【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型不能做到全明設(shè)計(jì)，戶型種類(lèi)少，多為平層設(shè)計(jì)，主力戶型集中在 100— 120 平方米，偏重考慮大客廳，臥室面寬 一般在 米之間，衛(wèi)生間的面積相對(duì)較小。在單元布局上，有的小區(qū)還在做一梯四戶的戶型。 ? 小區(qū)綠化較差，除世紀(jì)家園、時(shí)代麗景、祥閣花園有簡(jiǎn)單的綠化設(shè)計(jì)以外，其他小區(qū)僅為簡(jiǎn)單種草植樹(shù)，更無(wú)從談起綠化的精美、觀賞性及參與性了。從這一點(diǎn)上，本項(xiàng)目雖為商住項(xiàng)目，但在南面屋頂可做相對(duì)集中的園林綠化，綠化檔次應(yīng)超過(guò)世紀(jì)家園的綠化。 ? 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高。小區(qū)物業(yè)管理大多由開(kāi)發(fā)公司旗下的物管公司在進(jìn)行物業(yè)管理，提供的服務(wù)主要為樓道清潔、綠化維護(hù)及保安等常規(guī)服務(wù)，服務(wù)項(xiàng)目少，但物業(yè)費(fèi)相對(duì)服務(wù)項(xiàng)目偏高； 本項(xiàng)目亦可在 這方面做足文章，邀請(qǐng)大連物業(yè)管理公司對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，提升項(xiàng)目品質(zhì)，這將會(huì)極大的提高項(xiàng)目附加值 。 ? 智能化設(shè)備應(yīng)用較少，除使用了可視對(duì)講外，均無(wú)其他智能化設(shè)施配套。本項(xiàng)目亦可在這方面做足文章，如整體小區(qū)配備視頻監(jiān)視系統(tǒng)， 電子巡更系統(tǒng) ，確保小區(qū)安全。這 也是一個(gè)附加值極高的賣(mài)點(diǎn) 。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 16 （ 4） 總體滯銷(xiāo)樓盤(pán)量小，且以大面積戶型和小區(qū)商鋪為主。 （ 5） 樓盤(pán)包裝推廣較初級(jí)，銷(xiāo)售理念落后，幾乎仍停留在原始狀態(tài)。表現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)包裝差，銷(xiāo)售人員素質(zhì)低，幾乎無(wú)服務(wù)意識(shí)，營(yíng)銷(xiāo)推廣手段單一等。這方面將是 本項(xiàng)目未來(lái)銷(xiāo)售 的優(yōu)勢(shì)。我 公司擁有一批高素質(zhì)的營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍，已形成了 成熟的銷(xiāo)售模式 ，可從營(yíng)銷(xiāo)上 形成本項(xiàng)目的良好品牌形象 。 大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求取向： 由于大慶房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品和需求還處在比較初級(jí)的階段，在產(chǎn)品需求取向中，人們對(duì)戶型、面積、價(jià)格、生活配套等因素的需求很重視，其中，生活配套是本項(xiàng)目的強(qiáng)項(xiàng)，價(jià)格將在后面章節(jié)中著重解析，所以，我們著重做了戶型面積和結(jié)構(gòu)取向的調(diào)查，以下是典型樓盤(pán)戶型及面積配比分析： 2021 年在售典型樓盤(pán)面積戶型配比情況表 祥閣花園三期 (共 547 套 ) 一房 (21%)（已基本售罄） 空中洋房 /別 墅 （ 2%） （滯銷(xiāo)） 面積 211平米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 17 套數(shù) 19 94 12 比例 17% 83% 100% 二房 (19%)（推出部分已售 50%） 面積 套數(shù) 19 38 48 比例 18% 36% 46% 三房 (58%)（經(jīng)市場(chǎng)預(yù)訂分析后暫未推出） 面積 套數(shù) 66 100 151 比例 21% 31% 48% 南苑新城 (共 162 套 ) 二房 (40%)（已售 85%以上） 面積 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 18 戶型 兩室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室一廳兩衛(wèi) 套數(shù) 10 11 44 比例 15% 17% 68% 三房 (60%)（已售 90%以上） 面積 戶型 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 33 54 10 比例 34% 56% 10% 鉑金 時(shí)代 (共 190 套 ) 二房 (25%)(余 68套 ) 空中洋房 /別墅 （ 3%） （滯銷(xiāo)） 面積 91平米 252平米 套數(shù) 18 30 6 比例 23% 77% 100% 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 19 三房 (40%)（滯銷(xiāo)） 面積 套數(shù) 30 45 比例 40% 60% 錯(cuò)層三室兩廳 (32%)（余 23套） 面積 套數(shù) 15 15 30 比例 25% 25% 50% 學(xué)子嘉園 (共 408 套 ) 二房 (31%)（已售 85%以上） 空中洋房 /別墅 (6%)（滯銷(xiāo)） 面積 177平米 224平米 套數(shù) 64 64 24 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 20 比例 50% 50% 100% 三房 (63%)（已售 70%左右） 面積 套數(shù) 128 64 64 比例 50% 25% 25% 大慶市 202 04 年與 2021年典型樓盤(pán)面積戶型配比情況調(diào)查表 202 2021年 （“時(shí)代麗景”、“世紀(jì)家園”、“明湖苑二期”） 2021年 （“祥閣花園”“學(xué)子嘉園”“南苑新城”“鉑金時(shí)代”） 一房 一房（ 113套，占 9%） 無(wú) 面積 6070 平米 7180 平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 21 套數(shù) / 19 94 / / / 比例 / 17% 83% / / / 二房（ 326套，占 19%） 二房 （ 337，占 26%） 面積 6070平米 7180平米 8190平米 91100平米 101110平米 111120平米 面積 6070平米 7180 平米 8190平米 91100 平米 101110平米 111120平米 套數(shù) 98 102 126 / 7 / 套數(shù) / / 49 183 105 / 比例 29% 31% 38% / 2% / 比例 / / 15% 54% 31% / 三房（ 1193套，占 69%） 三房（ 745套，占 57%） 面積 8090平米 91100平米 101102平米 111120平米 121130平米 131140平米 面積 91100平米 101110平米 111120平米 121130平米 131140平米 140150平米 套數(shù) 152 380 251 212 142 56 套數(shù) / / 191 194 209 151 比例 13% 32% 20% 18% 12% 5% 比例 / / 26% 26% 28% 20% 花園洋房 /別墅 /復(fù)式（ 209套，占 12%） 花園洋房 /別墅 /復(fù)式 (102套 ,占 8%) 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 22 面積 150160平米 161170平米 171180平米 181190平米 201210平米 230平米以上 面積 131140平米（錯(cuò)層 ） 141150平米 150170平米 180210平米 210230平米 250270平米 套數(shù) 186 10 7 4 6 7 套數(shù) 60 / / 12 24 6 比例 84% 5% 3% 2% 3% 3% 比例 59% / / 12% 23% 6% 分析及結(jié)論： 總體特征 ： （ 1） 住房小型化：表現(xiàn)在開(kāi)始出現(xiàn)一房 ,雖然比例不大 ,但是這代表一種趨勢(shì)，投資型的單室小戶型開(kāi)始出現(xiàn)；復(fù)式比例下降 ,并且面積集中 130140 平米。 （ 2）戶型趨于合理化：一室小戶型開(kāi)始出現(xiàn)，三房依然是主力 戶型，但是其比例從 68%降到 58%，不再是絕對(duì)主宰，并且從現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)估計(jì)其比例還會(huì)再降。二房的比例有所上升，但是幅度不大，在一段時(shí)間后二房的比例會(huì)有一個(gè)飛躍式的發(fā)展。復(fù)式及別墅類(lèi)住宅比例很小，并且其比例還在下降，鉑金時(shí)代的錯(cuò)層住宅就很難賣(mài)，會(huì)影響以后復(fù)式住宅的投放量。 （ 3）大冷小火，尤其出現(xiàn)在大戶型住宅上面，檔次高、面積大總價(jià)也高，讓很多人望樓興嘆。從目前的交易情況來(lái)大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 23 看，小戶型十分走俏，賣(mài)得比較紅火。而大戶型的銷(xiāo)售狀況不甚理想，比如鉑金時(shí)代和學(xué)子嘉園的大戶型都不能熱銷(xiāo)，相比而言面積適中和較小的要風(fēng)光得 多、很受青睞。祥閣花園選房會(huì)上交易的也多數(shù)為小面積的住宅。 現(xiàn)象分析 ： （ 1）市場(chǎng)對(duì)戶型面積的需求低于全國(guó)平均水平，所需戶型偏小化特征明顯，主要原因是： ? 目前大慶房產(chǎn)市場(chǎng)剛剛從福利分房、集資建房向商品房方向轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)對(duì)戶型舒適度的要求不高； ? 由于大慶市是以油田為主體的城市，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)占主體地位，人們的消費(fèi)習(xí)慣還十分傳統(tǒng)，多數(shù)消費(fèi)者不愿采用按揭方式消費(fèi)。雖然人均收入水平高于全國(guó)城市平均水平，但是一次性付款資金總量過(guò)大，所能夠購(gòu)買(mǎi)的住房面積自然會(huì)減?。? ? 物管費(fèi)、采暖費(fèi)會(huì)隨戶型面積的增加而增加，由戶型面積而帶來(lái)的生 活成本增加較大。 （ 2）投資型住宅需求呈上升趨勢(shì)：從祥閣花園三期開(kāi)盤(pán)的情況看， 75 平米的小戶型被迅速搶購(gòu)，除部分為子女上學(xué)考慮外，大部分客戶，