“汽車城”整合營(yíng)銷推廣方案(編輯修改稿)
2025-05-30 01:34 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 產(chǎn)權(quán)但是不享有規(guī)定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以返租的形式享有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；返租到期后發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)管理，經(jīng)營(yíng)權(quán)歸還投資者，投資者可以繼續(xù)委托管理公司招商。經(jīng)營(yíng)客戶享有規(guī)定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并享有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，但不享有產(chǎn)權(quán)；經(jīng)營(yíng)客戶也可同時(shí)享有產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，但必須簽定經(jīng)營(yíng)協(xié)議書。開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)同時(shí)以返租形式取得汽車街統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)行統(tǒng)一招商。優(yōu)點(diǎn)：對(duì)投資客能夠進(jìn)行有效地吸引，盡早實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠；可降低投資門檻、回報(bào)穩(wěn)定、擴(kuò)大購(gòu)買客戶群；返租取得統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，利于對(duì)汽車街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的把控，利于品牌商家的引進(jìn)，有助于搞活市場(chǎng)，最終利于銷售。返租易出現(xiàn)的問(wèn)題：如果要做成長(zhǎng)線的投資產(chǎn)品，返租年限長(zhǎng)，開發(fā)商每年需要返租，造成資金壓力大，在后期有資金風(fēng)險(xiǎn)，因此要視開發(fā)商的承受能力控制好返租年限及返租回報(bào)率；返租后統(tǒng)一管理中的招商壓力加大，招商不利容易影響銷售；招商成功前銷售，容易出現(xiàn)返租年限與商家的租賃年限矛盾的問(wèn)題二、銷售模式執(zhí)行（一）返租銷售執(zhí)行返租年限與回報(bào)率：制定原則：①滿足商家的租賃年限要求；②達(dá)到投資者建立信心的標(biāo)準(zhǔn)；③考慮開發(fā)商返租資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)；汽車大道最佳返租年限與返租回報(bào)率返租年限：三年返租回報(bào)率：三年共18%返租回報(bào)，計(jì)算基數(shù)為該商鋪的總銷售金額（總房款）回報(bào)采取逐年遞增式：第一年5%、第二年6%、第三年7%返租回報(bào)方案：購(gòu)房時(shí)一次性返還，扣抵總房款首付中一次性返還，扣抵房款首付分階段返還，按季或年支付（二）銷售價(jià)格體系價(jià)格定位方式因?yàn)楸卷?xiàng)目采取返租回報(bào)的方式進(jìn)行銷售，所以定價(jià)需要考慮如下幾個(gè)因素：由市場(chǎng)可比街鋪的租金，確定本項(xiàng)目街鋪未來(lái)的租金，根據(jù)租金收益按正常的商業(yè)門店投資回報(bào)率返算其實(shí)際的銷售價(jià)格，因采取了返租回報(bào)的方式及要為折扣優(yōu)惠提供空間，因此要在實(shí)際銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上加入一部分虛增價(jià)格，由此來(lái)確定項(xiàng)目最后的面市價(jià)格。定價(jià)組合制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，根據(jù)不同的銷售方式采取不同的折扣價(jià)，見下表：例1：標(biāo)準(zhǔn)價(jià)定為4800元/平米（此表未經(jīng)參照本項(xiàng)目嚴(yán)格計(jì)算，僅做參考）銷售方式執(zhí)行價(jià)格折扣率備注一次性現(xiàn)金付款 4200元八八折不享受返租政策帶返租一次性現(xiàn)金付款 4416元 九二折享受三年18%返租政策，逐年扣除帶返租一次性現(xiàn)金付款4560元九五折享受三年18%返租政策，且一次性扣除50%按揭貸款 4600元九六折不享受返租政策帶返租50%按揭貸款4700元九八折享受三年18%返租政策，逐年扣除帶返租50%按揭貸款4800元無(wú)折扣享受三年18%返租政策，且一次性扣除銷售優(yōu)惠策略（1）第一重優(yōu)惠策略：返租銷售①、返租形式返租銷售，即業(yè)主購(gòu)買帶3年租期的租賃合同的店鋪。先由開發(fā)商統(tǒng)一向業(yè)主承租，再由開發(fā)商成立招商部門統(tǒng)一對(duì)外招商出租。購(gòu)買后即辦返租手續(xù)，即得返租回報(bào)（從交房日起算），交鋪前即可得到3年的全額回報(bào)，免除業(yè)主3年內(nèi)的后顧之憂。給客戶一個(gè)投資保障，增強(qiáng)購(gòu)買信心。②、操作程序業(yè)主簽定《購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書》的同時(shí)簽定《返租協(xié)議確認(rèn)書》業(yè)主簽定《購(gòu)房合同書》的同時(shí)與開發(fā)商簽定返租《租賃合同》。③、返租租期時(shí)間銷售返租時(shí)間必須與招商的商戶3年租期截止時(shí)間一致。統(tǒng)一從200年月日起至200年月日止。200年月日（起始日）前銷售的以月日開始計(jì)算返租。④、銷售返租政策說(shuō)明返租年限3年租金率（遞增式）：3年5%+6%+7%3年租金一次性從總價(jià)或首付款中扣除。也可按月、季或年支付。舉例說(shuō)明：如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，若，3年租金抵扣總價(jià)，則實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：100萬(wàn)18萬(wàn)=82萬(wàn)若，3年租金抵扣首付款，按現(xiàn)在汽車大道實(shí)行的5成10年貸款，則首付款，計(jì)： 100萬(wàn)50%18萬(wàn)=32 萬(wàn)貸款50%，計(jì)： 100萬(wàn)50%=50萬(wàn)實(shí)際成交價(jià)，計(jì)：32萬(wàn)+50萬(wàn)=82萬(wàn)（2）第二重優(yōu)惠策略：付款優(yōu)惠政策按揭付款客戶店面不論總價(jià)金額一律先付5萬(wàn)，直接簽定《購(gòu)房合同》，同時(shí)簽定《付款補(bǔ)充協(xié)議》和《租賃合同》，首付款余款免息分6期，可在18個(gè)月內(nèi)分期付清（按季支付）合同一簽定，即辦理銀行按揭。舉例說(shuō)明： 如一店面總價(jià)100萬(wàn)，返租3年，按3年回報(bào)率（5%+6%+7%），則累計(jì)租金為：100萬(wàn)18%=18萬(wàn)，若，3年租金抵扣總價(jià)，則
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