【文章內(nèi)容簡介】 成交量較低，僅有 54萬平米，低于鄭州、洛陽、平頂山、安陽、新鄉(xiāng)等地市，排名靠后。而成交均價上，1829元 /㎡ 僅次于鄭州市和洛陽市 。 數(shù)據(jù)來源：河南統(tǒng)計信息網(wǎng) 房屋建筑面積 據(jù)開封市 2022—— 2022年統(tǒng)計信息公報顯示， 2022年房屋施工面積 ㎡，竣工面積 ㎡ 。 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模逐年加大 。（此數(shù)據(jù)包含農(nóng)村居民集體所有制土地自建房屋面積） 數(shù)據(jù)來源：開封市統(tǒng)計信息公報 每個城市房地產(chǎn)的發(fā)展都是與其城市發(fā)展緊密結(jié)合的。依據(jù)開封市房地產(chǎn)市場情況，將開封市市場劃分為 6個版塊： 東區(qū)、北區(qū)、南區(qū)、中心區(qū)、汴西新區(qū)、河西區(qū) 。 版塊劃分 東區(qū) ☆ 區(qū)域界定 開封市東環(huán)城路 — 公園路以東區(qū)域 ☆ 市場特點 東區(qū)市場不是開封房地產(chǎn)開發(fā)的主流區(qū)域，市場項目較少。東區(qū)分布著國有企事業(yè)單位，如十一化建、化肥廠等，這些企業(yè)大多建有自己的家屬院，對商品房需求量較小 ☆ 項目示例 宏達(dá) 東方花園 江南人家 祥和苑 ☆ 項目品質(zhì) 樓盤規(guī)模普遍較小，品質(zhì)檔次不高。 ☆ 購房客層 該區(qū)域購房客層以東區(qū)國有企事業(yè)單位職工二次置業(yè)和家庭裂變購置新居為主，有部分中心城區(qū)的置業(yè)客群。 南區(qū) ☆ 區(qū)域界定 濱河路以南區(qū)域 ☆ 市場特點 同東區(qū)屬性一樣，南區(qū)市場不是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主流方向。一方面南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)受到鐵路限制，另一方面，南區(qū)是老國有企業(yè)的分布區(qū)域。 ☆ 項目示例 興和玫瑰苑 佳景天城 ☆ 項目品質(zhì) 樓盤規(guī)模普遍一般，品質(zhì)檔次不高。 ☆ 購房客層 南區(qū)購房客層主要是周邊區(qū)域的購房者，其他區(qū)域的購房者很少來南區(qū)置業(yè)。 北區(qū) ☆ 區(qū)域界定 龍庭北路以北區(qū)域 ☆ 市場特點 北區(qū)住宅項目檔次較高。占有豐富的公共配套資源，例如楊家湖、清明上河園、森林公園等，生態(tài)條件好，人文氣息濃厚，適合居住。但是可以開發(fā)的土地資源非常有限。 ☆ 項目示例 九鼎頌園 天下城 宋韻雅庭 ☆ 項目品質(zhì) 大盤較多，品質(zhì)檔次中等靠上。 ☆ 購房客層 購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板及部分鄭州客戶。 中心區(qū)區(qū) ☆ 區(qū)域界定 龍庭北路以南，西環(huán)路以東，濱河路以北，東環(huán)路以西區(qū)域。 ☆ 市場特點 中心城區(qū)內(nèi)建筑多為 80年代以前甚至更早期建筑，地塊較少，以舊城改造項目為主，項目延續(xù)開封市宋城景觀，建筑中式仿宋。 ☆ 項目示例 宋都皇城 錦繡皇城 財富公館 聚福園 ☆ 項目品質(zhì) 品質(zhì)檔次中等靠上，宋韻風(fēng)味濃厚。 ☆ 購房客層 開封市區(qū)內(nèi)購房者為主，購房的客層范圍廣泛，涵蓋了市區(qū)的中上層收入群體、周邊縣市的市政領(lǐng)導(dǎo)、個體老板。 汴西新區(qū) ☆ 區(qū)域界定 西環(huán)路以西，馬家河以東區(qū)域。 ☆ 市場特點 汴西新區(qū)是開封市房地產(chǎn)發(fā)展的熱點區(qū)域。自 2022年鄭汴一體化開始實施以來，開封市政機(jī)關(guān)已經(jīng)向西區(qū)搬遷，從而帶動西區(qū)市政配套設(shè)施的完善和人氣的聚集。西區(qū)在建在售項目 10個，小高層、高層、高檔別墅、產(chǎn)權(quán)式酒店等新型物業(yè)形式的出現(xiàn)。 ☆ 項目示例 開元名都 希爾斯天翼 美墅館 龍城香榭里 金色陽光 ☆ 項目品質(zhì) 高端樓盤云集，別墅、高層建筑較多。 ☆ 購房客層 西區(qū)購房客層范圍較廣，不僅集中了開封市區(qū)及周邊地市的中上層購房群體，如政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、個體工商戶老板等，還吸引了很多來自于鄭州市的自住或投資客戶。 河西區(qū) ☆ 區(qū)域界定 開封市馬家河以西區(qū)域。 ☆ 市場特點 隨著鄭汴一體化的帶動，開封城市西移，接軌鄭州，開發(fā)商拿下河西區(qū)域大片空地，各個項目規(guī)模巨大，預(yù)計檔次相對較高。 ☆ 購房客層分析 鄭州投資客、自住客戶將占據(jù)較大比重，開封市上流社會人群也會占一定比重。 第五部分小結(jié) □ 房地產(chǎn)成交量相對較低。 □ 商品房成交均價列河南第三位 。 □ 房地產(chǎn)施工、竣工面積逐年增加 。 □ 鄭汴一體化促使汴西新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 □ 河西區(qū)域成為未來房地產(chǎn)開發(fā)熱土。 重點項目研究 隨著開封市城市的發(fā)展及鄭汴一體化進(jìn)程的加快，開封市涌現(xiàn)了大量的樓盤。這里將搜集到的樓盤信息做一個縱向的對比，以整體把控開封市房地產(chǎn)市場行情。 樓盤對比 項目名稱 地址位置 規(guī)模 均價 主力戶型 銷售率 建筑類型 東京銀座 金明廣場北 150米 280套公寓 未定 30— 60㎡ ，一房 排號 100組 小高層 宏亞 ?美墅館 金明廣場北 150米 1． 4萬平米 3050元 /平米 三房 110— 140㎡ 疊加 200— 300㎡ 多層 80%，疊加 50% 多層、疊 加 九鼎頌園 龍亭北路天波楊府對面 28萬平方米 3200元 /㎡ 兩房 90— 100㎡ 三房 125— 140㎡ 90% 多層、聯(lián) 排 浪漫之都 大梁路與金 明大街 4萬平米 3200元 /平米 22/90平米 32/120平米 復(fù)式 200平米左右 95% 多層、小 高層 榮勛 ?花園 金明大街與 晉安路 22萬平米 3000元 /㎡ 32/138158平米 42/161174平米 80% 多層、小 高層 開元名都 鄭開大道與 金明大道 金池名郡： 13萬平米 4000元 /㎡ 三房 140㎡ 以上 多層 90% 多層、聯(lián) 排 莊園 ?碧麗國都 漢興路、金 明西街 18萬㎡ 3200元 /㎡ 兩房 115㎡ 三房 126— 155㎡ 排號 100多 小高層、 高層 龍城 ?香榭里 金明池南 24萬㎡ 2800元 /㎡ 兩房 90㎡ 三房 115— 130㎡ 三期 90% 多層 項目名稱 地址位置 規(guī)模 均價 主力戶型 銷售率 建筑類型 宋城雅居 ?尚郡 金明大道與 宋城路 9萬㎡ 3200元 /平方米 兩房 85— 95㎡ 三房 126— 142㎡ 60% 高層 金馬雅苑 黃河路與晉 安路 ㎡ 3000元 /㎡ 兩房 90、 111㎡ 三房 12 140㎡ 10% 高層 希爾斯 ?天翼 漢興路 46號 13萬平方米 3200元 /㎡ 一室一廳 ㎡ 兩室兩廳 ㎡ 三室兩廳 ㎡ ㎡ ㎡ 60% 高層 長城雅苑 宋城路 80號 1． 8萬平米 2700元 /㎡ 22/90㎡ /18戶占比30%， 21/68㎡ /18戶占比 30%， 32/120130㎡ 24戶占比 40% 95% 多層 未來美好家園 西關(guān)北街與 梁苑路 10萬平米 2500元 /㎡ 80－ 90平方米為兩室； 110平米為三室 排號 500組 多層 星城國際（中牟） 中牟 總 100萬㎡規(guī)劃 小高層2300元 /㎡ 65－ 107為兩室；130－ 140為三室 8號樓50% 多層、小高層、高層 宏田 ?水岸鑫城三期 中牟 84萬㎡ 未定，預(yù)計2800元 /㎡ 80－ 90 ㎡ 兩房，136－ 140㎡ 三房 排號 500組 小高層、 高層 從樓盤對比表中可以了解到： 多層均價集中在 2500—— 2800元 /㎡ ； 高層均價集中在 3000—— 3200元 /㎡ 戶型兩房 90㎡ 左右，三房 120— 130㎡ 左右 高層建筑已經(jīng)成為主流住宅產(chǎn)品