【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 60。新聚仁機(jī)構(gòu)） 26限購(gòu)：南京、蘇州、無(wú)錫處于限購(gòu)城市內(nèi)，泰興市場(chǎng)觀望氛圍將加劇住房保障：落實(shí)新商品房配建廉租、公租房比例；要求各地探索將租賃市場(chǎng)中的存量房源轉(zhuǎn)化為公租房的新途徑。完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。政府問(wèn)責(zé)： 在監(jiān)督和考核方面，細(xì)則提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。對(duì)措施落實(shí)不到位的，要及時(shí)約談相關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。限購(gòu)出臺(tái)可能性不大，但隨著政策深入加大市場(chǎng)觀望氛圍江蘇出臺(tái) 《 貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》 未來(lái)：加劇市場(chǎng)觀望氣氛＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 27城市客源封閉，外部客源導(dǎo)入不足、以本地客源為主要支撐新政對(duì)泰興市場(chǎng)相對(duì)有限，但頻繁的政策出臺(tái)增加了市場(chǎng)的觀望氛圍，成交量有所下降新政后影響：市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng) 推盤(pán)時(shí)間 銷(xiāo)售均價(jià) 面積段 推盤(pán)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化 1月成交套 數(shù) 2月成交套 數(shù)錦繡華府 8000 90140 128 106 % 30 21 10隆泰福府 8500 65140 180 156 % 35 25 12注：數(shù)據(jù)截止到 2月 22日項(xiàng)目名稱(chēng) 區(qū)域分布 層次主力年齡 置業(yè)目的錦繡華府市區(qū) 65%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%，外地 5%公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、企業(yè)中高層3545 改善型自住 為主隆泰福府市區(qū) 55%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%，其它 5%公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體工商戶(hù)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主、企業(yè)中高層3545 改善型自住 為主縣市 人口 人均 GDP 泰州排名泰興 121萬(wàn) 24280元 3靖江 45113元 1姜堰 29410元 2興化 154萬(wàn) 16400元 4泰興是泰州較大的縣級(jí)市，人口達(dá) 121萬(wàn)，其中泰興鎮(zhèn)人口達(dá) 25萬(wàn)人；泰興距泰州市區(qū) 46公里左右，對(duì)泰州居民吸納力有限，購(gòu)房客源以本區(qū)域?yàn)橹?。?2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 28泰興市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論? 泰興 泰興作為一個(gè)四線城市面臨調(diào)控的壓力要遠(yuǎn)小于其他一二線城市，但同樣會(huì)受到市場(chǎng)調(diào)控的影響，短期內(nèi)加劇市場(chǎng)觀望氛圍，影響去化；? 從近期市場(chǎng)表明新政起到的影響還是存在的， 市場(chǎng)會(huì)隨著政策深入而加劇觀望氛圍，同樣考慮未來(lái)政策和市場(chǎng)不確定性，應(yīng)以跑量為基本策略。＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 29 第二部分 項(xiàng)目戰(zhàn)略定位一、區(qū)位環(huán)境理解二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 30中心城市總體布局：1． 城市發(fā)展方向：重點(diǎn)向北，東、西方向適當(dāng)拓展 。2．城市總體格局：泰興中心城區(qū)將按 “完善舊區(qū)、發(fā)展新區(qū)、連接濱江工業(yè)組團(tuán) ”的方向發(fā)展，規(guī)劃城市形態(tài)為組團(tuán)式。東城 ——泰興主城區(qū)，以居住、商貿(mào)等三產(chǎn)為主 ；西區(qū) ——濱江工業(yè)組團(tuán)，作為泰興城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分，以發(fā)展精細(xì)化工為主，主要為生產(chǎn)職能；城東新區(qū)隨著市政府搬遷及體育中心落成將成為城市的高端居住區(qū)，區(qū)域價(jià)值增幅明顯。區(qū)位 1 —— 代表了城市未來(lái)發(fā)展方向城東代表了城市未來(lái)發(fā)展方向隨著區(qū)域集中開(kāi)發(fā)、價(jià)值增幅明顯，未來(lái)將代表城市的最高價(jià)值老城區(qū) 城東新區(qū)區(qū)域 代表樓盤(pán) 目前價(jià)值 10年初價(jià)值城北 祥生和家園、領(lǐng)袖家園5700750050007300城東新區(qū)錦繡華府、吉潤(rùn)花苑5800600040005300體育中心市政府本案＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 31本案楊思中學(xué) 體育中心市政府大潤(rùn)發(fā)鼓樓商圈東三環(huán)南二環(huán)中興大道濟(jì)川南路大潤(rùn)發(fā) 楊思中學(xué)體育中學(xué) 市政府東三環(huán) 南二環(huán)區(qū)位 2 —— 享受城市高端配套? 楊思中學(xué) ：是全國(guó)最好的 50所中學(xué)之一，全國(guó)重點(diǎn)高中，與本項(xiàng)目相對(duì)；? 體育中心 ：集體育場(chǎng)、游泳館、體育館三大塊組成，可容納幾萬(wàn)人，將于 11年底陸續(xù)開(kāi)放；? 市政府及大潤(rùn)發(fā)超市均距離本項(xiàng)目 1公里左右，生活配套齊全；高端配套集中、支撐項(xiàng)目高端化運(yùn)作＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 32地塊東面東三環(huán)東面體育中學(xué)東北面住宅區(qū)北面南二環(huán)地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部西天然河道面區(qū)位 3 —— 小環(huán)境佳交通通達(dá)性佳，外部河流景觀支撐，小環(huán)境佳＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 33本案嘉福國(guó)際城城市豪庭隆泰福府錦繡華府領(lǐng)袖家園吉潤(rùn)花苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域，代表了居住最高價(jià)值金色家園富泰華庭 城市花園逸景園頤和家園陽(yáng)光家園麗景園售完個(gè)案在售個(gè)案項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)時(shí)間陽(yáng)光家園 2023金色家園 2023麗景園 2023逸景園 2023富泰華庭 2023華清園 2023城市花園 2023頤和家園 2023華清園區(qū)位 4 —— 城市房地產(chǎn)最開(kāi)發(fā)成熟的區(qū)域城東新區(qū)從 2023至今共開(kāi)發(fā)了 14個(gè)項(xiàng)目，目前仍有 6個(gè)項(xiàng)目在售，代表了城市開(kāi)發(fā)最為成熟的區(qū)域＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 34與項(xiàng)目板塊類(lèi)似，以住宅為功能的區(qū)域性房地產(chǎn)板塊類(lèi)似板塊參考 1：宜興城東新區(qū)老城區(qū)城東新區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向? 于 2023年底啟動(dòng)城東新區(qū)的建設(shè)，啟動(dòng)區(qū) ，總體功能布局以大型居住區(qū)為主，配套商務(wù)、旅游等功能；? 帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，蘇寧環(huán)球、恒基兆業(yè)等知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入，帶動(dòng)板塊價(jià)值提升。＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 35受區(qū)域規(guī)劃影響， 10年城東新區(qū)價(jià)值提升明顯，上半年平均價(jià)格在 60007000元，到下半年提升到 72009600，區(qū)域平均漲幅在 20%35%左右；相比主城去價(jià)格漲幅僅為 5%10%；市場(chǎng)去化表現(xiàn)城東新區(qū)個(gè)案月均去化在 4590套左右，遠(yuǎn)好于主城區(qū) 3060套的水平；市場(chǎng)表現(xiàn)板塊價(jià)值逐漸被認(rèn)可，帶動(dòng)了去化及價(jià)值的爆發(fā)式增長(zhǎng)區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推盤(pán)套數(shù) 去劃套數(shù) 月均去化（套數(shù)） 10年上半年價(jià)格 10年下半年 價(jià)格城東 東氿一號(hào) 138 118 86 7000 9600金色陽(yáng)光 624 607 96 6500 8000中堂 374 364 45 6000 7200老城區(qū) 中星湖濱城 581 446 64 5700 6000荊溪人家 109 96 32 5000 5500＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 36靖江城區(qū)城南城北園區(qū)城市發(fā)展方向新市政府市人民醫(yī)院省靖中靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校濱江 城南 城北區(qū)域描述依托景觀資源，為純別墅區(qū)多為復(fù)合型社區(qū)，更多體現(xiàn)為城市屬性房產(chǎn)處于尚未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，片區(qū)形象差景觀資源長(zhǎng)江純天然水系 天然河道 /教育配套 /省靖中（省重點(diǎn)）靖江外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等靖江市第 6中學(xué)預(yù)計(jì) 08年 9月開(kāi)始招生企業(yè)單位新港開(kāi)發(fā)區(qū)、江陰靖江開(kāi)發(fā)區(qū)政府機(jī)關(guān)、新港開(kāi)發(fā)區(qū) 城北開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生 /市人民醫(yī)院（在建中） 城北醫(yī)院類(lèi)似板塊參考 2：靖江濱江新城濱江新城同樣新市政府搬遷至此，以住宅為功能的區(qū)域性房地產(chǎn)板塊? 于 2023年底開(kāi)發(fā)建設(shè)，市政府于 2023年搬遷至此，板塊的配套正在逐步成熟，目前為城市最高價(jià)值區(qū)。＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 37區(qū)域 樓盤(pán) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 供應(yīng)套數(shù) 去化套數(shù) 去化率 月均去化 項(xiàng)目?jī)r(jià)值城中 德城城市廣場(chǎng) 150 77 % 6500濱江 泰和御水灣 516 230 % 153 7500市場(chǎng)表現(xiàn)濱江新城區(qū)位認(rèn)知度遠(yuǎn)高于其他區(qū)域，代表個(gè)案的月均去化達(dá)到 150套，遠(yuǎn)高于城中區(qū)域 30套的去化水平，同時(shí)目前價(jià)值達(dá)到 7500元左右，遠(yuǎn)高于城中及其他區(qū)域 55006500的水平；板塊價(jià)值及去化速度均為城市最高水平＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 38區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論1 客源封閉，依托自身龐大的人口基數(shù)支撐房地產(chǎn)發(fā)展；2 位于城東新區(qū)核心區(qū)位，配套齊全、小環(huán)境佳；3 城東 新城代表未來(lái)城市重點(diǎn)居住區(qū)域，承載城市中高端客源發(fā)展、未來(lái)將代表最高價(jià)值，項(xiàng)目區(qū)位條件具備走高端路線。＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 39一、區(qū)位環(huán)境理解二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議＠ 2023NEWTALENTEAMGROUP（ 新聚仁機(jī)構(gòu)） 40市場(chǎng) 1：土地供應(yīng)用地單位 批準(zhǔn)文號(hào) 批準(zhǔn)時(shí)間 一級(jí)地類(lèi) 使用年限 用地面積 總價(jià) 座落泰興市祥和置業(yè)有限公司泰國(guó)土建（2023） 16 20230126商服、住宅用地 70 131546224000000延陵路北側(cè)江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司泰國(guó)土建（2023） 54 20230428商服、住宅用地 70 12265 74600000東潤(rùn)路西側(cè)江蘇和福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泰國(guó)土建（2023） 67 20230604商業(yè)、住宅用地 70 5014216738000