【文章內(nèi)容簡介】 柜車通行等環(huán)境影響，項目的價值突破受到限制71交通 輻射南山、南油、蛇口；與前海路、荔灣路、港灣大道、內(nèi)環(huán)路、南山大道等主要交通干道相連。本項目沿海高速連廣深高速南坪快速前海段濱海大道接桂廟路前海路西部通道出口72交通片區(qū)交通較為便利，前海路連接濱河路直達關(guān)內(nèi)，沿湖路連月亮灣大道至寶安大道，深南大道交通評述：現(xiàn)階段交通發(fā)達，未來規(guī)劃有沿海高速公路，地鐵五號線，南平快速路，將極大的拉升片區(qū)價值。73配套大南山公園青青世界深大附中沃爾瑪蘇寧電器人人樂海雅百貨 銅鑼灣本項目74配套項目周邊配套較為不方便，商業(yè)氛圍較為單薄，周邊業(yè)態(tài)主要集中在臨街商鋪為主，商業(yè)檔次較低，片區(qū)缺乏大型商業(yè)配套，醫(yī)療配套主要有太子山莊的社區(qū)康復中心，教育配套有南山學校及紅太陽教育中心。以內(nèi)環(huán)路為界，與南油、蛇口、后海片區(qū)等形成強烈的反差配套評述：片區(qū)配套落后，制約了項目所在片區(qū)的發(fā)展?，F(xiàn)階段大型配套主要依靠南油、大南山片區(qū)的如沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)75建筑規(guī)劃 二期俊朗挺拔，充滿現(xiàn)代感的建筑立面如果一顆城市的明珠聳立在前海灣 灰與赭石色的色彩搭配 ,絢麗而又充滿時尚氣息一期一期與二期的整體風格反差較大，對二期視覺產(chǎn)生一些遮擋一期二期76園林整體由水景貫穿整體小區(qū) ,給整體小區(qū)增添了一些情趣和氛圍 。整體園林設(shè)計風格較為質(zhì)樸 ,缺乏亮點且與一期形成較大的干擾和影響77戶型雷圳碧榕灣花園戶型面積指標表　 戶型 建筑面積 戶數(shù) 戶數(shù)比例 各戶型總面積 面積比90㎡以上 大三房 32 % 4256 %　 32 % 4168中三房 14 　 　 29 　 　 30 　 　 30 　 　 118 15 % 177090㎡以下 大兩房 150 % 13500 %中兩房 30 　 　 14 　 　 14 　 　 75 240 % 18000小兩房 69 78 % 5382一房一廳 48 156 % 7488單房 38 78 % 2964　 合計 　 942 　 74140 　78項目分析 — 戶型三房二廳二衛(wèi) 入戶花園露臺設(shè)計二房一廳一衛(wèi) 露臺79戶型戶型整體設(shè)計較為平淡 ,贈送面積少 ,缺乏亮點與創(chuàng)新 ,功能布局不臺合理部分戶型設(shè)計有入戶花園 ,露臺 (部分兩房或三房單位 )等 。整體戶型主要存在如下缺陷 :部分廚房采光存在問題；洗手間開窗正對入戶花園；廳寬過窄。80項目分析 —SWOT優(yōu)勢：?項目位于前海區(qū)，承接南山與寶安中心區(qū)經(jīng)濟動脈 ,未來發(fā)展強勁?周邊交通了路網(wǎng)比較發(fā)達，?近西部通道出口，為港口第一站 ,項目通達性好?項目依托大南山與月亮灣公園 ,有一定的景觀資源劣勢：?項目周邊受噪音影響比較嚴重? 周邊受南山熱電廠影響，片區(qū)環(huán)境受到一些影響?項目周邊有廠房，比較雜亂，影響樓盤素質(zhì)?戶型結(jié)構(gòu)缺乏創(chuàng)新及亮點威脅：?項目周邊競爭較大，從產(chǎn)品類型、推售時間上，諾德國際住區(qū)的競爭會比較激勵；?同片區(qū)的其他同品質(zhì)及產(chǎn)品類型將分流客戶；?周邊區(qū)域的同價位，也將分流目標客戶；機會：?隨著關(guān)內(nèi)其他區(qū)域，寶安的價格快速上升，片區(qū)已形成價格洼地，具有價格優(yōu)勢，?隨著交通路網(wǎng)的完善，片區(qū)的潛力被逐步發(fā)掘，?片區(qū)的生活配套逐步完善?根據(jù)對南山的規(guī)劃，對片區(qū)環(huán)境有影響的企業(yè)會搬遷或改良，片區(qū)的適合居住的程度會加高81與其他項目的綜合比較項目名稱 　本項目 星海名城 6期 鼎太風華 6期 城市山林 2期 諾德國際居住區(qū)發(fā)展商品牌 ★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★規(guī)模 ★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★地段 ★★ ★★★ ★★★ ★★★★ ★★交通 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★周邊環(huán)境 ★★ ★★★ ★★★ ★★★★★ ★★整體規(guī)劃 ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★園林景觀 ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★戶型結(jié)構(gòu) ★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★★物業(yè)管理 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★商業(yè)配套 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★★★綜合 ★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆ ★★★☆82項目核心競爭力分析從現(xiàn)狀來看 ,我們項目與周邊競爭項目比較 ,在品牌、產(chǎn)品等等 并無核心競爭優(yōu)勢 ,我們該如何應對 ??83如何應對 ?84逆市飄紅帶給我們的參考●品牌號召力●精準的客戶定位●獨到的定位和高調(diào) 的營銷推廣●自身品質(zhì)塑造及 高附加值●合理的 “價格 ”策略 85品牌號召力雷圳 :曾經(jīng)開發(fā)過雷圳碧榕灣 ,雷圳大廈等項目 ? 品牌現(xiàn)階段缺乏知名度 \號召力 ,有待塑造86●品牌號召力●精準的客戶定位●獨到的定位和高調(diào) 的營銷推廣●自身品質(zhì)塑造及 高附加值●合理的 “價格 ”策略 逆市飄紅帶給我們的參考87誰在為項目買單？88區(qū)域客戶分析近期片區(qū)在售項目客戶分析以上數(shù)據(jù)由中原市場研究中心提供片區(qū)居住區(qū)域列表15%9%12%12%6%8%15%8%6% 9%前海后海南頭科技園蛇口寶安福田 (車工廟以西 )福田 (車工廟以東 )羅湖其他區(qū)域客戶年齡段列表7%38%35%16% 4%25歲或以下2635歲3645歲4655歲56歲及以上主要客戶集中在南山片區(qū)，但片區(qū)客戶輻射寶安 \福田主要客戶集中年齡層次集中在2645歲之間89區(qū)域客戶文化水平列表4% 12%30%33%21%初中 高中大專大學本科碩士或以上區(qū)域客戶從事行業(yè)16%6%7%5%5%16%15%3%2%2%6%5% 2%10%高科技 /IT 銀行 /證券投資 /保險房地產(chǎn)教育 /科學 /文化 /衛(wèi)生政府 /事業(yè)單位生產(chǎn)制造國有大型企業(yè)飲食 /酒店 /服務(wù)業(yè)顧問咨詢廣告?zhèn)髅浇煌?/運輸 /物流商業(yè) /貿(mào)易 家庭主婦其他 以上數(shù)據(jù)由中原市場研究中心提供區(qū)域客戶分析客戶文化層次集中在大專以上學歷 ,屬于高知階層 片區(qū)客戶主要在高科技 ,國有大型企業(yè)從事工作90區(qū)域客戶從事職業(yè)列表29%18%8%3%3%22%4% 6%1% 6%單位高級管理人員單位中層管理人員專業(yè)技術(shù)人員單位普通職員營銷人員私營及個體業(yè)主 自由職業(yè)公務(wù)員家庭主婦 其他區(qū)域客戶工作地點列表33%26%16%19%2% 4%南山福田 羅湖寶安 龍崗其他 以上數(shù)據(jù)由中原市場研究中心提供企業(yè)的中高層領(lǐng)導為主 主要以南山和福田客戶為主區(qū)域客戶分析91區(qū)域客戶家庭結(jié)構(gòu)列表6%25%36%26%7%單身 兩口之家兩代同堂（與子女）兩代同堂（與父母）三代同堂以上數(shù)據(jù)由中原市場研究中心提供區(qū)域客戶購買意圖列表客戶構(gòu)成主要以兩口之家及兩代同堂為主購買意圖以自主為主區(qū)域客戶分析92南山、福田、家庭居住人口較多、客戶區(qū)域多元化骨干、高資、高收入、自住為主客戶特點：93區(qū)域項目成交客戶的特征：已售完項目客戶分析 (06年 )數(shù)據(jù)由中原市場研究中心提供94南山區(qū)域客戶變化的特點特征 06年 07年下半年成交區(qū)域 南山為主 南山比例下降 ,輻射寶安 ,福田客戶年齡 2635歲為主 26歲 45歲 ,3045歲比例上升從事職業(yè) 職員 ,中層管理人員 中高層管理人員工作區(qū)域 南山為主 福田比例上升明顯家庭結(jié)構(gòu) 單身 ,兩口之家 兩口 ,兩代同堂購買意圖 投資比例高 自主為主95生命周期經(jīng)濟能力?購買欲望?購買能力目標客戶群?購買需求 價值取向客戶細分維度96目標客戶群經(jīng)濟能力＋生命周期1鎖定客戶群2 3目標客戶研究找到目標客戶97誰是我們的客戶有購買力的客戶 有置業(yè)需求的客戶誰是我們的客戶？98中原的方法：? 中原網(wǎng)絡(luò)資源? 中原客戶資源常規(guī)的方法：? 宏觀信息研究? 與專業(yè)咨詢公司合作? 從外界購買數(shù)據(jù)? 通過市場調(diào)查篩選研究方法研究方法快速準確地找到客戶99中原方法技術(shù)案例中原方法技術(shù)案例?抽樣設(shè)計： 12家分行普查 ,南山在售樓盤四個?有效樣本量： 162宗?統(tǒng)計方法： 頻次分析 /交互分析等星海名城城市山林博海名苑方鼎華庭白色為在售樓盤藍色為三級地鋪星海名城天驕華庭南海玫瑰花園城華僑城西海灣名仕花園碧海云天陽光棕櫚園半島城邦創(chuàng)世紀繽紛100經(jīng)濟能力 低 中低 中 中高 高生命周期單身二人世界嬰幼家庭成熟家庭空巢家庭養(yǎng)老家庭目標客戶群定位：經(jīng)濟能力＋生命周期客戶群被鎖定101前海與月亮灣邊界的封閉型市場我們的客戶 ?前海月亮灣本項目102我們的客戶 ?價格擠壓型市場 (外擴型 )本項目2500035000元南硅谷蛇口30000元左右19000元 25000元19000元 25000元南油寶安中心區(qū)17000元南頭西麗16000元華僑城26000元福田19000元 25000元19000元 70000元羅湖18000元 60000元35000元后海103本項目未來客戶判斷：客戶類型 客戶群 具體比例 年齡結(jié) 構(gòu) 家庭構(gòu) 成封閉型市場客戶60%前海物流商務(wù)人士 % 2835歲之間單身 \兩口之家或兩代之家周邊企業(yè)中高層管理人員 %周遍學校教職政府機構(gòu)人員 %片區(qū)生意人士 %周邊原居民 \商服人士 %擠壓型市場客戶40%后海 /科技園 /南硅谷等高新科技企業(yè)中高層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員 %南山商業(yè)中心經(jīng)商或企業(yè)中高層 %南油 /南頭等企業(yè)中高層 %車公廟等企業(yè)人士 %104經(jīng)濟能力＋生命周期1鎖定客戶群2找到目標客戶價值取向3目標客戶研究105生活方式和消費特征對未來的期望理想生活環(huán)境找到目標客戶找到目標客戶106建議可以采用 Research International 專有的包括1－核心價值測試（ Core ValueTM）2－ 個性特征測試（ PersonalityTM）該投射技術(shù)主要是通過消費者將某幾張圖片與某個具體品牌聯(lián)系在一起，我們可以根據(jù)這些圖片在整個象限圖中的位置來分析出隱藏著的品牌象征意義 ......優(yōu)勢在于：在全球通用的維度上，定位每個品牌所處的位置，可以進行品牌間的比較，也可以 了解目前的品牌形象和目標消費群體心目中向往的品牌形象間的差距已經(jīng)通過全球樣本的量化研究，建立了各維度的代表圖形，使得圖形的解釋突破了研究者本身的見解，從而具有普遍意義品牌視覺畫廊107以 “核心象征價值（ Core ValueTM） ”技術(shù)舉例：久經(jīng)世故的 能力真摯的絕望的不可預知的刺激的革新的急進的品牌視覺畫廊生活形態(tài)測試