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桂林市九里香堤項(xiàng)目原水榭華庭市場營銷推廣報告-wenkub

2023-04-07 09:39:38 本頁面
 

【正文】 的適當(dāng)包裝,將產(chǎn)品的優(yōu)勢和所能提供的功能以客戶最容易接受和認(rèn)同的方式表達(dá)出來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。桂林市九里香堤項(xiàng)目(原水榭華庭)市場營銷推廣報告受桂林市興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托,新基地在《桂林市水榭華庭項(xiàng)目市場調(diào)研分析報告》及《桂林市水榭華庭項(xiàng)目市場定位分析報告》的基礎(chǔ)上,用8個工作日(2002年6月15日——2002年6月24日)進(jìn)行了項(xiàng)目前期策劃工作的第三階段——項(xiàng)目營銷推廣部分,在此過程中,新基地組織了包括策劃小組、銷售精英和市場調(diào)研部多位同事在內(nèi)的專案小組,對項(xiàng)目、項(xiàng)目所在的市場以及項(xiàng)目將來所要面對的市場情況進(jìn)行全方面的詳細(xì)論證和分析,結(jié)合新基地相關(guān)人員豐富的市場經(jīng)驗(yàn),最終整理撰寫成本文。而對于一個項(xiàng)目的經(jīng)營而言,確立項(xiàng)目營銷的總體策略的意義十分重要。本篇報告的主要部分出現(xiàn)在第二部分,本部分主要是結(jié)合項(xiàng)目的市場情況和項(xiàng)目定位提出了一些銷售主張和建議,其范圍包括項(xiàng)目銷售總體策略、入市時機(jī)確定、銷售階段建議、各階段銷售策略建議等幾個方面,希望能通過對這些方面的詳細(xì)分析,能對項(xiàng)目后期的銷售指導(dǎo)性作用。在本份報告完成通過后,新基地前期策劃工作就全部完成,下一步我們將進(jìn)入項(xiàng)目的操作階段。項(xiàng)目標(biāo)志作為項(xiàng)目直接面對客戶的第一次形象表現(xiàn),需要在第一時間吸引客戶的注意力,打動客戶的心,必須具備極強(qiáng)的視覺沖擊力;c、獨(dú)有性。項(xiàng)目名稱建議a、項(xiàng)目推廣名新基地就本項(xiàng)目推廣案名問題已與發(fā)展商和各合作單位進(jìn)行了多次溝通,并最終確定了以“九里香堤”作為本項(xiàng)目的推廣名。一般我們應(yīng)該按照項(xiàng)目的組團(tuán)來進(jìn)行劃區(qū),其中可以將TOWNHOUSE部分和頂級別墅部分進(jìn)行獨(dú)立劃區(qū),其他可以按照建設(shè)速度和建筑規(guī)劃進(jìn)行劃分,每個區(qū)域都具備有自己的區(qū)名,而區(qū)名則需要對應(yīng)各自的特點(diǎn)以及與項(xiàng)目的整體定位風(fēng)格和項(xiàng)目用名結(jié)合。商標(biāo)注冊有兩個好處:一是可以保護(hù)項(xiàng)目的知識產(chǎn)權(quán),二是制造新聞素材,引起社會對項(xiàng)目的關(guān)注。 三、圍墻包裝建議項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過程中全過程直接面對客戶的包裝項(xiàng)目,在項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用,是項(xiàng)目形象宣傳的第一條陣地。售樓處選址設(shè)于會所大堂及附近部分相連區(qū)域。f、臨近現(xiàn)有的泳池和西干渠,符合水為財?shù)娘L(fēng)水之說;g、按照目前會所的設(shè)計,將非常有利項(xiàng)目對于“休閑”概念以及高尚配套的形象展示,對于讓客戶體驗(yàn)社區(qū)文化和促成客戶成交將非常有利。c、展示區(qū)主要以展板或?qū)嵨镄问秸故緲潜P各方面的資料,便于銷售人員向客戶解說及介紹。作為客戶到現(xiàn)場看樓逗留的主要場所,其給客戶的舒適感和認(rèn)同感才是最重要的。 室內(nèi)播放舒緩、優(yōu)雅背景音樂;展板設(shè)計建議展板設(shè)計風(fēng)格整體感覺應(yīng)與項(xiàng)目形象和售樓部現(xiàn)場氣氛協(xié)調(diào)一致。展場功能本項(xiàng)目銷售現(xiàn)場到9月低才能建設(shè)完成,且離桂林市中心較遠(yuǎn),而興達(dá)公司原“萬壽家園”銷售中心地理位置和現(xiàn)場包裝與本項(xiàng)目定位和形象要求不符,選擇在市中心另設(shè)展點(diǎn)有以下幾個作用:216。展場布置建議 因?yàn)檎箞鍪遣贾迷诜比A的百貨商場內(nèi),銷售展場布置必須與商場的整體環(huán)境協(xié)調(diào)融洽,并且要充分展現(xiàn)項(xiàng)目的形象。選址樣板房位置應(yīng)盡量靠近售樓現(xiàn)場,這樣有利于營造現(xiàn)場氣氛,也可以減少前期建設(shè)配套的投入,節(jié)約成本。對于本項(xiàng)目而言,新基地認(rèn)為首先需要確定“獨(dú)體別墅”與“雙拼別墅”及“TOWNHOUSE”之間的互動關(guān)系,然后在這種關(guān)系之下制定適合的各銷售階段進(jìn)程,從而有效地把握整體銷售節(jié)奏物業(yè)類型獨(dú)體別墅雙拼別墅TOWNHOUSE建筑面積約71389㎡23050㎡ 28561㎡單位面積約250500㎡ 約220240㎡ 約180200㎡單位總價總套數(shù)約250套約100套約150套總銷售金額預(yù)計銷售特征1. 面積大、客戶下定速度較慢;2. 環(huán)境聯(lián)想較好、容易造市,有利于帶動銷售。注:因本項(xiàng)目最終方案尚未確定,以上數(shù)據(jù)均按財務(wù)分析報告中發(fā)展商和愛地時代公司提供相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行估算,假設(shè)條件如下:(1)總建筑面積為123,000㎡,可售面積為120,000㎡;(2)總套數(shù)500套,三種別墅分別占50%、20%、30%;(3)項(xiàng)目總體均價2500元/㎡,最低價2300元/㎡、最高價2700元/㎡。在針對客戶的策略上,建議采用“桂林市場起動及主導(dǎo),外地市場輔助及推動”的策略。價格的策略上,建議采用“低價入市,爬坡式升價”的策略,先打開市場知名度、積聚人氣關(guān)注,再穩(wěn)步提升價格,達(dá)至目標(biāo)價格水平。一方面可以引起市場的轟動,同時對前期少量業(yè)主來說,看到后面的價格其超值性自然不言而喻,這對整個銷售過程來說,不論是售樓員的信心還是銷售效果,都能起到不小的推動作用。然而,時機(jī)因素不僅包含不可控制的外部因素,還包括可控制的內(nèi)部因素(如工程進(jìn)度、相關(guān)證件取得、準(zhǔn)備條件落實(shí)情況等),對于本項(xiàng)目而言,能否順利地在預(yù)定的時間內(nèi)發(fā)售,從而成功地回收資金,對后者的準(zhǔn)確把握就顯得異常的關(guān)鍵。強(qiáng)銷期—銷售總套數(shù)的30%,累計為80%促銷期( )跟進(jìn)期—銷售總套數(shù)的20%,累計為100%。 接受咨詢期接受客戶咨詢是項(xiàng)目接觸市場的第一步,是一個了解市場和客戶積累的過程。 積累一些客戶資源。時 間:2002年9月1日2002年9月30日;目 標(biāo):178。銷售策略:以較低的價格和較少量的單位入市,迅速引起市場的關(guān)注,建立市場知名度,同時挖掘發(fā)展商誠意客戶,使其有一種尊寵感及榮耀感。時 間:2002年10月1日2002年12月底目 標(biāo):178。推廣策略: * 在延續(xù)前一銷售期市場反映的基礎(chǔ)上,通過強(qiáng)力的多種媒體結(jié)合的廣告攻勢,主攻目標(biāo)客戶群。跟進(jìn)期時間:2003年1月 目標(biāo):利用物業(yè)形象和口碑逐步消化剩余單位,同時項(xiàng)目二期開始的接受咨詢;銷售比例:累計占一期總體銷售套數(shù)的100%; 第三部分 項(xiàng)目推廣媒體建議 一、宣傳推廣總體策略項(xiàng)目宣傳推廣的總體策略是:第一步,建立物業(yè)形象和發(fā)展商品牌; 九里香堤—桂林市引領(lǐng)全新生活理念的國際化精品休閑別墅社區(qū)。阿蘭先生親自操刀,天然山水、人文景觀合理搭配渾然天成;6. 別墅設(shè)計每種戶型都充分考慮目標(biāo)客戶需求,布局合理新潮;7. 規(guī)模項(xiàng)目占地面積400多畝,別墅500多套,入住人口過千人,在桂林屬罕見的大社區(qū);8. 配套項(xiàng)目配套完善,檔次高
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