海拉爾項目調(diào)研報告(完整版)
【正文】 去年開始發(fā)展的，土地應該 最早 也是于去年開始 集中 供應， 那么 這些土地正好于未來幾年進入集中開發(fā)期；沿東大路兩邊已進入拆遷階 段，土地供應量會比較大，且拆遷補償為房屋補償，面積為原房屋面積的 1． 5 倍；另外， 總用地 22． 3 平方公里 呼倫貝爾中心城新區(qū)總體規(guī)劃位于海拉爾南部， 市委市政府的辦公地，新區(qū)內(nèi)的 4． 7 平方公里的起步區(qū)進行了詳規(guī)，涉及近 7000 畝用地，其中住宅用地近 60％，即 4000 畝左右，如 果這些土地陸續(xù)的出讓開發(fā)，將對市場造成強大沖擊；現(xiàn)新區(qū)區(qū)域暫只有 一個項目在開發(fā)。 到呼倫貝爾旅游者，一般 都是向西面的滿州里方向去，到南面鄂溫克的比較少 。 關于區(qū)政府地塊 地塊基本經(jīng)濟技術指標 占地面積 47000 平方米 土地出讓價加附屬建筑折價 4700 萬 規(guī)劃要求 一家四星級酒店，其他土地可以規(guī)劃多層或高層 容積率 暫未定 投資分析： 折算地價 ＝ 66 萬 /畝 多層建安成本＝ 850 元 /平方米 （對方提供的數(shù)據(jù)） 高層建安成本＝ 1430 元 /平方米 （對方提供的數(shù)據(jù)） 勘查設計、基礎設施、配套費、管理費及稅費總和＝ 約 384 元 /平方米 （對方提供的數(shù)據(jù)） 1） 如果住宅全部為高層，則容積率按常規(guī)數(shù)值 3 來計算；酒店按住宅價格來折算投資和收益； 則：總建筑面積＝ 141000 ㎡ 樓面價＝ 330 元 /㎡ 每平方米 的成本＝樓面價＋建安成本＋其他配套 及 稅費 ＝ 2144 元 /㎡ 總投資成本＝每平方米的成本總建筑面積＝ 億 項目售價預計：根據(jù)現(xiàn)有樓盤售價和地理價值等判斷，本項目售價在 2500－ 2600元 /平方米比較合理； 這里按照 2500 元 /平方米保守價格來計算； 則 :投資總銷售額＝總建筑面積銷售價格＝ 億 10 由上可以得知： 投資收益＝總銷售額－總投資成本 ＝ － 億 ＝ 5020萬 投資收益 率 ＝投資收益 /投資總 成本＝ ＝ ％ 結論： 主要因為建安成本太高，導致整個投資額大，利潤相應的減少；并且，建安成本所占比例太大，總成本和總收益對其變動相當敏感，所以，隨著通貨膨脹和人力成本升高，投資風險 會更大；從以上投資分析中看，本項目的投資風險比較大，投資收益低，除非海拉爾的房地產(chǎn)價格能在繼續(xù)攀升，這是很可能的，但是根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟條件和現(xiàn)有市場反應來看，向上空間有限，并且，后期如果土地集中供應，這種競爭會很激烈。年， 2020 畝的地塊每年的費用大約為 1 萬 /年租金 。受房價上升的影響，商品房銷售大幅增加，銷售額達 29932 萬元，比上年同期增長 倍 （數(shù)據(jù)來源：海拉爾統(tǒng)計年鑒） 。 1— 8 月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 6 億元，比上年同期增長 倍， 創(chuàng)歷史新高。房地產(chǎn)開發(fā)投資 20884 萬元，同比增長％。 人均收入 2020 年 城鎮(zhèn)人均可支配收入達到 9267 元 ，同比增長 %，農(nóng)民人均純收入達到 6030 元，同比增長 %。相當于幾個小省的面積。南北長約 40 公里，東西長約 80 公里。東山、西山、北山形成一個簸箕形狀。海拉爾區(qū) “ 三山環(huán)抱，二水中流 ” ，形成北疆獨特的城市風格。總?cè)丝? 萬人，由漢族、蒙古族、達斡爾族、俄羅斯族 24 個民族組成?？偯娣e 萬平方公里。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％。
黨政相關相關推薦
鄂ICP備17016276號-1