【文章內(nèi)容簡介】 大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年111月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應面積為130160平米房地產(chǎn)市場4. 產(chǎn)品結構大瀝街道 市場均價低，豐厚的居民消費能力實現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括7080㎡二房，133㎡三房和155250㎡四房以上；07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130㎡以上為主。黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結構豐富，憑借與廣州約一半的價格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價位，實現(xiàn)了廣州客戶100120㎡的大面積需求。房地產(chǎn)市場5. 客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場5. 客源流向大瀝街道污染嚴重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質導致客戶外流現(xiàn)象嚴重；本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；房地產(chǎn)市場6. 土地供應單位宗地編號用地位置 用地總面積用 途 大瀝401穗鹽路“扇面”地段城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊商業(yè)用地408河東“大三丫”地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段城鎮(zhèn)混合住宅用地合計??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。商業(yè)用地??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)2007年度經(jīng)營性用地指標一覽表 (單位：公頃)可開發(fā)土地資源少， 舊城改造”盤活土地房地產(chǎn)市場土地供應日益緊缺,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項目的升值、投資潛力；大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或將近到期的時間。在土地供應緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 6. 土地供應房地產(chǎn)市場7. 政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價格受供應影響大，政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場8. 政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風向標，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場9. 未來新政預測及分析新政一：20082009年可能開征“保有稅”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費用，鼓勵購買中小套型住宅，促進理性購房。預測：保有稅144M2可能是起征面積，%左右。影響：對整個房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費回歸理性空間。新政二：“兩稅合并”，明年賣樓省稅費利好：調(diào)低了稅率，擴大了開發(fā)商利潤空間。預測：927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標，實力雄厚的發(fā)展商預計會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。大瀝街道受土地供應限制，房地產(chǎn)市場供應少，受政策影響不明顯。相對本項目，“保有稅”的實施將產(chǎn)生一定的影響，但大瀝鎮(zhèn)強民富的市場特征將對項目提供充足的支撐.房地產(chǎn)市場小結房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大房地產(chǎn)受政策影響較弱房地產(chǎn)成交活躍，供應缺口導致價格上漲幅度大市場產(chǎn)品結構以中低端為主，高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場Part5 典型個盤天安鴻基花園地理位置：南國桃園東門發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司占地面積：900畝總建面積：18萬㎡容 積 率：綠 化 率：%總 戶 數(shù)：1000多戶產(chǎn)品類型: 別墅、公入市時間：2001年年底配套：23000平方米天然湖泊；4500㎡星級陽光會所；4800平方米商業(yè)中心 典型外流個盤，7成客戶來自大瀝個盤分析產(chǎn)品結構以260500㎡別墅為主推貨節(jié)奏產(chǎn)品面積均價消化速度一期（）210套別墅180400㎡6500元??㏒???琰茞??220。190套公寓、洋房86130㎡??㏒???琰茞??220。??㏒???琰茞??220。二期（ ）159套純別墅260－500㎡1500017000元/㎡56套/月天安鴻基花園個盤分析風格各異的別墅，突顯主人風情萬種的個性與審美天安鴻基花園個盤分析座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越；離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；以3個近6萬㎡天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨立、優(yōu)美的景觀元素；超低密度、超高綠化率、超強可塑性，切合客戶群需求；大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需?！h(huán)境為項目最大亮點； ——為突顯身份、個性，客戶不惜重金打造，房子內(nèi)外兼修。天安鴻基花園個盤分析地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路發(fā) 展 商：碧桂園集團代 理 商：自銷總建面積：㎡總 戶 數(shù)：3000戶產(chǎn)品類型: 別墅、洋房建筑風格：歐式入市時間：2006年1月——未來項目最大競爭對手基本信息南海碧桂園個盤分析產(chǎn)品分析“陽光花?！崩寺柟鈩e墅，2006年1月1日開賣南海碧桂園個盤分析“翠堤水岸”花園洋房1128套，2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園個盤分析“藍天山畔”一期，2006年五一開賣產(chǎn)品分析南海碧桂園80套聯(lián)排別墅 戶型：335378㎡，七房、九房二廳， 均價：5000元/㎡（帶裝修）個盤分析“藍天山畔”二期，2007年二月開賣49套獨立別墅 戶型：400806㎡，七/八/十房二廳 均價：5000元/㎡（帶裝修） 銷售情況：12月1日銷售22套產(chǎn)品分析南海碧桂園小結大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜；成熟品牌形象，治安物管好；高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高；商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏?！源鬄r唯一在售別墅帶動洋房的銷售；——以項目創(chuàng)新產(chǎn)品及品牌物管進行市場突圍。個盤分析Part6 項目理解1. 項目介紹地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側地段地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎設施達到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。交易面積：土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年容積率：≤；建筑密度：≤28%；綠地率：≥30%；項目理解優(yōu)勢劣勢●毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網(wǎng)配套完善；●毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、金融、行政機關等市政重點項目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?；●項目周邊暫時缺乏高素質生活配套；●周邊村落圍繞，治安問題突出；●長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；●現(xiàn)時缺乏城市公交直達該項目，生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決；機會威脅●可以填補該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；●大瀝商品房供應不足，供應結構單一，發(fā)展較為滯后，強勁購房消費力還沒釋放；●項目地處位置規(guī)劃看好，且市民認為項目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位●“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心●作為該區(qū)域首個住宅項目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；●市民認為該區(qū)域成