【正文】 第一章 概述一、項(xiàng)目實(shí)施的背景（一）生態(tài)旅游已經(jīng)成為當(dāng)今世界最具前景的旅游精品生態(tài)旅游是在旅游業(yè)和生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的大背景下產(chǎn)生的一種新的旅游發(fā)展模式，主要以欣賞和研究生態(tài)區(qū)的自然景觀、自然環(huán)境、野生動(dòng)植物及文化特征為目的的旅游形式，旨在突出旅游區(qū)的生態(tài)環(huán)境。生態(tài)旅游使都市人得以回歸自然、認(rèn)識(shí)自然、親近自然、享受自然，暫時(shí)擺脫都市喧鬧和塵俗的環(huán)境，達(dá)到徹底放松、休閑、健身、益智的目的，正逐步成為都市人生活的時(shí)尚。據(jù)世界生態(tài)旅游大會(huì)介紹，國際生態(tài)旅游市場(chǎng)潛力巨大，年增長率為20%～25%，高于其它旅游項(xiàng)目和旅游產(chǎn)品的發(fā)展速度。另有資料顯示，近幾年世界旅游業(yè)的構(gòu)成，生態(tài)休閑旅游占62%，而宗教、健身旅游和文化、商務(wù)旅游只分別占20%和18%。鑒于生態(tài)旅游的發(fā)展前景及其巨大的環(huán)境效益和社會(huì)效益，聯(lián)合國專門推出了生態(tài)旅游年活動(dòng)，以鼓勵(lì)世界各國通過開展可持續(xù)的旅游活動(dòng)來促進(jìn)環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（二）湖北宜昌生態(tài)旅游業(yè)迅猛發(fā)展近年來，湖北省旅游業(yè)處于迅猛發(fā)展的階段。目前，湖北旅游業(yè)基本形成了以武漢、宜昌為中心向四周輻射的旅游布局，形成了以 “一江兩山”為重點(diǎn)的空間格局和全方位開放型的旅游網(wǎng)絡(luò)格局?！笆濉睍r(shí)期，%；實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入1985億元，%。我省旅游業(yè)正逐步成長為發(fā)展較快的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。宜昌市位于長江中游和上游的結(jié)合部、湖北省的西部，地處秦巴山脈和武陵山脈向江漢平原過渡的地帶，旅游資源獨(dú)具特色，既有秀麗的自然風(fēng)光，又有豐富的人文景觀，還有宏偉的現(xiàn)代建筑工程，集自然景觀、人文景觀和現(xiàn)代建筑于一體。全市擁有各類旅游資源601處，其中世界級(jí)3處、國家級(jí)30處、省級(jí)40處，年接待萬人以上的景點(diǎn)104處。長江三峽是我國最大的國家地質(zhì)公園、全國旅游景點(diǎn)40佳；三峽大壩旅游區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、西陵峽口風(fēng)景區(qū)4家風(fēng)景區(qū)是國家4A級(jí)景區(qū)，玉泉寺風(fēng)景區(qū)、中華鱘園、昭君村、百寶寨、泗溪風(fēng)景區(qū)、屈原祠、紫陽龍洞風(fēng)景區(qū)、奧陶紀(jì)石林、宋山、古潮音洞風(fēng)景區(qū)、情人泉風(fēng)景區(qū)11家風(fēng)景區(qū)是國家3A級(jí)景區(qū)。三峽大壩旅游區(qū)、車溪風(fēng)景區(qū)、三峽人家風(fēng)景區(qū)被評(píng)選為湖北首屆“十佳”旅游景區(qū)。以長江三峽為代表的自然風(fēng)光和以三峽水利樞紐工程為代表的人文景觀奠定了宜昌旅游在全國和國際旅游中的重要地位。詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽、學(xué)者楊守敬為代表的古代名人文化，巴人遺風(fēng)、土家風(fēng)情為代表的民俗文化，三國古戰(zhàn)場(chǎng)、三游洞為代表的歷史遺跡以及神農(nóng)架、大老嶺、柴埠溪國家森林公園、后河國家級(jí)自然保護(hù)區(qū)為代表的生態(tài)休閑度假勝地共同構(gòu)成了宜昌三峽旅游神奇浪漫的畫卷。（三）愚人島生態(tài)旅游資源十分豐富，亟待開發(fā)清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。愚人島位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣清江流域高壩洲庫區(qū)內(nèi)，處在中西部交接樞紐，依托三峽，地控鄂渝，輻射全國。愚人島庫汊密布、半島群落、山水參半，是清江下游庫汊形狀最復(fù)雜、水質(zhì)最佳、人口密集度最小的半島群。山水清幽寧靜，植被蔥郁，景觀優(yōu)美，生態(tài)環(huán)境優(yōu)異。愚人島所處區(qū)域是巴人文化和荊楚文化的發(fā)源地、交融地之一，流傳于民間的各種謎語、神話傳說、山歌、舞蹈、宅居、飲食、風(fēng)俗習(xí)慣都透著巴楚文化的風(fēng)韻，具有極高的旅游文化價(jià)值和欣賞價(jià)值。愚人島與早期人類活動(dòng)“長陽人”遺址僅隔40公里。該島緊鄰的紅花套城背溪新石器時(shí)代遺址，距今已有7500萬年歷史，農(nóng)耕文化源遠(yuǎn)流長，愚人島周邊作物耕作方式、勞作工具、農(nóng)居建筑風(fēng)格、生活習(xí)慣和風(fēng)俗既有巴人土家風(fēng)情又有荊楚文化民風(fēng)的特點(diǎn)。愚人島的資源環(huán)境具有較好的舒適性、康益性和安全性，為承載度假旅游的開發(fā)提供了根本保證。（四）愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)有利于生態(tài)旅游資源綜合利用根據(jù)《湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)策略研究報(bào)告、核心區(qū)項(xiàng)目策劃及概念性總體規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《愚人島規(guī)劃》）和湖北省清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《控規(guī)》），愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展，其資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。因此，愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)開發(fā)宜走滾動(dòng)開發(fā)、循環(huán)利用的道路：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展。二、項(xiàng)目概況：湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群項(xiàng)目：湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“愚人島”）位于湖北省宜昌市長陽土家族自治縣東部的清江高壩洲庫區(qū)，地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。06′，北緯30176。24′，位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)，縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心和旅游發(fā)達(dá)區(qū)域在龍舟坪鎮(zhèn)，由位于磨市鎮(zhèn)、龍舟坪鎮(zhèn)境內(nèi)的清江水域及其附近低山丘陵組成。項(xiàng)目規(guī)劃： （1）用地面積 266680㎡（2）總建筑面積 270520㎡（3）建筑占地面積 173410㎡（4）建設(shè)內(nèi)容：清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)別墅群選址于樟樹垴、皮家包、尹家山和花橋群島，規(guī)劃別墅370棟，總建筑面積270520 m2，其中單體別墅250棟，建筑面積199000 m2；聯(lián)排別墅120棟，建筑面積71520 m2。（5）投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資為45811萬元，其中第一期投資為25040萬元，第二期投資為20771萬元。單位建筑面積投資額為1693元。（6）項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度：本項(xiàng)目分兩期開發(fā)，累計(jì)3年完成。第一期重點(diǎn)開發(fā)皮家包、樟樹垴、尹家山150套別墅和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，自2010年1月1日至2011年6月30日竣工驗(yàn)收，2011年12月31日銷售完畢，歷時(shí)2年；第二期重點(diǎn)開發(fā)花橋群島220套別墅，自2011年7月1日至2012年8月31竣工驗(yàn)收，2012年12月31日銷售完畢，歷時(shí)1年半。三、項(xiàng)目投資者概況湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司成立于2007年3月，注冊(cè)資本1億元人民幣，其全資子公司湖北清江愚人島生態(tài)林業(yè)有限公司成立于2003年3月。公司經(jīng)營場(chǎng)所位于長陽土家族自治縣磨市鎮(zhèn)黃荊莊村五組，經(jīng)營期限為2007年3月26日至2027年3月25日，經(jīng)營范圍包括：旅游、房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水電開發(fā)與投資；文化、教育、體育投資；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)工程服務(wù)；工藝美術(shù)品、針紡織品、日用百貨、塑料制品銷售；接受委托對(duì)酒店餐飲單位進(jìn)行管理；企業(yè)形象策劃、會(huì)展服務(wù)等?，F(xiàn)有職工108人，其中管理人員20人，%。公司作為長陽縣目前規(guī)模最大、服務(wù)功能最齊全的旅游龍頭企業(yè)，致力于愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的開發(fā)。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總裁負(fù)責(zé)制。自成立以來，公司建立了一套完善的、科學(xué)的管理制度，成立了董事會(huì)、監(jiān)督班子和經(jīng)理班子，權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，職責(zé)分明各司其職，既相互獨(dú)立，又相互協(xié)調(diào)。董事會(huì)為公司最高決策機(jī)構(gòu)，經(jīng)理班子作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)公司生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。公司管理力求科學(xué)，符合現(xiàn)代企業(yè)制度管理要求。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)《湖北清江愚人島旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》《湖北清江愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制協(xié)議》項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案初步可行性研究報(bào)告《愚人島社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃編制協(xié)議》（二）研究范圍項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析一、愚人島生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)是宜昌發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)的要求宜昌位于長江北岸、三峽東口，古稱夷陵，有2400多年的歷史，因“水至此而夷，山至此而陵”得名，是楚文化的發(fā)祥地。宜昌西接長江三峽，溯流直達(dá)巴蜀，東連兩湖魚米之鄉(xiāng)，順江暢達(dá)寧滬，自古便是鄂西川東的物資集散地和交通樞紐，“上控巴蜀，下引荊襄”，素有“三峽門戶”、“峽口明珠”之美譽(yù)。隨著三峽大壩的全部竣工，宜昌打造國際水電名城戰(zhàn)略目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn)，宜昌作為一個(gè)國際性旅游目的地日漸成熟。宜昌作為鄂西生態(tài)文化旅游圈的兩大引擎之一，其旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)于鄂西生態(tài)文化旅游圈，乃至整個(gè)湖北省旅游業(yè)的發(fā)展都有積極的推動(dòng)作用。然而，宜昌旅游產(chǎn)品卻存在旅游產(chǎn)品種類單一、產(chǎn)品開發(fā)深度不夠、各種產(chǎn)品缺乏有效整合等問題，以致于對(duì)客流的吸引力不足，產(chǎn)業(yè)效益低下，嚴(yán)重影響地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展水平。同時(shí)，清江作為長江在湖北境內(nèi)的第二大支流，具有富集的人文旅游資源和自然旅游資源，在宜昌乃至湖北省的旅游規(guī)劃中都具有較高的地位。在清江愚人島發(fā)展現(xiàn)代生態(tài)旅游，一方面順應(yīng)了旅游的發(fā)展趨勢(shì)，改變宜昌旅游結(jié)構(gòu)，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個(gè)湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。二、愚人島生態(tài)旅游區(qū)籌建有助于清江流域旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展愚人島的旅游開發(fā)對(duì)于做強(qiáng)做大清江旅游板塊、對(duì)于推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展、對(duì)于改善宜昌旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、對(duì)于配合三峽大壩的觀光旅游、對(duì)于提升湖北度假旅游產(chǎn)品的國內(nèi)外知名度都具有重要的意義。主要體現(xiàn)在：《宜昌市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（2005～2025）》，從“觀光產(chǎn)品”向“休閑度假產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變是未來宜昌旅游產(chǎn)品開發(fā)的策略之一，愚人島進(jìn)行度假旅游開發(fā)正是這一策略的體現(xiàn)。，要留住三峽游客最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要做好以三峽大壩為點(diǎn)、以長江中下游和清江流域?yàn)榫€、以鄂西旅游圈為面的旅游開發(fā)。愚人島的開發(fā)增加了三峽大壩旅游和清江旅游的互動(dòng)，形成觀光與度假的結(jié)合，增加了旅游者的停留時(shí)間。，清江旅游線路上也有幾處度假區(qū)，但是它們的規(guī)模較小，級(jí)別也不高，對(duì)宜昌市度假旅游市場(chǎng)基本上沒有什么影響；相反，愚人島可以確保至少20平方公里的土地面積用于旅游開發(fā)，可以做大度假區(qū)的規(guī)模，并且可以打造高端的度假產(chǎn)品，這樣完全有可能影響宜昌整體的度假旅游市場(chǎng)。，一方面促進(jìn)宜昌旅游結(jié)構(gòu)改變，推進(jìn)鄂西生態(tài)文化旅游圈發(fā)展，提高整個(gè)湖北地區(qū)旅游檔次，另一方面保護(hù)清江生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)清江旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，為清江旅游業(yè)今后的發(fā)展開辟了新的一頁。三、愚人島別墅群項(xiàng)目開發(fā)助推愚人島生態(tài)休閑旅游區(qū)開發(fā)步伐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)項(xiàng)目投資金額大（總投資18億元人民幣）、建設(shè)周期長（建設(shè)期10年），如果不通過分期開發(fā)、滾動(dòng)發(fā)展，這種資金壓力是任何一家民營企業(yè)都無法承受的。因此，湖北愚人島實(shí)業(yè)有限公司股東集體做出決策：首先開發(fā)資金回籠快的別墅群項(xiàng)目，通過別墅群項(xiàng)目的開發(fā)快速回籠資金，以此支撐愚人島生態(tài)休閑旅游度假區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第三章 市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位一、國內(nèi)別墅市場(chǎng)分析1. Town House引爆生態(tài)旅游度假別墅市場(chǎng)隨著市場(chǎng)發(fā)展,別墅客戶群體也在逐漸改變。以前購買別墅主要是位于：金字塔頂尖的國內(nèi)外成功人士、公務(wù)員、高端技術(shù)人才。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和Town House的涌現(xiàn)，別墅市場(chǎng)客戶群體趨于年輕化,一些從事金融、證券和IT等行業(yè)的年輕白領(lǐng)脫穎而出,逐漸成為中檔別墅的主要消費(fèi)力量。據(jù)金網(wǎng)絡(luò)公司提供的資料顯示,購買Town House的客戶38%是三資企業(yè)管理人員,%是私營、民營企業(yè)主。在別墅客戶中,外籍人士、海外歸國人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視：國內(nèi)買家更為注重別墅的面積和戶型,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。目前，別墅市場(chǎng)的重要問題在于缺少有特色和個(gè)性的高檔項(xiàng)目出現(xiàn),項(xiàng)目品質(zhì)普遍較低,少數(shù)低容積率、高綠化率的項(xiàng)目倍受市場(chǎng)推崇。愚人島別墅群將人居環(huán)境與愚人島生態(tài)旅游區(qū)有機(jī)地結(jié)合在一起，實(shí)現(xiàn)了人與自然的有機(jī)融合，休閑、養(yǎng)生功能更為突出，必將成為Town House之中的精品。品質(zhì): 追求差異性為體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化和別墅品質(zhì),目前很多發(fā)展商都比較注重產(chǎn)品的定位,并在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)實(shí)用功能空間分布,試圖從生活方式的角度作為營銷的賣點(diǎn)。愚人島別墅群采用歐式建