【文章內(nèi)容簡介】 400組，推出 3棟（約 105套）；兩個月后推出剩余 3棟。方案二： 有效意向客戶量大于 400組，小于 500組，推出 4棟（約 140套）；一個月后推出剩余 2棟。方案三： 有效意向客戶量大于 500組，推出 4棟；兩周后加推剩余 2棟。分步推盤方式的優(yōu)勢：1. 防范銷售風(fēng)險。上海房地產(chǎn)市場對于政策的敏感性較大，且星河灣的主要客戶群以多次置業(yè)及投資為主，在當(dāng)前的市場背景下，一次性推盤無疑造成較大的風(fēng)險，同時影響項目的口碑及后續(xù)營銷。2. 價格靈活調(diào)整，確保利潤最大?；叵?2023年 8月 8日，浦東星河灣一期開盤當(dāng)日創(chuàng)下了 264套的銷售記錄，而當(dāng)天的成交均價大約在 48000元 /平，中原根據(jù)當(dāng)時上海整體豪宅價格認(rèn)為這個均價在當(dāng)時是被低估的，但由于所有一期房源全部開放，造成價格無法靈活調(diào)整的被動局面。而分步推盤，結(jié)合市場及客戶情況，我們將主動掌控價格的調(diào)整，確保星河灣的銷售中獲取最大的利潤。價格建議定價思路本項目價格的確定采用市場比較原則。市場比較法必須遵從 “同質(zhì)同價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價 ”的操作方法。市場比較法的核心是運(yùn)用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。參照樓盤參照樓盤 成交均價（元 /㎡ ） 備注翠湖天地嘉苑 102891 華潤外灘九里 86738 仁恒河濱城 49401 注：以上均為毛坯價價格確定 比較內(nèi)容 權(quán)重 A翠湖天地嘉苑 B華潤外灘九里 C仁恒河濱城擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑規(guī)模 10% 區(qū)域位置 15% 外部環(huán)境 12% 社區(qū)景觀 12% 立面設(shè)計 10% 產(chǎn)品設(shè)計 12% 配套設(shè)施 9% 整體規(guī)劃 10% 發(fā)展?jié)摿?10% 合計 100% / / / 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目現(xiàn)時價格應(yīng)在 73418元 / ㎡左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)，再加上裝修的價值，同時又參照了浦東星河灣二手價格，中原建議本項目現(xiàn)時均價為： 83000元 /㎡ 至 2023年 10月預(yù)期合理均價為： 85000元 /㎡ 將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出本項目公寓的參考定價：以項目 A（翠湖天地嘉苑）為參考： 102891247。=88212以項目 B（華潤外灘九里）為參考： 86738247。=79795以項目 C（仁恒河濱城）為參考： 49401247。=52248本案價格推算：本案價格 =以項目 A為參考的定價 A 權(quán)重 +……+ 以項目 C參考定價 C 權(quán)重 =73418元 /㎡ 第五部分 中原資源 合作模式建議中原地產(chǎn) —— 在全中國的代理行業(yè)中，我們擁有最廣泛的網(wǎng)絡(luò)、最豐厚的高端客戶資源中原集團(tuán)立足香港，以服務(wù)中國內(nèi)地、香港及澳門三地的房地產(chǎn)市場為業(yè)務(wù)發(fā)展核心，經(jīng)過三十余年發(fā)展，已經(jīng)在全國三十個城市成立分公司，業(yè)務(wù)幅射至全國過百城市，聘任員工逾兩萬人，跨地域分店總數(shù)逾一千間，是目前房地產(chǎn)代理行業(yè)內(nèi)最具規(guī)模的企業(yè)之一。自九十年代初進(jìn)入內(nèi)地市場以來，憑借在香港的成功經(jīng)驗和模式，采用順勢而為的靈活應(yīng)變策略，中原地產(chǎn)已在內(nèi)地近三十個主要城市完成網(wǎng)點布局，并迅速實現(xiàn)本土化融合，在各地市場占據(jù)重要位置。為星河灣，中原將啟動 “星河灣大中華區(qū)聯(lián)動機(jī)制 ”港澳臺區(qū)華東區(qū)華北區(qū)以 “港澳臺區(qū) ”、 “華東區(qū) ”為 重要推動 區(qū)域，在同一時間進(jìn)行浦東星河灣的推廣，以達(dá)到造勢效應(yīng)，同時撒網(wǎng)全國，捕獲有效客戶資源。華南區(qū)華南區(qū)中原地產(chǎn)三級市場擁有上海中介行業(yè)最大的分行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，近二十家豪宅、別墅分行，兩百多名銷售精英，豐富的境內(nèi)境外高端客戶資源，曾經(jīng)為 翠湖天地、華潤外灘、新華路一號、華山夏都、濟(jì)南路 8號 等高端豪宅項目服務(wù)。為星河灣，發(fā)動 上海中原三級豪宅市場力量 ，確保足夠的客戶資源。中原一手代理在中國成功操作過多個豪宅項目，有對豪宅客戶詳盡的了解和豐富的營銷解決方案，中原不僅將為星河灣配備精英操作團(tuán)隊，也會傾集團(tuán)之力，打造豪宅精英智囊團(tuán)，共同為星河灣出力！為星河灣，中原將 集結(jié)集團(tuán)的豪宅精英們 共同為星河灣出力！ 地產(chǎn)研究咨詢部銷售團(tuán)隊策劃團(tuán)隊事業(yè)一部總經(jīng)理 — 沈增泉項目總監(jiān)企劃中心 上海中原豪宅上海中原東區(qū)總經(jīng)理 — 李錦德中國中原豪宅 中原海外豪宅集團(tuán)二發(fā)中心豪宅精英智囊團(tuán)浦東星河灣二期中原核心操作團(tuán)隊架構(gòu)中原華東區(qū)總裁 — 陸成項目部總經(jīng)理 — 唐政棟中原認(rèn)為：兩家代理公司聯(lián)合代理 的模式更適合浦東星河灣二期?！?聯(lián)合代理模式的優(yōu)勢 】1. 豐富客戶資源高端客戶資源是相對稀缺的，每家代理公司的高端客戶資源都是有限的，因此中原建議集合兩家公司的客戶資源，以更好的為星河灣服務(wù)。2. 形成現(xiàn)場良性的競爭兩家代理公司共同銷售，能夠形成銷售現(xiàn)場良好的相互競爭氛圍。需要值得提醒的是，過多的代理公司聯(lián)合代理會出現(xiàn)現(xiàn)場較混亂的局面，因此兩家代理公司是能夠出現(xiàn)良好聯(lián)合代理的前提。3. 擴(kuò)大影響面各家代理公司擁有各自在行業(yè)內(nèi)外的推廣渠道和影響面，聯(lián)合代理能夠充分發(fā)揮代理公司的渠道優(yōu)勢和影響力優(yōu)勢，為星河灣品牌在業(yè)內(nèi)業(yè)外創(chuàng)造影響力！4. 完善營銷體系各家代理公司都有著各自豐富的操作經(jīng)驗和不同的營銷解決方式，這些經(jīng)驗都能夠為星河灣服務(wù)，確保星河灣品牌逐步轉(zhuǎn)型的成功；同時也能為營銷各個環(huán)節(jié)中的問題提出不同的參考意見，以確保能獲得最佳解決方式。華東重點城市 —— 蘇州、杭州、無錫、常州、南京近五年商品住宅成交數(shù)據(jù)供應(yīng)：各城市中無錫的供應(yīng)量在 2023年較 2023年有較大幅度的增長，其余城市 2023年和 2023年的供應(yīng)水平較為接近；需求： 2023年國家政策頻出，有效抑制了部分不合理需求，但剛性需求也同樣遭受一定的抑制，因此華東各主要城市的成交量紛紛較 2023年明顯下降，蘇州、杭州、南京的成交量降幅分別達(dá)到 45%、 34%和 51%；價格：由于宏觀調(diào)控所導(dǎo)致的成交結(jié)構(gòu)變化，各城市的成交價格普遍呈現(xiàn)上升走勢，其中杭州和南京的價格增幅分別達(dá)到 47%和 50%。供應(yīng)量成交量成交價格附件附件一：華東區(qū)重點城市近年成交數(shù)據(jù)樓盤名稱 品牌仁恒怡庭 開發(fā)商 “ 仁恒 ” 多年經(jīng)營，依靠過硬的項目品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，樹立起堅固的高端地產(chǎn)品牌形象九龍倉璽園 借助在香港開發(fā)實力，擁有一定的知名度華潤置地橡樹灣城 作為國內(nèi)知名的國企地產(chǎn)開發(fā)商，實力較強(qiáng)，中高端地產(chǎn)品牌形象尚海灣豪庭 /綠城黃浦灣 綠城在長三角豐富的豪宅打造經(jīng)驗，給本項目帶來較高的品牌效應(yīng)華潤外灘九里苑 作為國內(nèi)知名的國企地產(chǎn)開發(fā)商，實力較強(qiáng)，中高端地產(chǎn)品牌形象翠湖天地嘉苑 打造了上海的城市客廳 “ 新天地 ” ，建立起極佳的項目品牌優(yōu)勢豐盛皇朝 開發(fā)商香港新世界公司在上海經(jīng)營多個商業(yè)及住宅地產(chǎn)項目，擁有良好的高端地產(chǎn)品牌形象白金灣府邸 /大部分豪宅項目擁有良好的品牌基礎(chǔ)但星河灣通過多年經(jīng)營，樹立了中國地產(chǎn) “勞斯萊斯 ”的品牌形象附件二：個案比較品牌效應(yīng)競爭項目多數(shù)具有其明顯的外立面形象特征本案一貫的建筑符號應(yīng)用極具視覺效應(yīng)樓盤名稱 風(fēng)格 建材 建筑設(shè)計公司仁恒怡庭 經(jīng)典歐洲與浪漫海派結(jié)合 石材 +面磚 華東建筑設(shè)計院有限公司九龍倉璽園 中西合璧海派風(fēng)格 石材貼面 /華潤置地橡樹灣城 ART DECO風(fēng)格 石材貼面 華潤建筑有限公司尚海灣豪庭 新古典主義立面風(fēng)格， Art Deco的時尚演繹 全天然石材立面與玻璃幕墻 HASSELL國際設(shè)計咨詢公司綠城黃浦灣 國際現(xiàn)代濱水建筑風(fēng)格 對江景的充分利用，采用國際領(lǐng)先的現(xiàn)代全玻璃幕墻立面 美國 JWDA建筑設(shè)計事物所華潤外灘九里苑 傳承外灘新古典主義氣質(zhì) 全石材立面 豪斯泰勒 ?張 ?斯圖德建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司翠湖天地嘉苑 新古典主義 石材貼面 +高級仿石漆 巴拿馬國際設(shè)計公司豐盛皇朝 新古典主義 石材貼面 SKL龔書楷設(shè)計事務(wù)所白金灣府邸 新古典主義 石材貼面 /外立面小區(qū)景觀水平較接近，景觀風(fēng)格各異，歐式風(fēng)格較普遍 ；大規(guī)模社區(qū)樓盤選擇主題設(shè)計，打造多種風(fēng)格園林景觀；樓盤名稱 主要景觀營造內(nèi)容 綠化率 景觀設(shè)計公司仁恒怡庭將歐式花園和現(xiàn)代花園的元素糅和起來，形成一種專屬于仁恒 ?怡庭的花園景觀風(fēng)格，不惜斥巨資建造了近4000平方米的超大下沉式中央花園景觀會所，給住戶騰出更多的地上面積，而且打造一個立體精致的花園客廳。45% 貝爾高林國際