【正文】 市場表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房荒”局面再現(xiàn)市場。商品房成交價格受供銷關(guān)系影響，本月價攀升態(tài)勢顯著。供應(yīng)、銷售情況7月份，江寧板塊新增商品住宅上市量出現(xiàn)尷尬的零數(shù)據(jù)。施工進(jìn)度的緩慢導(dǎo)致本月無樓盤供應(yīng)入市。7月份。雖然無新增房源入市，但是區(qū)域板塊市場行情依舊保持平穩(wěn)。表71 2009年7月 商品房住宅供應(yīng)、銷售情況指標(biāo)上市銷售面積(萬平方米)同比(%)比例(%)面積(萬平方米)同比(%)比例(%)全市100100江南八區(qū)江寧0/0數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)09年7月份，江寧區(qū)域市場已經(jīng)連續(xù)幾個月保持高位運行態(tài)勢，加之本月零供應(yīng)的情況，目前板塊內(nèi)待售房源不多，個別樓盤已經(jīng)出現(xiàn)無房可售的局面。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 供銷對比情況由于本月板塊出現(xiàn)零供應(yīng)的尷尬局面。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)注：至09年7月?lián)?004年4月至09年7月的累計數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)價格走勢7月份，江寧板塊成交均價環(huán)比上月呈現(xiàn)較大的上漲幅度，成交均價突破6000元/平米。成交均價的顯著上漲具有一定的偶然性，其一、本月板塊商品住宅成交依然主要集中在幾個中高檔樓盤上，例如百家湖花園、左鄰右里、托樂嘉花園等項目，因此成交價格的得以沖擊歷史高位；其二，供不應(yīng)求的市場格局也極大程度的影響成交價格的運行。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場結(jié)構(gòu)分析7月份江寧板塊從成交量分布分析，成交主力面積段為120144平米產(chǎn)品，主要來自拖樂嘉花園、百家湖國際花園、恒大綠洲等項目，而60平米以下平米這個面積段的產(chǎn)品，主要來自南方花園和東郊小鎮(zhèn)等項目。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)江寧板塊成交價格保持穩(wěn)步上升狀態(tài)，主力價格段以50006000元/平方米，主要是由于板塊內(nèi)青山灣花園和恒大綠洲花園、等中檔樓盤的穩(wěn)定成交；但是可以發(fā)現(xiàn)，本月60007000元/平米的價格區(qū)間成交量出現(xiàn)上漲，根據(jù)市場監(jiān)測所得分析：南方花園、托樂嘉花園等中高端樓盤的熱銷所致；本月7000元/平米以上的成交量也顯著上漲，成交量來自同曦國際廣場、百家湖國際花園等項目。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷售排行榜7月份，江寧板塊銷售冠軍為百家湖區(qū)域的百家湖東花園項目，296套成交量，成交均價為7589元/平米。其次為恒大綠洲項目，成交均價為5171元/平米，項目以低價跑贏市場。此外，岔路口優(yōu)越的地理位置，完善的配套，規(guī)劃利好驅(qū)動之下，左鄰右里項目也也不錯表現(xiàn)。青山灣依舊以低價吸引購房者的眼球，本月成交量為147套。排列第五的為拖樂嘉項目，經(jīng)過近5年時間的發(fā)展，目前將軍山區(qū)域已經(jīng)成為南京高檔住宅的聚集區(qū)，隨著拖樂嘉項目商業(yè)街區(qū)的運營，區(qū)域發(fā)展再次躍升到一個更加成熟的層面，因此項目在熱銷同時猶能維持6006元/平米的高價。表72 江寧板塊6月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數(shù)（套）本月銷售均價１百家湖東花園2967589２恒大綠洲花園1945171３左鄰右里2216731４青山灣花園1475206５托樂嘉街區(qū)946113數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)新增上市樓盤本月江寧板塊無新增樓盤上市八、江北板塊關(guān)鍵字：供應(yīng)量激增，成交量略有萎縮，房價漲幅創(chuàng)近年最高7月江北板塊共有11家樓盤新推房源，%，市場供應(yīng)量激增。江北樓市“熱度”不減，但與上月相比略有下降。，%，%。 持續(xù)火熱的樓市，使得江北開發(fā)商信心十足，不僅加大了推房力度，而且房價也有較大幅度增長。7月，江北成交均價4196元/平方米，漲幅創(chuàng)近年來最高。供應(yīng)、銷售情況數(shù)據(jù)顯示，2009年6月26日7月25日，市場新增供應(yīng)顯著加大。本月銷售量為29萬平方米，樓市熱度持續(xù)不減，但與上月相比略有下降。表81：2009年7月江北板塊商品房住宅供應(yīng)、銷售情況上市銷售面積同比(%)比例(%)面積同比(%)比例(%)(萬m2)(萬m2)全市江南八區(qū)江北29數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)供銷對比情況09年2月以來，江北區(qū)域商品住宅市場一直表現(xiàn)為供不應(yīng)求，板塊去化以存量為主，單月供銷比總體呈上升趨勢。，由于7月新增供應(yīng)量明顯加大，而銷售量與上月相比略有下降，故單月供銷比系數(shù)與上月相比上升明顯。8月份，江北將有多家樓盤推出新房源，而成交量進(jìn)一步增長空間較小，未來一個月供銷比系數(shù)有進(jìn)一步上升的趨勢。 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)7月，累計供銷比系數(shù)持續(xù)走低，這是因為單月新增供應(yīng)量小于市場去化量，目前區(qū)域市場存量房得到進(jìn)一步消化。隨著市場供應(yīng)量的陸續(xù)增加，供不應(yīng)求狀況或?qū)⒌玫揭欢ǔ潭染徑狻Ｗⅲ褐?9年5月為2004年5月至09年7月的累計數(shù)據(jù) 數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)價格走勢7月，江北眾多樓盤集體漲價，導(dǎo)致該月成交價格與上月相比有較大幅度上漲，達(dá)到4196元/平方米，%，為近年來最高。成交價格的大幅增長，導(dǎo)致本月成交量的小幅縮水。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)市場結(jié)構(gòu)分析216。 80~144平米戶型是本月成交主力，8090平米戶型成交量最大，120144平米戶型需求有所下降從市場成交來看，7月江北成交量依然主要集中在80144平方米面積段。其中，8090平米戶型成交量最大，突破1000套。此外120144平米面積段的產(chǎn)品成交量較大且較為穩(wěn)定，為335套，與上月相比有所下降。從圖中可以看出，江北市場需求主要以經(jīng)濟戶型為主，但改善型住房也存在較大需求。120144平米戶型需求量下降，與本月成交價格上漲密切相關(guān)?？偡績r的提高，使得一部分剛性購房者購房需求轉(zhuǎn)向中小戶型。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)216。 4000－5000元/平方米為主力價格段從成交價格來看，成交價格主要集中在4000－5000元/平方米。成交價格分布在30004000元/平方米的樓盤主要集中在六合和大廠片區(qū)。數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)銷售排行榜7月，江北銷售排行前五的樓盤都集中在橋北區(qū)域，說明橋北區(qū)域目前依然是江北置業(yè)的熱點和主力區(qū)域。從排行榜各個樓盤銷售面積和銷售均價來看，明發(fā)濱江新城由于其明顯的價格優(yōu)勢而獲得購房者的青睞，一舉奪得江北銷售冠軍。天潤城則在月底加推了90平米以下的中小戶型，得到剛性購房者的熱烈追捧。 表82：江北7月銷售面積排行榜排名項目名稱銷售面積（m2）本月銷售套數(shù)（套）本月銷售均價1明發(fā)濱江新城4631238642842天潤城3268438745103天華硅谷莊園2650427846184旭日愛上城2302026445475北外灘水城203321784757數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng)新增上市樓盤項目名稱上市面積（m2）上市套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）銷售報價天潤城5296364025744005000天華硅谷莊園4017639627745004600橋北花苑25975271048004900紫晶廣場四區(qū)25960225049005000旭東新城19795203803600群盛北江豪庭15035116954100盤金華府13332132735004000萬江共和新城5865841541004500濛雨家園4979605725602760海潤楓景家園480448573800竹鎮(zhèn)民族商業(yè)街473148341950數(shù)據(jù)來源：易居CRIC2008系統(tǒng) 南京易居房地產(chǎn)研究中心 南京市漢中路89號金鷹國際31樓C1座 025－66670211