【正文】 來(lái)一定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。商服配套主要為休閑度假為主，極度缺乏大型購(gòu)物場(chǎng)所，但本項(xiàng)目定位為別墅區(qū)，對(duì)商服配套要求較低，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)較大影響。文教衛(wèi)生缺乏文教衛(wèi)生配套設(shè)施，只能依靠主城其他區(qū)域提供。未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。地塊周邊無(wú)文教衛(wèi)生設(shè)施。與目前無(wú)較大變化。適當(dāng)解決醫(yī)療問(wèn)題，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)配套。附加值區(qū)域擁有較好的自然景觀資源及休閑度假氛圍?；ɑ軋@區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨(dú)特的自然景觀及休閑度假氛圍。三期地塊緊鄰部分山脊，有一定山景資源?；ǘ己钏?，將帶來(lái)較好的湖景資源，加之溫泉會(huì)所的建立，將大幅提升項(xiàng)目附加值。山水景觀及溫泉資源并不是人無(wú)我有的獨(dú)特資源。如何打造差異化的溫泉會(huì)所及別墅產(chǎn)品，才是項(xiàng)目發(fā)展的獨(dú)特資源。未來(lái)規(guī)劃區(qū)域功能定位為以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城”和“花卉產(chǎn)業(yè)城”建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。中環(huán)線及輕軌七號(hào)線建成后，交通將更加便捷。別墅產(chǎn)品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經(jīng)濟(jì)承受能力，項(xiàng)目整體定位同樣應(yīng)具備較高的品位。綜述： 從地塊自身?xiàng)l件看，本地塊相對(duì)區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目定位應(yīng)該著眼于通過(guò)對(duì)溫泉會(huì)所及產(chǎn)品的打造，體現(xiàn)出有別于其他項(xiàng)目的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成本項(xiàng)目的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)勢(shì)（Strength）：168。 地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可比；168。 區(qū)域休閑度假氛圍較濃厚，有利于人氣的聚集；168。 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛ɑ墚a(chǎn)業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境；168。 發(fā)展旅游型地產(chǎn)符合政府對(duì)區(qū)域的政策規(guī)劃；168。 項(xiàng)目擁有山、水景觀及溫泉資源；168。 項(xiàng)目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力，塑造企業(yè)品牌。劣勢(shì)（Weakness）：168。 項(xiàng)目地塊被多條道路分割，整體規(guī)劃存在較大難度；168。 大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)；168。 區(qū)域未形成高檔居住氛圍，市場(chǎng)培育難度較大；168。 項(xiàng)目周邊建筑多為明清風(fēng)格，與項(xiàng)目風(fēng)格不相符合。機(jī)會(huì)（Opportunity）：168。 宏觀市場(chǎng)行情較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于良性發(fā)展階段，高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大；168。 上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項(xiàng)目即將正式啟動(dòng)，將有利于提升區(qū)域整體形象；168。 中環(huán)線及輕軌七號(hào)線將有效縮短項(xiàng)目與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升項(xiàng)目交通便捷度。威脅（Threat）：168。 區(qū)域內(nèi)后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對(duì)高端市場(chǎng)形成較大沖擊，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；168。 三期地塊將建設(shè)10平方米明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較大影響；168。 山、水景觀及溫泉資源并不是本項(xiàng)目獨(dú)有，未來(lái)將面臨較大挑戰(zhàn)。在明確本案的優(yōu)劣勢(shì)所在后，針對(duì)整體市場(chǎng)的大環(huán)境及未來(lái)出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，我們通過(guò)對(duì)上述四項(xiàng)指標(biāo)的分段組合。這樣使未來(lái)的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。而且也為我們?cè)谕茝V過(guò)程中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。具體詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì) (Weakness)機(jī)會(huì)(Opportunity) SO 策略塑造項(xiàng)目品牌，用品牌效應(yīng)造就強(qiáng)大的品牌忠誠(chéng)度；利用項(xiàng)目自然景觀的優(yōu)勢(shì)結(jié)合溫泉資源，打造高品質(zhì)別墅產(chǎn)品； 以大規(guī)模、高檔次提升項(xiàng)目形象。WO 策略 利用白市驛地區(qū)未來(lái)西部新城核心的規(guī)劃，讓人們心中對(duì)本地區(qū)重新定位； 產(chǎn)品上必須獨(dú)樹(shù)一幟，引領(lǐng)別墅發(fā)展走勢(shì)； 以便捷的交通體系，與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。威脅(Threat)，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈ST 策略用高品質(zhì)產(chǎn)品及豐富的主題概念拋離對(duì)手，不在同一檔次進(jìn)行拼殺；利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷(xiāo)手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域認(rèn)同度的現(xiàn)狀，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT 策略利用對(duì)手對(duì)區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾，以豐富的主題及自身產(chǎn)品贏得人心；項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一體，減少與周邊的聯(lián)系，弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響。分析：168。 重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)非常為激烈；168。 重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅項(xiàng)目銷(xiāo)售速度緩慢，不利于資金快速回籠，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也說(shuō)明該類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度不高；168。 中低檔別墅項(xiàng)目難以吸引市場(chǎng)關(guān)注度，不利于企業(yè)品牌的塑造；168。 前期溫泉會(huì)所資金投入較大，如發(fā)展中低檔次別墅項(xiàng)目，將大幅降低項(xiàng)目利潤(rùn)率。分析：168。 項(xiàng)目具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展高檔次別墅的條件；168。 重慶別墅市場(chǎng)高檔次別墅項(xiàng)目整體銷(xiāo)售狀況較好；168。 能有效吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場(chǎng)；168。 項(xiàng)目總投資加大，但項(xiàng)目利潤(rùn)率大幅提高。小結(jié)：本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經(jīng)管資源，但目前重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，且銷(xiāo)售狀況不佳。為規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大量吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹(shù)立企業(yè)品牌，建議本項(xiàng)目發(fā)展檔次為高檔別墅項(xiàng)目。居住型別墅項(xiàng)目一般距主城核心區(qū)域較近，交通較便捷，所在區(qū)域較為成熟，客戶群構(gòu)成以本地客戶為主，總價(jià)較低，項(xiàng)目檔次主要為中低檔。168。 本項(xiàng)目所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高；168。 本項(xiàng)目所在區(qū)域不成熟，各項(xiàng)配套設(shè)施極度缺乏；168。 本項(xiàng)目以發(fā)展高檔次別墅項(xiàng)目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相符合。分析：本項(xiàng)目雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達(dá)度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與發(fā)展高檔別墅項(xiàng)目的思路不匹配，因此建議本不發(fā)展居住型別墅。度假型別墅項(xiàng)目一般擁有較好的自然景觀或獨(dú)特的旅游資源，對(duì)交通條件的要求較低。168。 本項(xiàng)目擁有較好的自然景觀及溫泉資源；168。 本項(xiàng)目所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚；168。 本項(xiàng)目距離主城核心區(qū)域距離較近，交通條件優(yōu)越。分析：本項(xiàng)目所在區(qū)域一直以來(lái)都是重慶近郊休閑度假熱點(diǎn)區(qū)域，而本項(xiàng)目擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展度假型別墅的基本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場(chǎng)的空白，可與其他度假型別墅項(xiàng)目拉開(kāi)差距，不與之發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)本項(xiàng)目交通條件也優(yōu)于市場(chǎng)上同類(lèi)項(xiàng)目，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中能占得優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目發(fā)展度假型別墅。投資型別墅項(xiàng)目檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。168。 本項(xiàng)目擁有較好的自然資源；168。 白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚；168。 開(kāi)發(fā)企業(yè)前期無(wú)任何項(xiàng)目入市，缺乏品牌支撐。分析：本項(xiàng)目雖然擁有較好的自然資源及人文文化，但投資型別墅檔次較高，總價(jià)也相對(duì)較高，客戶群主要來(lái)自沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，該類(lèi)客戶品鑒能力較強(qiáng)，且非常重視企業(yè)品牌，而大鼎公司由于初涉房地產(chǎn)業(yè)，無(wú)其他成功項(xiàng)目，缺乏品牌支撐，因此建議前期不發(fā)展投資型別墅，后期積累一定品牌力之后再發(fā)展投資型別墅。小結(jié)：168。 由于本項(xiàng)目定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺乏各項(xiàng)配套設(shè)施，不適合發(fā)展居住型別墅；168。 重慶市場(chǎng)缺乏高檔度假型別墅，本項(xiàng)目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可發(fā)展度假型別墅；168。 本項(xiàng)目雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合發(fā)展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在發(fā)展投資別墅。 主要應(yīng)用于項(xiàng)目呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就整體布局地形地貌修正 本項(xiàng)目主題應(yīng)該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花”為主題。本項(xiàng)目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項(xiàng)目文化主題的園林社區(qū)。同時(shí)兼有游船、垂釣等休閑娛樂(lè) 方式。園內(nèi)大致化為四區(qū)（溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)）、三園（精品荷園、垂釣園、靜心園）、二港（泊船港、觀魚(yú)港）、一館（荷文化館）。216。 溫泉休閑區(qū)位于項(xiàng)目西北角。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報(bào)告中體現(xiàn)。216。 餐飲區(qū)位于項(xiàng)目東北角，建筑體量約5000平方米，以引入品牌餐飲為主。（詳見(jiàn)項(xiàng)目定位報(bào)告）216。 度假區(qū)，即項(xiàng)目別墅區(qū)216。 觀蓮區(qū)，項(xiàng)目主題體現(xiàn)的重點(diǎn)，建議一個(gè)集中的荷花觀賞園（即后述中的精品荷園、垂釣園。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風(fēng)光帶。216。 精品荷花園，劃出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。形成集中的荷花景觀216。 垂釣園，湖邊獨(dú)島或半島設(shè)置相對(duì)集中的垂釣區(qū)域，可設(shè)置人造釣魚(yú)臺(tái)216。 靜心園，設(shè)立于湖中獨(dú)島部分。以中式亭臺(tái)形式出現(xiàn)。用于游客修生養(yǎng)性。 泊船港：用于?？坑未? 觀魚(yú)港：適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚(yú)兒相對(duì)集中的區(qū)域 荷文化在中國(guó)傳統(tǒng)文化中占有一席之地?？山ㄔ煲恍麚P(yáng)荷文化的博物館。