城市副中心的中央地段，為項目開發(fā)提供了深厚的市場支撐。羅家新區(qū)起步區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)役已經(jīng)吹響，借勢造勢，片區(qū)互動，商住互動勢在必行。開發(fā)商憑借“康華企業(yè)集團”、南昌溢沅地產(chǎn)的品牌和雄厚的實力，義不容辭肩負了板塊“領頭羊”的使命。中國房地產(chǎn)又進入了新一輪的“調(diào)整期”。樓市格局正在發(fā)生重大變革，由賣方市場向買房市場過渡，以產(chǎn)品為導的經(jīng)營理念向以市場為導的經(jīng)營理念轉移，開發(fā)商面臨一次重大的挑戰(zhàn)。2008年的宏觀調(diào)控不會放松，還會加強，政策是對樓市不利的。2008年的樓市撲朔迷離。降價促銷已成為市場主旋律，尤其是512特大地震災害以來，此起彼伏的促銷滿天飛，南昌樓市將面臨一次重新洗牌。消費市場已經(jīng)發(fā)生根本的變化。40%以上的純投資客退出市場；仍有30%的置業(yè)者在“觀望”；只有30%的迫切置業(yè)者在購房；這有為數(shù)不多的潛在消費群被多眾的“樓盤”所追逐。所以一場爭奪客戶之戰(zhàn)即將爆發(fā)。消費渠道將是我們必修的新課題。開發(fā)商經(jīng)過一段時間的“明送暗降”的促銷活動后，終于要走向到“銷售渠道”和“客戶終端”的桌面上來了。拓展銷售渠道、挖掘潛在客戶將成為開發(fā)商的必修課。一、南昌市房地產(chǎn)市場總體趨勢 市場總是由消費者和產(chǎn)品兩個方面組成的，但市場的供求平衡與否還受到宏觀經(jīng)濟的很大影響。我們所做此報告，是在宏觀經(jīng)濟未來無重大變化的基礎上，針對產(chǎn)品及消費者進行調(diào)研分析，以促使本項目找到盡可能多的機會點，以及了解目前消費者的購買動機和消費市場變化趨勢，做出準確結論，對項目的策劃、包裝等起到明確方向、指導定位的作用?。ㄒ唬┠喜蟹康禺a(chǎn)市場概況目的：分析市場，以了解掌握近期南昌房產(chǎn)市場的情況，從而得出我們對于整個南昌房地產(chǎn)市場的整體認識和理性結論。以對本案做出更為準確、有效的定位。自從奧園打起“降價”第一槍后，相繼有不少大盤跟風，而且降價促銷的樓盤多為昌南板塊項目。估計“十一”期間，將有更多的樓盤將發(fā)起促銷活動。如果“十一”以后市場還不能明朗外，直接降價促銷將成為主流，并且會有更加新穎的促銷政策冒出。2008年上半年南昌市房地產(chǎn)的動蕩不安、危機四伏，促銷打折聲不斷，整個市場突現(xiàn)“拐點”，前途未卜。從現(xiàn)有商品房市場來看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實力越來越強，同時開發(fā)商加大了對土地資源的儲備，因此，2008年及今后商品房市場的競爭將會更為激烈。就目前商品房存量來看，市場的供明顯大于求。但由于住宅市場以個人消費為主，并且消費者理性消費及法律意識也不斷增強，這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時需要更理智地根據(jù)消費者的需求來細化產(chǎn)品，準確定位。 就目前南昌房產(chǎn)市場來看，近幾年來消費者的消費觀念不斷轉變，隨著大南昌建設的全面開展以及南昌正成為中國中部新的新興城市，全面對接“長珠閩”，加之市場開發(fā)中投資商的引導和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進入高峰期，沿海麗水佳園、尚東大道、窿鑫廣場、中大紫園等中小戶型已全部售完，尤其是組團的郊區(qū)盤中小戶型尤為走俏。而正在銷售的樓盤都以95－135平米的戶型為主，因此，南昌房產(chǎn)市場上中小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了南昌市中小戶型市場的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場的有利時期。房產(chǎn)市場主要依賴于地區(qū)的經(jīng)濟水平以及目標消費群體的購買力。另外房產(chǎn)市場的地區(qū)差異性以及市政建設、園林綠化和基礎設施等都嚴重影響著房產(chǎn)的市場占有率。近幾年隨著城鄉(xiāng)結合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。另外新興小區(qū)的配套設施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢，整個住宅的建設重心已向城郊結合部轉移。因此，本案要尋求自身的供求平衡點，就要鎖定活躍于城市中的年輕人群，以避開住宅郊區(qū)化的矛盾。、國家大限的制約將使開發(fā)投資結構更加趨于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的平衡主要是指總量和結構兩方面的協(xié)調(diào)，價位也是影響制約之一。目前房產(chǎn)市場日益成熟，把握好市場走向和變化，房產(chǎn)結構將更趨穩(wěn)定化和合理化。隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務、引進新事物的同時，相繼出臺和實施了一些國家有關城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進一步加強管理經(jīng)營行為，保護消費者合法權益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。以完善、健全整個房地產(chǎn)市場。（二）南昌市房地產(chǎn)市場特點分析目的： 通過對房地產(chǎn)市場產(chǎn)品特點的采集和分析，為本案產(chǎn)品的各細節(jié)提供一個比較全面的市場依據(jù)和考量?！蚍慨a(chǎn)市場產(chǎn)品特點分析①按工期劃分分析 目前整個南昌市房產(chǎn)市場的在售個案基本分為現(xiàn)房和近期房二種類型。消費者對產(chǎn)品的要求越來越高，樣式要求實用新穎，設計要求“人性化”，以及價格的合理化；隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長，就會產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點，在一定程度上就會出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。因此，今后房產(chǎn)市場的競爭焦點就在于產(chǎn)品設計的合理性、功能性、實用性，以及地理位置的優(yōu)越性、規(guī)劃的完善性、設計的“人性化”、小區(qū)配套齊全性。②按建筑形態(tài)劃分分析 目前南昌房地產(chǎn)市場以高層為主，幾乎是清一色占絕對的權重，相對來說，多層（甚至小高層）所占比重較小。高層由于公攤面積大，物管費高，總價高，所以抗性最大。錯誤！未找到引用源。按房型劃分分析 目前南昌市房產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅建筑類型主要有住宅、酒店公寓及別墅等，以95—135平方米的高層為主要房型，另外還兼顧一定比例的中等戶型，只要是較好適中的房型都已經(jīng)被冠名為“酒店公寓”。因此，要結合目標消費者的需求和市場定位來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進行。④按面積劃分分析 南昌市的現(xiàn)有建筑項目的單套住宅面積以95—135平米的居多，其次是140平米以上的占到一定的比重；另外，40—90平米之間的中小戶型由于市場定位的準確，在很大程度上也占有一定的市場份額并在市場中得到認可。因此，以目標消費群體的需求為準，準確地定位單套房型面積和功、居住實在和房型能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。二、主要競爭個案及專項市場調(diào)研分析目 的： 通過對現(xiàn)有房產(chǎn)市場中典型競爭個案的調(diào)查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析，來進一步了解南昌市房產(chǎn)市場的供求狀況，以便本案項目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準確的產(chǎn)品定位和市場定位。（一）南昌市城東板塊房地產(chǎn)市場價值分析地理位置優(yōu)勢與項目價值 南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團之一。 城東區(qū)域主要包括：青山湖、高新技術開發(fā)、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家新區(qū)、瑤湖高校園校區(qū)、期間有北京東路、南京東路、洛陽東路、解放東路。 城東區(qū)域只有解放東路由老城區(qū)向東郊延伸最長直接到瑤湖西岸。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無縫對接。把城東郊區(qū)融入了城區(qū)范圍。 城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅1020分鐘；公交路眾多。并且是域區(qū)上外環(huán)高架最便捷的出入口。由解放東路至市區(qū)車程僅20分鐘是市區(qū)通往羅家鎮(zhèn)的必由之路。西湖區(qū)青云譜區(qū)灣里區(qū)青山湖區(qū)東湖區(qū)紅谷灘新區(qū)高新技術開發(fā)區(qū)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)[南昌市基本區(qū)域圖]進賢縣南昌縣安義縣新建縣南昌市區(qū)本案[本案宏觀位置]城東經(jīng)濟優(yōu)勢與項目價值城東是南昌最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟區(qū)域，主要定位為集商貿(mào)、物流、休閑等多種功能齊備的城市副中心區(qū)。城東集聚了我省市重量級的產(chǎn)業(yè)園區(qū)：高新技術開發(fā)區(qū)、昌東工業(yè)園區(qū)、南鋼、江氨等大型工業(yè)企業(yè)為項目發(fā)展提供了廣泛的客戶群體。城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家：江西紡織大市場、南昌鋼材大市場、羅家糧油大市場、木材大市場、家具大市場、建材大市場、舊貨大市場；沃爾瑪超市、易蓮花百貨（招商中）、解放西路商貿(mào)中心等。為項目發(fā)展提供了市場依托和服務配套。城東－瑤湖高校園區(qū)匯集了十多所大專院校，具有豐富教育資源。為項目提供了大量高素質(zhì)在客戶群體。城市生態(tài)資源優(yōu)勢與項目價值城東水系發(fā)達，湖泊眾多，匯集了南昌主要大湖：青山湖、艾溪湖、瑤湖、天香園、旅游資源潛力巨大。小 結：城東——具有非帶大的消費潛力優(yōu)勢為是富人區(qū)。高素質(zhì)人群密集區(qū)、高效產(chǎn)業(yè)人群