【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 善，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)該區(qū)域的最佳時(shí)機(jī)。 ? （ 4）項(xiàng)目規(guī)劃規(guī)模配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地 60畝，總建筑面積達(dá)到 萬(wàn)平米，周邊已經(jīng)難于找到這么大的地塊，項(xiàng)目本身配套齊全；純板式住宅設(shè)計(jì)是海甸島市場(chǎng)上罕有的產(chǎn)品。 ? （ 5）集團(tuán)公司在海南、北京開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)中高端地產(chǎn)項(xiàng)目，有著 15年開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，有一批老業(yè)主資源可利用。 ? （ 6）提倡一島三地度假生活理念，區(qū)別于周邊項(xiàng)目的僅僅把房子賣(mài)出去，而是提出了符合島外度假客戶購(gòu)房需求的全島度假生活。 ? （ 1）和其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相比本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間和入市時(shí)間較晚，其他項(xiàng)目前期在社區(qū)規(guī)模和占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)等方面具有優(yōu)勢(shì)，如榮域、國(guó)瑞花園，本項(xiàng)目處于劣勢(shì)。 ? （ 2）項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市繁華區(qū)，當(dāng)前直入項(xiàng)目的公共交通較為缺乏，周邊許多配套設(shè)施正處于規(guī)劃中，交通不是很便利。 ? （ 3）項(xiàng)目周邊有醫(yī)院，有學(xué)校，有綠地，有公園，但是缺乏一個(gè)商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施很少，也不健全，市民出行購(gòu)物不是很方便，本項(xiàng)目商業(yè)街雖然擁有 2萬(wàn)平米的體量，但是如果要經(jīng)營(yíng)起來(lái)，還需時(shí)日。 ? （ 4）項(xiàng)目臨海，屬于二線海景，但是不是最好的海，可以看，但是游玩的價(jià)值不大，宜居但不宜度假。其次，?？谑械娘L(fēng)向，夏天是東南風(fēng)，冬天是東北風(fēng)，東南風(fēng)我們是需要的，東北風(fēng)正好在冬天，潮濕，對(duì)居住環(huán)境有一定影響。 ? （ 5）項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)僅有 105平米的兩房和 138平米的三房，戶型設(shè)計(jì)單一，戶型面積大，相對(duì)于海甸島現(xiàn)在熱銷的主流戶型 80120平米，總價(jià)高，贈(zèng)送率少 ，社區(qū)無(wú)會(huì)所規(guī)劃，檔次無(wú)法得到體現(xiàn)，從周邊一些戶型大、設(shè)計(jì)單一的項(xiàng)目銷售情況來(lái)看，只能通過(guò)降低價(jià)格來(lái)銷售， 如 濱江海岸、皇冠世紀(jì)豪門(mén)項(xiàng)目， 相對(duì)戶型偏小的單價(jià)反而能賣(mài)高價(jià) ，如榮域項(xiàng)目。 ? （ 1）項(xiàng)目周邊區(qū)域的中高檔次物業(yè)的開(kāi)發(fā)已有一定規(guī)模，且各項(xiàng)目通過(guò)變相降價(jià)后，銷售情況尚可，而周邊所剩開(kāi)發(fā)用地甚少，對(duì)于本項(xiàng)目上市銷售是有利機(jī)會(huì)。而整個(gè)海甸區(qū)的住宅市場(chǎng)，由于環(huán)島路的連通，海甸島道路橋梁的建設(shè)完善，整體價(jià)值將提升，也有利于項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)位的提高和銷售速度的加快。 ? （ 2）海景路板塊未來(lái) 2年內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有這么大的地塊推出新的項(xiàng)目，項(xiàng)目在規(guī)模上占有優(yōu)勢(shì)。 ? （ 1）各大投資集團(tuán)、機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加大對(duì)?？诜康禺a(chǎn)用地的搶灘，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，行業(yè)的劇烈競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)銷售難度不斷加大，國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，從銀行信貸到稅收，從供應(yīng)到銷售，客戶辦證、轉(zhuǎn)讓等全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管和監(jiān)控，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)有較大影響，對(duì)島內(nèi)外的居住者和投資者的購(gòu)房積極性，都有一定影響。 ? （ 2）?？诮衲晖瞥龅姆慨a(chǎn)樓盤(pán)較多，特別?？谖骱０兜臉潜P(pán)與本項(xiàng)目的客戶重疊，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)品牌實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)、品牌及營(yíng)銷力度都將影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售。 海南之心 ? 項(xiàng)目分析總結(jié) ? 從總體分析中可以看出本項(xiàng)目相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)尚可。隨著區(qū)域環(huán)境的改善，項(xiàng)目發(fā)展之勢(shì)項(xiàng)目的推廣力度問(wèn)題。項(xiàng)目的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)可以形成項(xiàng)目的直接賣(mài)點(diǎn)，項(xiàng)目的劣勢(shì)需要通過(guò)推廣及包裝進(jìn)行彌補(bǔ)。 ? 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析 ? 項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在項(xiàng)目的 位置、規(guī)模、服務(wù)、品牌 四個(gè)方面。 ? 位置 —— 海甸島海景路高端社區(qū)版塊，毗鄰白沙門(mén)生態(tài)公園、游艇碼頭，江海交匯美景等，良好的景觀、生態(tài)優(yōu)勢(shì)，符合外地中高端購(gòu)房者的需求。 ? 規(guī)模 —— 一方面體現(xiàn)在自身的占地規(guī)模和建筑面積。另外一個(gè)方面還包括項(xiàng)目周邊社區(qū)的規(guī)模。有助于形成整體的居住環(huán)境。本項(xiàng)目與周邊多個(gè)項(xiàng)目（榮域、寶安江南城、蔚藍(lán)海語(yǔ)印象、國(guó)瑞花園、田德海泉灣、盛木天一方）形成了成熟居住區(qū)，是海甸島最具規(guī)模的居住片區(qū)。 ? 服務(wù) —— 本項(xiàng)目率先在片區(qū)項(xiàng)目中推出了一島三地購(gòu)房度假計(jì)劃，區(qū)別于周邊僅僅賣(mài)房子的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，把度假服務(wù)理念提升上一個(gè)高度。 ? 品牌 —— 華凱集團(tuán)在北京、海南地區(qū)開(kāi)發(fā)多個(gè)中高端地產(chǎn)項(xiàng)目，形成了一定的市場(chǎng)品牌效果， 2023年?？谌A凱江海庭、中國(guó)唯一懸崖別墅萬(wàn)寧南燕灣兩大項(xiàng)目同時(shí)動(dòng)工，公司品牌得到進(jìn)一步延伸。 ? 通過(guò)對(duì)回歸自然本性（生態(tài)化）、貼心（人性化）、質(zhì)樸（自然和睦關(guān)系）的價(jià)值傳遞，成為具有生態(tài)文化的景觀型高尚住宅區(qū)。 ? 項(xiàng)目的發(fā)展理念 —— 新生活價(jià)值的傳遞者 ? 賦予項(xiàng)目一種生命，使之成為?？跇潜P(pán)中，傳導(dǎo)一種新的生活價(jià)值文化的領(lǐng)導(dǎo)者。 ? 我們所倡導(dǎo)的生活價(jià)值包含三方面的核心內(nèi)容：生態(tài)性居住文化、人性化空間和服務(wù)、親睦鄰里關(guān)系。 ? 生態(tài)型居住文化 —— 回歸自然，親近自然是人的本性，也是全球發(fā)展趨勢(shì)。在項(xiàng)目中引人 “山 ”、水、綠地、陽(yáng)光等自然元素，模擬自然風(fēng)光。注重健康生態(tài)的景觀環(huán)境，生態(tài)建筑，營(yíng)造親地、親水、親綠的空間，在環(huán)境設(shè)計(jì)中幫助人們釋放心理壓力，舒緩身心。通過(guò)自然舒適、具有生態(tài)性的環(huán)境喚起消費(fèi)者的情趣、情感寄托以及購(gòu)買(mǎi)欲望和沖動(dòng)。 ? 人性化空間和服務(wù) —— 在建筑設(shè)計(jì)中，有意識(shí)地結(jié)合消費(fèi)者對(duì)居住空間的成長(zhǎng)性需求變化，引人一些新手法，將住宅空間變得更加貼近人性化需要。 ? 結(jié)合入住者的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理設(shè)計(jì)和配置各種活動(dòng)場(chǎng)地、活動(dòng)空間和配套設(shè)施。 ? 充分考慮因購(gòu)房者不同的文化背景、社會(huì)經(jīng)歷、年齡等因素而引發(fā)的個(gè)性化需求，通過(guò)提供專業(yè)系統(tǒng)的服務(wù)體現(xiàn)項(xiàng)目的人性化關(guān)懷。 ? 自然和諧鄰里關(guān)系 —— 鄰里關(guān)系是人們社會(huì)關(guān)系的基礎(chǔ)，良好的鄰里關(guān)系能夠讓人們感受到輕松、自然和愉悅。通過(guò)對(duì)各種公共交流空間、建筑小品、社區(qū)服務(wù)等塑造，在適當(dāng)?shù)某叨壬蠘?gòu)筑自然、和睦的人居環(huán)境，令住戶進(jìn)一步釋放心理壓力。 ? 新生活價(jià)值 —— 新生活價(jià)值正是由以上三大要素體系共同構(gòu)建來(lái)體現(xiàn)，這種生活價(jià)值而不是以某一單個(gè)要素作用支持，而是通過(guò)各要素（建筑規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、服務(wù)體系）的連接、重整，疊加以符合整體優(yōu)化。其實(shí)質(zhì)就是通過(guò)整體優(yōu)化實(shí)現(xiàn)居住著的身心釋放。 ? 項(xiàng)目核心精神：和諧、自然 ? 和諧： 整體景觀與外部海景、生態(tài)公園景觀的和諧 ? 內(nèi)部景觀的和諧統(tǒng)一，包括人與自然，人與建筑、自然與建筑的和諧。 ? 通過(guò)規(guī)劃布局、園林景觀、建筑小品、建筑單體中，鄰里交往空間的塑造實(shí)現(xiàn)鄰里間的和諧 ? 自然： 通過(guò)親地、親水、親綠空間的構(gòu)筑，滿足入住者親近自然的本質(zhì)需求。 ? 核心理念： 通過(guò)高產(chǎn)品質(zhì)量、高服務(wù)質(zhì)量、高生活質(zhì)量，最大限度地幫助入住者釋放身心，享受生活。 ? 隨著海口市房地產(chǎn)的發(fā)展和住宅產(chǎn)品品質(zhì)的提升，高端的住宅消費(fèi)者將逐步進(jìn)入房地產(chǎn)理性消費(fèi)者的行列，其消費(fèi)潛力將近一步顯現(xiàn)。他們將更多的關(guān)心樓盤(pán)品質(zhì)、生活環(huán)境和氛圍等多元化需求。因此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)定位為：年齡結(jié)構(gòu)在 35— 50歲之間，具有一定的文化修養(yǎng)和社會(huì)地位，追求高品質(zhì)生活，注重生活個(gè)性、釋放身心、享受生活的城市中上階層成功人士。 ? 根據(jù)市場(chǎng)分析和深訪調(diào)查結(jié)果并考慮市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及社區(qū)人氣的積累：建議項(xiàng)目島內(nèi)、島外目標(biāo)客戶比例約 20%、 80%。 ? 島內(nèi)客戶是指在?？陂L(zhǎng)期工作、居住的人員，主要是新?？谌?(外地移民海口的相關(guān)人士 )。 ? 島外客戶是指在海口市旅游度假、養(yǎng)老、考察等短期居住（半年以下）的人員。 ? 在目標(biāo)客戶中，重點(diǎn)區(qū)分出核心客戶和偶得客戶： ? 核心客戶 ?島內(nèi)、外的二次置業(yè)者：注重景觀氛圍、追求更高品味生活休閑社區(qū)的購(gòu)房者，如工作壓力的醫(yī)生、大學(xué)教授、律師等專業(yè)人士、企業(yè)高層管理人員、政府官員等。 ?高質(zhì)素首次置業(yè)者：有一定資金積蓄，對(duì)生活質(zhì)素要求較高，追求海濱環(huán)境，但又無(wú)法通過(guò)?？诂F(xiàn)有的樓盤(pán)滿足的島內(nèi)買(mǎi)家。主要是?？谑袃?nèi)現(xiàn)有的政府公務(wù)人員、私營(yíng)企業(yè)主等。 ?為尋求放松身心、休閑度假之高品質(zhì)社區(qū)的島外買(mǎi)家。 ?通過(guò)島內(nèi)、島外舊業(yè)主介紹的新買(mǎi)家。 ? 偶得客戶 ?看重項(xiàng)目的區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、?gòu)買(mǎi)用作增值、保值的投資者，主要是島外買(mǎi)家。 ?由于各類高端客戶人群的進(jìn)駐，由此對(duì)社區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同感所帶動(dòng)的“仰慕型”買(mǎi)家。主要是島內(nèi)買(mǎi)家 ?其他不確定因素而引發(fā)的購(gòu)房者 ? 根據(jù)?？诤５閸u在售項(xiàng)目客戶總結(jié)分析，項(xiàng)目的核心目標(biāo)客戶具有如下特征 比較內(nèi)容 島外買(mǎi)家 島內(nèi)買(mǎi)家 來(lái)源地 江浙地區(qū)、北京、上海地區(qū)、東三省、山西、河 南等地區(qū) ?？诒镜? 年齡特征 35——50 40——50 職業(yè)背景 政府官員 技術(shù)型的高收入專業(yè)人士 企業(yè)中高層管理人員 私營(yíng)企業(yè)主 私營(yíng)企業(yè)主 個(gè)體戶 政府官員 （ 高級(jí)別公務(wù)員 ） 教育背景 受過(guò)良好教育 ， 教育和閱歷的融合使他們對(duì)生活價(jià)值的認(rèn)知不斷提升； 不一定受過(guò)太多的學(xué)校教育 ， 但是見(jiàn)識(shí)廣 、 閱歷豐富 ， 隨著經(jīng)濟(jì)地位的提高沉淀了較高的認(rèn)知價(jià)值和思想； 對(duì)購(gòu)房區(qū)位的偏好 海景、園景等景觀資源豐富區(qū)域 生活、交通便利區(qū)域 購(gòu)房目的 休閑度假、投資、儲(chǔ)備性養(yǎng)老 自住、投資 對(duì)配套的要求 運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)型配套； 高檔次、有品位的休閑型、餐飲型配套 生活便利型、運(yùn)動(dòng)休閑型等實(shí)用配套 對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)要求 較偏向于精裝修 ， 也希望能提供個(gè)性化的設(shè)計(jì)作選擇 毛坯房 對(duì)物業(yè)管理的要求 關(guān)注社區(qū)安全管理，個(gè)性化全方位服務(wù) 關(guān)注日常生活性配套服務(wù) 產(chǎn)品需求 二房為主 （ 8090平米左右 ） 三 、 四房為主 （ 120180平方米左右 ） 消費(fèi)心理（關(guān)注點(diǎn)） ? 關(guān)注價(jià)格 ， 但不是主要考慮因素 ? 綠化 、 水體結(jié)合的生態(tài)型景觀設(shè)計(jì) ， 體現(xiàn)自然放