【文章內(nèi)容簡介】 大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年111月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為130160平米房地產(chǎn)市場4. 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝街道 市場均價(jià)低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括7080㎡二房，133㎡三房和155250㎡四房以上；07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130㎡以上為主。黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價(jià)位，實(shí)現(xiàn)了廣州客戶100120㎡的大面積需求。房地產(chǎn)市場5. 客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場5. 客源流向大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重；本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；房地產(chǎn)市場6. 土地供應(yīng)單位宗地編號用地位置 用地總面積用 途 大瀝401穗鹽路“扇面”地段城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段城鎮(zhèn)混合住宅用地合計(jì)??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。商業(yè)用地??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表 (單位：公頃)可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)日益緊缺,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力；大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場7. 政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場9. 未來新政預(yù)測及分析新政一：20082009年可能開征“保有稅”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。預(yù)測：保有稅144M2可能是起征面積，%左右。影響：對整個房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi)利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。預(yù)測：927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。大瀝街道受土地供應(yīng)限制，房地產(chǎn)市場供應(yīng)少，受政策影響不明顯。相對本項(xiàng)目，“保有稅”的實(shí)施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強(qiáng)民富的市場特征將對項(xiàng)目提供充足的支撐.房地產(chǎn)市場小結(jié)房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大房地產(chǎn)受政策影響較弱房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場Part5 典型個盤天安鴻基花園地理位置：南國桃園東門發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司占地面積：900畝總建面積：18萬㎡容 積 率：綠 化 率：%總 戶 數(shù)：1000多戶產(chǎn)品類型: 別墅、公入市時(shí)間：2001年年底配套：23000平方米天然湖泊；4500㎡星級陽光會所；4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤，7成客戶來自大瀝個盤分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以260500㎡別墅為主推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價(jià)消化速度一期（）210套別墅180400㎡6500元??㏒???琰茞??220。190套公寓、洋房86130㎡??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。二期（ ）159套純別墅260－500㎡1500017000元/㎡56套/月天安鴻基花園個盤分析風(fēng)格各異的別墅，突顯主人風(fēng)情萬種的個性與審美天安鴻基花園個盤分析座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越；離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；以3個近6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需?！h(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)； ——為突顯身份、個性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。天安鴻基花園個盤分析地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路發(fā) 展 商：碧桂園集團(tuán)代 理 商：自銷總建面積：㎡總 戶 數(shù)：3000戶產(chǎn)品類型: 別墅、洋房建筑風(fēng)格：歐式入市時(shí)間：2006年1月——未來項(xiàng)目最大競爭對手基本信息南海碧桂園個盤分析產(chǎn)品分析“陽光花?！崩寺柟鈩e墅，2006年1月1日開賣南海碧桂園個盤分析“翠堤水岸”花園洋房1128套，2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園個盤分析“藍(lán)天山畔”一期，2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園80套聯(lián)排別墅 戶型：335378㎡，七房、九房二廳， 均價(jià)：5000元/㎡（帶裝修）個盤分析“藍(lán)天山畔”二期，2007年二月開賣49套獨(dú)立別墅 戶型：400806㎡，七/八/十房二廳 均價(jià)：5000元/㎡（帶裝修） 銷售情況：12月1日銷售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園小結(jié)大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜；成熟品牌形象，治安物管好；高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高；商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏?！源鬄r唯一在售別墅帶動洋房的銷售；——以項(xiàng)目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進(jìn)行市場突圍。個盤分析Part6 項(xiàng)目理解1. 項(xiàng)目介紹地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。交易面積：土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年容積率：≤；建筑密度：≤28%；綠地率：≥30%；項(xiàng)目理解優(yōu)勢劣勢●毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網(wǎng)配套完善；●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項(xiàng)目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?；●?xiàng)目周邊暫時(shí)缺乏高素質(zhì)生活配套；●周邊村落圍繞，治安問題突出；●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項(xiàng)目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；●現(xiàn)時(shí)缺乏城市公交直達(dá)該項(xiàng)目，生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決；機(jī)會威脅●可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，發(fā)展較為滯后，強(qiáng)勁購房消費(fèi)力還沒釋放；●項(xiàng)目地處位置規(guī)劃看好，且市民認(rèn)為項(xiàng)目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項(xiàng)目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；●市民認(rèn)為該區(qū)域成