【文章內(nèi)容簡介】 認籌工作正在進行中，如售樓處無法到位則對銷售咨詢造成不便。另一方面，10月30日入場距離公開發(fā)售的時間（11月）較為倉促，不利于客戶累積會造成客戶流失。故中原建議在市場預熱階段（8月）先設(shè)立臨時售樓處接受咨詢積累客戶。考慮到項目位于德興城內(nèi)，只能通過一條“狹窄”的路口出入位置相對靠里，難以引起人群注意不利于把握人流。建議臨時售樓于選址于德興城街鋪（路口之前“一德堂藥店”），搶聚路人注視點，握路人習慣流向，截住人流便于引導。建議可作為后期的分點銷售處作更好的引導，直到項目銷售完成為止。具體要求：臨時售樓處用于接受咨詢或截住人流引導銷售用途，建議街鋪門面運用全落地玻璃處理，在設(shè)計包裝上要十分重視，外圍包裝需要醒目突出、內(nèi)部設(shè)計要求舒適簡單，擺設(shè)簡單的銷售工作如接待桌、洽談桌、項目的小區(qū)模型以及信息展板等。龍廣花園售樓處l 現(xiàn)場實地售樓處l 第一批樣板房完工l 商場前廣場地盤整體包裝及導示系統(tǒng)到位：(1)導示系統(tǒng)l 路燈旗：包括金鵬路、新布路以及部分吉華路段的路燈旗包裝。(2)地盤整體包裝l 德興城戶外包裝建議由于本項目受德興城包圍故項目無法較好地展示，所以最大化的利用德興城的戶外包裝從而對本項目起到導視作用甚為重要，建議l 小區(qū)臨時綠化工作由于項目仍處于施工階段，在小區(qū)綠化上只能局部簡單處理。因此，我們建議在售樓處內(nèi)、售樓處前局部廣場進行綠化處理。l 道路包裝建議標志——“私家大門”在本項目主入口安置一個私家大門，在鐵門中部加以“美杜蘭華庭”字樣，塑造本項目私家屋苑的形象，對本項目此單一的主入口得到較好的修飾。(為方便出入此門只作裝飾之用需要長期打開)以綠色藤科植物配以各種花朵將兩面墻和頂部全方位覆蓋，形成綠色洞天的感覺。在兩面墻上方再配以花式墻燈，注意加大采光度，淡化原有的陰暗感覺。通過以上舉措，為樹立項目新形象，早日改變客戶心目中原有入口臟亂差的不良印象，為日后銷售掃除障礙。本項目在整個銷售周期內(nèi)都可以保持暢旺的人氣，促進成交。銷售工具：l 模型（1）小區(qū)模型：小區(qū)模型是本頂目的點精之處，從小區(qū)模型可以向客戶體現(xiàn)項目本質(zhì)上的情況，如項目具體的規(guī)劃設(shè)計以及外立面等。重點處理：模型的底座稍抬高，設(shè)置包裝要求細致，樓體單位內(nèi)必須帶燈光，建議比例為1：100。（2）戶型模型：建議設(shè)計制作本項目的主力戶型模型，注意強化戶型優(yōu)勢（如入戶花園的整改、下沉凸窗等），建議比例為1：25。宣傳資料：折頁、海報、戶型圖、展板、認籌書等。看樓專車安排及包裝到位：用于接待客戶，具體包裝以項目形象為主（如項目的名稱以及定位）確定按揭銀行：落實按揭銀行具體事宜包括按揭成數(shù)、按揭年數(shù)以及其它輕松付款方式運用。組織銷售人員進行系統(tǒng)培訓：銷售人員系統(tǒng)培訓包括周邊樓盤情況了解（安排踩盤）、項目產(chǎn)品本質(zhì)上的基本情況進行全面培訓如工程方面、規(guī)劃設(shè)計方面、服務(wù)方面，以及銷售技巧和禮儀等等。其他相關(guān)工作人員到位：具體包括保安人員、清潔工人、財務(wù)人員以及簽約人員等。（四）具體安排l 重點投放媒體項目初次市場曝光作形象推廣，鎮(zhèn)守布吉老街為核心區(qū)域，把握粵寶路以及吉華路交匯、吉華路及金鵬路交匯以及新布路及吉華路交匯三個基本點，對吉華路、金鵬路以及新布路三大干道全面覆蓋，逐漸擴散整個布吉老街。針對局限性的大面積推廣建議選用輻射面較廣且低成本的大媒體為主，主要以戶外廣告以及地盤包裝等。戶外廣告（1）戶外廣告牌：粵寶路以及吉華路交匯、吉華路及金鵬路交匯以及新布路及吉華路交匯廣告牌為主。（2）德興城導視廣告短信（五）銷售渠道現(xiàn)場臨時售樓處二、公開發(fā)售時期【時間】2004年11月27日至2005年2月31日(一)推廣思路【推廣目的】鞏固客戶對該區(qū)域的關(guān)注度，把宣傳重點轉(zhuǎn)至布吉老街的地段推廣，從而勾起客戶對布吉的老街情節(jié)，最大化地激發(fā)客戶的購買意欲?！句N售目標】挖掘項目核心競爭力，鞏固增強消費者認可度，最大化地消化前期積累客戶并開發(fā)潛在客源，使項目成為市場關(guān)注的焦點，銷售熱潮達到最高點。根據(jù)前期約380個籌的目標，以30%的解籌率估計即公開發(fā)售當天將完成114套。故整個公開發(fā)售期銷售總量將達35％。(二)目標客戶群l 周邊居民主要體現(xiàn)在公路局舊式宿舍、長龍新村一區(qū)、二區(qū)以及三區(qū)、水徑村、德興城以及沿吉華路輻射區(qū)各舊式屋村或宿舍等。l 周邊商戶老板主要是在周邊做小本生意的私營老板主要體現(xiàn)在德興城、吉華路輻射區(qū)域各類大小綜合商業(yè)、長龍花園內(nèi)各小型私人商業(yè)、布吉綜合市場、金鵬路大小型商業(yè)、布吉商品批發(fā)市場等從事生意的商人。l 布吉本地政府職員主要體現(xiàn)在布吉中學、長龍小學、樂樂中英文幼兒園、龍嶺小學、布吉醫(yī)院、布吉法院、布吉國土局管理所等上班的政府職員。l 周邊租戶主要是周邊于私營公司上班的受薪階層。l 周邊投資客戶多為周邊小生意人或自由職業(yè)者。（三）銷售必備條件l 預售許可證到位；l 工程展示商場外立面、前廣場、大堂、園林、會所等到位；l 銷售資料認購書、價格表、付款方式、銷控板、物業(yè)管理公司及其費用、入伙雜費；（四）具體安排l 造勢活動“我們的家園”千人繪畫時間：公開發(fā)售當天為了能在開盤當天吸引更多的人氣，積極促進銷售，我們建議在開盤當天舉辦“千名少兒繪畫大賽”，繪畫主題為“我們的家園”并請專業(yè)繪畫大師現(xiàn)場指點，同時邀請老街居委會領(lǐng)導、部分老居民與專業(yè)繪畫大師一起參于活動，一方面可以增加現(xiàn)場銷售氣氛，另一方面可以勾起老街居民的老街情節(jié)，從而開始項目老街情節(jié)的宣傳攻勢。同時，我們可以邀請專業(yè)美術(shù)學院師生在項目西面布吉中學外墻面進行雕塑表演(主題：)，加強開盤活動對周邊居民的引吸力，擴大項目的知名度，而且雕塑作品可以作為本項目日后的形象墻，增添項目的賣點。“你對老街知多少”有獎問答時間：2004年12月1月考慮到項目的地理位置問題，建議于布吉新一佳商場設(shè)立分展場進行展銷活動，并以“你對老街知多少”為題組織舉行有獎問答比賽。一方面可以利用商場人流推廣客戶層面，另一方面亦可以更鞏固項目知名度。元旦游園會時間：2005年1月1月1日為中國傳統(tǒng)的元旦佳節(jié)，因此我們建議在現(xiàn)場舉辦“元旦游園會”。游園會可由發(fā)展商與項目所處地居委會合辦，這樣可以增加此次活動的號召力。游園會主要提供豐富節(jié)目表演（雜技、相聲、小丑表演、粵劇表演、居委會節(jié)目）及與現(xiàn)場觀眾互動興較強的有獎競猜、觀眾即興表演等環(huán)節(jié)組成，主要強調(diào)觀賞性、互動性?；顒又饕轻槍σ殉山粯I(yè)主、未成交客戶及周邊目標客戶群，主要目的是想通過活動將客戶吸引到現(xiàn)場參觀增強客戶對項目、對發(fā)展商的信心；另一方面可以讓業(yè)主帶朋友參加，通過現(xiàn)場熱烈的氣氛與老業(yè)主介紹促進他們成交。l 重點投放媒體戶外廣告（1）戶外廣告牌：粵寶路以及吉華路交匯、吉華路及金鵬路交匯以及新布路及吉華路交匯廣告牌為主。(2)德興城導視廣告(3)項目樓體包裝：建議用霓紅燈處理。報紙廣告：以半版晚報或南方都市報為主。針對性直郵推廣電視插播廣告單張廣告：配合現(xiàn)場活動，進行單張的直郵，或者是利用與居委會合作舉辦游園活動機會，在各大老街片區(qū)各大居住區(qū)域內(nèi)進行項目宣傳。（五）銷售渠道l 現(xiàn)場售樓處銷售l 新一佳分展場考慮到項目的地理位置問題，建議于布吉新一佳商場設(shè)立分展場進行展銷活動，一方面可以利用商場人流加大項目客戶層面，另一方面亦可以更鞏固項目知名度。l 百變售樓處利用豪華房車或把大巴裝修成房車，里面放置二至