【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用了外墻保溫配備了中空玻璃，彩鋁窗。小區(qū)內(nèi)設(shè)置了 5 重智能報(bào)警系統(tǒng)和樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。因永大的開(kāi)發(fā)商取得土地的時(shí)間早，土地成本低。有足夠的價(jià)格調(diào)整空間。 目前三千不到的價(jià)格其利潤(rùn)空間并不比其他開(kāi)發(fā)商小。 其下一批開(kāi)發(fā)房源緊鄰目前銷售房源的南面。位于貽芳路和星火路的交界處。該批房屋的建成則將整個(gè)逸景園小區(qū)連為一體，改變目前的在售房源獨(dú)處一隅的格局，淡化其區(qū)位較偏的劣勢(shì)。我認(rèn)為該樓盤(pán)本身的品質(zhì)較好，隨著新區(qū)商業(yè)配套設(shè)施的建成跟上，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的經(jīng)一步的接受認(rèn)可。其后期將逐步加快去化速度，打破目前銷售緩慢的僵局。 隆興花園市調(diào)情況 項(xiàng)目名稱 : 隆興花園 項(xiàng)目位置 :濟(jì)川路近南二環(huán)路 開(kāi)發(fā)商： 泰興市興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 : 容積率 : 建筑密度 :28% 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目西臨濟(jì)川路 ,南靠泰興市有線電視臺(tái)和泰興市國(guó)土資源局。東面和北面臨河 .整個(gè)項(xiàng)目地塊呈東西狹長(zhǎng)的矩形。該項(xiàng)目總體的布局規(guī)劃較為單調(diào) .按照地塊的形狀沿東西方向布置了三排房屋共十棟六層樓的多層 ,靠 近濟(jì)川路東側(cè)布置了三棟九層樓的小高層 .沿濟(jì)川路一側(cè)是兩層的沿街商鋪。 目前濟(jì)川路兩側(cè)都是舊式新村，外立面顯得非常陳舊。沿街的商鋪門(mén)面非常破 舊 .經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也是五花八門(mén)缺少規(guī)劃。道路狀況較差，馬路兩側(cè)的綠化基本沒(méi)有?？拷∨d花園小區(qū)正門(mén)處有好幾家洗車店和汽車美容店 ,生意繁忙。馬路邊的人行道和非機(jī)動(dòng)車道全是積水。而且近階段也沒(méi)有改造的規(guī)劃和改善跡象。 小區(qū)南面是有線電視臺(tái)和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。小區(qū)的次入口就設(shè)在這兩棟多層和土地局之間 .這里特別應(yīng)指出土地局的樓高較高而且和小區(qū)內(nèi)的 1號(hào)樓 8號(hào)樓南北間距很小，可能對(duì)這兩棟樓的采光會(huì)造成一定的影響。但是 1 號(hào)樓的東側(cè)部分單元因?qū)χ恋鼐值木G化位置和小區(qū)東側(cè)的天然河道采光 通風(fēng)和景觀視野較好。 小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對(duì)面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。即使對(duì)面的銀杏小區(qū)建成但河道何時(shí)治理好也是個(gè)問(wèn)題。而且北側(cè)的私人民房在短時(shí)間內(nèi)不太可能得到治理和改觀。因此小區(qū)北面的 5號(hào) 6號(hào) 11號(hào)樓是有河景房之名但無(wú)河景房之實(shí)。 小區(qū)的東側(cè)是一條天然河道，已經(jīng)在進(jìn)行治理工程。河道的對(duì)岸也是一個(gè)新建小區(qū)。東側(cè)的環(huán)境景觀是整個(gè)小區(qū)的一個(gè)亮點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)一些大面積的房型大多布置在小區(qū)的東邊。因單價(jià)高面積又大 5號(hào)樓西側(cè)沒(méi)有緊靠河道的 01單元的銷售情況不是很理想，總共 銷售了 4套。只有 靠近東側(cè)的 5樓中的面積適中的兩房買的較好。 項(xiàng)目銷售情況 目前售樓處主推的是在小區(qū)中心位置的 7號(hào)和 10 號(hào)兩棟多層和靠近濟(jì)川路的 12號(hào) 15號(hào) 16號(hào)三棟九層的小高層。多層房型為 97平米的兩房和 114平米的三房。均價(jià)在 3500元價(jià)格范圍如下： 1F 4000— 4100元 2F 4200— 4300元 3F 4300— 4400元 4F 3900— 4000元 5F 3500— 3600元 6F 3100— 3200元 該項(xiàng)目的房型設(shè)計(jì)總體不是很理想。房型南北進(jìn)深較長(zhǎng)故房型布局采用“三段式”。北面是廚 房和衛(wèi)生間如是三房再加一間朝北的房間。中間是客廳和餐廳。東西兩端的房型可有一個(gè)朝東或西的陽(yáng)臺(tái)。而在當(dāng)中單元的兩廳布置則只能通過(guò)朝北的一扇小窗采光通風(fēng)，有的兩房房型更差，房間采用南北布局餐廳通過(guò)廚房間接采光。 造成這種房型布局的原因是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初在設(shè)計(jì)時(shí)考慮。如縮小單元的南北進(jìn)深增加面寬，布置四排建筑則南北棟間距過(guò)小。如采用短進(jìn)深大面寬布置三排建筑則容積率沒(méi)用足。因此為了增加建筑面積，利潤(rùn)最大化。只有采用長(zhǎng)進(jìn)深短面寬的總體房型設(shè)計(jì)，從而造成了房型設(shè)計(jì)上的先天缺憾。故小區(qū)中除面積在 130 平米左右的大三房可采用“兩 段式”設(shè)計(jì)，房型尚可。其余房型均不理想。 這次主推的 7號(hào) 10號(hào)樓是兩房和小三房位于小區(qū)的中心位置。房型面積適中，兩房的兩間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳可以設(shè)計(jì)有東西向的陽(yáng)臺(tái)。三間房間中的兩間房間可以安排在南面。景觀主要是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對(duì)更具的確定性。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此這兩棟樓的銷售情況相對(duì)其他幾棟銷售情況好。北側(cè)沿河的 5號(hào) 6號(hào) 11號(hào)因定價(jià)較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒(méi)有改善，無(wú)法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢(shì)。還剩有大量的可售房源。其中 5 號(hào)樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過(guò)。由于北面的河道尚未改造而東面的河道已經(jīng)已經(jīng)在做沿河的護(hù)攔和綠化平整工程，因此 5號(hào)樓東側(cè)的 06室單元已全部售完。同樣靠近河道的 3號(hào)， 2號(hào) 1號(hào)樓東側(cè)沿河景觀房銷售情況比北臨河道的三 棟樓去化快。 小高層的價(jià)格在 3500元至 3900元，每高一層價(jià)格增加 30元。面積為 105平米的兩房和 139 平米的三房。三房總價(jià)在 50 萬(wàn)元左右，兩房總價(jià)在 38 萬(wàn)元左右。因和多層有一定的 價(jià)格落差，所以銷售相對(duì)情況較好。根據(jù)網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源 92 套，已售58套。銷售率 已達(dá) 63%。特別是東側(cè) 01單元的 139平米的三房?jī)蓮d大戶型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特別是小高層大戶型的三房與同樣面積的多層三房有 6萬(wàn)元左右的差價(jià)。吸引了一批原本購(gòu)買多層大面積三房的客戶。因此銷售情況較好。總共 23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達(dá) 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問(wèn)題特別是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。 23套可售房源中從 07年 8月至今只銷售了 6套。中間的 02， 03室的 105平米的兩房因總價(jià)控制在 40萬(wàn)之內(nèi)銷售情況也較好。小高層 46套兩房也只有高區(qū)位價(jià)格偏高的部分 單元在售。已售 36套，銷售率在 78%。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目雖然靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個(gè)城區(qū)的邊緣地塊的市容和配套規(guī)劃均發(fā)展的不是很好的。只不過(guò)有一個(gè)項(xiàng)目對(duì)口的重點(diǎn)學(xué)校－襟江小學(xué)，距離老城的配套設(shè)施路程近一些 ,可以“借”一些人氣。該項(xiàng)目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價(jià)在東部新城中卻是最貴的。其最大的買點(diǎn)不過(guò)是距離老城區(qū)距離近。但是最近這幾年泰興市的中心東移。隨著市政府等重要部門(mén)紛紛搬遷到東部新城和一大批新建商品房小區(qū)的建成。東部新區(qū)的市政配套、道路、綠化、商業(yè)設(shè)施已逐步完善 。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的環(huán)境及新推樓盤(pán)的認(rèn)可度將逐步提高。而該樓盤(pán)的環(huán)境、道路、配套、商業(yè)設(shè)施方面的劣勢(shì)將逐步突現(xiàn)。而地處新老城區(qū)的交界處今后均得不到兩大區(qū)域的輻射帶動(dòng)。處于新老城區(qū)建設(shè)發(fā)展的真空地帶。今后的環(huán)境不大可能有大的改善！ 根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)反映，該項(xiàng)目最后一批房源是 07 年 9 月份推出的。目前還有大量的未售房源。這當(dāng)然有競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)較小和一些證策方面的因素影響。但從其剩余的房源分析。大多是小區(qū)北側(cè)環(huán)境不好的和一些單價(jià)較高、房型較大、總價(jià)控制不理想的單元。該項(xiàng)目主打的買點(diǎn)和我公司的項(xiàng)目賣點(diǎn)恰恰相互 錯(cuò)開(kāi)。其主推的賣點(diǎn)是位置，靠近老城近，到老城出行購(gòu)物方便。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展和購(gòu)房客戶的日漸成熟。消費(fèi)者將更加重視項(xiàng)目自身的因素。因?yàn)榄h(huán)境是可以發(fā)展的。而開(kāi)發(fā)商提供給客戶的產(chǎn)品是一次性的 ,定型的 ,不可更改的！ 根據(jù)售樓處了解最近一段的去化速度已經(jīng)放慢?？梢灶A(yù)見(jiàn)而在今年 4月 6月份交房后客戶看到最終的現(xiàn)房對(duì)銷售速度并不會(huì)產(chǎn)生多大的幫助。因?yàn)楝F(xiàn)在還可以聽(tīng)銷售員在沙盤(pán)上用嘴描繪心中最美好的藍(lán)圖，可能看到實(shí)景后也就更切實(shí)的感受到產(chǎn)品自身的一些不足。套用一句俗語(yǔ)“丑媳婦 總要見(jiàn)公婆的”。這個(gè)項(xiàng)目給人一種過(guò)分依賴所謂的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，忽略了產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)規(guī)劃。 附：一周銷售情況（ 2021 年 2月 26日至 2021年 3月 4日） 新能源。新城市花園 本周共銷售四套房屋。多層 2套分別為 5號(hào) 503室， 7號(hào) 305室 小高層 2套分別為 10 號(hào) 406室， 12號(hào) 103室 永大新都花城逸景園 本周無(wú)銷售房屋 隆興花園 本周共銷售六套房屋。多層 5套分別為 6號(hào) 505室， 7號(hào) 504室， 10號(hào) 502室， 5 號(hào) 203室 與 504室 小高層 1套為 15號(hào) 804室 （注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)） 一周銷售情況（ 2021 年 3月 4日至 2021年 3月 11日） 新能源。新城市花園 本周共銷售十套房屋。多層 5套分別為 4號(hào) 503室， 5號(hào) 505室 12號(hào) 301室 504室， 13號(hào) 102室 小高層 5套分別為 10號(hào) 204室， 12 號(hào) 202室 304室 5 號(hào) 404室 704室 這周該項(xiàng)目共銷售十套房屋，其中五套多層房屋均在二期組團(tuán)位置，因一期的房屋剩余房源不多而且即將交房，所以售樓處目前主推二期多層房源。由于一期的小區(qū)綠化環(huán)境已經(jīng)基本建成。起到了一個(gè)樣板示范區(qū)的作用。對(duì)二期房屋的銷售起到了促進(jìn)推動(dòng)作用。盡管二期景觀房的單價(jià)相對(duì)較高但因客戶對(duì)于一期已建成小區(qū)景觀滿意度較高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小區(qū)的景觀河道兩側(cè)。這周小高層的五套成交房源大部分是單價(jià)較低位于小區(qū)北面沿路位置的低區(qū)位樓層 。這樣通過(guò)不同產(chǎn)品的價(jià)格落差使客戶自然分流。使那些注重環(huán)境景觀而對(duì)價(jià)格有較高承受能力的客戶去選擇二期位置較好多層景觀房源，而那些對(duì)單價(jià)敏感的客戶去選擇價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)單價(jià)選擇余地更大的小高層房源。采用這種價(jià)格策略同時(shí)推動(dòng)多層房源和小高層房源的銷售。 永大新都花城逸景園 本周共銷售 5套房屋，均為小高層。 24號(hào) 405室 502室 25號(hào) 403室 405 室 503室 該項(xiàng)目這周共銷售五套房源。由于該項(xiàng)目位于東部新區(qū)的最東面位置。西部老城區(qū)過(guò)來(lái)的客戶易被沿 途的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“截流”。因此五套的銷售業(yè)績(jī)也屬不易。由于該項(xiàng)目的區(qū)位因素，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中一直以相對(duì)較低的價(jià)格來(lái)吸引客戶。因此客戶選擇該樓盤(pán)時(shí)更關(guān)注價(jià)格，對(duì)單價(jià)更為敏感。所以這周銷售的五套的房屋中均為單價(jià)優(yōu)勢(shì)較為突出的低樓層房源。 隆興花園 本周共銷售 2套房屋。多層一套 7號(hào) 606室 小高層 1套為 16號(hào) 702室 這周 隆興花園售樓處打出了單價(jià) 2942 元 /㎡房源的橫幅廣告。通過(guò)售樓處了解這是位于 1 號(hào)樓六樓的一套房屋，原先的單價(jià)就是如此。原本想通過(guò)這個(gè)價(jià)格吸引一些客戶，但是 被這個(gè)單價(jià)吸引來(lái)的客戶發(fā)現(xiàn)這只是這個(gè)樓盤(pán)的一個(gè)最低單價(jià)，自己所要的房屋還是原來(lái)的價(jià)格，并不存在價(jià)格上的優(yōu)惠。紛紛反映被開(kāi)發(fā)商“忽悠了”。連售樓處也認(rèn)為這個(gè)出自老板的廣告創(chuàng)意效果并不理想。這個(gè)新區(qū)范圍單價(jià)最高樓盤(pán)應(yīng)采用突出準(zhǔn)現(xiàn)房的賣點(diǎn)淡化價(jià)格的策略。這種通過(guò)強(qiáng)調(diào)價(jià)格的廣告宣傳效果不盡人意也就不出人意料了。 這個(gè)星期網(wǎng)上成交 2 套。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。但銷售速度放慢卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。 （注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)） 請(qǐng)記住報(bào)名序號(hào)，再次登錄時(shí)必須填寫(xiě)報(bào)名序號(hào)！ 【報(bào)名 序號(hào)： 20219790690】 一周銷售情況（ 2021 年 3月 12日至 2021年 3月 18日） 新能源。新城市花園 本周共銷售十一套房屋。多層 8套分別為 12 號(hào) 501室， 13號(hào) 301室 403室 4 號(hào) 302室， 5號(hào) 303室 502室 6 號(hào) 401室， 7號(hào) 301室 小高層 3套分別為 10號(hào) 506室， 13號(hào) 404室， 5號(hào) 304室 這周的銷售狀況較好，延續(xù)了上一周的銷售勢(shì)頭一共銷售了十一套。其中四套位于景觀河道兩側(cè)，其余房源銷售分布較散。無(wú)明顯的集中區(qū)域?？梢?jiàn)一期小區(qū)環(huán)境的展示對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的推動(dòng)是全方位的。由于前期的客戶積累和小區(qū)景觀展示以及周邊樓盤(pán)在近階段并無(wú)新盤(pán)推出（我項(xiàng)目最近推盤(pán)的時(shí)間為 2021 年 11 月 28 日）。預(yù)計(jì)后批房源的銷售情況至少不會(huì)太差。 新城市花園售樓處在 3 月 20 日有一批新的房源推出。這批小高層從 07 年的 12 月份就開(kāi)始了客戶的積累。我認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候推出這批房源是新能源周密 細(xì)致考慮的結(jié)果。 1， 自從一期小區(qū)景觀的建成使整個(gè)項(xiàng)目的銷售情況較好（包括多層和小高層），此時(shí)推出可借勢(shì)“推盤(pán)