【文章內(nèi)容簡介】 逢元旦 —— 春節(jié) —— 五一前期，預(yù)計(jì) 片區(qū)數(shù)個(gè)競爭樓盤將在春節(jié)過后會(huì)有所動(dòng)作。根據(jù)前面營銷策略中的“提前入市，搶占客戶”策略，要求本階段春節(jié)前以形象導(dǎo)入為主，樓盤的基本硬件設(shè)施完成售樓處包裝、看樓通道擬訂、底層商業(yè)完成；現(xiàn)場包裝（圍墻、樓體條幅、燈桿旗、人行車行指示牌等到位）；廣告方面，戶外廣告牌、車體等廣告就位。戶外廣告使目標(biāo)客戶初步認(rèn)知樓盤，現(xiàn)場包裝吸引“競爭對(duì)手宣傳推廣吸引過來的客戶”前來項(xiàng)目現(xiàn)場，售樓處、施工現(xiàn)場、項(xiàng)目周邊環(huán)境“打擊”目標(biāo)客戶。 春節(jié)后主 動(dòng)出擊，推出全新 “中央庭院式生態(tài)”樣板房 ，進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)籌階段，銷售方面由于此階段項(xiàng)目不具備發(fā)售條件，因此主要以收取客戶認(rèn)購誠意金（可無理由全部退還）、派發(fā) VIP 卡為主，在促銷策略上額外讓利優(yōu)惠）。 公開發(fā)售期（ —— ） ：是項(xiàng)目正式銷售的開始，也是大量硬性宣傳投入的開始。此時(shí)項(xiàng)目硬件具備更強(qiáng)的展示性，更容易打動(dòng)客戶，盡快促成成交，并且在內(nèi)部認(rèn)籌期積累交誠意金的客戶在此時(shí)完成成交。 強(qiáng)銷期 （ —— ） ： 此階段依靠公開發(fā)售期良好的宣傳造 勢(shì)及銷售業(yè)績，在初步形成口碑的同時(shí)形成客戶的持續(xù)成交，掀起新的銷售熱銷，進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目“頂級(jí)庭院”形象； 期間有教師節(jié)、中秋節(jié)、國慶節(jié)三個(gè)盛大的節(jié)日， 可以持續(xù)的利用針對(duì)性的主題活動(dòng)和宣傳，大力的挖掘客戶。 持銷期 （ —— ） ： 此階段樓盤整體外觀逐步顯露，準(zhǔn)現(xiàn)樓的工程形象吸引客戶購買欲； 同時(shí)北區(qū)的二期樓盤擬在此階段發(fā)售， “空中行宮”樣板房的全新開放，將項(xiàng)目的品質(zhì)又提升到了一個(gè)全新的高度，市場的強(qiáng)烈關(guān)注帶動(dòng)著一期剩余單位的銷售。（“空中行宮”樣板房需緊密結(jié)合 D 棟施工進(jìn)程） 尾盤期 （ —— 20xx 春節(jié)前） ： 樓盤現(xiàn)樓階段，也是二期發(fā)售時(shí)期，南區(qū)一期的現(xiàn)樓形象為北區(qū)二期樓盤的銷售奠定了良好的基礎(chǔ)；同時(shí)北區(qū)二期“空中行宮”樣板房的推出拔升了整個(gè)樓盤的品質(zhì)形象，進(jìn)而也促進(jìn)剩余單位的銷售；同時(shí)適當(dāng)結(jié)合一些尾盤促銷手段，實(shí)現(xiàn)一期樓盤的全部銷售。 備注： 形象展示期考慮了春節(jié) 1 個(gè)月的假期。 銷售節(jié)點(diǎn)、工程節(jié)點(diǎn)對(duì)應(yīng)關(guān)系： 銷售節(jié)點(diǎn) amp。工程節(jié)點(diǎn)關(guān)系圖 第二部分 分階段推廣策略 一、 內(nèi)部認(rèn)籌期 （一）時(shí)間： —— （二）銷售推廣 目標(biāo)： ? 通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項(xiàng)目在市場成為討論的焦點(diǎn)，引起廣泛的關(guān)注， 初步樹立項(xiàng)目“中央領(lǐng)地頂級(jí)庭院”形象， 提高項(xiàng)目及華海地產(chǎn)的知名度。 ? 聚集人氣，為掀起公開發(fā)售的熱銷勢(shì)頭造勢(shì)。 ? 利用周邊競爭樓盤宣傳之勢(shì)，通過項(xiàng)目“中央頂級(jí)庭院式”住宅樣板展示， 搶奪競爭對(duì)手客戶，使本項(xiàng)目達(dá)到一定數(shù)量的 VIP 卡誠意認(rèn)購 ，實(shí)現(xiàn)開盤即可達(dá)到一定銷售率的目標(biāo)。 （三）推廣突破點(diǎn) 20xx 年 1 月 1 日（元旦）聯(lián)合市政府宣傳部、市衛(wèi)生局、廣西醫(yī)科大學(xué)、貴港人民醫(yī)院等單位，以“新年新氣象，健康生活”為主題 ，切入項(xiàng)目倡導(dǎo)的“綠色、生態(tài)、健康”的庭院文化，邀請(qǐng)醫(yī)科大學(xué)教授級(jí)、博士級(jí)專家在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行為期 3 天的大型健康義診活動(dòng)； 3 天送出 1000 名體檢卡造成新聞轟動(dòng)，重塑項(xiàng)目整體形象，形成首次推廣突破。 （四）造勢(shì)安排及促銷手段 ? 以酒會(huì)形式舉行“龍脈華庭”中央頂級(jí)庭院式生態(tài)住宅產(chǎn)品推介會(huì) ：“ 項(xiàng)目名＋檔次定位＋中央頂級(jí)庭院式新生活方式（庭院生活）” 通過媒體訪問發(fā)展商的最高決策者，最后以新聞的形式投放，談?wù)摪l(fā)展商的開發(fā)理念、本項(xiàng)目的特色及所倡導(dǎo)的生活方式，以此推廣發(fā)展商的品牌，和項(xiàng)目的形象； ? 樣板 房設(shè)計(jì) ：聘請(qǐng)國內(nèi)知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師擔(dān)綱設(shè)計(jì)項(xiàng)目樣板房設(shè)計(jì)，將項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行最大限度展示； ? 讓“中央頂級(jí)庭院式生態(tài)住宅”獲得一個(gè)國際級(jí)創(chuàng)新戶型大獎(jiǎng) ，如參加“世界建筑獎(jiǎng)”或者國內(nèi)的“建筑人居大獎(jiǎng)”等，配合參選對(duì)建筑和項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模炒作。 ? VIP 認(rèn)籌登記， 3 月 1 日開始執(zhí)行； 認(rèn)籌方式： 一般樓盤的 VIP 卡認(rèn)籌，客戶獲得 VIP 卡，實(shí)際是獲得了樓盤的優(yōu)先購買權(quán)，具體的預(yù)選房號(hào)須到解籌日進(jìn)行公開選房，一般采取按照排隊(duì)或抽簽順序選房。 VIP 卡的運(yùn)作形式： 在項(xiàng)目正式開盤前，為了積累更多的誠意認(rèn)購客戶，采用 VIP 貴賓認(rèn)購的推廣形式，所有前期誠意認(rèn)購的客戶，都必須繳獲 10000 元的誠意認(rèn)購金，作為預(yù)定房號(hào)的誠意金；獲得 VIP 卡的客戶同時(shí)可以獲得開發(fā)商提供的一定折扣的購房優(yōu)惠，比如所有誠意認(rèn)購的客戶，均可以獲得總樓價(jià) 5%的優(yōu)惠，而誠意認(rèn)購的VIP 卡購買金額，將會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓價(jià)（或訂金）的一部分，并且可以享受 VIP 金卡的優(yōu)惠及服務(wù)； （五）前期形象宣傳 戶外廣告牌樹立 —— 形象為主，吸引市場關(guān)注 在貴港城北主要路口樹立 13 塊大型廣告牌，以形象為主進(jìn)行市場初期的切入，塑造項(xiàng)目“中央頂級(jí)庭院生態(tài)住宅”的品質(zhì)，以期引起市 場的關(guān)注和注意。 電視劇場冠名 —— 如貴港電視臺(tái)“劇場”； 購買貴港電視臺(tái)“華海劇場”冠名權(quán)（或者貴港有線電視臺(tái)“華海”轉(zhuǎn)動(dòng)游標(biāo)廣告），在前期迅速提高樓盤知名度，為下一步樓盤的正式推廣奠定良好的基礎(chǔ)。 水晶廣場右邊外立面以裝修好的辦公樓以免費(fèi)使用 2 年的形式，與政府老干局合作，爭取成為“老干部、離退休人員的活動(dòng)中心” 首先是為了項(xiàng)目提升人氣，因這類人群喜歡鍛煉與學(xué)習(xí)新的事物，并且由于政府的作用，具有一定的政府行為，對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)場的氣氛烘托具有良好的作用；（此提議另有具 體方案提交） 公益形象大使 公益活動(dòng)的建議，三明的目的是使發(fā)展商以 “善者人翁” 的形象在貴港深入民心，讓目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商及樓盤的形象產(chǎn)生良好的印象，同時(shí)也將項(xiàng)目的品牌在該區(qū)深化，擴(kuò)大知名度。 ? 贊助貴港地區(qū)失學(xué)兒童，并通過宣傳，以強(qiáng)化發(fā)展商“善者人翁”的形象，同時(shí)也體現(xiàn)項(xiàng)目尊貴而大度的 形象； （六）媒體推廣計(jì)劃：（見附表） （七）現(xiàn)場包裝 地盤形象包裝 1) 圍墻： ? 圍墻的造型：墻面采用層次分明、富有韻律感之墻柱交替的形式，擺脫傳統(tǒng)的