【正文】 我們相信，沒有成功的開始，就沒有成功的結(jié)果！謝謝！?。?5 。從應(yīng)用與實(shí)戰(zhàn)的角度，我們堅(jiān)信在雙方不斷的磨合中，策劃會(huì)盡快的走向深入；我們的態(tài)度是為開發(fā)商負(fù)責(zé)，同時(shí)也是對(duì)自己負(fù)責(zé)。我們要做到的，就是成為發(fā)展商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲方項(xiàng)目提供全程的策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)每一處疏漏。而在對(duì)產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)問題上，則有專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司去具體執(zhí)行操作。結(jié)束語對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！京昌地產(chǎn)對(duì)溢沅地產(chǎn)、康華企業(yè)集團(tuán)這個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。通過對(duì)市場的摸查了解，對(duì)于本項(xiàng)目建議以產(chǎn)品類型來間接控制開發(fā)量。使本案保持穩(wěn)定熱銷的局面。六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開發(fā)流程◎○2008年05月——2008年06月中旬為方案設(shè)計(jì)時(shí)間◎○2008年6月——7月方案擴(kuò)出◎○2008年7月本案開始動(dòng)工◎○2008年8月——10月一期內(nèi)部預(yù)約登記，康華沙龍會(huì)正式啟動(dòng)◎○2008年10月以“酒店公寓”先行高調(diào)入市，VIP增值卡發(fā)行，產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)◎○2008年10月11期間第一批新房源、新產(chǎn)品開盤◎○2009年1月一期主體建筑工地落架，新售樓處投入使用，第二、三批集中式新房源發(fā)售◎○2009年1月底2月繼續(xù)推出一期第四、五批新房源◎○2009年35月二期正式面市（適時(shí)推新房源）◎○2009年57月推一期尾房、二期試探性產(chǎn)品/創(chuàng)新實(shí)用型產(chǎn)品◎○2009年810月繼續(xù)推二期第二批新房源◎○2009年11月2010年2月繼續(xù)推出新產(chǎn)品實(shí)景風(fēng)尚營銷◎○2010年3月5月建筑工期基本結(jié)束，進(jìn)入尾盤銷售（二）發(fā)展商開發(fā)入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)要盡量把握好10月—11月開盤或入市的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合10月的南昌房展會(huì)，利用秋季房展會(huì)繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購及團(tuán)體認(rèn)購或公關(guān)，并把握好市場動(dòng)機(jī)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，把握先機(jī)，搶占市場。但也要看到，項(xiàng)目周圍也不失其繁華性，尤其是解放東路的建設(shè)，也有客觀優(yōu)勢的存在?？傇u(píng)：結(jié)合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢不是很高。還缺少部分生活配套設(shè)施，如運(yùn)動(dòng)場所、學(xué)校、超市、醫(yī)院、銀行等等。但是周邊綠化亮化不錯(cuò)，水系可以支撐本案的一大賣點(diǎn)。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。2．地塊狀況本案項(xiàng)目地塊總占地總面積20801平方米（），整個(gè)地塊呈現(xiàn)為一個(gè)較為整齊的正方形，地勢較為平整。（二）土地價(jià)值決策加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們在產(chǎn)品推廣及投放市場時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，使我們在自身項(xiàng)目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。在這我們還沒有考慮來自國家宏觀政策的大環(huán)境威脅。另外，項(xiàng)目容積率不算低，活動(dòng)空間少；加上項(xiàng)目造價(jià)高，公攤面積較大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點(diǎn)，所以要通過個(gè)案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來彌補(bǔ)這些缺點(diǎn)。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢。從本案優(yōu)勢來看，首先是就小戶型而言，其市場接受程度比較高。五、東岸之春項(xiàng)目分析S（strength）1． 目前發(fā)展?jié)摿^大2． 本案所定戶型市場需求量較高3． 區(qū)域算人口密集區(qū)4． 本案所處地理位置優(yōu)勢（十字路口）5． 區(qū)域個(gè)案品質(zhì)較高，配套較全6． 發(fā)展商的品牌背景及策劃商的品牌優(yōu)勢W（weakness）1．區(qū)域環(huán)境較差2．區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3．高層樓特質(zhì)，造價(jià)高、公攤大、總價(jià)高4．靠近老工業(yè)區(qū)、新工業(yè)園，流動(dòng)人口較多，存在諸多隱患O（opportunity）1． 政府關(guān)于開發(fā)昌東工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)、羅家工業(yè)園、城南新城的政策2． 全新的99+1的社區(qū)酒店式星級(jí)物業(yè)服務(wù)本案產(chǎn)品類型市場尚未飽和T（threat）1．競爭個(gè)案2．部分市場份額已經(jīng)分化3．性價(jià)比脫離市場4．市場的宏觀環(huán)境及國家政策（一）SWOT分析綜述我們通過對(duì)以上所列優(yōu)劣勢、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合與對(duì)比，可以看出，其優(yōu)劣勢相差是很明顯的！目前南昌房產(chǎn)市場的大環(huán)境較為樂觀，一直處于穩(wěn)中有升的勢頭。充分說明了南昌市場對(duì)貸款買房有較好的接受能力，因此銀行按揭成為了南昌市場主要的購房方式。購買住宅的考慮因素比例價(jià)格17％所處地段與交通15％戶型合理11％周邊環(huán)境與綠化11％發(fā)展商勢力與信譽(yù)9％治安良好，放心的保安系統(tǒng)9％小區(qū)規(guī)劃與完善8％子女教育因素7％物業(yè)管理6％有升值空間4％車位充足3％7．項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格抗性（調(diào)查人數(shù)100人，此分析為項(xiàng)目概念模糊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）被調(diào)查人承受價(jià)格（單位：元）選擇人數(shù)被抽查人職業(yè)2501－300019單身職員：35人年輕教師：10人個(gè)體（企業(yè)）經(jīng)營者：28人投資商：17人其他：10人3001－3300313301－3500293501－3700193701－390023900以上0從價(jià)格抗性來分析，此區(qū)域接受心理價(jià)格主要集中在3001－3700元左右，3501元為分水嶺，超過這個(gè)價(jià)格就有較大抗性，因此總價(jià)控制就尤為重要。從購買動(dòng)機(jī)來看，以自己居住為目的占大多數(shù)，以投資為目的也占相當(dāng)?shù)谋戎?。不過通過宣傳高層住宅的享受性，身份地位的象征性，視野開闊的優(yōu)越性，生活的風(fēng)尚性，以及產(chǎn)品的調(diào)整及創(chuàng)新同樣也會(huì)占有一定的市場。而在本案中，每月只需13002000不到元的按揭購房還款，（僅占其收入的一半左右，不計(jì)入其他家庭成員收入）客戶就可以輕松擁有屬于自己的產(chǎn)業(yè)。本案調(diào)查的客戶群為單身白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營者、企業(yè)經(jīng)營者、園區(qū)管理者、投資客戶、年輕教師、公務(wù)員等。（六）客源購房抗性分析從以上調(diào)查數(shù)據(jù)反映出，北市區(qū)在客戶心目當(dāng)中是最不宜居住區(qū)域，區(qū)位抗性最大，其次是南昌縣迎賓大道北側(cè)一帶，高新國家開發(fā)區(qū)，大學(xué)園區(qū)，工業(yè)園等外來人口多，人流量大，所以環(huán)境復(fù)雜，區(qū)位抗性較大。另外，由于戶型特點(diǎn)及增值因素，也將吸引一部分以投資為目的的消費(fèi)者。（三）目標(biāo)客戶的層次定位根據(jù)本案區(qū)域的綜合情況分析，決定了本案項(xiàng)目以事業(yè)剛剛起步并有較好前景的年輕工薪階層和有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中老年投資者為主。預(yù)計(jì)占本案總量的70％?！蚱渌A層；（5%）支持理由：市場不可預(yù)計(jì)階層。其二是在收入充裕的基礎(chǔ)上考慮房產(chǎn)增值投資。◎地區(qū)、縣的中高收入階層（包括了來昌經(jīng)商的中小城市商人階層）；（預(yù)計(jì)占25%）支持理由：由于生意、小孩教育、領(lǐng)導(dǎo)灰色資產(chǎn)轉(zhuǎn)移等的需要及產(chǎn)生，這一類考慮的主要是今后發(fā)展?jié)摿Υ?、價(jià)格適中地段的物業(yè)為方向，往往是南昌房地產(chǎn)的購買主群體。加上收入的因素，不求貴全，但求實(shí)用方便，選擇此類小區(qū)的可能性更大。昌東工業(yè)園以內(nèi)只拆不建的政策也形成本案的消費(fèi)優(yōu)勢，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項(xiàng)目在今后的推廣及實(shí)際銷售中的吸引力提升。四、消費(fèi)者心理綜合分析目的：我們通過對(duì)所調(diào)查樓盤的信息匯總和分析，再以中高檔住宅小區(qū)的市場定位為標(biāo)準(zhǔn)，來結(jié)合本案項(xiàng)目的實(shí)際情況以及周邊環(huán)境等綜合因素進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)群體的市場定位和消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析。注：通過對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場的調(diào)查可以看出整體價(jià)格控制在5000元/㎡上下，遠(yuǎn)離市區(qū)的樓盤價(jià)位甚至低于3500元/㎡，但因地段、樓層等因素，也不乏有高價(jià)位的戶型。三、南昌市主要樓盤專項(xiàng)分析注：南昌市整體房型最小面積平均值80平方米，最大面積平均值260平方米，主力面積平均值129平方米，與前幾年相比較，南昌市的房型在90平方米以下的也已出現(xiàn)，而且市場反映良好。和園中凱麗水佳園奧林匹克花園世紀(jì)風(fēng)情藍(lán)域85%金城國際花都80%備注：各項(xiàng)目是根據(jù)不同區(qū)域及不同銷售周期相對(duì)比得出的數(shù)據(jù)注：可以看出，這幾個(gè)樓盤雖然所在區(qū)域不同，平均單價(jià)不同，但中小戶型樓盤的銷售都很成功。尚城80%（4月26日開盤）中興魏瑪峰尚85%世紀(jì)風(fēng)情尤其象博泰和園26萬平方米金城國際花都注：各項(xiàng)目推出市場開發(fā)總量相當(dāng)，55萬㎡的世紀(jì)風(fēng)情已售到三期花境，中大紫都的發(fā)展商作為上市公司推盤節(jié)奏都相當(dāng)謹(jǐn)慎，目前2期商城開盤?；ň?5萬平方米中大紫都各樓盤開發(fā)量對(duì)比：樓盤名稱建筑面積博泰香寓鉑金特區(qū)隆鑫廣場海航（四）綜合分析篇外圍競爭圈層綜合分析：所謂的外圍競爭圈層分析，就是針對(duì)本案項(xiàng)目先期的產(chǎn)品定位所進(jìn)行的有目的的和有針對(duì)性的產(chǎn)品市場專項(xiàng)調(diào)研；我們將結(jié)合本案的實(shí)際情況從競爭個(gè)案的產(chǎn)品類型、產(chǎn)品價(jià)格、購買群體等方面來進(jìn)行系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和對(duì)比分析。外圍競爭樓盤總價(jià)比（單位：萬元）注：，對(duì)于其主力面積來講，價(jià)格較為合理，因此給我們項(xiàng)目造成一定的壓力，控制總價(jià)，提高產(chǎn)品競爭