【正文】 促銷策略 傳播推廣及包裝策略 第五部分 項(xiàng)目推廣及包裝方案 廣告 創(chuàng)意表現(xiàn)建議 媒介選擇 推廣節(jié)奏及方案 媒體推廣計(jì)劃表 包裝方案 營銷推廣及包裝費(fèi)用預(yù)算 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 4 7．營銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正 附件 營銷工作計(jì)劃表 前言 當(dāng)東海岸暖暖的微風(fēng)，悄悄的降落在寒冷而干燥的東北內(nèi)陸，一夜之間，人們見到了春暖花開。對于所有喪失了方向感的人們來說，只有重新喚醒他的記憶、重組他的審美意識(shí)、重啟他的創(chuàng)造欲望，才能夠有效的還原他有價(jià)值的人生。 ” 這樣充滿自信的語言。 46′至 46176。東南距離哈爾濱市 159 公里，西北距離齊齊哈爾市 139 公里，市內(nèi)鐵路與高速公路交錯(cuò)發(fā)達(dá)，出行十分便利，其中到哈爾濱和齊齊哈爾的車程時(shí)間均在 1 小時(shí) 50 分種以內(nèi)。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 6 氣候 大慶市年平均氣溫 度，年日照 小時(shí)，年無霜期 134 天，年降雨量 351毫米，蒸發(fā)量 毫升。其中，薩爾圖區(qū)總戶數(shù) 84372 戶，讓胡路區(qū)總戶數(shù) 136696 戶。 恩格爾系數(shù) 大慶恩格爾系數(shù)為 %。恩格爾定律的公式： 食物支出變動(dòng)百分比 食物支出對總支出的比率 (R1)＝────────── 總支出 變動(dòng)百分比 國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。大慶是世界上年產(chǎn) 5 千萬噸以上級(jí)別的 11 個(gè)特大型油田之一，也是我國重要的石油、石化基地。 （三）經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況（ 2021）： 國民生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長 %。 居民收入狀況： 大慶市城市居民人均可支配收入為 元； 2021 年在崗職工年人均工資為 22618 元。 消費(fèi)增長的主要特點(diǎn)（今年一季度）： （ 1） 收 入三升一降，工薪收入的增長占主導(dǎo)地位 人均可支配收入構(gòu)成中，工薪收入（扣除個(gè)人所得稅、個(gè)人社會(huì)保障金等）同比增長 %；人均經(jīng)營凈收入同 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè) % 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 9 比增長 倍；人均財(cái)產(chǎn)性收入同比增長 1 倍；轉(zhuǎn)移性收入下降。 （ 2） 消費(fèi)支出快速增長，特征各異 A、 消費(fèi)傾向（消費(fèi)與收入的比例）略有變化 。一季度，城鎮(zhèn)居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出 元，同比增長 %，高 于人均消費(fèi)性支出 %的增幅，其中，人均在外飲食、家庭服務(wù)、交通與通信服務(wù)、居民服務(wù)等消費(fèi)支出都有較 大幅度的增長。 良好的收入水平和存款狀況，使大慶人在消費(fèi)方式的選擇中 普遍傾向于現(xiàn)款消費(fèi)，而選擇貸款消費(fèi)的人群較少 。全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 %。由于近年來受國際原油市場影響，油價(jià)持續(xù)攀升，給大慶經(jīng)濟(jì)帶來巨大的效益。作為一個(gè)擁有 120 萬人 口的城市，正常情況下，年均住宅上市量應(yīng)達(dá)到 120 萬平方米，而目前，整個(gè)市場在售住宅面積不過 60 萬平方米左大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 11 右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于正常市場供給量，這部分供給量中一部分由油田福利房分配解決。 拉動(dòng)住宅市場增長的主要因素有兩點(diǎn)：一是居民換房需 求和新增人口需求；二是投資性需求。 世紀(jì)家園 大慶達(dá)源新型建筑建材集團(tuán) 讓胡路區(qū)龍南醫(yī)院附近 多層 小高層 26002700 占地 330畝， 萬 ㎡ ， 水暖： 2物管： 毛坯房、 02年推出，具體優(yōu)惠政策不祥 小區(qū)規(guī)模大，位置好，內(nèi)外部配套完善，環(huán)境較好。純住宅，小區(qū)環(huán)境差，外立面較差，規(guī)模大 90210主力：100130 一般 ， 04年 6月推出一期近2021余套，現(xiàn)銷售達(dá) 60%左右 學(xué)子嘉園 大慶市圣華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建設(shè)路與科技路 高層 /部分東西朝向 27002800 占地 40畝，總戶數(shù)近 500余套， 未交房，水暖 :26,物管 +電梯運(yùn)行費(fèi) : /㎡/年 毛坯房， 04年 11月推出，一次性 ,按揭 位置好，環(huán)境好，僅臨大學(xué)園區(qū)，周邊單位多，周邊居住環(huán)境氛圍濃 ,配套成熟。這些項(xiàng)目分布較為分散，但總體可劃分為 2 個(gè)區(qū)域，一為東城區(qū)域；二為西城區(qū)域，這與整個(gè)城市受礦區(qū)經(jīng)濟(jì)影響，已形成了東西城區(qū)并舉的城市格局相吻合。 （ 3） 開發(fā)樓盤品質(zhì)低，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 15 ? 小區(qū)規(guī)劃水平落后，大多數(shù)小區(qū)為兵營式排列，缺少均好性布局； ? 建筑外立面不美觀，缺少變化，建筑色彩單一，缺少線條美，外立面細(xì)部處理粗糙； ? 戶型布局落后，多數(shù)小區(qū)戶型不能做到全明設(shè)計(jì)，戶型種類少，多為平層設(shè)計(jì)，主力戶型集中在 100— 120 平方米，偏重考慮大客廳，臥室面寬 一般在 米之間，衛(wèi)生間的面積相對較小。 ? 物業(yè)管理差，物業(yè)收費(fèi)偏高。這 也是一個(gè)附加值極高的賣點(diǎn) 。這方面將是 本項(xiàng)目未來銷售 的優(yōu)勢。二房的比例有所上升，但是幅度不大，在一段時(shí)間后二房的比例會(huì)有一個(gè)飛躍式的發(fā)展。而大戶型的銷售狀況不甚理想，比如鉑金時(shí)代和學(xué)子嘉園的大戶型都不能熱銷，相比而言面積適中和較小的要風(fēng)光得 多、很受青睞。 （ 2）投資型住宅需求呈上升趨勢：從祥閣花園三期開盤的情況看， 75 平米的小戶型被迅速搶購，除部分為子女上學(xué)考慮外，大部分客戶，考慮出租型投資。 （ 4）注重子女教育；子女教育在大慶人生活中的比重是很重的，住所離好 學(xué)校的遠(yuǎn)近，成為選擇住宅的主要要素；同時(shí)，住所周邊環(huán)境對孩子的影響，也是消費(fèi)者關(guān)注的重要因素。從目前的情況分析，大慶市場的切入點(diǎn)集中在兩類產(chǎn)品上：一是能滿足中高端需求、面積在 110140 平米、躍層的產(chǎn)品和能夠滿足中低端和投資型需求、面積在 80 平米以下的大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 25 小戶型產(chǎn)品。 （ 2）投資型小戶型無空置，均早已售罄，出租狀況良好。 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 26 第二部分 項(xiàng)目概況及 SWOT分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 藍(lán)海華庭 項(xiàng)目位置 大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村 —— 新東風(fēng)購物廣場頂部 項(xiàng)目基本參數(shù) ? 總用地面積： 公頃 ? 用地性質(zhì) :住宅、商服 ? 總建筑面積： 平方米 ? 一期商業(yè)建筑面積 ： 平方米 ? 二期住宅建筑面積： 平方米 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 27 ? 地下建筑面積： 平方米 ? 容積率 : ? 綠化率 :8% ? 一 期商業(yè)建筑層數(shù) : 1— 4 層 ? 二期住宅建筑層數(shù)： 5— 20 層 ? 地上停車泊位： 34 輛 ? 地下停車泊位： 104 輛（一期地下車庫） ? 樓高： 4 層商場樓高 米 ,住宅高度 48 米 ,共 米 ? 樓面進(jìn)深 : 商業(yè) 米，住宅 米 ? 空中陽光休閑館面積 : 平方米 周邊環(huán)境 項(xiàng)目成正南北朝向，東面有天馬商場和香榭麗購物廣場，南面有商業(yè)廣場、東安市場和哈爾濱中央商城，西面有社區(qū)醫(yī)院，目前已經(jīng)形成以商業(yè)廣場為中心的人流和物流中心區(qū)域。控股方 大商集團(tuán)是中國商業(yè)大集團(tuán)之一，大連首家上市公司。 二、項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目優(yōu)勢 主要優(yōu)勢 大商品牌的知名度和美譽(yù)度是項(xiàng)目最有力的支撐 項(xiàng)目所處黃金地段升值潛力巨大，前廣場是大慶人氣最旺的廣場 空中迷你小別墅是大慶市戶型設(shè)計(jì)最新穎、最有特點(diǎn)的戶型，容易抓住目標(biāo)客戶群 大唐天駒 劉曉紅工作室 VAlliance Marketin 藍(lán)海華庭項(xiàng)目營銷推廣總案 TEL: 2885212254 FAX: 2885212254 31 其他優(yōu)勢 可以采 用會(huì)員制模式，業(yè)主終身享受大商集團(tuán) VIP 待遇、公司在其他城市開發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主優(yōu)惠待遇 成熟的