【正文】 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8. 政策對鹽步、黃岐的影響 鹽步臨近廣州，以廣州為風向標，受政策影響明顯 房地產(chǎn)市場 2 0 0 7 年1 1 1 月鹽步街道普通住宅成交信息統(tǒng)計0 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 02 . 0 001 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 0鹽步成交面積 1 . 7 9 1 . 4 1 1 . 3 6 1 . 8 1 0 . 5 8 0 . 6 4 0 . 4 1 0 . 4 2 0 . 2 5 1 . 2 0 0 . 5 6 鹽步成交均價 5 , 0 5 8 3 , 7 8 5 4 , 7 1 8 5 , 2 7 1 5 , 6 2 8 6 , 1 5 8 4 , 4 7 8 5 , 1 7 6 8 , 6 5 3 6 , 9 3 2 7 , 0 2 3 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月51 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9. 未來新政預測及分析 新政一： 20232023年可能開征“保有稅” 目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，鼓勵購買中小套型住宅，促進理性購房。 ?相對本項目，“保有稅”的實施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強民富的市場特征將對項目提供充足的支撐 . 房地產(chǎn)市場 52 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大 ?房地產(chǎn)受政策影響較弱 ?房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大 ?市場產(chǎn)品結構以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏 房地產(chǎn)市場 53 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 5 典 型 個 盤 54 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城 佛山禪城 10分鐘 15分鐘 大瀝 鹽步 黃歧 天安鴻基花園 ?地理位置：南國桃園東門 ?發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司 ?占地面積： 900畝 ?總建面積： 18萬㎡ ?容 積 率： ?綠 化 率： % ?總 戶 數(shù)： 1000多戶 ?產(chǎn)品類型 : 別墅、公 ?入市時間： 2023年年底 ?配套： 23000平方米天然湖泊； 4500㎡星級陽光會所； 4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤， 7成客戶來自大瀝 個盤分析 55 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品結構以 260500㎡別墅為主 天安鴻基花園 個盤分析 56 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 風格各異的別墅，突顯主人風情萬種的個性與審美 天安鴻基花園 個盤分析 57 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越； ?離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余； ?以 3個近 6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素； ?超低密度、超高綠化率、超強可塑性，切合客戶群需求； ?大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。 ? 項目周邊無競爭對手，市政工程，機關單位向該區(qū)集中。 ? 項目周邊教育配套擁有大瀝高級中學、實驗小學，優(yōu)勢明顯，可深化推廣。 ? 家庭年收入在 20– 100萬以上的外來居民在大瀝生活時間長，融入到大瀝生活文化當中，事業(yè)與家庭已扎根于大瀝，因此在生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，交通便利的前提下選擇在周邊區(qū)域及大瀝區(qū)域內(nèi)選擇高素質(zhì)項目置業(yè)。 ? 市場上車位供不應求，成為購房置業(yè)的重要影響因素。 項目定位 產(chǎn)品定位 主要消費群 項目風格定位 金域華庭定位為中高端時尚項目； 適合市場需求； 填補市場空白，更可與對手形成錯位競爭，減低競爭風險。 ? 蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式 ? 企業(yè)成功經(jīng)典名人名言 20:2720:2720:27: ? 前方充滿著未知，但我必須得走。 ? 用人不在于如何減少人的短處，而在于如何發(fā)揮人的長處。 ? 管理就是做好無數(shù)小的細節(jié)工作。做大生意，要看政治觀局勢。 2023年 3月 28日星期二 8時 27分 45秒 ? 企業(yè)的成功靠團隊，而不是靠個人。 20:27:4520:27:4520:27Tuesday, March 28, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 20:27:4520:27:4520:273/28/2023 8:27:45 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 8時 27分 45秒 下午 8時 27分 20:27: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 8時 27分 :27March 28, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 :27:4520:27:45March 28, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 下午 8時 27分 :27March 28, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 下午 8時 27分 45秒 下午 8時 27分 20:27: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 20:27:4520:27:4520:273/28/2023 8:27:45 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 3月 28日 8時 27分 下午 8時 27分 45秒 ? 企業(yè)做大后 CEO說話要越來越細。 2023年 3月 28日 2023年 3月 28日星期二 ? 做生意，要隨著形勢的變化而變化。 ? 沒有組織就沒有管理，而沒有管理也就沒有組織。 ? 不是沒辦法，而是沒有用心想辦法。 ? 所謂企業(yè)管理就是解決一連串關系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。 98 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 城市新移民 原大瀝外流居民 專業(yè)市場小企業(yè)主 金領一族 投資者 周邊區(qū)域現(xiàn)居民 客戶群體如何構成？ 項目定位 產(chǎn)品定位 主要客戶群 項目風格定位 99 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 因此，我們認為，我們的主力客戶群是： 公務員、教育體系高薪人士及當?shù)仄髽I(yè)高管層及技術人員，我們統(tǒng)稱為“金領一族” 周邊專業(yè)市場小企業(yè)主 項目定位 產(chǎn)品定位 主要客戶群 項目風格定位 100 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 我們的客戶群體有哪些特征？ 他們事業(yè)處于發(fā)展階段，有一定經(jīng)濟基礎，對未來及生活充滿憧憬； 他們生意與國際接軌，見識廣博； 他們珍惜家庭關系，自己辛苦拼搏為家人創(chuàng)造更好生活環(huán)境，家中事務一般交由老人及孩子自行管理； 他們對現(xiàn)居住條件不盡滿意，特別是治安及空氣環(huán)境，但由于工作關系暫不便離開大瀝； 項目定位 產(chǎn)品定位 主要客戶群 項目風格定位 101 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項目定位 產(chǎn)品定位 主要客戶群 項目風格定位 佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 因此，金域華庭是大瀝市民期待已久的夢想家園。 4. 核心客戶群需求特征 戶型設計 ?舒適感要求高 ? 客戶定位 ?、 89 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ? 單一追求大園林景觀 ? —— 非常注重園林、綠化，是促成樓盤成交的重要因素 4. 核心客戶群需求特征 園林 客戶定位 90 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ? 客戶要求鬧中帶靜，不能太混雜，對配套仍停留在滿足基本生活需求上。 3. 項目競爭態(tài)勢分析 價格分析 項目理解 74 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結 價格定位：均價 8000元 /㎡； 市場突圍：品牌、物管、教育配套、產(chǎn)品。 全國知名品牌引領居住新氣象 3. 項目競爭態(tài)勢分析 品牌對比 項目理解 71 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3. 項目競爭態(tài)勢分析 配套對比 教育配套優(yōu)勢突顯項目氛圍 ? 大瀝為典型產(chǎn)業(yè)城市，高檔次、大型配套相當缺乏。 ? 創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導消費者的好奇與購買傾向。對于已完成今年目標，實力雄厚的發(fā)展商預計會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的 6成； 自建房 房地產(chǎn)市場 45 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 6. 土地供應 大瀝鎮(zhèn) 2023年度經(jīng)營性用地指標一覽表 (單位：公頃 ) 可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地 房地產(chǎn)市場 46 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2 0 0 7 南海區(qū)各鎮(zhèn)經(jīng)營性 居住用地 指標表 ( 單位：公頃 )用地面積 用地宗數(shù) 7 3 10 9 2 9 6 3桂城 羅村 九江 西樵 丹灶 獅山 大瀝 里水47 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?土地供應日益緊缺 ,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項目的升值、投資潛力； ?大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于 20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或將近到期的時間。 從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，“東優(yōu)西拓、強三優(yōu)