【正文】 2023年 8月 ? 盡管房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)未變，但調(diào)控政策仍存在適度微調(diào)的可能性，原因主要有三點(diǎn)： 海南國際旅游島建設(shè)離不開房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動，離不開島外資金的流入，企業(yè)在承受資金壓力的同時，海南省各級政府也在承受經(jīng)濟(jì)下行的壓力 。 國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的巨大不確定性增加了 2023年經(jīng)濟(jì)下行的壓力，而考慮到房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用，不排除對現(xiàn)行調(diào)控措施進(jìn)行微調(diào)的可能性； 現(xiàn)行的調(diào)控措施在打擊投資投機(jī)需求的同時，也不可避免地誤傷了剛需和改善型需求等自住需求。 從這點(diǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控政策也存在微調(diào)的必要性，比如首套房利率和首付成數(shù)回歸優(yōu)惠，既符合房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，同時也有助于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn) “軟著陸 ”； 《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》于 2023年2月 1日起施行，具分析海口推出《?？谑挟a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》的目的是為了?？谧≌N售市場轉(zhuǎn)型，海南原本就在大搞旅游地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店是一個折中做法，一種變相的松動；直接說松動，在風(fēng)口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么賺錢，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生，其實就是一種變相的酒店 +住宅或住宅 +酒店而已。 住建部曾在 2023年底表示嚴(yán)格實施差別化住房信貸政策，優(yōu)先保證首次購房家庭貸款需求，該表態(tài)隨后引發(fā)市場對首套房利率放松的猜測。住建部和央行連續(xù)釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對于首套房利率放開的預(yù)期也在增加。 2023年金融市場工作座談會上，央行行長助理郭慶平指出， 2023年金融市場工作要圍繞 “穩(wěn)中求進(jìn) ”的主基調(diào)和穩(wěn)健貨幣政策基本要求展開。 在房貸方面，繼續(xù)落實差別化住房信貸政策，切實支持保障性安居工程建設(shè)。加大金融服務(wù)，支持普通商品住房建設(shè)，滿足首次購房家庭貸款需求。 堅信 2023開發(fā)商、政府日子不好過、銀行的日子也不好過，通過近段時間銀行多次降低銀行利率的情況看來，銀貸松動勢在必行。 在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，海口房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了前所未有的調(diào)整。?？谏习肽瓿山幻娣e與去年同期基本持平，其他四城市（三亞、瓊海、陵水、文昌）下降幅度均超過 30%以上，瓊海、陵水受影響最為明顯，瓊海下滑接近 70%；?？谀鼙３忠欢ǖ某山涣浚饕蚴呛？陧椖糠e極調(diào)價促銷，另一方面海口市場的剛需占一定比例，當(dāng)然也跟今年海口大量的公務(wù)員房、安置房上市有關(guān)系，整體上媒體統(tǒng)計的成交量含有一定的水分，除去公務(wù)員房、安置房的成交量，海口成交量也存在一定的下滑，只是由于有剛需的支撐，相對其他市縣市場成交量會穩(wěn)定些；進(jìn)入 2023年以來，?？诟鞔髽潜P價格出現(xiàn)明顯松動，成交集中于內(nèi)陸板塊， 8000元以下剛需產(chǎn)品為主要價格成交區(qū)間。成交結(jié)果較好的樓盤均為性價比較高、價格制定更加理性的樓盤，未來房地產(chǎn)發(fā)展誰能在性價比、價格上占有優(yōu)勢，誰就能勝出一籌。盡管?？谟兄拶徚畹氖`，但是更多的置業(yè)資金選擇了?？?，還是因為更為完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施所影響，這也體現(xiàn)了當(dāng)前樓市資金更趨向理性。 進(jìn)入 6月，海南樓市也步入了傳統(tǒng)銷售淡季，再加上調(diào)控政策的持續(xù)打壓，下半年 610月，海南樓市將更加的清冷，部分中小開發(fā)商在銷售和資金壓力的情況，下半年房價或?qū)⒃俅嗡蓜?，此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年樓市供?yīng)量將逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的競爭壓力下，開發(fā)商的樓盤定價將更加理性?？v觀目前的?？跇鞘?，住宅類的剛性需求有，但島外改善型和投資型需求因限購和限貸而被拒之門外，外地人的購房需求也被拒；需求的銳減，從心理上以及資金鏈兩方面都會波及開發(fā)商的定價策略，膠著的房價將隨著開發(fā)商資金鏈的吃緊而終見分曉。 在?？诒姸嗟木幼^(qū)域中，最北端的海甸島無疑是最具特色的版塊之一：這里擁有最為豐富的水景資源 —— 海景、河景、江景；擁有一流的酒店和醫(yī)院；坐落著海南最富盛名的大學(xué) —— 海南大學(xué)；僅次于萬綠園的城市生態(tài)公園 —— 白沙門生態(tài)公園。 海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是 “島中之島，城中之城 ”，已成為近幾年?？谑谐鞘邪l(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著?？谡畬Τ鞘邪l(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)。隨著政府六大系統(tǒng)工程的啟動，對海甸島建設(shè)的不斷深入，海新大橋、環(huán)島路、美麗沙、白沙門生態(tài)公園等大型項目相繼完工及動工，使海甸島成為房地產(chǎn)投資與經(jīng)營的熾熱底盤。 環(huán)島路的建設(shè)連通和海甸島四座橋梁的改造、擴(kuò)建和新建，連接海甸內(nèi)外主要通道的全面升級和六大系統(tǒng)工程建設(shè)，證明了政府對此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與?？跒程幱谕鹊匚?，并與其連通一體的（大中國右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的。規(guī)劃建設(shè)給島內(nèi)居民生活帶來深遠(yuǎn)的變化，區(qū)域房地產(chǎn)價值得到大大提升，預(yù)示著該區(qū)域進(jìn)入新一輪開發(fā)的熱潮。海甸島環(huán)島路全長約 13公里，由美麗沙東部起，向北延伸至海甸島北海岸，經(jīng)白沙門公園、江南城至南渡江入?？冢傺貦M溝河左岸南下至海甸二路，最后在美麗沙南部完成閉合。其全長約 6公里的路段包括風(fēng)水廣場、世紀(jì)廣場、丁字路口廣場、沙灘廣場、填海廣場等五大主題廣場的景觀。在海甸島沿海、沿江地帶中，規(guī)劃起點(diǎn)高，且擁有面積近千畝之廣的 “白沙門生態(tài)公園 ”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個具有完善的港口設(shè)施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務(wù)等配套設(shè)施的住宅區(qū)， 另外，島嶼南側(cè)規(guī)劃會議中心和游艇展覽會，成為海口市區(qū)標(biāo)志性景觀；北側(cè)規(guī)劃一座濱海高爾夫球場和酒店式的會員別墅。增加便利快捷的交通和停車及服務(wù)配套設(shè)施。早期已有如寶安 江南城、都市海岸、海語印象、海南大公館等項目的進(jìn)駐，而其它已推出的項目如“榮域”將進(jìn)一步提升該片區(qū)高檔生活社區(qū)的形象。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應(yīng)已形成。東邊大盤進(jìn)入，白沙門公園的建設(shè)，西邊新世界入主美麗沙，兩翼形成新的城市經(jīng)濟(jì)群，現(xiàn)已逐步展示出來的地塊價值的提升，是海口最具綜合實力的黑馬片區(qū)。 未來的海甸島不僅將成為整個海甸島區(qū)域旅游、餐飲、文化、娛樂最繁華的地段，也將形成一個有前瞻性規(guī)劃、高品質(zhì)、有規(guī)模、上檔次的國際化居住社區(qū)，是未來海口大型高尚人文社區(qū)的集中地。 放眼海口，最適合國際觀賞住宅坐落的地段區(qū)域或許只有海甸島板塊。其實，早在上個世紀(jì) 90年代初的時候，海口市政府就已經(jīng)將整個海甸島定位于一個相當(dāng)高的高度，這個區(qū)域被規(guī)劃為最頂級的高級公寓和別墅區(qū)。隨著政府開發(fā)方向定位和世紀(jì)大橋、海新大橋的開通，海甸島的開發(fā)投資 瓶頸 已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。 居住在海甸島還能使人感受到一股濃郁的人文氣息。集科研和高等教育為一體的最高學(xué)府 海南大學(xué)便坐落在海甸島西北部。海南師范學(xué)院北校區(qū)也和海大毗鄰，景山學(xué)校海甸分校坐落在海甸五西路北端，景山學(xué)校、海口實驗中學(xué)、 25小以及華興學(xué)校、寰島實驗小學(xué)等遍布海甸島。 海甸島的環(huán)境幽雅、空氣清新、景觀一流，無論是來旅游還是來洽談商務(wù)，越來越多的人選擇下榻在海甸島。寰島泰得大酒店是一家有名的五星級酒店。金海岸羅頓大酒店也是海南著名的五星級酒店之一。這些酒店以豪華而完善的設(shè)備與殷勤周到的服務(wù)，奠定了海甸島旅游商務(wù)接待專區(qū)的貴賓級地位。 海甸島越來越成為島內(nèi)中高檔居民首選的居住地（國貿(mào) CBD區(qū)眾多商務(wù)人士選擇在海甸島購房居?。?，而且日益成為島外人士在海口商務(wù)旅游度假養(yǎng)老的最佳居住地。 ? （ 1）旅游地產(chǎn)效益日趨凸顯 伴隨著旅游業(yè)的飛速發(fā)展，旅游升級轉(zhuǎn)型已取得明顯成效，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不斷改善，開始實現(xiàn)由觀光游為主轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e度假游為主，境外游客加速增長，旅游綜合效益明顯提高。海甸島旅游地產(chǎn)迅速生溫，以休閑娛樂、旅游度假為主題的地產(chǎn)進(jìn)入了一個新的發(fā)展時期。 ? （ 2）市場競爭激烈，但度假居住和投資置業(yè)市場潛力巨大。 海甸島地產(chǎn)投資與銷售雖持續(xù)較快增長，但市場競爭相當(dāng)激烈。經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展，已幾近飽和，未來 35年內(nèi)有很大規(guī)模的房地產(chǎn)市場消化，對市區(qū)人口近 60萬左右的本地市場來說，已顯不足。唯有主要依靠大規(guī)模開拓島外市場，才能及時消化和吸收。 由于與內(nèi)地大城市存在一定的性價比，良好、一流的居家、休閑、度假環(huán)境和一定品位的文化教育氛圍將在更大范圍吸引島內(nèi)外居民 “第二次置業(yè) ”，其市場潛力仍很大。 項 目 介 紹 項目地址 海甸島海景路 占地面積 29萬平方 建筑面積 23萬平方 容積率 綠化率 50% 物業(yè)類別 洋房 、 別墅 、 酒店式公寓 戶型面積 洋房： 80150平方米 （ 兩房 、 三房 、 四房） 、 酒店式公寓： 70135平米 、 別墅： 180270平米 銷售均價 別墅 23000（ 毛坯 ） 、 洋房 15000（ 毛坯 ） 、 酒店式公寓： 18000（ 帶兩千元精裝修 ） 實際成交價 案場折扣：一次性 按揭 實際折扣： 近三個月平均成交量約 35套 開發(fā)商 海南建橋置業(yè)有限公司 銷售情況 一期 06年開盤 ， 二期公寓 600多套 、 二期