【正文】 盡可能降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險，建議本項(xiàng)目不設(shè)置溫泉入戶。物業(yè)管理直接影響企業(yè)品牌的建立，也是別墅項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。本項(xiàng)目將通過引進(jìn)成熟的現(xiàn)代業(yè)管理來提升項(xiàng)目品質(zhì)。較高品質(zhì)物業(yè)管理——管家式物業(yè)管理核心工作理念：提供主動的、體貼入微的、尊重和滿足業(yè)主需求的服務(wù)，以滿足生活和精神層面的雙重需求。人員外在形象包裝重視物管的外在形象，應(yīng)通過統(tǒng)一的著裝，統(tǒng)一的服務(wù)用語、行為，來體現(xiàn)對客戶的尊重以及項(xiàng)目的高品質(zhì)風(fēng)格。管理目標(biāo)社區(qū)環(huán)境：盡其所能以細(xì)致入微的服務(wù)滿足業(yè)主一切合理要求。社區(qū)生活氛圍：安全、高雅、健康、悠閑。社區(qū)品牌形象：高尚、領(lǐng)先、知名、升值。管家式服務(wù)模式：除提供常規(guī)服務(wù)內(nèi)容外，還提供戶內(nèi)定時清潔、設(shè)備維護(hù)，送餐服務(wù)，代購、代訂，叫醒服務(wù)，接送、搬運(yùn)、鑰匙保管、代雇保姆等。該模式更人性化，對不同年齡段的人群同樣有效。企業(yè)名稱地塊位置地塊面積（平方米）地塊容積率建筑體量（萬平方米）拿地時間保利（重慶）投資實(shí)業(yè)有限公司北部新區(qū)經(jīng)開園陡溪生態(tài)體育公園及配套設(shè)施居住區(qū)3號宗地1286102006329重慶時代建設(shè)（集團(tuán)）有限公司北部新區(qū)高新園L7號（部分）宗地199132006725重慶渝能晨陽置業(yè)有限公司南岸區(qū)南坪鎮(zhèn)四南村碾盤溝宗地5333620061020重慶潤君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北碚區(qū)北碚組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A282/0A291/0A301/01等宗地24945420061230重慶勁創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北碚區(qū)北碚組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A65/03(1)、A65/03(2)、縉云山麓郊A43/0郊A612490720061230重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司、重慶眾誠物業(yè)發(fā)展有限公司南岸區(qū)茶園新區(qū)K標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)K22/01號等宗地10176772007329合計(jì)：15938972005—2007重慶每年平均別墅銷售套數(shù)約為1200套，按目前重慶樓市狀況保守估計(jì)，未來兩年內(nèi)年銷售量將保持在1000套左右，如按350平方米/套計(jì)算，未來兩年別墅年銷售量約為35萬平方米/年。以上為2006—2007年內(nèi)拿地項(xiàng)目，預(yù)計(jì)其開發(fā)時間應(yīng)在2008初年，銷售時間應(yīng)在2008年底，2009年底已經(jīng)完成大部分銷售，且項(xiàng)目形象已逐漸老化，正是本項(xiàng)目入市搶占市場的最好時機(jī)；同時，由于目前政府已停止別墅用地的報批，到2009年底別墅用地隨著逐步的開發(fā)將日益稀少，因此建議將本項(xiàng)目入市時間確定在2009年底或2010年初。以項(xiàng)目開發(fā)原則為定價的基點(diǎn)。主要通過市場比較法進(jìn)行項(xiàng)目價格定位：方法一：市場比較法n 本案價格修正比較體系l 體系說明：216。 以房地產(chǎn)價格評估中的修正比較法為基礎(chǔ)工具，選用和本案具有較強(qiáng)可比較性且銷售良好的案例，將其價格作為被市場認(rèn)同的價格標(biāo)準(zhǔn)，通過本項(xiàng)目與參照案例存在的各項(xiàng)差異性進(jìn)行系數(shù)修正從而得出本項(xiàng)目的價格預(yù)測。216。 房地產(chǎn)的價值主要體現(xiàn)在地塊價值和產(chǎn)品價值兩部分，比較因素分為地塊和產(chǎn)品條件兩部分。216。 在地塊和產(chǎn)品的組成分項(xiàng)上遵照現(xiàn)階段消費(fèi)者對其綜合判斷的組成因素為基本點(diǎn)，并綜合考慮全面和條件之間不重疊為標(biāo)準(zhǔn)。將項(xiàng)目因素分為區(qū)位、價格、交通、配套、環(huán)境、樓盤規(guī)模、外觀、戶型設(shè)計(jì)、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、物業(yè)管理。216。 對于每項(xiàng)指數(shù)的評價數(shù)值設(shè)定為0～10之間。216。 數(shù)值旨在表現(xiàn)案例和本項(xiàng)目之間的價值差異性，并不作為一種評價標(biāo)準(zhǔn)。216。 比較中都設(shè)定案例為靜止?fàn)顟B(tài)，避免對案例進(jìn)行未來預(yù)測，從而導(dǎo)致預(yù)測性誤差加大的情況，所以本修正體系是依照現(xiàn)階段袁家崗——謝家灣區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況對未來進(jìn)行判斷。價值評價表因素權(quán)重本項(xiàng)目西郊莊園保利小泉坡嶺頓高山流水棕櫚泉區(qū)位/交通757內(nèi)部配套657666景觀/文化768項(xiàng)目規(guī)模677建筑體外觀7777價格667戶型建筑結(jié)構(gòu)77發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)787增值潛力78777合計(jì)1項(xiàng)目得分測算表序號樓盤名稱樓盤得分樓價X2X/N2Y/N2Y/NX/NXY（X）（Y）1西郊莊園80003201600497202保利小泉2400096048001773003坡嶺頓140005602800933804高山流水120004802400798605棕櫚泉150006003000合計(jì)5730002920146002484920　本項(xiàng)目　　　　　　　說明： l 通過回歸分方程計(jì)算出：本項(xiàng)目平均銷售價格為：14620元/平方米。通過回歸分方程計(jì)算出：本項(xiàng)目平均銷售價格為：14620元/平方米。根據(jù)重慶市3%（07年10月較06年10月上漲幅度）年上漲幅度，預(yù)計(jì)明年項(xiàng)目入市均價為15059元/平方米。由于目前重慶市場上無聯(lián)排別墅銷售，聯(lián)排別墅的價格將以市場慣例制定，一般來說聯(lián)排別墅與獨(dú)立別墅價格的比值為2：3，本項(xiàng)目聯(lián)排別墅價格應(yīng)為10039元/平方米。n 景觀價差朝向以及棟與棟之間景觀不同的差異，建議在規(guī)劃中考慮這一差異，并將棟與棟的差異和是否臨湖的差異，作為整體檔次劃分的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，在1000—3000元/平方米。本項(xiàng)目地塊臨近東北角規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街，有利于項(xiàng)目商業(yè)部分的發(fā)展，同時為降低未來風(fēng)情商業(yè)街對項(xiàng)目內(nèi)部的影響，建議將商業(yè)部分設(shè)置在地塊東北角，既承接商業(yè)街帶來的人氣，又為項(xiàng)目內(nèi)部別墅部分起到緩沖的作用；但考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域成熟度較低，不利于零散式商業(yè)街的發(fā)展，同時零散式商業(yè)將增大對項(xiàng)目內(nèi)部別墅部分的影響，因此建議項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展獨(dú)立集中式商業(yè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以大型品牌餐飲為主。分析：168。 將商業(yè)物業(yè)設(shè)置在地塊東北角，可承接項(xiàng)目旁風(fēng)情商業(yè)街的商業(yè)氛圍及人氣；168。 作為項(xiàng)目內(nèi)及溫泉會所的商業(yè)配套，其經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為大型品牌餐飲；168。 為避免臨街商鋪對項(xiàng)目內(nèi)私密性的影響，建議商業(yè)物業(yè)形態(tài)為獨(dú)立集中式商業(yè)。建安工程費(fèi)用：11456萬元（聯(lián)排按2300元/平方米，獨(dú)立別墅按3200元/平方米計(jì)算）土地費(fèi)用：10000萬元（開發(fā)商提供）行政規(guī)范：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）前期工程費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）管理費(fèi)用：（16項(xiàng)1%） 營銷費(fèi)用：（廣告費(fèi)1220萬）財務(wù)費(fèi)用：618萬元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預(yù)見費(fèi)用：（18項(xiàng)的3%，行業(yè)慣例）一期地塊建設(shè)投資成本總計(jì)為：，㎡（包括車庫、商業(yè)，物管設(shè)施用房，）建安工程費(fèi)用：8474萬（聯(lián)排按2300元/平方米，獨(dú)立別墅按3200元/平方米計(jì)算）土地費(fèi)用：未定行政規(guī)范：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）前期工程費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見可行性報告經(jīng)濟(jì)測算表）管理費(fèi)用：（16項(xiàng)1%）營銷費(fèi)用：未定財務(wù)費(fèi)用：618萬元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預(yù)見費(fèi)用：（18項(xiàng)的3%，行業(yè)慣例）二期地塊建設(shè)成本總計(jì)為：，㎡，其中不包含土地費(fèi)用及營銷費(fèi)用。（包括車庫、會所，物管設(shè)施用房，）一期地塊：項(xiàng)目獨(dú)立聯(lián)排商業(yè)（不計(jì)入銷售）合計(jì)售房收入（萬元）可售面積（㎡）6,8005,000平均售價15,05910,039一期地塊：序號項(xiàng)目合計(jì)注釋1經(jīng)營稅金及附加營業(yè)稅售房收入的5%城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅的7%教育費(fèi)附加營業(yè)稅的3%土地增值稅按銷售收入的1％預(yù)交整個項(xiàng)目完銷情況下，、利潤估測一期地塊：序號項(xiàng)目合計(jì)(萬元)1經(jīng)營收入2經(jīng)營成本3經(jīng)營稅金及附加44084利潤總額5應(yīng)納稅所得額6所得稅后利潤總結(jié)：按目前的銷售售價與成本核算。%。地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬份資料免費(fèi)下載，資深操盤手在線交流！