【文章內(nèi)容簡介】 置業(yè)的主要因素之一；p未來產(chǎn)業(yè)移民可能成為惠陽購房的主力客戶之一。職務 產(chǎn)業(yè)中高層管理者 高級技術人員年均收入 50000元 45000元大亞灣產(chǎn)業(yè)人群年均收入Code of this report | 35169。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 對居住環(huán)境的追求和工作距離是大亞灣客戶置業(yè)惠陽的最主要驅(qū)動因素。區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境 置業(yè)惠陽上班距離主要因素p客戶語錄我們廠已經(jīng)搬到大亞灣了，但大亞灣暫時生活還不方便，最后考慮在惠陽買了房，離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。 Code of this report | 36169。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶定位 】 結合項目目標和發(fā)展戰(zhàn)略，本項目客戶主要為深圳自住、投資客戶、惠陽本地客戶及產(chǎn)業(yè)移民?？蛻舴诸愅顿Y +未來居住惠陽本地客戶產(chǎn)業(yè)移民深圳客戶本地客戶自住客戶本項目目標客戶構成Code of this report | 37169。 Copyright Centaline Group, 2023【客戶定位】 本項目核心客戶為深圳客戶，重要客戶為惠陽本地客戶及產(chǎn)業(yè)移民，其余為邊緣客戶。重要客戶 2產(chǎn)業(yè)移民 +本地客戶核心客戶，占 50%比例p深圳投資客戶，部分投資兼自住客戶重要客戶，占 18%比例p產(chǎn)業(yè)移民p以自住為目的的本地公務員及事業(yè)單位員工邊緣客戶，占 2%比例p廣州、佛山、香港等外地客戶核心客戶深圳投資、投資兼自住客重要客戶 1深圳自住客重要客戶，占 30%比例p深圳自住客戶p坪山、坪地產(chǎn)業(yè)客戶邊緣客戶Code of this report | 38169。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 深圳自住客戶分析置業(yè)動因價格溢出效應；交通路網(wǎng)完善年齡： 25~35歲之間職業(yè)：白領、制造業(yè)管理層和高級技術人員家庭情況：兩口、三口之家為主出行工具：以私家車為主經(jīng)濟能力： 中產(chǎn)階級，有一定的經(jīng)濟能力 置業(yè)目的：首次置業(yè)或改善居住條件，追求較高的生活品質(zhì)關注點交通、配套、戶型、景觀、朝向、社區(qū)品質(zhì)、價格p此部分客戶主要來源為龍崗區(qū)的白領、制造業(yè)管理層和高級技術人員p隨著深惠兩地交通網(wǎng)絡完善，以及惠陽居住條件成熟，深圳自住客戶數(shù)量將持續(xù)增加對項目啟發(fā)：突出項目區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)品功能，提高產(chǎn)品附加值和居家功能，走差異化路線吸引深圳自住客戶。Code of this report | 39169。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 ：深圳投資客戶分析置業(yè)動因深圳惠陽兩地價格剪刀差，高投資回報率年齡： 30~45歲為主職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)中高層、政府事業(yè)單位為主家庭情況：兩代或三代家庭，一般有小孩出行工具：以私家車為主經(jīng)濟能力： 屬于富裕階層有較強支付能力置業(yè)目的：投資，投資 +自住關注點投資回報率、惠陽區(qū)域發(fā)展前景、產(chǎn)品戶型p隨著惠陽城市化進程加快、深惠兩地城市融合和近期公共交通系統(tǒng)完善等眾多利好因素，深圳投資客戶數(shù)量將會繼續(xù)增多p包括投資客戶和投資 +自住客戶，未來配套、生活氛圍成熟，將有部分投資客轉(zhuǎn)為自住客戶對項目啟發(fā)：深化項目價值，主打性價比物業(yè)！Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 ：大亞灣產(chǎn)業(yè)移民置業(yè)動因工作便利，希望有穩(wěn)定的第一居所或第二居所年齡： 25~35歲職業(yè)：工業(yè)企業(yè)中高層管理者及技術骨干家庭情況：兩口或三口之家出行工具：以公共交通為主經(jīng)濟能力： 有一定支付能力，對價格比較敏感置業(yè)目的：剛性需求為主關注點生活配套、交通、價格、戶型及功能分區(qū)p大亞灣尤其是西部工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，產(chǎn)生置業(yè)需求p大亞灣居住、商業(yè)配套暫未成熟，產(chǎn)業(yè)移民客戶選擇惠陽置業(yè)對項目啟發(fā)：突出項目與新中心區(qū)的的生活配套，強調(diào)產(chǎn)品居住價值！Code of this report | 41169。 Copyright Centaline Group, 2023PART 3：項目競爭分析Code of this report | 42169。 Copyright Centaline Group, 2023版塊對比：項目所在白云坑片區(qū)緊鄰新中心區(qū)和大亞灣西區(qū)，客戶群重疊， 存在區(qū)域競爭比較項 白云坑片區(qū) 新中心區(qū) 大亞灣西區(qū)硬件資源 緊鄰深圳坑梓、坪山 城市景觀資源生活配套齊全 距離深圳最近交通配套完善軟件資源 三城交匯中心 居住氛圍良好客戶認可度高 高起點規(guī)劃客戶特征歸納坪山、坑梓產(chǎn)業(yè)客戶，深圳投資客惠陽本地居民大亞灣企業(yè)客 深圳投資客片區(qū)發(fā)展瓶頸 配套缺乏，形象較差 地塊規(guī)模有限道路規(guī)劃落后 配套缺乏片區(qū)發(fā)展興奮點 交通規(guī)劃利好市政廣場為中心的新中心區(qū)配套逐漸完善交通規(guī)劃利好片區(qū)發(fā)展預測配套完善，龍崗客戶置業(yè)首選生活配套完善，深惠客戶置業(yè)熱點深圳后花園，大量深圳客戶置業(yè)白云坑片區(qū)新中心區(qū)大亞灣西區(qū)Code of this report | 43169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭樓盤分布圖新中心區(qū)（金惠大道沿線）：l中央國墅園l新城國際l瑪斯蘭德中心l尚城世家白云坑片區(qū)：l光耀馬克lYOYO水岸l萬城l東岸公館l楓葉雅堤l鵬程里l金莎花園大亞灣西區(qū)（龍山路沿線）：l五月花l聚泰項目l愛琴海l德州城l龍光城Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域內(nèi)競爭分析項目 總占地㎡ 總建面㎡ 容積率 總套數(shù) 主力戶型 均價元 /㎡ 推售時間 銷售情況光耀馬克 38464 165645 1600 一房、三房 6300 推 448套已售約 140套YOYO水岸 17463 60996 480 二房、三房 4600 推 240套已售約 40套萬城三期 18000 57000 504 二房 5600 推 504套已售約 120套東岸公館 14124 106629 1430 公寓、一房 4800 約 800套楓葉雅堤 13208 53776 639 二房 4800 尾盤金莎花園 15032 67118 576 二房 4600 尾盤鵬程里 10000 74507 673 二房、三房 4700 推 369套已售約 120套Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023區(qū)域外競爭分析項目 總占地 總建面 容積率 總套數(shù) 主力戶型 均價 推售時間 銷售情況中央國墅園 12077 105000 649 —— —— —— ——新城國際 6317 77164 468 三房 5200 約 200瑪斯蘭德 9009 92793 1288 一房 平層： 4900復式： 7200 約 500套聚泰啟程 40000 189000 1336 —— —— —— ——五月花 63198 221300 2099 二房、三房 5300 尾盤愛琴海 40298 220230 2114 二房 5200 約 650套德洲城 186422 630000 5050 二房、三房 5200 推 124套已售約 30套龍光城 1710000 5000000 20230 二房、三房 5100 約 800套Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭對手鎖定周邊競爭項目除自身規(guī)模及產(chǎn)品因素外，競爭區(qū)隔點主要為區(qū)位與配套，我們主要從這兩個緯度來鎖定項目主要競爭對手區(qū)位配套l五月花l愛琴海 l德洲城l龍光城l聚泰 l中央國墅園 l新城國際 l瑪斯蘭德 l尚城世家l光耀馬克 l萬祥豪苑 l鵬程里 l金莎花園 l楓葉雅堤 l東岸公館 l萬城 lYOYO水岸 Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023主要競爭對手n本項目 n萬城 — 中央?yún)^(qū) 80 萬㎡ 品質(zhì)大城 n馬克住區(qū) — 城市里 精裝 藝術居住計劃區(qū)nYOYO水岸 — 深圳東 地鐵口 水岸歐筑n東岸公館 — 深圳東岸 現(xiàn)代公館 n鵬程里 — 三城門戶 雙軌人居坐標Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023競爭對手分析附件一：競爭項目具象分析注：由于競爭項目分析 P數(shù)過多，不在此報告里一一闡述，詳見附件一：競爭對手分析報告Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：品牌對比，馬克與萬城開發(fā)商市場口碑與影響力領先片區(qū)其他競爭對手序號 項目 投資商 發(fā)展商 開發(fā)項目 客戶認可度1 馬克住區(qū) 光耀地產(chǎn) 光耀集團有限公司光耀城、荷蘭小城、城市山谷等 ★★★★★2 萬城 萬城國際 惠州怡展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 皇冠假日酒店 ★★★★3 東岸公館 惠州市粵華發(fā)展公司 惠州市粵華發(fā)展 公司 —— ★★★4 YOYO水岸 惠州市景躍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司惠州市景躍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 —— ★★ ☆5 鵬程里 惠州竣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠州竣業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 —— ★★ ☆6 萬祥豪苑 惠州市銘基置業(yè)有限公 司 惠州市銘基置業(yè) 有限公司 —— ★★ ☆Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：地理位置對比，競爭項目屬同一區(qū)域，無明顯區(qū)位優(yōu)勢，項目距深圳坑梓距離最近，稍稍領先lYOYO水岸l東岸 公館l萬城 l馬克住區(qū)l萬祥 豪苑l鵬 程 里序號 項目 客戶來源主要區(qū)域客戶認可度1 馬克住區(qū) 福田、南山 ★★★★2 萬城 龍崗布吉 ★★★★3 東岸公館 龍崗、福田、 寶安 ★★★ ☆4 YOYO水岸 龍崗、寶安 ★★★ ☆5 鵬程里 龍崗、寶安 ★★★★6 萬祥豪苑 —— ★★★★Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：社區(qū)規(guī)劃，萬城和馬克住區(qū)在社區(qū)規(guī)模和配套上均領先其他競爭對手，其他項目均無明顯亮點序號 項目 社區(qū)規(guī)模 社區(qū)配套 社區(qū)成熟度 客戶認可度1 馬克住區(qū) 占地： 38464㎡建面： 165645㎡魚缸泳池、空中球場、天空農(nóng)場、藝術沙地公園 、商業(yè)配套★★★★ ★★★★☆2 萬城 占地： 333500㎡建面： 800000㎡園林、多元化會所、室內(nèi)羽毛球場、幼兒園、游泳池、健身房★★★★ ★★★★3 東岸公館 占地： 14124㎡建面： 106629㎡ 園林綠化、商業(yè)配套 、智能安防 ★★★ ★★★☆4 YOYO水岸 占地： 17463㎡建面： 60996㎡園林綠化、商業(yè)配套、兒童游樂場 ★★☆ ★★★5 鵬程里 占地： 10000㎡建面： 74507㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ★★★6 萬祥豪苑 占地： 9906㎡建面： 80536㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ——Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：戶型設計，區(qū)域主力戶型均以中小戶型為主，產(chǎn)品相對同質(zhì)化，馬克住區(qū)戶型在創(chuàng)新度上領先區(qū)域其他項目序號 項目 主力戶型 戶型尺度 產(chǎn)品創(chuàng)新 客戶認可度1 馬克住區(qū) 一房、三房 一房： 4458㎡三房： 83117㎡ ★★★★ ★★★★2 萬城三期 二房 二房： 6094㎡ ★★★ ☆ ★★★ ☆3 東岸公館 公寓、一房 公寓： 3048㎡一房： 4566㎡ ★★★ ☆ ★★★4 YOYO水岸 二房、三房 二房： 7886㎡三房： 111121㎡ ★★★ ★★★5 鵬程里 二房、三房 二房： 6893㎡三房： 87112㎡ ★★★ ★★★6 萬祥豪苑 二房 二房： 90㎡ 以下 ★★★ ☆ ——Code of this report | 53169。 Copyright Centaline Group, 2023綜合對比：在品牌、地理位置、社區(qū)規(guī)劃、戶型設計四個緯度對比中，馬克住區(qū)、萬城領先其他