海拉爾項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-wenkub
2022-09-22 13:21:38 本頁(yè)面
【正文】 會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 68911 億元，同比增長(zhǎng) 13． 6％ ，） 。 目前，海拉爾區(qū)有旅行社 44 家，其中國(guó)際社 3 家；有國(guó)家 AAA 級(jí)和 AA 級(jí)景區(qū)各1 處；有星級(jí)飯店 8 家。銀行累計(jì)現(xiàn)金回籠 8690 萬(wàn)元。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看， 2020年 1— 8月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅為 13323萬(wàn)元，而 2020年為 60050 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng) 倍； 2020 年房屋施工面積僅為 萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積 21 萬(wàn)平方米，而 2020 年高達(dá) 萬(wàn)平方米，其中住宅施工面積 萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) 倍和 倍 （數(shù)據(jù)來(lái)源：海拉爾統(tǒng)計(jì)年鑒） 。 6 一級(jí)市場(chǎng)概況 從已公布的土地出讓信息看， 海拉爾通過(guò)拍賣掛牌的土地量不多，現(xiàn)在在開發(fā)的土地主要還是協(xié)議或合作開發(fā)， 所以土地供應(yīng)量比較難掌握；根據(jù)海拉爾房產(chǎn)市場(chǎng)是于去年開始發(fā)展的，土地應(yīng)該 最早 也是于去年開始 集中 供應(yīng)， 那么 這些土地正好于未來(lái)幾年進(jìn)入集中開發(fā)期；沿東大路兩邊已進(jìn)入拆遷階 段，土地供應(yīng)量會(huì)比較大，且拆遷補(bǔ)償為房屋補(bǔ)償，面積為原房屋面積的 1． 5 倍；另外， 總用地 22． 3 平方公里 呼倫貝爾中心城新區(qū)總體規(guī)劃位于海拉爾南部， 市委市政府的辦公地，新區(qū)內(nèi)的 4． 7 平方公里的起步區(qū)進(jìn)行了詳規(guī)，涉及近 7000 畝用地，其中住宅用地近 60％，即 4000 畝左右，如 果這些土地陸續(xù)的出讓開發(fā)，將對(duì)市場(chǎng)造成強(qiáng)大沖擊；現(xiàn)新區(qū)區(qū)域暫只有 一個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)。 當(dāng)?shù)?規(guī)模較大的 企業(yè) 都有職工集資房 ， 對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)有一定的沖擊； 現(xiàn)在市場(chǎng)在售的樓盤 主要有 北國(guó)經(jīng)典、國(guó)貿(mào)花園，海晨嘉園、海橋家園 和 龍鳳家園等，還有幾個(gè)是沿街的商住型小項(xiàng)目；其中，國(guó)貿(mào)花園于今年 9 月份開盤，可售房源比較多 ，銷售率不清楚 ，海晨嘉園還有部分房源可售 ，銷售率約 80％ ，其他三個(gè)樓盤幾乎都沒(méi)房子可售 ； 北國(guó)經(jīng)典、海晨嘉園及海橋家園都還有二期未開發(fā) 。 到呼倫貝爾旅游者，一般 都是向西面的滿州里方向去，到南面鄂溫克的比較少 。 地塊上規(guī)劃一家 四星級(jí)酒店，其他用地都為住宅用地，住宅可以為多層，也可以為高層。 關(guān)于區(qū)政府地塊 地塊基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 占地面積 47000 平方米 土地出讓價(jià)加附屬建筑折價(jià) 4700 萬(wàn) 規(guī)劃要求 一家四星級(jí)酒店，其他土地可以規(guī)劃多層或高層 容積率 暫未定 投資分析： 折算地價(jià) ＝ 66 萬(wàn) /畝 多層建安成本＝ 850 元 /平方米 （對(duì)方提供的數(shù)據(jù)） 高層建安成本＝ 1430 元 /平方米 （對(duì)方提供的數(shù)據(jù)） 勘查設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)、管理費(fèi)及稅費(fèi)總和＝ 約 384 元 /平方米 （對(duì)方提供的數(shù)據(jù)） 1） 如果住宅全部為高層，則容積率按常規(guī)數(shù)值 3 來(lái)計(jì)算；酒店按住宅價(jià)格來(lái)折算投資和收益； 則：總建筑面積＝ 141000 ㎡ 樓面價(jià)＝ 330 元 /㎡ 每平方米 的成本＝樓面價(jià)＋建安成本＋其他配套 及 稅費(fèi) ＝ 2144 元 /㎡ 總投資成本＝每平方米的成本總建筑面積＝ 億 項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)：根據(jù)現(xiàn)有樓盤售價(jià)和地理價(jià)值等判斷，本項(xiàng)目售價(jià)在 2500－ 2600元 /平方米比較合理； 這里按照 2500 元 /平方米保守價(jià)格來(lái)計(jì)算； 則 :投資總銷售額＝總建筑面積銷售價(jià)格＝ 億 10 由上可以得知： 投資收益＝總銷售額－總投資成本 ＝ － 億
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