【正文】 成交為王卓越蔚藍海岸聯(lián)排雙拼美聯(lián)、港置、家家順、國杰（正在與多家談合作）家家順和港置 帶客成交量較好4%+3000現(xiàn)金獎一次性、分期簽合同付款，按揭簽合同及銀行放款分別 50% 15天客戶保護期Code of this report | 105169。 Copyright Centaline Group, 2023PART 2：渠道策略渠道走差異化路線Code of this report | 102169。 Copyright Centaline Group, 2023訴求落地：更 “ 自在 ” 的交流l打造惠陽首個 WIFI無線上網(wǎng)社區(qū)p提供快速便捷的上網(wǎng)服務(wù)，為業(yè)主節(jié)約信息成本Code of this report | 98169。 Copyright Centaline Group, 2023價值傳遞Code of this report | 94169。 Copyright Centaline Group, 2023用自在的觀點打動深圳Code of this report | 91169。 Copyright Centaline Group, 2023心境高遠，看得更遠，更自在心懷寬廣，容納更多，更自在心胸博大，感悟更深，更自在Code of this report | 87169。 Copyright Centaline Group, 2023城市中心 Copyright Centaline Group, 2023價值觀關(guān)鍵詞： 創(chuàng)造 創(chuàng)新 自由 樂觀 …… …… Code of this report | 82169。他們不是盲無目標的闖蕩，他們是看準自己事業(yè)的空間和平臺，有目標的闖蕩。三、客群原則希望擁有和自己類似或者相同層次的鄰居。生活價值觀：? 追求時尚，容易接受新鮮事物；? 注重生活品質(zhì)，以享受型為主，不愿過高月供而低品質(zhì)的生活；? 精神壓力較大，私人時間少，渴求私人空間，緩解、釋放工作壓力。 Copyright Centaline Group, 2023項目客群來源惠陽本地龍崗產(chǎn)業(yè)客關(guān)內(nèi)投資、自住客項目客戶區(qū)域來源圖 p項目客戶區(qū)域來源鎖定深圳關(guān)內(nèi)寶安、福田、羅湖、龍崗龍華一帶，關(guān)外坑梓、坪山產(chǎn)業(yè)客及惠陽本地自住客三大群體Code of this report | 76169。 Copyright Centaline Group, 2023尋找價值信息（ FAB分析）F（ Features/fact）項目本身的特性，屬性本項目? 三城中心、干道物業(yè)、深惠連接首站、周邊無景觀優(yōu)勢、周邊配套不完善，依賴中心區(qū)天虹商圈、社區(qū)規(guī)模較小、容積率高、產(chǎn)品方正實用、面積段控制較好、緊湊型 23房、市場主流產(chǎn)品A（ Advantage） 相對于競爭對手項目的優(yōu)勢本項目? 區(qū)域內(nèi)：處于競爭劣勢，可通過性價比來形成競爭區(qū)隔? 區(qū)域外：對于大亞灣西區(qū)龍山線項目具有配套優(yōu)勢，對于新中心區(qū)項目具有一定的地緣優(yōu)勢B（ Benefit/Value）項目給客戶的利益 /價值本項目 ? 距深圳坑梓僅有 5分鐘車程、交通便利、價格洼地、性價比高、 5分鐘車程可享受中心區(qū)成熟配套、城市未來發(fā)展方向、升值潛力大項目核心價值Code of this report | 74169。 Copyright Centaline Group, 2023戰(zhàn)略第一波 強化優(yōu)勢 展示先行l(wèi)從客戶、競爭兩個角度提煉出項目優(yōu)勢價值，切合客群屬性，提煉營銷定位及推廣主題，針對不同的營銷受眾，動態(tài)傳播并強化不同的項目價值，做到精準營銷；l強化體驗式營銷，通過項目現(xiàn)場廣場、營銷中心、看樓通道、樣板房的完美展示傳遞項目價值，凸顯項目品質(zhì)，提升項目形象Code of this report | 70169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷推廣全球笑臉征集 ， 拉升項目形象、擴大項目影響力；贊助中國音樂學院的學生考級， 擴大項目知名度，樹立良好市場口碑；宋邵光風水講座， 增加項目賣點，吸引客戶認籌；外展場設(shè)置， 前期在秋長新世界、惠陽天虹設(shè)置展場，積累本地客戶，后期在深圳華強北開設(shè)展場，積累深圳客戶；二三級聯(lián)動， 前期啟動中原二級市場轉(zhuǎn)介，后期大手筆啟動深惠二三極聯(lián)動（ 5個點 +202 3000元現(xiàn)金獎）。 向下頂住這根線 品質(zhì)打造 Art–deco 建筑風格，強調(diào)高聳、挺拔，打造高端、時尚的居住社區(qū)。 向左頂住這根線167。來訪客戶。 御景華庭 】 項目地處秋長鎮(zhèn)金秋大道旁，區(qū)位相對較偏， 交通不便，周邊配套缺乏，項目規(guī)模較小，產(chǎn)品品質(zhì)感很強戶型 面積段 套數(shù) 占比二房 6271㎡ 234 %三房 97113㎡ 468 %總計 702 100%Code of this report | 65169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷執(zhí)行要點MARKETING EXECUTIVEPart Six月度計劃WORK PLANPart Seven附件ANNEXPart Eight營銷難點及關(guān)鍵點THEPROBLEM Part Four營銷戰(zhàn)略及策略 MARKETINGBREAKOUTPart Five營銷環(huán)境研判外部環(huán)境研判SUMMARYPart Three目標、任務(wù)與問題THE PORBLEM Part One項目 /產(chǎn)品解讀內(nèi)部環(huán)境研判INTERNAL ENVIRONMENTPart TwoCONTENTS目錄Code of this report | 62169。?營銷費用較少、依賴三級市場、推廣較少 ?營銷費用充足、貨量充足、三級市場主推、推廣渠道多樣 Copyright Centaline Group, 2023項目 SWOT分析內(nèi)部能力外部環(huán)境優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weaknesses）? 緊鄰深圳坑梓，地緣優(yōu)勢凸出? 干道物業(yè)，昭示性好? 產(chǎn)品面積段控制較好，市場主流產(chǎn)品? 社區(qū)規(guī)模較小，舒適度一般? 周邊空曠，生活配套缺乏? 四周荒涼，形象較差? 非房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，居住氛圍不足機會（ Opportunities） SO： 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 WO： 利用機會，克服劣勢? 交通規(guī)劃利好，深惠一體化加速? 產(chǎn)業(yè)人口膨脹，區(qū)域需求激增? 價格洼地優(yōu)勢明顯? 深圳限購? 除了深圳關(guān)內(nèi)投資客外，重點挖掘坑梓、坪山產(chǎn)業(yè)客群? 對關(guān)內(nèi)客戶強調(diào)投資價值，對關(guān)外產(chǎn)業(yè)客群強調(diào)自住價值? 主打產(chǎn)品性價比? 加大項目對坑梓、坪山產(chǎn)業(yè)人群的推廣力度? 注重項目現(xiàn)場展示威脅（ Threats） ST： 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 WT： 減小劣勢，避免威脅? 國家政策打壓房地產(chǎn)市場，調(diào)控持續(xù)偏緊? 惠灣供應(yīng)激增，存量巨大，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭壓力大? 三級聯(lián)動費用飆漲，聯(lián)動效果下降? 通過區(qū)域規(guī)劃利好吸引深圳客戶置業(yè)? 通過低總價和付款方式的多樣化來引導客戶? 在三級聯(lián)動外，挖掘其他渠道客戶? 以自身的商業(yè)配套減弱周邊配套不足? 通過現(xiàn)場展示弱化客戶對區(qū)域形象的抗性Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023環(huán)境研判總結(jié)u存量巨大，供應(yīng)激增，競爭激烈2023年高層供應(yīng) 212萬㎡，高層消化預(yù)計在 130萬㎡左右；2023年高層供應(yīng)預(yù)計 300萬㎡，高層消化預(yù)計在 150萬㎡。 Copyright Centaline Group, 2023對比綜述：社區(qū)規(guī)劃，萬城和馬克住區(qū)在社區(qū)規(guī)模和配套上均領(lǐng)先其他競爭對手，其他項目均無明顯亮點序號 項目 社區(qū)規(guī)模 社區(qū)配套 社區(qū)成熟度 客戶認可度1 馬克住區(qū) 占地： 38464㎡建面： 165645㎡魚缸泳池、空中球場、天空農(nóng)場、藝術(shù)沙地公園 、商業(yè)配套★★★★ ★★★★☆2 萬城 占地： 333500㎡建面： 800000㎡園林、多元化會所、室內(nèi)羽毛球場、幼兒園、游泳池、健身房★★★★ ★★★★3 東岸公館 占地： 14124㎡建面： 106629㎡ 園林綠化、商業(yè)配套 、智能安防 ★★★ ★★★☆4 YOYO水岸 占地： 17463㎡建面： 60996㎡園林綠化、商業(yè)配套、兒童游樂場 ★★☆ ★★★5 鵬程里 占地： 10000㎡建面： 74507㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ★★★6 萬祥豪苑 占地： 9906㎡建面： 80536㎡園林綠化、商業(yè)配套 ★★☆ ——Code of this report | 52169。 雙軌人居坐標Code of this report | 48169。 藝術(shù)居住計劃區(qū)nYOYO水岸 — 深圳東 Copyright Centaline Group, 2023主要競爭對手n本項目 n萬城 — 中央?yún)^(qū) Copyright Centaline Group, 2023競爭樓盤分布圖新中心區(qū)（金惠大道沿線）：l中央國墅園l新城國際l瑪斯蘭德中心l尚城世家白云坑片區(qū)：l光耀馬克lYOYO水岸l萬城l東岸公館l楓葉雅堤l鵬程里l金莎花園大亞灣西區(qū)（龍山路沿線）：l五月花l聚泰項目l愛琴海l德州城l龍光城Code of this report | 44169。 Copyright Centaline Group, 2023【 本項目客戶描摹 】 ：深圳投資客戶分析置業(yè)動因深圳惠陽兩地價格剪刀差，高投資回報率年齡： 30~45歲為主職業(yè)：私營業(yè)主、企業(yè)中高層、政府事業(yè)單位為主家庭情況：兩代或三代家庭，一般有小孩出行工具：以私家車為主經(jīng)濟能力： 屬于富裕階層有較強支付能力置業(yè)目的：投資，投資 +自住關(guān)注點投資回報率、惠陽區(qū)域發(fā)展前景、產(chǎn)品戶型p隨著惠陽城市化進程加快、深惠兩地城市融合和近期公共交通系統(tǒng)完善等眾多利好因素，深圳投資客戶數(shù)量將會繼續(xù)增多p包括投資客戶和投資 +自住客戶，未來配套、生活氛圍成熟，將有部分投資客轉(zhuǎn)為自住客戶對項目啟發(fā)：深化項目價值，主打性價比物業(yè)！Code of this report | 40169。 Copyright Centaline Group, 2023【客戶定位】 本項目核心客戶為深圳客戶，重要客戶為惠陽本地客戶及產(chǎn)業(yè)移民，其余為邊緣客戶。區(qū)域發(fā)展前景居住環(huán)境 置業(yè)惠陽上班距離主要因素p客戶語錄我們廠已經(jīng)搬到大亞灣了，但大亞灣暫時生活還不方便，最后考慮在惠陽買了房，離我們廠區(qū)距離很近，上班方便。 Copyright Centaline Group, 2023【 客戶研究 】 大亞灣產(chǎn)業(yè)移民是本地客戶主力，規(guī)劃數(shù)量較大，預(yù)計隨著新產(chǎn)業(yè)的遷入和建設(shè)產(chǎn)業(yè)的投產(chǎn)，未來人口增長迅速，置業(yè)需求將會逐步增強p大亞灣片區(qū) 5年內(nèi)人口將達到 30萬人p10年將達到 80萬人口p2~4年時間將新增 23~28萬就業(yè)及 10~15萬工商業(yè)人口大亞灣政府人口增長預(yù)計：產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)引發(fā)產(chǎn)業(yè)人口的遷移承接深圳各區(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移的重大使命；石化之外的其它制造產(chǎn)業(yè)正在形成規(guī)模；產(chǎn)業(yè)人口遷入數(shù)量不斷增加，目前已有約 12萬人遷入西部工業(yè)區(qū)?？們r區(qū)間 首付款 家庭月收入60萬 10萬 10000~15000元7080萬 15萬 15000~20230元8090萬 18萬 21000~25000元90100萬 21萬 25000~30000元深圳投資客戶購房承受能力p價格差存在可降低投資成本是持續(xù)吸引投資者置業(yè)惠陽的動力源；p深圳區(qū)域內(nèi)房價高企，推動投資者資產(chǎn)外溢 ；p惠陽處于房價洼地，承受能力相對較高的投資者紛紛轉(zhuǎn)向惠陽市場；p惠陽城市化進程加快，發(fā)展前景良好。 龍崗中心城普通白領(lǐng)在價格擠壓的背景下，未來將成為龍崗自住客置業(yè)惠陽大亞灣的重要組成部分。Code of this report | 30169?？予?、坪山工業(yè)區(qū)龍崗中心城 （自住 +投資）【 置業(yè)目的 】 市場客戶來源主要分為深圳客戶和本地客戶，本地客戶以自住為主，深圳客戶按置業(yè)目的分為自住和投資兩類?；蓐柎髞啚硺I(yè)客戶年齡結(jié)構(gòu) 惠陽大亞灣客戶家庭結(jié)構(gòu)分析【 家庭結(jié)構(gòu) 】 惠陽大亞灣客戶以中青年為主，其中以三口之家居多，單身客戶相對購買力較弱。p高端物業(yè)客戶仍以中青年為主。0511年惠陽大亞灣深圳客戶比例（ %） 0511年惠陽大亞灣深圳客成交（萬平米）Code of this report | 25169。 Copyright Centaline Group, 2023人人購物廣場人人購物廣場【 客戶研究 】 近年來，深圳客在惠陽大亞灣市場占比逐年上升，2023年預(yù)計將達到 74%，成交量預(yù)計將突破 130萬平米?！?市場走勢 】 2023年樓市 “ 金九銀十 ” 已經(jīng)泡湯，未來市場面臨持續(xù)的下行壓力從高層項目 2023年月度成交情況來看：? 七月份以來惠陽區(qū)高層成交一路走低，市場再次遭遇 08年寒冬。Code of this report | 2