【正文】 片區(qū)：雖然處于新區(qū)的中心地塊但周遍的商業(yè)配套還不成熟。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了天然河道和集中式綠化，做到了戶戶有景，窗窗見綠。色調(diào)明快，線條流暢。 戶型：無論是多層還是小高層面積控制較好。而且隨著包括市政府等政府機(jī)關(guān)搬遷至新區(qū)，項(xiàng)目周遍的公共配套還將得到進(jìn)一步改善。 而且位置與新區(qū)的商業(yè)中心距離適中。完全是新城區(qū)的形象。 總之，本項(xiàng)目位于 泰興市東部新區(qū)的核心位置，周遍的在建的住宅和商業(yè)項(xiàng)目必將大大優(yōu)化這里的環(huán)境。區(qū)域內(nèi)其他位置的綠化很少，即使有也僅限于一些新建成小區(qū)內(nèi)的集中綠地。其中商業(yè)項(xiàng)目面積在 1萬㎡以上。具體如下： 國慶西路 泰興市人民醫(yī)院 國慶路（鼓樓北路） 泰興 市第四人民醫(yī)院 大慶東路（濟(jì)川北路） 泰興市中醫(yī)院 濟(jì)川路 振泰藥房、振泰衛(wèi)生院 □商業(yè)設(shè)施 本項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施較多，基本上每條道路上都有商店和超市，但規(guī)模都比較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)也比較雜亂，規(guī)模較大的只有中興大道上的大賣場大潤發(fā)。 中興大道 肯德雞、尋味坊、永和豆?jié){、流行百貨、東洋大酒店 、上城大酒店、城市購物廣場 濟(jì)川路 銀光大酒店、國安商務(wù)大廈、新華書店 東潤路 金帝 KTV、藍(lán)坊娛樂城、 96 餐飲會(huì)所、美 泰茶樓 □金融設(shè)施 區(qū)域內(nèi)金融設(shè)施配套齊全，特別是中興大道尤為集中。 中興大道 揚(yáng) 州大學(xué) 曾濤路 洋思中學(xué)、 學(xué)院路 北京新東方泰興外國語學(xué)校、 南京師范大學(xué)泰興實(shí)驗(yàn)幼兒院 濟(jì)川路 濟(jì)川小學(xué)、偉才幼兒園 星火路 新都雙語幼兒園 □休閑娛樂設(shè)施、 該區(qū)域娛樂休閑設(shè)施較多，特別在中興大道上有一個(gè)目前泰興最大的 SHOPPINGMORE 項(xiàng)目大潤發(fā)。本區(qū)域內(nèi)公交線路的分布， 公交線路 起始站點(diǎn) 18路 慶云寺 — 西站 — 電視臺(tái) — 華泰新村 — 大潤發(fā) — 市政府 — 永大翠景園 （ 3）區(qū)域公建配套分析： 由于本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施已相當(dāng)成熟、齊全，分布于各 交通主干道上。始發(fā)車時(shí)間為早晨 6： 50，每隔 12分鐘一班車。 （ 2）區(qū)域交通狀況 由于泰興市區(qū)面積不大，本項(xiàng)目位于泰興市東部新區(qū)的距老城僅五分鐘的車程。道路的東側(cè)是沿河的銀杏公園景觀優(yōu)美。但道路兩側(cè)景觀要有大的改觀還要等待一段時(shí)間?？梢灶A(yù)見今后曾濤路是構(gòu)成新區(qū) CBD的一個(gè)重要組成部分。 □曾濤路：曾濤路作為一條新建道路馬路兩側(cè)多為新建的小區(qū)和政府辦公大樓。 區(qū)域道路狀況 走向 道路名 車道狀況 東 西 向 中興大道 雙向四車道 曾濤路 雙向二車道 南二環(huán)路 雙向二車道 南 北 向 文江路 雙向二車道 學(xué)院路 雙向二車道 濟(jì)川路 雙向二車道 從對(duì)泰興市的初步掌握的情況來看，在本項(xiàng)目周圍所有道路都是新建街道，以下分別就重點(diǎn)路段進(jìn)行說明： □中興大道：中興大道是泰興新區(qū)東西向商業(yè)干道，也是連接新老城區(qū)橫向的軸心大道，跨越整個(gè)市區(qū)，是市區(qū)的重要干道。比鄰新城區(qū)的商業(yè)中心，距離城市購物中心和大潤發(fā)買場僅 60米。一個(gè)新興的 CBD 區(qū)已初現(xiàn)身姿。 泰興的房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的起步階段，投資空間巨大。 他們?cè)谠薪?jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)上，實(shí)際已具有和一線城市類似的特征：面向全國市場；外來資金以消費(fèi)和中長期投資為主；本地消費(fèi)能力較強(qiáng)；房價(jià)出現(xiàn)較高漲幅，而且由于需求旺盛，對(duì)于房價(jià)波動(dòng)的承受能力也較強(qiáng)。這些曾經(jīng)被市場遺忘的角落正日益成為被各“地產(chǎn)大佬”紛紛駛?cè)氲摹八{(lán)?！? 目前蘇南地區(qū)的無錫，蘇州等城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展一些住宅項(xiàng)目的價(jià)格已達(dá)六七千元。 二 .市場篇（宏觀分析） 如果說過去的十年是上海，北京，深圳等一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時(shí)代，但隨著這些城市拿地標(biāo)王的一個(gè)個(gè)誕生。規(guī)劃用地范圍東起東三環(huán)路，西至學(xué)院路、濟(jì)川路，北至大慶東路、南至興南路，規(guī)劃用地 里，居住人口規(guī)模近 4萬人。通過舊城改造 和新區(qū)建設(shè)，加快了城市建設(shè)步伐，提升了城市品位。 2021年以來，泰興市政府更加注重中心城區(qū)的舊城改造和新區(qū)建設(shè)，市政府行政辦公中心順利搬遷。今年將加快新區(qū)三期工程建設(shè)。已連續(xù) 6年進(jìn)入全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣（市）行列， 2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13500元，農(nóng)民人均純收入 6530元，分別遞增 %和 %。泰興東接如皋市，南界靖江市，西瀕長江，與揚(yáng)中、武進(jìn)兩市隔江相望；北鄰姜堰市，東北與海安縣接壤，西北與泰州市高港區(qū)毗連。 全市總面積 平方公里 ,總?cè)丝?128萬，其中市區(qū)面積 ，市區(qū)人口 。 在區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，泰興市城市建設(shè)也取得了可喜成績。 ◆ 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 泰興市具有得 天獨(dú)厚的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。新區(qū)二期工程完成拆遷 15萬平方米，三期工程完成征地任務(wù)。 2021年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元， 較上年增長 %。 泰興新區(qū)以“新城區(qū)、新形象、新人文”為規(guī)劃主題，以承擔(dān)行政職能為主、創(chuàng)造新世紀(jì)現(xiàn)代化城市居住風(fēng)貌，營造功能布局合理、城市環(huán)境優(yōu)美、建筑景觀新穎、配套設(shè)施齊全、居住安全舒適、地域特色鮮明為目標(biāo)，采取一次規(guī)劃、 分步實(shí)施的運(yùn)作方式，通過三年多的努力，“五橫五縱”道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，市政府行政中心大樓、法院大樓、商業(yè)街區(qū)、 、洋思中學(xué)、變電所、泰興國際英特學(xué)校和一些新建住宅等項(xiàng)目全部實(shí)施到位。土地中標(biāo)價(jià)的不斷被刷新。一些高端住宅產(chǎn)品的價(jià)格更 是突破萬元大關(guān)。二、三線城市已經(jīng)處在房地產(chǎn)繁榮的時(shí)代 近三年來，泰興城區(qū)歷年用于房地產(chǎn)開發(fā)土地總量基本控制在每年 600畝左右，開工面積逐年小幅上漲，土地市場較為平穩(wěn)，房屋需求量逐步 攀升。 隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)的新址使的泰興市政府所提出的“重點(diǎn)向東”的規(guī)劃理念更得以充分的體現(xiàn)。作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市的核心價(jià)值區(qū)域，新城區(qū)的道路交通，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及相關(guān)的市政配套也將得到更進(jìn)一步的大發(fā)展。整個(gè)位置鬧中取靜，屬于泰興市新區(qū)的黃金地段。中興大道主要商業(yè)集中于東潤路以東路段，人流量及車流量較大。今后主要 的商業(yè)設(shè)施均為在建工程。 □南二環(huán)：南二環(huán)路作為一條新建成的道路南側(cè)是一些新建成的小區(qū)，北側(cè)目前還是尚未開發(fā)的農(nóng)田。 □文江路：文江路靠近泰興市政府新址，道路規(guī)劃較為開闊。 □濟(jì)川路：濟(jì)川路是新區(qū)和泰興老城區(qū)連接的一條馬路在與中興大道交接處有一些酒店、銀行、書店，人流車流也較繁忙。所以僅在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集的中興大道處的有 18路公交線路的一個(gè)站點(diǎn)。雖然項(xiàng)目周圍只有一條公交線路但是著條公交 線 路 由 東 向 西 貫 串 了 泰 興 的 新 老 城 區(qū) 的 主 要 的 區(qū) 域 和 道 路 。 □教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)設(shè)施完善，大中小學(xué)均有設(shè)立。以他為中心附近休閑娛樂設(shè)施較為集中。這些金融機(jī)構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲(chǔ)蓄、經(jīng)營往來的需要。其他道路上沒有現(xiàn)存的大型的商場和購物中心。可以預(yù)見在不久的將來隨著這些商業(yè)項(xiàng)目的逐步建成這里將成為泰 興一個(gè)新興的集餐飲休閑娛樂購物于一體的商業(yè)中心。因此現(xiàn)在該地區(qū)的綠化環(huán)境有待改進(jìn)。 因此，靜態(tài)分析，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)樾鲁堑男姓行暮蜕虡I(yè)中心。動(dòng)態(tài)分析則本區(qū)域被列為泰興市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展前景可觀，如果正常，這里將成為泰興市房地產(chǎn)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。既可享有購物休閑的便捷又可以避免人流車流的吵雜。 工程形象：本項(xiàng)目的開發(fā)商和銷售團(tuán)隊(duì)是上海企業(yè)。主力房型的面積在 120 ㎡左右，房型緊湊、舒適、合理。層高達(dá) 并且使用了保溫隔熱的雙熱的雙層玻璃、 270176。 □劣勢(shì)分析：（ weakness） 規(guī)模：項(xiàng)目的體量雖然達(dá)到 12萬㎡ ,小區(qū)內(nèi)包含了商鋪、多層、小高層、聯(lián)體疊加別墅等產(chǎn)品形態(tài)。一些商業(yè)項(xiàng)目還是在建項(xiàng)目即使建成開業(yè)也需要一段時(shí)間進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整和人氣的積聚 。區(qū)域中幾大供應(yīng)樓盤的交房時(shí)間大多集中在 08年的下半年。而且去年出讓的幾塊開發(fā)塊也在新區(qū)范圍。特別是本案東面的的新能源 .新城市花園無論在小區(qū)規(guī)模、產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格制定都與本案構(gòu)成了直接的競爭。 08 年房地產(chǎn)市場會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”成為最近市場議論的熱點(diǎn)。相對(duì)市場及周遍競爭樓盤本案定價(jià) 應(yīng)采用價(jià)格穩(wěn)中有升的定價(jià)方案，并輔之多種促銷政策和優(yōu)惠措施加快資金回籠。對(duì)于推動(dòng)銷售上難度較大的戶型產(chǎn)品具有較大的幫助。 2. 在開盤后十天內(nèi)簽定購房合同并付足首付款的可享受 10元 /㎡的優(yōu)惠。預(yù)定方法為在開發(fā)商指定的銀行用自己的身份證開戶并存入 2 萬元意向金即可保留該套房屋。其中 8 棟 5 層樓的多層已基本售完。位置相對(duì)較好的 11， 12， 13號(hào)樓的銷售情況要比北面靠近曾濤路的 5號(hào) 10號(hào)樓好。目前這部分房源正在進(jìn)行綠化施工?？傮w位置處于小區(qū)的東部。但房型設(shè)計(jì)普遍偏大，主力三房的面積在 130 平米以上。提高了居住的舒適度。今年的 11月份這批房源也將交付使用。在 1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓的三樓及四樓設(shè)計(jì)了 203 平米的復(fù)式 5 房大面積房型。銷售較好的是面積在 99－ 110 ㎡左右總價(jià)在35萬－ 40萬的小三房房型。據(jù)售樓處稱售價(jià)將比一期的小高層售價(jià)高。周邊的基本配套，道路，商業(yè)生活設(shè)施基本相同。目前主推的靠近河道的二期組團(tuán)因售價(jià)較高去化速度比起前一批房源慢。使許多客戶分流更傾向于購買一期推出的房源。因目前二期多層出現(xiàn)的價(jià)格上漲而較大的影響銷售速度的情況以及預(yù)訂的情況可能并不理想至今價(jià)格未定。后期的銷售情況可能更依賴泰興房地產(chǎn)市場的總體狀況乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場的走勢(shì)。一些主要的市政配套和商業(yè)設(shè)施都位于南面。特別是最北面的兩棟高層?xùn)|側(cè)設(shè)有一個(gè)加油站。采用兩梯兩戶的配置?？蛷d在兩間朝南的臥室中間。從而造成了餐廳北側(cè)的采光通風(fēng)只能依賴北面廚房的間接采光。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設(shè)計(jì)在南北臥室的中間而采用東西兩側(cè)采光。 項(xiàng)目銷售情況： 目前高層在售均價(jià)為 2540元?？們r(jià)在 31 萬元至 39 萬元之間。 1F 售價(jià)＝基價(jià) 0％ 2F 售價(jià)＝基價(jià) +6％ 3F 售價(jià)＝基價(jià) +7％ 4F 售價(jià)＝基價(jià) 0％ 5F 售價(jià)＝基價(jià) － 13％ 從網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷售情況表來看該樓盤前期推出的多層房源銷售情況較好。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大。 200套可售房源中至 08年 2月 26日只銷售了 34％共計(jì) 69套。整體項(xiàng)目在區(qū)域中的位置較好。小區(qū)的面積較大可以有足夠的空間設(shè)計(jì)布置綠化景觀和小品水景等設(shè)施。有足夠的價(jià)格調(diào)整空間。該批房屋的建成則將整個(gè)逸景園小區(qū)連為一體，改變目前的在售房源獨(dú)處一隅的格局，淡化其區(qū)位較偏的劣勢(shì)。東面和北面臨河 .整個(gè)項(xiàng)目地塊呈東西狹長的矩形。道路狀況較差，馬路兩側(cè)的綠化基本沒有。 小區(qū)南面是有線電視臺(tái)和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。即使對(duì)面的銀杏小區(qū)建成但河道何時(shí)治理好也是個(gè)問題。河道的對(duì)岸也是一個(gè)新建小區(qū)。只有 靠近東側(cè)的 5樓中的面積適中的兩房買的較好。房型南北進(jìn)深較長故房型布局采用“三段式”。而在當(dāng)中單元的兩廳布置則只能通過朝北的一扇小窗采光通風(fēng)，有的兩房房型更差，房間采用南北布局餐廳通過廚房間接采光。因此為了增加建筑面積，利潤最大化。 這次主推的 7號(hào) 10號(hào)樓是兩房和小三房位于小區(qū)的中心位置。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。其中 5 號(hào)樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過。面積為 105平米的兩房和 139 平米的三房。銷售率 已達(dá) 63%?？偣?23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達(dá) 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問題特別是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。已售 36套，銷售率在 78%。該項(xiàng)目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價(jià)在東部新城中卻是最貴的。東部新區(qū)的市政配套、道路、綠化、商業(yè)設(shè)施已逐步完善 。處于新老城區(qū)建設(shè)發(fā)展的真空地帶。但從其剩余的房源分析。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。而開發(fā)商提供給客戶的產(chǎn)品是一次性的 ,定型的 ,不可更改的！ 根據(jù)售樓處了解最近一段的去化速度已經(jīng)放慢。這個(gè)項(xiàng)目給人一種過分依賴所謂的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，忽略了產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)規(guī)劃。多層 5套分別為 6號(hào) 505室， 7號(hào) 504室， 10號(hào) 502室， 5 號(hào) 203室 與 504室 小高層 1套為 15號(hào) 804室 （注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)） 一周銷售情況（ 2021 年 3月 4日至 2021年 3月 11日） 新能源。起到了一個(gè)樣板示范區(qū)的作用。這樣通過不同產(chǎn)品的價(jià)格落差使客戶自然分流。 24號(hào) 405室 502室 25號(hào) 403室 405 室 503室 該項(xiàng)目這周共銷售五套房源。由于該項(xiàng)目的區(qū)位因素，在區(qū)域競爭樓盤中一直以相對(duì)較低的價(jià)格來吸引客戶。多層一套 7號(hào) 606室 小高層 1套為 16號(hào) 702室 這周 隆興花園售樓處打出了單價(jià) 2942 元 /㎡房源的橫幅廣告。連售樓處也認(rèn)為這個(gè)出自老板的廣告創(chuàng)意效果并不理想。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出