【正文】 建安工程費(fèi)用：11456萬(wàn)元（聯(lián)排按2300元/平方米，獨(dú)立別墅按3200元/平方米計(jì)算）土地費(fèi)用：10000萬(wàn)元（開(kāi)發(fā)商提供）行政規(guī)范：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）前期工程費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）管理費(fèi)用：（16項(xiàng)1%） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：（廣告費(fèi)1220萬(wàn)）財(cái)務(wù)費(fèi)用：618萬(wàn)元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：（18項(xiàng)的3%，行業(yè)慣例）一期地塊建設(shè)投資成本總計(jì)為：，㎡（包括車(chē)庫(kù)、商業(yè)，物管設(shè)施用房，）建安工程費(fèi)用：8474萬(wàn)（聯(lián)排按2300元/平方米，獨(dú)立別墅按3200元/平方米計(jì)算）土地費(fèi)用：未定行政規(guī)范：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）前期工程費(fèi)：（具體標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)見(jiàn)可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算表）管理費(fèi)用：（16項(xiàng)1%）營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：未定財(cái)務(wù)費(fèi)用：618萬(wàn)元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：（18項(xiàng)的3%，行業(yè)慣例）二期地塊建設(shè)成本總計(jì)為：，㎡，其中不包含土地費(fèi)用及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。根據(jù)重慶市3%（07年10月較06年10月上漲幅度）年上漲幅度，預(yù)計(jì)明年項(xiàng)目入市均價(jià)為15059元/平方米。216。以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則為定價(jià)的基點(diǎn)。人員外在形象包裝重視物管的外在形象，應(yīng)通過(guò)統(tǒng)一的著裝，統(tǒng)一的服務(wù)用語(yǔ)、行為，來(lái)體現(xiàn)對(duì)客戶(hù)的尊重以及項(xiàng)目的高品質(zhì)風(fēng)格。 有線電視網(wǎng)系統(tǒng)252。 網(wǎng)球場(chǎng)或壁球館智能化特點(diǎn)：n 實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的高效管理，節(jié)約能源，保持和改善生態(tài)環(huán)境； n 滿(mǎn)足人們現(xiàn)代生活需要，為物業(yè)管理中心提供良好的管理與控制方式； n 為住戶(hù)提供良好的服務(wù)和交流手段。 樹(shù)陣荷花池建議主入口處設(shè)置大面積綠化景觀，力求營(yíng)造較強(qiáng)的震撼性和尊崇感，同時(shí)應(yīng)以綠化景觀阻隔入口處對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的直視。 項(xiàng)目景觀仍然以湖景為主，但由于二期地塊對(duì)湖面面積無(wú)硬性要求，建議盡可能控制湖面面積，由湖面延伸出多條小溪，形成豐富的水系，增加項(xiàng)目親水性；216。 合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)車(chē)流動(dòng)線，盡量以“斷頭路”組織各棟別墅的交通，增強(qiáng)項(xiàng)目私密性及獨(dú)享性。同時(shí)項(xiàng)目周邊應(yīng)大量種植高大的樹(shù)陣，減弱外部噪音，避免對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的窺視?；乩鹊脑O(shè)計(jì)，表現(xiàn)出了傳統(tǒng)的美洲風(fēng)情。分區(qū)及動(dòng)線設(shè)計(jì)原則168。 以純獨(dú)棟別墅區(qū)為主，極個(gè)別景觀較差區(qū)域，設(shè)置少量雙拼別墅，全面提升項(xiàng)目品質(zhì)；252。香格里拉別墅在售，供應(yīng)量較小，成交率較低。168。從區(qū)域來(lái)看，主要分布在南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)。 靜心園，設(shè)立于湖中獨(dú)島部分。（詳見(jiàn)項(xiàng)目定位報(bào)告）216。本項(xiàng)目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項(xiàng)目文化主題的園林社區(qū)。 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚；168。168。為規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大量吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌，建議本項(xiàng)目發(fā)展檔次為高檔別墅項(xiàng)目。 中低檔別墅項(xiàng)目難以吸引市場(chǎng)關(guān)注度，不利于企業(yè)品牌的塑造；168。 利用白市驛地區(qū)未來(lái)西部新城核心的規(guī)劃，讓人們心中對(duì)本地區(qū)重新定位； 區(qū)域內(nèi)后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對(duì)高端市場(chǎng)形成較大沖擊，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；168。 大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)；168。 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可比；168。山水景觀及溫泉資源并不是人無(wú)我有的獨(dú)特資源。未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。未來(lái)中環(huán)線將橫穿項(xiàng)目一、二期與三期地塊之間，輕軌七號(hào)線也將途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。地塊西側(cè)地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項(xiàng)目獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相呼應(yīng)。醫(yī)院——區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過(guò)400㎡。而項(xiàng)目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。二、本項(xiàng)目應(yīng)該以250－350的小獨(dú)棟為主 理由：面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷(xiāo)售率供應(yīng)比例該戶(hù)型段產(chǎn)品銷(xiāo)售量占市場(chǎng)整體銷(xiāo)售量比例250300㎡918897%%%300350㎡1709154%%%350400㎡1426646%%%400450㎡27726%%%450500㎡631016%%%500550㎡16213%%%550600㎡887181%%%600650㎡12758%%%800㎡以上26623%%%合計(jì)63534867%%　 （重慶主要在售別墅項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品供銷(xiāo)比例） 250－350㎡，550－600㎡別墅是市場(chǎng)空白點(diǎn)。理由：供應(yīng)市場(chǎng)：聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場(chǎng)，%,且基本銷(xiāo)售完畢，市場(chǎng)占有率低。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本項(xiàng)目需要著情考量。216。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項(xiàng)目與處于上述絕佳地段別墅項(xiàng)目相抗?fàn)幍睦鳌@區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機(jī)場(chǎng)42公里，九龍坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長(zhǎng)、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號(hào)線穿越境內(nèi)，繞城鐵路從旁經(jīng)過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。三期地塊一期地塊二期地塊詳圖見(jiàn)附件地塊東側(cè) 見(jiàn)地塊圖片地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。 目前地塊對(duì)外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永——石板、華福大道道路組織，無(wú)公交線路。隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象將逐步顯現(xiàn)。橫穿項(xiàng)目商業(yè)街將帶來(lái)一定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主?；ɑ軋@區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨(dú)特的自然景觀及休閑度假氛圍。綜述： 從地塊自身?xiàng)l件看，本地塊相對(duì)區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力，塑造企業(yè)品牌。 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項(xiàng)目即將正式啟動(dòng)，將有利于提升區(qū)域整體形象；168。而且也為我們?cè)谕茝V過(guò)程中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。分析：168。 能有效吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場(chǎng)；168。 本項(xiàng)目以發(fā)展高檔次別墅項(xiàng)目為思路，與居住性別墅客戶(hù)群、檔次不相符合。投資型別墅項(xiàng)目檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。 重慶市場(chǎng)缺乏高檔度假型別墅，本項(xiàng)目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可發(fā)展度假型別墅；168。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報(bào)告中體現(xiàn)。 精品荷花園，劃出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。對(duì)中國(guó)的荷文化進(jìn)行詳細(xì)介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩(shī)詞繪畫(huà)雕塑等。 聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在200250㎡區(qū)間內(nèi)，獨(dú)棟別墅則主要集中在300400㎡區(qū)間內(nèi)。區(qū)域聯(lián)排別墅成交率較高，目前已基本完成銷(xiāo)售，其面積區(qū)間分布在150—250㎡范圍內(nèi)，其中主要集中在200250㎡區(qū)間范圍內(nèi)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)體現(xiàn)舒適性與功能性，與其他項(xiàng)目戶(hù)型相比更為精致、緊湊；252。一期地塊戶(hù)型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例200—250㎡（雙拼）225㎡3020%6750㎡%250—300㎡295㎡40％11800㎡%300—350㎡345㎡45％15525㎡%350—400㎡375㎡35％13125㎡%商業(yè)5000㎡5000㎡%溫泉會(huì)所12000㎡12000㎡%合計(jì)150100%64200㎡100%到可在景觀絕佳處設(shè)置小部分“豪宅”，但為減小項(xiàng)目?jī)?nèi)部貧富差距，同時(shí)控制銷(xiāo)售難度，建議適當(dāng)減少“豪宅”面積，盡量控制在350—400平方米之間。把“陽(yáng)光地下室”變成戶(hù)型中的可變功能空間，成為項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)。n 環(huán)境保證：將建設(shè)用地與湖面進(jìn)行穿插，增加湖岸線長(zhǎng)度；同時(shí)建設(shè)用地還將與綠地進(jìn)行穿插，增加項(xiàng)目景觀面，達(dá)到景觀的均好性。本項(xiàng)目主景觀面為花都湖，為提高項(xiàng)目親水性，增加項(xiàng)目景觀面，建議將建設(shè)用地與湖面、綠地相互穿插，形成多個(gè)局部半島，別墅主要布置在湖岸線。 地塊西側(cè)沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近項(xiàng)目商業(yè)部分區(qū)域，由于景觀相對(duì)較差，受外界干擾較嚴(yán)重，建議布置雙拼別墅，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成