【文章內(nèi)容簡介】 ? 本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會(huì)在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的 6成； 自建房 房地產(chǎn)市場 45 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 6. 土地供應(yīng) 大瀝鎮(zhèn) 2023年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表 (單位：公頃 ) 可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地 房地產(chǎn)市場 46 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2 0 0 7 南海區(qū)各鎮(zhèn)經(jīng)營性 居住用地 指標(biāo)表 ( 單位：公頃 )用地面積 用地宗數(shù) 7 3 10 9 2 9 6 3桂城 羅村 九江 西樵 丹灶 獅山 大瀝 里水47 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?土地供應(yīng)日益緊缺 ,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力； ?大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于 20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應(yīng) 房地產(chǎn)市場 48 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 7. 政策影響 大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大， 政策影響不明顯。 房地產(chǎn)市場 ? 3月，物權(quán)法正式公布； ? 5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)； ? 6月，明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用； ? 7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率 27個(gè)基點(diǎn)； ? 8月，住房公積金貸款上限提至 20萬； ? 9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高； ? 10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%； 49 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯 房地產(chǎn)市場 50 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯 房地產(chǎn)市場 2 0 0 7 年1 1 1 月鹽步街道普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 02 . 0 001 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 0鹽步成交面積 1 . 7 9 1 . 4 1 1 . 3 6 1 . 8 1 0 . 5 8 0 . 6 4 0 . 4 1 0 . 4 2 0 . 2 5 1 . 2 0 0 . 5 6 鹽步成交均價(jià) 5 , 0 5 8 3 , 7 8 5 4 , 7 1 8 5 , 2 7 1 5 , 6 2 8 6 , 1 5 8 4 , 4 7 8 5 , 1 7 6 8 , 6 5 3 6 , 9 3 2 7 , 0 2 3 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月51 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9. 未來新政預(yù)測及分析 新政一： 20232023年可能開征“保有稅” 目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵(lì)購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。 預(yù)測：保有稅 144M2可能是起征面積，稅率大概在 %左右。 影響：對整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。 新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi) 利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。 預(yù)測： 927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。 ?大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯。 ?相對本項(xiàng)目，“保有稅”的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場特征將對項(xiàng)目提供充足的支撐 . 房地產(chǎn)市場 52 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié) ?房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大 ?房地產(chǎn)受政策影響較弱 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大 ?市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏 房地產(chǎn)市場 53 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 5 典 型 個(gè) 盤 54 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城 佛山禪城 10分鐘 15分鐘 大瀝 鹽步 黃歧 天安鴻基花園 ?地理位置：南國桃園東門 ?發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司 ?占地面積： 900畝 ?總建面積： 18萬㎡ ?容 積 率： ?綠 化 率： % ?總 戶 數(shù)： 1000多戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、公 ?入市時(shí)間： 2023年年底 ?配套： 23000平方米天然湖泊； 4500㎡星級陽光會(huì)所； 4800平方米商業(yè)中心 典型外流個(gè)盤， 7成客戶來自大瀝 個(gè)盤分析 55 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以 260500㎡別墅為主 天安鴻基花園 個(gè)盤分析 56 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個(gè)性與審美 天安鴻基花園 個(gè)盤分析 57 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越； ?離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余； ?以 3個(gè)近 6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素； ?超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求； ?大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。 —— 環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)； —— 為突顯身份、個(gè)性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。 天安鴻基花園 個(gè)盤分析 58 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路 ?發(fā) 展 商：碧桂園集團(tuán) ?代 理 商：自銷 ?總建面積： ㎡ ?總 戶 數(shù)： 3000戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、洋房 ?建筑風(fēng)格：歐式 ?入市時(shí)間： 2023年 1月 —— 未來項(xiàng)目最大競爭對手 基本信息 南海碧桂園 個(gè)盤分析 59 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品分析 “陽光花海”浪漫陽光別墅， 2023年 1月 1日開賣 ?聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)立別墅； ?面積： 238378㎡，花園 75350㎡； ?均價(jià)：聯(lián)排別墅 40006000元 /㎡ ，獨(dú)立別墅 75008500元 /㎡ 南海碧桂園 個(gè)盤分析 60 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “翠堤水岸”花園洋房 1128套， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 ?17棟 11層“大戶人家”洋房、 11棟低層洋房、 1棟復(fù)式洋房； ?主力戶型： 155～ 250㎡ 四房、五房單位 ?均價(jià)： 4200元 /㎡（帶裝修） ?主力客戶群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用?、公?wù)員，廣州客戶較少 個(gè)盤分析 61 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔”一期， 2023年五一開賣 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 80套聯(lián)排別墅 戶型： 335378㎡，七房、九房二廳， 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修） 個(gè)盤分析 62 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔”二期， 2023年二月開賣 ? 49套獨(dú)立別墅 ? 戶型： 400806㎡，七 /八 /十房二廳 ? 均價(jià)： 5000元 /㎡（帶裝修） ? 銷售情況： 12月 1日銷售 22套 產(chǎn)品分析 南海碧桂園 63 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié) ? 大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜； ? 成熟品牌形象，治安物管好； ? 高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍； ? 規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高； ? 商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。 —— 以大瀝唯一在售別墅帶動(dòng)洋房的銷售； —— 以項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場突圍。 個(gè)盤分析 64 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 6 項(xiàng) 目 理 解 65 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1. 項(xiàng)目介紹 ?地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段 ?地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。 ?交易面積： ?土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地 ?使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年 ?容積率： ≤ ； ?建筑密度： ≤ 28%； ?綠地率： ≥ 30%； 大瀝鎮(zhèn)政府 大瀝體育文化中心 2分鐘生活圈 項(xiàng)目理解 66 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！ 2. SWOF分析 項(xiàng)目理解 67 ? 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品對比 — 躍式、復(fù)式個(gè)性化產(chǎn)品備受歡迎 ? 據(jù)市調(diào)情況分析，大瀝消費(fèi)者追求產(chǎn)品個(gè)性化與生態(tài)環(huán)境。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費(fèi)者的好奇與購買傾向。 3. 項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析