【正文】 建安工程費用：11456萬元（聯(lián)排按2300元/平方米，獨立別墅按3200元/平方米計算）土地費用：10000萬元（開發(fā)商提供）行政規(guī)范：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）公共設施建設費：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）前期工程費：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）管理費用：（16項1%） 營銷費用：（廣告費1220萬）財務費用：618萬元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預見費用：（18項的3%，行業(yè)慣例）一期地塊建設投資成本總計為：，㎡（包括車庫、商業(yè)，物管設施用房，）建安工程費用：8474萬（聯(lián)排按2300元/平方米，獨立別墅按3200元/平方米計算）土地費用：未定行政規(guī)范：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）公共設施建設費：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）前期工程費：（具體標準，詳細見可行性報告經濟測算表）管理費用：（16項1%）營銷費用：未定財務費用：618萬元(貸款1億元，兩年貸款期，6%年利息)不可預見費用：（18項的3%，行業(yè)慣例）二期地塊建設成本總計為：，㎡，其中不包含土地費用及營銷費用。根據重慶市3%（07年10月較06年10月上漲幅度）年上漲幅度，預計明年項目入市均價為15059元/平方米。216。以項目開發(fā)原則為定價的基點。人員外在形象包裝重視物管的外在形象，應通過統(tǒng)一的著裝，統(tǒng)一的服務用語、行為，來體現(xiàn)對客戶的尊重以及項目的高品質風格。 有線電視網系統(tǒng)252。 網球場或壁球館智能化特點：n 實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)的高效管理，節(jié)約能源，保持和改善生態(tài)環(huán)境； n 滿足人們現(xiàn)代生活需要，為物業(yè)管理中心提供良好的管理與控制方式； n 為住戶提供良好的服務和交流手段。 樹陣荷花池建議主入口處設置大面積綠化景觀，力求營造較強的震撼性和尊崇感，同時應以綠化景觀阻隔入口處對項目內部的直視。 項目景觀仍然以湖景為主，但由于二期地塊對湖面面積無硬性要求，建議盡可能控制湖面面積，由湖面延伸出多條小溪，形成豐富的水系，增加項目親水性；216。 合理規(guī)劃小區(qū)內車流動線，盡量以“斷頭路”組織各棟別墅的交通，增強項目私密性及獨享性。同時項目周邊應大量種植高大的樹陣，減弱外部噪音，避免對項目內部的窺視?；乩鹊脑O計，表現(xiàn)出了傳統(tǒng)的美洲風情。分區(qū)及動線設計原則168。 以純獨棟別墅區(qū)為主，極個別景觀較差區(qū)域，設置少量雙拼別墅，全面提升項目品質；252。香格里拉別墅在售，供應量較小，成交率較低。168。從區(qū)域來看，主要分布在南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)。 靜心園，設立于湖中獨島部分。（詳見項目定位報告）216。本項目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項目文化主題的園林社區(qū)。 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚；168。168。為規(guī)避項目投資風險，同時大量吸引市場關注，迅速樹立企業(yè)品牌，建議本項目發(fā)展檔次為高檔別墅項目。 中低檔別墅項目難以吸引市場關注度，不利于企業(yè)品牌的塑造；168。 利用白市驛地區(qū)未來西部新城核心的規(guī)劃，讓人們心中對本地區(qū)重新定位； 區(qū)域內后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對高端市場形成較大沖擊，加劇市場競爭；168。 大鼎公司首次涉足地產業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢；168。 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達度較高，非其他旅游地產項目可比；168。山水景觀及溫泉資源并不是人無我有的獨特資源。未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設施。弱化周邊建筑對項目的影響，突出項目的高品質感。未來中環(huán)線將橫穿項目一、二期與三期地塊之間，輕軌七號線也將途經該區(qū)域，交通將更加便捷。地塊西側地塊西側靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項目獨特的山石景觀，與花都湖相呼應。醫(yī)院——區(qū)域內目前無大型醫(yī)療機構。部分景觀較好的部分可適當放寬面積，但不能超過400㎡。而項目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。二、本項目應該以250－350的小獨棟為主 理由：面積區(qū)間供應套數(shù)成交套數(shù)銷售率供應比例該戶型段產品銷售量占市場整體銷售量比例250300㎡918897%%%300350㎡1709154%%%350400㎡1426646%%%400450㎡27726%%%450500㎡631016%%%500550㎡16213%%%550600㎡887181%%%600650㎡12758%%%800㎡以上26623%%%合計63534867%%　 （重慶主要在售別墅項目各面積段產品供銷比例） 250－350㎡，550－600㎡別墅是市場空白點。理由：供應市場：聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場，%,且基本銷售完畢，市場占有率低。因此聯(lián)排產品在本項目需要著情考量。216。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項目與處于上述絕佳地段別墅項目相抗爭的利器。園區(qū)東北鄰近重慶大學城，西連九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機場42公里，九龍坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設中的城市快速干道、輕軌七號線穿越境內，繞城鐵路從旁經過，區(qū)位優(yōu)勢明顯。三期地塊一期地塊二期地塊詳圖見附件地塊東側 見地塊圖片地塊東側為重慶農業(yè)科學院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。 目前地塊對外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永——石板、華福大道道路組織，無公交線路。隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項目的正式運營，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象將逐步顯現(xiàn)。橫穿項目商業(yè)街將帶來一定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。花卉園區(qū)的進一步完善，將使區(qū)域形成獨特的自然景觀及休閑度假氛圍。綜述： 從地塊自身條件看，本地塊相對區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競爭優(yōu)勢。 項目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)實力，塑造企業(yè)品牌。 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項目即將正式啟動，將有利于提升區(qū)域整體形象；168。而且也為我們在推廣過程中能夠揚長避短指明了方向。分析：168。 能有效吸引市場關注，迅速樹立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場；168。 本項目以發(fā)展高檔次別墅項目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相符合。投資型別墅項目檔次普遍較高，對自然景觀或人文文化要求較高，同時對開發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關注。 重慶市場缺乏高檔度假型別墅，本項目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場風險相對較小，可發(fā)展度假型別墅；168。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報告中體現(xiàn)。 精品荷花園，劃出一定面積的湖面，結合半濕地，集中培育荷花。對中國的荷文化進行詳細介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩詞繪畫雕塑等。 聯(lián)排別墅供應主要集中在200250㎡區(qū)間內，獨棟別墅則主要集中在300400㎡區(qū)間內。區(qū)域聯(lián)排別墅成交率較高，目前已基本完成銷售，其面積區(qū)間分布在150—250㎡范圍內，其中主要集中在200250㎡區(qū)間范圍內。 戶型設計體現(xiàn)舒適性與功能性，與其他項目戶型相比更為精致、緊湊；252。一期地塊戶型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例200—250㎡（雙拼）225㎡3020%6750㎡%250—300㎡295㎡40％11800㎡%300—350㎡345㎡45％15525㎡%350—400㎡375㎡35％13125㎡%商業(yè)5000㎡5000㎡%溫泉會所12000㎡12000㎡%合計150100%64200㎡100%到可在景觀絕佳處設置小部分“豪宅”，但為減小項目內部貧富差距，同時控制銷售難度，建議適當減少“豪宅”面積，盡量控制在350—400平方米之間。把“陽光地下室”變成戶型中的可變功能空間，成為項目獨特的亮點。n 環(huán)境保證：將建設用地與湖面進行穿插，增加湖岸線長度；同時建設用地還將與綠地進行穿插，增加項目景觀面，達到景觀的均好性。本項目主景觀面為花都湖，為提高項目親水性，增加項目景觀面，建議將建設用地與湖面、綠地相互穿插，形成多個局部半島，別墅主要布置在湖岸線。 地塊西側沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近項目商業(yè)部分區(qū)域，由于景觀相對較差，受外界干擾較嚴重，建議布置雙拼別墅，在項目內部形成