【正文】 元， 較上年增長 %。 全市總面積 平方公里 ,總?cè)丝?128萬，其中市區(qū)面積 ，市區(qū)人口 。 2021年以來，泰興市政府更加注重中心城區(qū)的舊城改造和新區(qū)建設，市政府行政辦公中心順利搬遷。這些曾經(jīng)被市場遺忘的角落正日益成為被各“地產(chǎn)大佬”紛紛駛?cè)氲摹八{?！? 目前蘇南地區(qū)的無錫，蘇州等城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展一些住宅項目的價格已達六七千元。比鄰新城區(qū)的商業(yè)中心，距離城市購物中心和大潤發(fā)買場僅 60米。但道路兩側(cè)景觀要有大的改觀還要等待一段時間。本區(qū)域內(nèi)公交線路的分布， 公交線路 起始站點 18路 慶云寺 — 西站 — 電視臺 — 華泰新村 — 大潤發(fā) — 市政府 — 永大翠景園 （ 3）區(qū)域公建配套分析： 由于本項目優(yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)公建配套設施已相當成熟、齊全，分布于各 交通主干道上。其中商業(yè)項目面積在 1萬㎡以上。 而且位置與新區(qū)的商業(yè)中心距離適中。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了天然河道和集中式綠化，做到了戶戶有景，窗窗見綠。 區(qū)內(nèi)競爭：目前新區(qū)內(nèi)在本案附近競爭樓盤較多。 開發(fā)商： 江蘇新能源置業(yè)集團有限公司 項目形態(tài)：多層（ 5F）小高層（ 11F） 總建筑面積：約 26萬㎡ (住宅 ㎡商業(yè) ㎡ ) 占地面積： ㎡ 均價： 3300元 /㎡ 綠化率： % 總戶數(shù)： 1744戶 容積率： 銷售方式： 因為樓盤體量較大，經(jīng)管二期開盤銷售價格比一期價格略有提高但是為了加快銷售采用了多種促銷策略： 1. 購買指定房源，凡購房者具有高級職稱的享受 30 元 /㎡的優(yōu)惠， 具有中級職稱的享受20元 /㎡的優(yōu)惠。還有 25套可售房源集中在 5號和 10號樓的中區(qū)位樓層（這批高層的頂層復式全部售罄）。景觀河道目前正在施工中。 項目評價： 該樓盤與我公司項目僅一街之隔，規(guī)模比我項目略大。這不僅符合該公司的以往銷售策略，而且也更符合目前的市場現(xiàn)狀。該種房型的設計較為 方正，三間臥室中的兩間朝南。 8樓以下每高一層單價增加 50元， 8樓以上每高一層單價增加 30元。 項目評價： 該項目是目前泰興東部新區(qū)體量最大的一個小區(qū)。 隆興花園市調(diào)情況 項目名稱 : 隆興花園 項目位置 :濟川路近南二環(huán)路 開發(fā)商： 泰興市興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總建筑面積 : 容積率 : 建筑密度 :28% 項目基本情況 項目西臨濟川路 ,南靠泰興市有線電視臺和泰興市國土資源局。 小區(qū)的東側(cè)是一條天然河道，已經(jīng)在進行治理工程。如采用短進深大面寬布置三排建筑則容積率沒用足。 小高層的價格在 3500元至 3900元，每高一層價格增加 30元。只不過有一個項目對口的重點學校－襟江小學，距離老城的配套設施路程近一些 ,可以“借”一些人氣。其主推的賣點是位置，靠近老城近，到老城出行購物方便。由于一期的小區(qū)綠化環(huán)境已經(jīng)基本建成。 隆興花園 本周共銷售 2套房屋。可見一期小區(qū)環(huán)境的展示對整個樓盤的推動是全方位的。這批房源的均價可能在 35003600 之間。 （注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)） 一周銷售情況（ 2021 年 3月 19日至 2021年 3月 25日） 新能源?？紤]到針對這批房屋一系列促銷手段至 3月 30號 終止（ 30日前簽約每平米優(yōu)惠 50元），前期積累的客戶也基本消化，這批小高層的強銷期也就此告一段落。 永大新都花城逸景園 本周共銷售 2套房屋?？梢娍蛻魧@兩三百元的價差還是較為敏感的。占比重的 ％。由于一期的多層房屋剩余不多，還有 6 套未售出。其中四層到五層的提價在 140 元 160 元之間。幾棟樓頂層的價格和五層的價格一致，單價優(yōu)勢較為明顯。這部分房屋由于臨河單價相對較高。 多層層高六層。 我公司項目價格和新能源項目價格對比： 28 號樓 室號 單價 新能源 IV3 101 3209 以一樓為基價 3413 以一樓為基價 201 3269 二樓在基價上加 60 3450 二樓在基價上加 37 301 3330 三樓在二樓價格上加 60 3450 三樓在二樓價格上加 0 401 3390 四樓在三樓價格上加 60 3486 四樓在三樓價格上加 36 501 3431 五樓在四樓價格上加 40 3631 五樓在四樓價格上加 145 601 3471 六樓在五樓價格上加 40 3705 六樓在五樓價格上加 74 701 3512 七樓在六樓價格上加 40 3740 七樓在六樓價格 上加 35 801 3552 八樓在七樓價格上加 40 3776 八樓在七樓價格上加 36 901 3592 九樓在八樓價格上加 40 3813 九樓在八樓價格上加 37 1001 3643 十樓在九樓價格上加 50 3849 十樓在九樓價格上加 36 1101 3552 十一樓在十樓價格上減 90 3631 十一樓在十樓價格上減 218 新 能源采用的是系數(shù)定價的方法。 三期河道景觀房 III3 的定價見下表： (202159 售樓處摘錄 ) 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 4095 4135 3995 3853 3933 3975 4015 4035 4075 4153 3933 40 140 142 80 42 40 20 40 78 220 三期非河道景觀房 III4 的定價見下表： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 3581 3619 3619 3657 3810 3886 3925 3962 4000 4038 3810 38 0 38 153 76 39 37 38 38 228 三期靠近小區(qū)西北處（位置相對較差）的 IV3 的定價見下表： 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 3413 3450 3450 3486 3631 3705 3740 3776 3813 3849 3631 37 0 36 145 74 35 36 37 36 218 從 III3 號樓的價目表可見沿景觀河道的兩棟樓的 1— 4 層的定價思路按照多層房屋的定價策略。除了 III－ 3 號樓由于北面靠近景觀河道而且價格比南臨景觀河的價格低。 多層 15號 205室， 隆興花園 本周共銷售 12套房屋。而 IV－ 3 號樓由于西側(cè)沿著東潤路今后有灰塵和噪音的影響，因此銷售的 4 套房屋中 3 套是東側(cè)的 01 室，中間一套在 11樓，西側(cè)房屋沒有銷售。今后銷售的可能大多也還是這部分位置的房源。 永大新都花城逸景園 本周共銷售 5套房屋。多層 3套分別為 6號 508室， 1號 408室， 2號 204室， 小高層 3套為 12號 動門。 4， 此時推出這批房源，經(jīng)過開盤后一段時期的強銷階段后正好是四，五月份，是傳統(tǒng)銷售的黃金階段。新城市花園 本周共銷售十一套房屋。因此五套的銷售業(yè)績也屬不易。多層 2套分別為 5號 503室， 7號 305室 小高層 2套分別為 10 號 406室， 12號 103室 永大新都花城逸景園 本周無銷售房屋 隆興花園 本周共銷售六套房屋。這當然有競爭激烈，市場較小和一些證策方面的因素影響。小高層 46套兩房也只有高區(qū)位價格偏高的部分 單元在售。還剩有大量的可售房源。東西兩端的房型可有一個朝東或西的陽臺。 小區(qū)北面河道尚未改造治理，河的對面是銀杏小區(qū)的在建工地和私人民房景觀較差。位于貽芳路和星火路的交界處。 從去年年中就推出的高層的銷售情況則不理想。同時也增 加了立面的豐富性和層次感。東側(cè)的一棟高層設置了三個單元中間一個為 16層兩側(cè)為 14 層。 目前二期高層從去年 12月份至今已預訂了 3個多月。目前售價未定。做到了南北通透，兼顧了采光通風。這批推出的 5 棟高層銷售情況也較為理想。這樣既可彌補房型上的缺點也可突出設計上獨特之處，營造家的氛圍激發(fā)客戶的購買欲望。 公建配套：泰興市政府所提出的“重點向東”的規(guī)劃理念并且將包括市政府、法院、規(guī)劃局等政府機構(gòu)搬遷到新區(qū)、加大了教育、道路、綠化市政配套的力度。色調(diào)明快，線條流暢。完全是新城區(qū)的形象。具體如下： 國慶西路 泰興市人民醫(yī)院 國慶路（鼓樓北路） 泰興 市第四人民醫(yī)院 大慶東路（濟川北路） 泰興市中醫(yī)院 濟川路 振泰藥房、振泰衛(wèi)生院 □商業(yè)設施 本項目所處區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)商業(yè)設施較多，基本上每條道路上都有商店和超市，但規(guī)模都比較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)也比較雜亂，規(guī)模較大的只有中興大道上的大賣場大潤發(fā)。始發(fā)車時間為早晨 6： 50，每隔 12分鐘一班車。可以預見今后曾濤路是構(gòu)成新區(qū) CBD的一個重要組成部分。一個新興的 CBD 區(qū)已初現(xiàn)身姿。 二 .市場篇（宏觀分析） 如果說過去的十年是上海，北京，深圳等一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代，但隨著這些城市拿地標王的一個個誕生。今年將加快新區(qū)三期工程建設。 在區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，泰興市城市建設也取得了可喜成績。 泰興新區(qū)以“新城區(qū)、新形象、新人文”為規(guī)劃主題，以承擔行政職能為主、創(chuàng)造新世紀現(xiàn)代化城市居住風貌，營造功能布局合理、城市環(huán)境優(yōu)美、建筑景觀新穎、配套設施齊全、居住安全舒適、地域特色鮮明為目標，采取一次規(guī)劃、 分步實施的運作方式，通過三年多的努力，“五橫五縱”道路基礎(chǔ)設施建設，市政府行政中心大樓、法院大樓、商業(yè)街區(qū)、 、洋思中學、變電所、泰興國際英特學校和一些新建住宅等項目全部實施到位。 隨著泰興市人民政府正式搬遷于泰興市東部新城區(qū)的新址使的泰興市政府所提出的“重點向東”的規(guī)劃理念更得以充分的體現(xiàn)。今后主要 的商業(yè)設施均為在建工程。所以僅在商業(yè)網(wǎng)點聚集的中興大道處的有 18路公交線路的一個站點。這些金融機構(gòu)能滿足區(qū)域內(nèi)金融、儲蓄、經(jīng)營往來的需要。 因此，靜態(tài)分析，本項目所處區(qū)域為新城的行政中心和商業(yè)中心。主力房型的面積在 120 ㎡左右，房型緊湊、舒適、合理。區(qū)域中幾大供應樓盤的交房時間大多集中在 08年的下半年。相對市場及周遍競爭樓盤本案定價 應采用價格穩(wěn)中有升的定價方案，并輔之多種促銷政策和優(yōu)惠措施加快資金回籠。其中 8 棟 5 層樓的多層已基本售完。但房型設計普遍偏大，主力三房的面積在 130 平米以上。銷售較好的是面積在 99－ 110 ㎡左右總價在35萬－ 40萬的小三房房型。使許多客戶分流更傾向于購買一期推出的房源。特別是最北面的兩棟高層東側(cè)設有一個加油站。但東西兩側(cè)單元的房型將客廳設計在南北臥室的中間而采用東西兩側(cè)采光。房型布局較為靈活，客戶的選擇余地較大。有足夠的價格調(diào)整空間。 小區(qū)南面是有線電視臺和土地資源管理局 ,在它們之間是兩棟非常陳舊的多層房屋和一塊荒地。房型南北進深較長故房型布局采用“三段式”。而且在今年上半年的交房時小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。總共 23 套 01 室已銷售19 套還有 4 套可售房源銷售率達 83%但朝西方向的 139 平米的三房因朝向問題特別是西側(cè)濟川路的環(huán)境雜亂， 銷售情況則較差。處于新老城區(qū)建設發(fā)展的真空地帶。這個項目給人一種過分依賴所謂的“區(qū)位優(yōu)勢”，忽略了產(chǎn)品自身的設計規(guī)劃。 24號 405室 502室 25號 403室 405 室 503室 該項目這周共銷售五套房源。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。 3， 前期的客戶積累為新盤的推出打下了一個好的基礎(chǔ)，（我估計積累的客戶至少占推盤量的 10％以上）。這周銷售的三套是位置靠南的多 層房屋。因此這些所售房屋有一個共同點即樓層均較低 .多層主要是一樓二樓，小高層大多為五 樓以下（高層五樓以下的占銷售量的 70％，多層一二樓占銷售量的 83％）。購房考慮因素中價格因素占很大的比重。所以定價也較 7 號樓高，這次總共銷售了 5套房屋。 多層 14號 207室， 隆興花園 本周共銷售 3套房屋。除了有價格優(yōu)惠的因素外，我認為一期小區(qū)綠化景觀的完成與景觀河道的建成對 與那些準備購買頂樓景觀房的但由于價格因素和對未來景觀效果預期不確定的客戶起到了一個極佳 的推動作用。而這次良好銷售的很大的一部分原因是價格折扣較大和前期一定的客戶積累（先不論是否做了相應的價格調(diào)整）。十一層的單價為 3933 元，如減去各項優(yōu)惠的價格十一層優(yōu)惠后的單價在 3800左右。每層加 30 元。 從 07年 5月 28日 開始銷售至 08年的 5月 6日約 255個工作日（按每月 ）。從三樓及以上樓層就開始收取電梯設備費用，盡管三樓比二樓樓層高但是物業(yè)管理費用也要高（一二樓 元，三樓及以上樓層 0..85 元）所以二樓三樓房屋的單價是一致的。二三層的價格一 致，三四層的價差也在 40 元左右 五六層的價差是三四