【正文】 別墅 、 三期酒店式公寓熱銷中 客戶購(gòu)買用途 度假客戶占 50%， 養(yǎng)老客戶占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 與白沙門公園一墻之隔 ， 養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)明顯； 項(xiàng)目形象高端：西班牙風(fēng)格建筑獨(dú)特； 一期已交付 ， 小區(qū)內(nèi)園林配套成熟 項(xiàng)目劣勢(shì) 1. 一成不變的建筑風(fēng)格 ， 開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng) ， 市場(chǎng)反映略顯疲憊 2. 以西班牙風(fēng)情為主 ， 建筑優(yōu)美；園林強(qiáng)調(diào)自然 ， 但布局有失精致植被反客為主 ， 人與景共容性弱 ? 項(xiàng)目總結(jié)： ? 戶型分析：兩房面積 80多平，三房 130多平，兩房、三房比例約為 6： 4，小戶型兩房為主針對(duì)養(yǎng)老度假客戶，定位準(zhǔn)確； ? 客戶來(lái)源：成交客戶多為老業(yè)主介紹。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 占地面積 56823平方米 建筑面積 容積率 綠化率 50% 物業(yè)類別 洋房 戶型面積 兩房 80平方居多 銷售價(jià)格 10280元起 ,均價(jià) 11000 實(shí)際成交價(jià) 2023年 8折 開(kāi)發(fā)商 海南潤(rùn)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 銷售情況 10年初開(kāi)始蓄客 ， 年底開(kāi)盤(pán) ， 現(xiàn)銷售 85%左右 ， 余下一 、 二樓 客戶分析 度假客占 50%， 養(yǎng)老占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 建筑色彩紅頂白墻 ， 色彩對(duì)比強(qiáng) ， 有視覺(jué)優(yōu)勢(shì) 戶型通透 ， 多陽(yáng)臺(tái) ， 實(shí)用率高 價(jià)格低于周邊樓盤(pán) 項(xiàng)目外觀已顯 、 體驗(yàn)感增強(qiáng)助于銷售 項(xiàng)目劣勢(shì) 建筑質(zhì)量一般 ， 白墻質(zhì)感粗糙 ， 不耐舊 低于周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ， 使建筑質(zhì)量更可疑 項(xiàng)目總結(jié)： 園林介紹為地中海風(fēng)情，配有泳池水系；無(wú)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 針對(duì)中端養(yǎng)老客戶以低于 90平方小兩房為主，總 17棟 385套，戶型 1房 70平、 2房 90平方、 3房 130平方；比例為 1： 7： 2 2023年初開(kāi)始蓄客，在宏觀調(diào)控前積累了可觀的誠(chéng)意客戶；同年底開(kāi)盤(pán)推出 較周邊低 2023元每平的價(jià)格，促使客戶落地。是周邊幾個(gè)項(xiàng)目銷售比較好的個(gè)盤(pán)。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島海景路 61號(hào) 占地面積 65628平方米 建筑面積 容積率 % 綠化率 53% 物業(yè)類別 多層 、 小高層 、 高層 戶型 94平米 184平米的多種戶型 、 兩房變?nèi)?、 三房變四房 銷售價(jià)格 小戶型起價(jià) 14200元 /平米 ， 大戶型起價(jià) 12500元 /平 ， 均價(jià) 15000平米/平米 實(shí)際成交價(jià) 實(shí)際成交價(jià)約 12023元 /平米左右 ， 通過(guò)完全贈(zèng)送 ， 不計(jì)算空中花園 、 入戶花園 、 露臺(tái)等面積等形式變相降價(jià)。 開(kāi)發(fā)商 海南國(guó)瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銷售情況 2023年 6月開(kāi)盤(pán) ， 目前銷售 50%左右 ， 40%為分銷商介紹 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 規(guī)模上遜于榮域外 ， 排列第二 ， 有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì) 戶型南北通透 、 挑高陽(yáng)臺(tái) 、 兩房變?nèi)?、 三房變四房 ， 高性價(jià)比贈(zèng)送率 園林景觀別具匠心 ， 性價(jià)比高 項(xiàng)目劣勢(shì) 工程開(kāi)發(fā)滯后于周邊幾個(gè)項(xiàng)目 ， 建筑現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)氣氛未出 前期期望值過(guò)高 ， 入市價(jià)格制定過(guò)高 ， 導(dǎo)致滯銷 ， 戶型偏大 ， 總價(jià)高 項(xiàng)目總結(jié)： 園林由香港貝爾高林量身設(shè)計(jì)，營(yíng)造富于亞洲觸感的“流水花園”，水景與園林的完美結(jié)合，使人與自然的親密接觸。 總 17棟 387套 3房 140平的占 60%： 2房 110平占 40%；另有少量 200平的復(fù)式。 品質(zhì)大宅，戶型與園林符合高端定位，但不抵鄰盤(pán)賽維陽(yáng)光及田德海泉灣的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，沒(méi)有賽維陽(yáng)光賣的好。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島德利路 116號(hào) 占地面積 19334平方 建筑面積 47244平 容積率 綠化率 40% 物業(yè)類別 小高層 、 高層 戶型面積 一 、 二 、 三房 銷售價(jià)格 均價(jià) 12023元 實(shí)際成交價(jià) 開(kāi)發(fā)商 海南捷聯(lián)實(shí)業(yè)公司 銷售情況 去年 10月開(kāi)盤(pán) ， 目前約售總量 70% 客戶分析 度假客占 50%， 養(yǎng)老占 50% 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 戶型面積從 50—130， 配比齊全 項(xiàng)目建筑外觀具華貴氣勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 與前幾個(gè)項(xiàng)目相比 ， 路段形象差 項(xiàng)目容積率相對(duì)而言較高 戶型采光不好 銷售現(xiàn)場(chǎng)形象差 項(xiàng)目總結(jié)： 東南亞風(fēng)情園林，配合游泳池；無(wú)其它水系元素，無(wú)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 8棟商住樓， 4號(hào)樓為 9層建筑， 6號(hào)樓為 16層建筑， 8號(hào)樓為 21層建筑總戶數(shù)為 384戶；其中一房、二房、三房比例為 3： 5： 2。 戶型優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：戶型方正 ，小面積總價(jià)低；劣勢(shì)：廚房采光差、無(wú)入戶花園贈(zèng)送、朝向一般，不通透。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海口市海甸島二東路 38號(hào) 占地面積 17,6000平方米 建筑面積 600000平方米 容積率 綠化率 % 物業(yè)類別 小高層 、 高層 戶型面積 三房 、 四房 122149平米 銷售價(jià)格 均價(jià) 13800元 （ 江景房 ） 實(shí)際成交價(jià) 2號(hào)樓起價(jià) 7980元 /平 ， 均價(jià) 8600元 /平 ， 3號(hào)樓起價(jià) 8900元 /平 ， 銷售尚可 ， 60%為分銷商介紹 投資商 廣東廣物房地產(chǎn)投資有限公司 銷售情況 ， 10月認(rèn)籌 ， 開(kāi)盤(pán)；據(jù)稱銷售 50%， 本地長(zhǎng)住客戶占 60%以上 項(xiàng)目配套 大型購(gòu)物中心 、 五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫(xiě)字樓 ， 濱水商業(yè) 、 濱水休閑娛樂(lè) 、 園林綠化 、 屋頂綠化 、 宜居 、 宜商 、宜樂(lè)的濱水生態(tài)城市綜合體 。 項(xiàng)目總結(jié)： 戶型 3房占 60%： 4房占 40%； 200平方的大面積 3房約占總量的 10%。 廣告投入大，積極推廣，成效一般。 整體戶型偏大，總價(jià)高，客戶面窄，定位高端社區(qū)，但是社區(qū)密度過(guò)大，無(wú)豪宅品質(zhì)。 項(xiàng) 目 介 紹 項(xiàng)目地址 海甸島人民大道海大東門南側(cè) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 35% 物業(yè)類別 高層 戶型面積 銷售價(jià)格 7880元起 （ 毛坯 ）、 均價(jià) 8500元 實(shí)際成交價(jià) 8000元左右 開(kāi)發(fā)商 海南聯(lián)合電器工程有限公司 銷售情況 2023年開(kāi)盤(pán) ， 銷售率 60%， 本地長(zhǎng)住客戶占 70%以上 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 層高 ， 比常規(guī)高 ， 更通透 毗鄰海南大學(xué) ， 易于出租投資 項(xiàng)目劣勢(shì) 商鋪總體量小 ， 難以形成氣候 項(xiàng)目容積率高 項(xiàng)目總結(jié)： 建筑無(wú)亮點(diǎn)風(fēng)格及特色。 園林中庭圍合式景觀廣場(chǎng)，設(shè)有游泳池；無(wú)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 全部 3房 244套，面積 13 14 156平方，戶型單一，客戶面窄，總價(jià)高，不利于銷售。 ? 建筑規(guī)模：規(guī)模小，沒(méi)有超過(guò) 500畝的大盤(pán)， 100畝以上的只有榮域 400多畝，國(guó)瑞 100畝。受規(guī)模所限，無(wú)法打造擁有頂尖配套、滿足商務(wù)需求的大腕豪宅。 ? 建筑類別及熱銷戶型：多層、小高層、高層比例約為 1： 3： 6，戶型二房、三房為主，面積在 85— 150平米之間，基本滿足中高端市場(chǎng)需求；熱銷戶型集中在 8090平米的兩房、 120平米以下的三房 。兩房超過(guò) 100平米，三房超過(guò) 130平米均銷售困難。 ? 銷售價(jià)格： 10000—— 15000之間為主導(dǎo)價(jià)格，最低價(jià) 7000元，大部分項(xiàng)目通過(guò)變相降價(jià)銷售，成交價(jià)在 89折之間，與華凱江海庭同檔次項(xiàng)目成交均價(jià)在 12023元 /平米左右（毛坯房）之間。 ? 目標(biāo)客戶：高端候鳥(niǎo)養(yǎng)老度假客戶約占 50%，純投資客 30%，長(zhǎng)住型養(yǎng)老客戶 20%。 ? 純商業(yè)項(xiàng)目較少，商業(yè)表現(xiàn)形式以樓群商業(yè)為主。 ? 商業(yè)的出售率和空置率比較高。空置率達(dá)到 76％。 ? 商業(yè)物業(yè)出售率較低原因在于項(xiàng)目銷售價(jià)格較高，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，整體高出投資者預(yù)期。 ? (1)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于?？谑泻５閸u東部，毗鄰瓊州海峽，離海近，離城市近，地處鬧市郊區(qū)成熟的居住社區(qū)，交通便捷，配套設(shè)施健全。獨(dú)特的海景江景資源使得該區(qū)域的休閑度假和高尚居住優(yōu)勢(shì)較為突出， 適宜于開(kāi)發(fā)價(jià)位稍高的中高檔住宅物業(yè)； ? (2)配套及交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周圍學(xué)校（海南大學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)初中部、景山學(xué)校海甸分校）、酒店（金海岸大酒店、寰島泰得大酒店）、銀行、行政機(jī)構(gòu)、電信網(wǎng)點(diǎn)密集，休閑娛樂(lè)、餐飲一應(yīng)俱全。項(xiàng)目鄰近主要交通干道（和平大道），既能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華；地塊居住環(huán)境比較安靜。繼世紀(jì)大橋后，海 新大橋的通車，環(huán)島路的建成，組成了海南大交通的一個(gè)組成部分，是一個(gè)大環(huán)，把海甸島和整個(gè)城市的交通連接上了，大大改善了海甸島的交通條件，為海甸島的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。 ? (3)項(xiàng)目周邊已形成成熟的生活區(qū)環(huán)境：地塊周邊有白沙門大型生態(tài)公園及低密度的高檔物業(yè)，如：榮域、國(guó)瑞花園，寶安江南城，旅游度假資源豐富，視野開(kāi)闊，人居環(huán)境優(yōu)越，最適宜于島內(nèi)外高尚人士居住；蔚藍(lán)海語(yǔ)印象、寶安江南城、榮域、田德海泉灣、國(guó)瑞花園等住宅樓盤(pán)形成了成熟的生活區(qū)環(huán)境，項(xiàng)目得以共享周邊樓盤(pán)小區(qū)齊全的配套設(shè)施帶來(lái)的的便利。聚居效應(yīng)已基本形成，加上新埠島規(guī)劃的完