海拉爾項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(更新版)
【正文】 2020 年基本建設(shè)投資 104720 萬(wàn)元。 總 結(jié)： 第一產(chǎn)業(yè)所占比例最大，第三產(chǎn)業(yè)其次，第二產(chǎn)業(yè) 所占比例最低，這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在國(guó)內(nèi)現(xiàn)有城市比較特別， 如果第三產(chǎn)業(yè)增速能夠持續(xù)，那經(jīng)濟(jì)潛力就大； 城鎮(zhèn)居民人均可支配稍低于全國(guó)人均水平，但農(nóng)民純收入?yún)s比全國(guó)農(nóng)民平均純收入 高出約 60％ ，總體看，經(jīng)濟(jì)水平一般 ； 旅游業(yè)對(duì)海拉爾的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)很大； 5 三、 海拉爾房地產(chǎn)概況 關(guān) 鍵 詞 2020 年住宅施工面積 21 萬(wàn)平方米 ， 2020 年住宅施工面積 萬(wàn)平方米 ； 2020 年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍 ； 房屋拆遷和海拉爾中心城新區(qū)規(guī)劃的土地供應(yīng)量將比較大； 海拉爾樓盤售價(jià)集中在 2200－ 2400 元 /平方米，個(gè)別樓盤達(dá)到 3300 元 /平方米； 2020 年， 海拉 爾 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)總量不斷增大、速度持續(xù)增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。 二級(jí)市場(chǎng)概況 截至 2020 年 9 月末，海拉爾區(qū)房屋施工面積達(dá) 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍；商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) 倍。 租用費(fèi)用為 5 元 / 畝 2） 如果住宅建為多層，雖然建安成本下降了近 600 元，但是，樓面 價(jià)升高了近500 元，且根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)情，高層比多層貴 100 多元 /㎡，所以，正好全部相抵消，投資收益率 所以沒(méi)有變 ，但總的投資成本和總銷售額 下降了 ； 關(guān)于火車站地塊 因?yàn)榈貕K涉及 6 萬(wàn)平方米的房屋拆遷補(bǔ)償，按 1 比 1 的比例置換新樓面積； 占地 面積＝ 12 萬(wàn)平方米 土地出讓金＝ 12 萬(wàn)平方米 300 元 /㎡＝ 3600 萬(wàn) 多層建安成本＝ 850 元 /平方米 （對(duì)方提供的數(shù)據(jù)） 高層建安成本＝ 1430 元 /平方米 勘查設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施、配套費(fèi)、管理費(fèi)及稅費(fèi)總和＝約 384 元 /平方米 （對(duì)方提供的數(shù)據(jù)） 項(xiàng)目售價(jià)預(yù)計(jì)：根據(jù)現(xiàn)有樓盤 售價(jià)和地理價(jià)值等判斷，本項(xiàng)目多層售價(jià)在 2020－ 2100 元 /平方米比較合理；高層售價(jià)約 2300－ 2400 元 /平方米；這里都按保守價(jià)格來(lái)計(jì)算； 1） 如果項(xiàng)目全部建多層，容積率按 計(jì)算 總建筑面積＝ 萬(wàn)平方米 樓面價(jià)＝ 230 元 / ㎡ 每平方米成本＝樓面價(jià)＋建安成本＋其他配套及稅費(fèi) ＝ 1464 元 /㎡ 11 總投資成本＝總建筑面積每平方米成本＝ 億 總銷售額＝（總建筑面積－補(bǔ)償面積）銷售價(jià)格 ＝ 億 根據(jù)上面計(jì)算，即使樓盤全部賣完，仍虧損 3640 萬(wàn)元，所以，不具有投資意義； 2） 如果項(xiàng)目全部建高層，容積率按 3 計(jì)算 總建筑面積＝ 36 萬(wàn)平方米 樓面價(jià)＝ 100 元 / ㎡ 每平方米成本＝樓面價(jià)＋建安成本＋其他配套及稅費(fèi) ＝ 1914 元 /㎡ 總投資成本＝總建筑面積每平方米成本＝ 億 總銷售額＝（總建筑面積－補(bǔ)償面積）銷售價(jià)格 ＝ 億 根據(jù)上面計(jì)算，即使樓盤全部賣完，只能賺 1000 萬(wàn)元， 但總投資卻近 7 億， 不具有投資意義；
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