【正文】 面積上升，尤以徐匯區(qū)域成交面積同比增長 558%，全市交易占比也增加了 18個百分點。其中，浦東、盧灣、松江三個區(qū)域豪宅存量位列排名前三，存量面積分別為 ㎡ 、 ㎡ 、 ㎡ 。其中，公寓類豪宅新增 ㎡ 、 1071套，同比減少%、 %；別墅類豪宅新增 萬 ㎡ 、 135套，同比面積減少 %、套數增加 %。豪宅的供應量同比有所下降，目前以公寓類供應為主，但公寓類成交下降明顯10年上海一手豪宅市場成交面積 ㎡ 、 1222套，同比 09年分別減少%、 %。豪宅市場整體成交價格平緩上漲，公寓類大幅上揚，別墅類小幅降低；中高總價產品成交量穩(wěn)定上漲10年上海一手豪宅市場成交均價 72219元 / ㎡ ，同比 09年增加 %。從成交套均總價分布看， 1000萬元以下的低價位豪宅成交 427套、同比減少%，占比也由 09年的 %驟降至 %； 10002023萬元、 30004000萬元、 5000萬元以上豪宅成交量相對穩(wěn)定，全市占比略有上??； 20233000萬級和 40005000萬級豪宅成交224套，同比去年增八成，占比也增加了12個百分點。至少數億人向往，只有少數可以被仰望。城市共鳴： 突出國際化品牌精神與國際化城市氣質的融合。社會責任 : 加大社會公益事業(yè)承擔，匹配目標客群現階段的 人生境界和事業(yè)修為。 貴族生活： 關注奢侈品不是炫耀的資本，而是生活品味與精神 追求的載體。以 “貴族文明 ”作為推廣核心元素，深化星河灣的現代貴族氣質升華之 2：推廣底蘊深化精神領域： 邀請著名學者劉再復撰寫出版 《 中國貴族精神 》 廣邀中國企業(yè)、學術、藝術界杰出人士，結集出版 《 100個中國夢想的創(chuàng)造者 》 加強與 《 生活 》 、 《 中國經濟學人 China Economist》 等文化雜志的深度合作，定期出版跨界增刊生活領域： 定期舉行馬術、探險等貴族戶外運動 挖掘品牌背后的精神力量，深化與百達翡麗等具有悠久 歷史的品牌合作文化領域： 設立星河灣藝術基金，致力培養(yǎng)中國音樂、繪畫、雕塑 等各個藝術領域的未來大師 邀請知名鋼琴家郎朗作為星河灣鋼琴學校教師，將藝術 化的生活融入下一代貴族培養(yǎng)延展建議：第 四 部分 銷售策略調整銷售策略港澳臺 發(fā)售為鋪墊，營銷造勢、樹形像！上海 及 華東區(qū)域 為主攻方向，完成銷售任務！雙渠道銷售，相互結合，實現名利雙收！2023年 10月香港、上海兩地同步發(fā)售港澳臺 地區(qū)通過中原在三地的資源力量進行推動，其中以香港為主力，通過推動樹立星河灣國際豪宅的氣質形像，為內地銷售進行鋪墊。上市時間建議：中原建議浦東星河灣上市時間為 2023年 10月，原因如下：① 星河灣歷來開盤期間現場以實景呈現，按照目前的工程進度，需要建筑立面完成、景觀園林完成、樣板房完成等等均需要一定工程時間。開盤銷售目標：開盤完成 80%銷售量，以確保星河灣在銷售面的口碑度。根據前期客戶累積的具體情況，以及開盤銷售目標，通過量化指標的可采取不同的推盤策略：方案一： 有效意向客戶量小于 400組，推出 3棟（約 105套）；兩個月后推出剩余 3棟。方案三： 有效意向客戶量大于 500組，推出 4棟；兩周后加推剩余 2棟。上海房地產市場對于政策的敏感性較大，且星河灣的主要客戶群以多次置業(yè)及投資為主，在當前的市場背景下，一次性推盤無疑造成較大的風險，同時影響項目的口碑及后續(xù)營銷。回想 2023年 8月 8日，浦東星河灣一期開盤當日創(chuàng)下了 264套的銷售記錄，而當天的成交均價大約在 48000元 /平，中原根據當時上海整體豪宅價格認為這個均價在當時是被低估的，但由于所有一期房源全部開放，造成價格無法靈活調整的被動局面。價格建議定價思路本項目價格的確定采用市場比較原則。市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現的合理價格。=88212以項目 B（華潤外灘九里）為參考： 86738247。=52248本案價格推算：本案價格 =以項目 A為參考的定價 A 權重 +……+ 以項目 C參考定價 C 權重 =73418元 /㎡ 第五部分 中原資源 合作模式建議中原地產 —— 在全中國的代理行業(yè)中，我們擁有最廣泛的網絡、最豐厚的高端客戶資源中原集團立足香港，以服務中國內地、香港及澳門三地的房地產市場為業(yè)務發(fā)展核心，經過三十余年發(fā)展，已經在全國三十個城市成立分公司，業(yè)務幅射至全國過百城市，聘任員工逾兩萬人，跨地域分店總數逾一千間，是目前房地產代理行業(yè)內最具規(guī)模的企業(yè)之一。為星河灣，中原將啟動 “星河灣大中華區(qū)聯動機制 ”港澳臺區(qū)華東區(qū)華北區(qū)以 “港澳臺區(qū) ”、 “華東區(qū) ”為 重要推動 區(qū)域，在同一時間進行浦東星河灣的推廣，以達到造勢效應，同時撒網全國，捕獲有效客戶資源。為星河灣，發(fā)動 上海中原三級豪宅市場力量 ，確保足夠的客戶資源?！?聯合代理模式的優(yōu)勢 】1. 豐富客戶資源高端客戶資源是相對稀缺的，每家代理公司的高端客戶資源都是有限的，因此中原建議集合兩家公司的客戶資源，以更好的為星河灣服務。需要值得提醒的是，過多的代理公司聯合代理會出現現場較混亂的局面，因此兩家代理公司是能夠出現良好聯合代理的前提。華東重點城市 —— 蘇州、杭州、無錫、常州、南京近五年商品住宅成交數據供應：各城市中無錫的供應量在 2023年較 2023年有較大幅度的增長，其余城市 2023年和 2023年的供應水平較為接近；需求： 2023年國家政策頻出，有效抑制了部分不合理需求，但剛性需求也同樣遭受一定的抑制，因此華東各主要城市的成交量紛紛較 2023年明顯下降，蘇州、杭州、南京的成交量降幅分別達到 45%、 34%和 51%；價格：由于宏觀調控所導致的成交結構變化，各城市的成交價格普遍呈現上升走勢，其中杭州和南京的價格增幅分別達到 47%和 50%。45% 貝爾高林國際（香港）有限公司九龍倉璽園 以中軸對稱的皇家園林制序，統(tǒng)御工整典雅的宮廷公園形象。屆時，將新舊文化匯聚，融合老的元素，兼容現代、時尚，演繹國際上海風情 。 40% 柏誠（亞洲）有限公司白金灣府邸 / % /小區(qū)景觀競爭項目都配有高端會所，有的甚至擁有多個會所，部分與本案相似，配有五星級酒店，但無法與翠湖天地這類城市綜合體的配套相媲美樓盤名稱 小區(qū)配套仁恒怡庭 會所以運動為主題，結合數十種運動休閑設施，室外泳池和室內恒溫泳池兼?zhèn)?。一期雅苑會?2023平米，二期御苑會所 7000平米，三期嘉苑會所 3000平米。香港皇朝會 Hong Kong Dynasty Club。 白金灣府邸 超五星級酒店悅榕莊小區(qū)配套部分競爭項目在營造空間奢華感和尊貴感上非常有特色樓盤名稱 戶型特點仁恒怡庭 /九龍倉璽園 /華潤置地橡樹灣城280㎡ 的大平層中央寬邸擁有南向 ，寬令人贊嘆不已； 6米寬的客廳貫通南北；融通逾 13米景觀大陽臺，巧把自然引入室內； 80㎡ 的豪華主臥房更有 20平米獨立步入式衣帽間尚海灣豪庭 /綠城黃浦灣 300㎡ 以上純大戶型全套房設計，美國 BLD事務所擔綱室內設計，打造老板階層偏好風格，有保姆電梯華潤外灘九里苑 /翠湖天地嘉苑 /豐盛皇朝 /白金灣府邸 /戶型特點時間 項目名稱 一房 二房 三房 四房 五房及以上 復式2023 嘉里華庭一期 / 137145 1721752023 翠湖天地雅苑 105150 133193 234 2022023 芝大廈 83109 163191 177196 450 543華府天地 273300 440 4727002023 湯臣一品 406434 591765 120812292023 翠湖天地御苑 140 150290 280290 3153252023 世茂 5號 92 146184 223260 320586蘭馨公寓 290 340 520685翠湖天地嘉苑 89 125145 181