【正文】 地產(chǎn)江湖 ——數(shù)十萬(wàn)份資料免費(fèi)下載，資深操盤(pán)手在線交流！大鼎花都湖項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告重慶旭日房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二00七年十二月四日目錄產(chǎn)品定位推理 4 7 7 配套 7小結(jié)： 7 8 9 9 9 10 11 12 13 13 13 13小結(jié)： 13 13 13 14 14小結(jié)： 15 15 15 15 15 16 16 17 17 17 20 21 22 23 26 26 28 28 31 31 31 32 33 33 34 34 35 35 36 37 37 38 38 38 38 39 39 利潤(rùn)估測(cè) 40花都湖項(xiàng)目初步定位報(bào)告產(chǎn)品定位推理一、產(chǎn)品定位思路 1．本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品應(yīng)該以獨(dú)棟為主，聯(lián)排為輔。理由：供應(yīng)市場(chǎng)：聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場(chǎng)，%,且基本銷售完畢，市場(chǎng)占有率低。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：聯(lián)排別墅的主要替代產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)提高明顯（尤其是底躍、頂躍）。且多為品牌開(kāi)發(fā)商，放量較大，對(duì)聯(lián)排別墅影響較大，聯(lián)排別墅未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力勘憂。項(xiàng)目區(qū)位：聯(lián)排別墅居住人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力次于獨(dú)立別墅人群，其日常工作、生活對(duì)城市依賴性較強(qiáng)，因此聯(lián)排別墅項(xiàng)目通常處于城市的邊緣，與城市中心的通達(dá)度較高。本項(xiàng)目距離城市中心較遠(yuǎn)、商服配套均不成熟，很難吸引到聯(lián)排別墅的消費(fèi)群體。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本項(xiàng)目需要著情考量。地塊條件：根據(jù)項(xiàng)目地塊整體布局研究，有一定量的別墅用地其自然條件較差，很難支持獨(dú)棟別墅，若需保證一定量的建筑體量，可在項(xiàng)目的上述區(qū)域設(shè)置部分聯(lián)排別墅。 %,考慮到項(xiàng)目特殊性，此比例應(yīng)該適當(dāng)壓縮，盡量控制在20％以內(nèi)，具體根據(jù)地塊地形，以及水陸關(guān)系修正比例。二、本項(xiàng)目應(yīng)該以250－350的小獨(dú)棟為主 理由：面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率供應(yīng)比例該戶型段產(chǎn)品銷售量占市場(chǎng)整體銷售量比例250300㎡918897%%%300350㎡1709154%%%350400㎡1426646%%%400450㎡27726%%%450500㎡631016%%%500550㎡16213%%%550600㎡887181%%%600650㎡12758%%%800㎡以上26623%%%合計(jì)63534867%%　 （重慶主要在售別墅項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品供銷比例） 250－350㎡，550－600㎡別墅是市場(chǎng)空白點(diǎn)。從供應(yīng)比例和銷售比例中我們發(fā)現(xiàn)，250－300平方米小獨(dú)棟，以及550－600平方米的較豪華型別墅市場(chǎng)銷售占有率均大于供應(yīng)比例，是市場(chǎng)空白點(diǎn)，可作為本項(xiàng)目考慮的產(chǎn)品。 550－600㎡別墅不適宜存在本項(xiàng)目。550－650㎡別墅存在的條件216。 均為有極強(qiáng)品牌力開(kāi)發(fā)商背景，例如保利、龍湖。216。 自然條件絕佳，人文基礎(chǔ)豐厚，或公認(rèn)的富貴區(qū)域三者必占其一，例如保利小泉絕佳的自然環(huán)境以及蔣公館的人文基礎(chǔ)再如藍(lán)湖郡位于重慶公認(rèn)的富貴區(qū)北部新區(qū)，是其具備了打造大戶型別墅的條件。顯然，大鼎公司在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力還有待進(jìn)一步積淀。而項(xiàng)目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。所在區(qū)域更難算作公認(rèn)的富人區(qū)。因此不考慮此戶型段。 250－350㎡獨(dú)棟別墅總價(jià)較底，同時(shí)享有獨(dú)棟別墅的品質(zhì)感。深得部分向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項(xiàng)目與處于上述絕佳地段別墅項(xiàng)目相抗?fàn)幍睦鳌?與項(xiàng)目類似的海南云天項(xiàng)目以小獨(dú)棟為主，獲得了市場(chǎng)成功。 項(xiàng)目全為250－350平方米別墅，在一定建筑體量下，勢(shì)必使得整個(gè)項(xiàng)目棟數(shù)過(guò)多，因此必須考量部分體量相對(duì)較大的別墅。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過(guò)400㎡。三、一期別墅戶型定位：本項(xiàng)目別墅均在400平方米以下，如將400平方米以下別墅看作一個(gè)整體市場(chǎng)，各戶型段的市場(chǎng)占有率如下：面積區(qū)間市場(chǎng)占有率250300㎡36％300350㎡37％350400㎡27％ 前述所說(shuō)項(xiàng)目聯(lián)排最多占20％，由此別墅獨(dú)棟占80％套數(shù)。我們依據(jù)獨(dú)棟各戶型段的市場(chǎng)占有率得到本項(xiàng)目的最終戶型配比為戶型段比例15020020%250300㎡％300350㎡％350400㎡％白市驛花卉園區(qū)主要以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主。園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城”和“花卉產(chǎn)業(yè)城”建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)層次和文化品位，建設(shè)成為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的模范區(qū)。、配套白市驛花卉園區(qū)地處重慶市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，是重慶西部新城的核心板塊，其地勢(shì)開(kāi)闊平坦，生態(tài)環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)。園區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機(jī)場(chǎng)42公里，九龍坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長(zhǎng)、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號(hào)線穿越境內(nèi)，繞城鐵路從旁經(jīng)過(guò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。商業(yè)——區(qū)域商業(yè)發(fā)展極為滯后，無(wú)大型集中式商業(yè)物業(yè)。教育——區(qū)域內(nèi)無(wú)大學(xué)，主要為普通中、小學(xué)校，但距離重慶大學(xué)城距離較近，可借助大學(xué)城完善的教育配套。醫(yī)院——區(qū)域內(nèi)目前無(wú)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。金融——中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合。小結(jié)：白市驛花卉園區(qū)主要以第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。白市驛花卉園區(qū)位于主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，交通通達(dá)性較佳，可連接重慶大學(xué)城、九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，是重慶西部區(qū)域的核心。白市驛花卉園區(qū)商業(yè)發(fā)展極為滯后，無(wú)大型集中式商業(yè)物業(yè)，商業(yè)配套完全依賴外界提供。三期地塊一期地塊二期地塊詳圖見(jiàn)附件地塊東側(cè) 見(jiàn)地塊圖片地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。農(nóng)科院科研示范基地包括標(biāo)準(zhǔn)果園、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、農(nóng)業(yè)設(shè)施和裝備實(shí)驗(yàn)示范區(qū)，與項(xiàng)目別墅定位缺乏聯(lián)系；而陪都文化公園與項(xiàng)目風(fēng)格差異較大，對(duì)項(xiàng)目整體形象有一定影響。地塊南側(cè)地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的重慶火鍋城，與項(xiàng)目風(fēng)格格格不入，且對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)定位不相符合。地塊西側(cè)地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項(xiàng)目獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相呼應(yīng)。但三期地塊中有一部分為明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)形象有較大影響。地塊北側(cè)地塊北側(cè)為規(guī)劃中的花卉農(nóng)業(yè)園，主要為花卉、苗圃種植及農(nóng)村住房，與項(xiàng)目別墅區(qū)形象差異較大。地塊周邊目前無(wú)商服配套，但從遠(yuǎn)期規(guī)劃來(lái)看，將有大量的商業(yè)旅游設(shè)施分布于項(xiàng)目地塊周邊，其中規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街還將橫穿項(xiàng)目一、二期地塊之間。項(xiàng)目地塊周邊目前無(wú)文教衛(wèi)生配套設(shè)施。 目前地塊對(duì)外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永——石板、華福大道道路組織，無(wú)公交線路。未來(lái)規(guī)劃中的中環(huán)將橫穿項(xiàng)目一、二期與三期地塊之間，連接北碚與九龍園C區(qū)，并在項(xiàng)目三期地塊處設(shè)有立交，將大幅提升項(xiàng)目交通通達(dá)度。區(qū)域現(xiàn)狀 未來(lái)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀未來(lái)定位思考交通緊鄰華福大道及成渝高速，為西部新城核心板塊，交通通達(dá)度較高。未來(lái)中環(huán)線將橫穿項(xiàng)目一、二期與三期地塊之間，輕軌七號(hào)線也將途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。交通通達(dá)度較高，無(wú)公交線路經(jīng)過(guò)。中環(huán)高速將直接連接外環(huán)高速，將大幅提升交通便捷度。突出項(xiàng)目西部新城核心的地位，以便捷的道路網(wǎng)絡(luò)與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異。人氣、居住氛圍未形成居住氛圍，周邊為花卉、苗圃培育基地及休閑度假設(shè)施。隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象將逐步顯現(xiàn)。地塊目前為為農(nóng)業(yè)用地，無(wú)居住功能建筑。項(xiàng)目三期地塊將建設(shè)10萬(wàn)方明清風(fēng)格還建房，橫穿項(xiàng)目商業(yè)街也以明清風(fēng)格為主。弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。商服配套區(qū)域商服配套主要以休閑度假為主，無(wú)大型購(gòu)物場(chǎng)所，只能在主城核心區(qū)域解決購(gòu)物需求。大型購(gòu)物場(chǎng)所很難進(jìn)駐該區(qū)域。該區(qū)域商服配套依然以休閑度假為主。無(wú)任何商服配套設(shè)施。橫穿項(xiàng)目商業(yè)街將帶