【正文】 重慶市溫泉別墅項目可行性研究報告第一部分 市場部分結論:l 從2005年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項開發(fā)指標可以看出,重慶市房地產(chǎn)市場呈健康良性發(fā)展趨勢。l 重慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面, 2005年主城商品房市場銷售穩(wěn)定，全年銷售面積1156萬平方米，%；銷售金額327億元，%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額261億元，%。去年主城區(qū)商住房成交均價2887元/平米，%。去年112月，％，％。房價依然保持穩(wěn)定增長，增幅與前二者較協(xié)調。 去年主城區(qū)商住房供銷結構基本協(xié)調。2005年商住房供應方面，面積在120平米/套（建面，下同）%，價格在3000元/%；需求方面，面積在120平米/%，價格在3000元/%。 北碚區(qū)概況結論:l 北碚區(qū)總面積為755平方公里，總人口65萬人，并評為國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)；l 2005年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，%；l 概況北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積755平方公里，人口65萬，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤季風氣候，森林覆蓋率達到30％以上，降雨量1203毫米，無霜期334天。是重慶的風景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅24公里，距江北國際機場28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，被評為國家級可持續(xù)發(fā)展綜合實驗區(qū)、全國首批風景名勝區(qū)、國家級山水園林城區(qū)、全國造林綠化十佳城市。2003年獲建設部“中國人居環(huán)境范例獎”。l 經(jīng)濟發(fā)展據(jù)統(tǒng)計，2005年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，按可比價格計算，%。，%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值45億元，%，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值37億元，%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33億元，%。全區(qū)經(jīng)濟增長的主要動力仍然是工業(yè)經(jīng)濟，%。城鄉(xiāng)居民收入增長加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，%；l 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢地區(qū)工業(yè)實力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn)70億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團為主的全國三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學儀器廠為主的光學儀器工業(yè)，以華偉電子設備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機器廠為主的機械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份有限公司為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了48個行業(yè)、200多個門類、2萬多個品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國內外享有盛譽，近100個產(chǎn)品遠銷海內外120個國家和地區(qū)。l 交通狀況水陸交通方便，下匯長江直達鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國道貫穿全境，并有跨省級公路及專用線12條，實現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū)24公里，距重慶江北國際機場28公里。各街、鎮(zhèn)和風景名勝點均有公共汽車相通。2002年峻工的212新線渝合高速公路在北碚境內有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。l 區(qū)內配套有各類科研所67個，其中部級科研機構4個；有全國重點大學兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項事業(yè)繁榮進步。先后獲得全國“兩基”、“幼兒”教育先進區(qū)、全國體育先進區(qū)、全國文化模范先進區(qū)、全國綠化先進區(qū)等十六項國家級榮譽。通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有26萬門程控電話；移動通訊基站100多座，實現(xiàn)了電話程控化和長途傳輸數(shù)字化，可與國外190個國家和地區(qū)、國內2000多個市縣直通信息。黨政辦公自動化居全市領先水平，是國家城市信息化試點區(qū)。能源供應充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達到100萬千伏安，送電線路長350公里，配電線路長400公里，％，％。全區(qū)鋪設和安裝了天燃氣管道400多公里及相應配套儲氣罐站，城區(qū)天燃氣氣化率達到90％以上。城市年供水能力達到3000萬噸以上，日污水處理能力5萬立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、。 項目周邊城市規(guī)劃、發(fā)展概況 項目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車道，如：蔡家組團、北碚十里溫泉城、西南客貨運中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項目以進入實施階段。l 蔡家組團蔡家組團位于本項目西側，境內生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風景旅游區(qū)。,規(guī)劃人口45萬人。作為“重慶外圍十一組團”的重要有機組成部分以及北碚“1331”的重點工程，蔡家組團處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴張，北碚又在實施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對接，蔡家組團因此成為重慶北上、北碚南下的對接點。蔡家組團的建設開發(fā)將分三個時間階段進行。到2007年，蔡家組團啟動3平方公里起步區(qū)的建設，組團形象初顯。到2010年，建成面積8平方公里，人口10萬人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡基本完成，城市形態(tài)基本形成。到2020年，建成面積31平方公里，人口45萬人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質達到沿海優(yōu)秀城市水平。整個組團將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運動休閑片區(qū)、綜合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。蔡家組團的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資金已達70億元；l 重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊,、金果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運河村的沿嘉陵江及運河兩岸地區(qū)。，建設期限為2005年——2010年。建成后將使該片區(qū)成為一個集休閑度假、商務會展、養(yǎng)生保健、旅游購物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。l 西南最大的鐵路客貨運中心按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路6條，并在212國道沿線的井口及雙碑間修建我國西南最大的客、貨運站，其客、貨運將輻射整個西南地區(qū)。本項目距離規(guī)劃中的客運站只有10分鐘的車程。l 重慶市二環(huán)路的建設與212國道的改造重慶市二環(huán)高速路已于2005年12月全面動工,預計將于2009年底全線通車,.212國道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟發(fā)展迅猛。212國道已不能滿足其間的需求。212國道的改造工程將于2006動工，2007年完工。改造后的212國道將實行雙向6車道、紅線寬度為54米，屆時。沙坪壩與北碚之間的車程可縮短20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的機遇。結論:l 位于北碚區(qū)南部，總面積為300畝，地形較為復雜；l 自然環(huán)境較好，交通便利；l 建筑形式可考慮兩種形式相結合，即獨立別墅及聯(lián)排別墅. 地塊位置及概況該地塊位于北碚區(qū)南部，位于212國道以北一側，背靠中梁山國家森林保護區(qū)，整個項目地勢北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個動水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為7000—8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得《溫泉水質檢驗報告》，據(jù)估計如按每日以1300立方米的開采量進行開采可以持續(xù)開采20年以上。 項目原命名為*******，由****公司開發(fā)，因資金不足，現(xiàn)項目整體轉讓，整體轉讓價格為****萬元。我公司現(xiàn)與****公司達成初步意見，同意由我公司先支付****萬元履約保證金，當我公司通過招拍掛成功獲得本項目300畝土地開發(fā)權后，再支付剩余的轉讓款。該項目已取得《土地證》的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓（）、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房（已售并以7%的回報率進行返租）等建筑物。已基本完成大門、景觀湖（35畝）、廣場的興建及綠化。該項目已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付27年的土地租賃費用，剩余300畝村有林地已支付50年的土地租賃費用，目前這些土地大部分以毛地狀態(tài)存在。已將土地使用性質轉為建設用地的土地為200畝。 環(huán)境 該地塊背靠中梁山國家森林保護區(qū)，周邊道路整齊，綠化較好，環(huán)境優(yōu)良。同時，地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。并有占地50畝、落差高達8米的動水人工湖兩個。 交通 因片區(qū)人氣缺乏，過往公交車較少。 建筑形式 鑒于地塊自然景觀好的特點，本項目地塊可建高端物業(yè)，建筑形式可考慮兩種形式相結合，即聯(lián)排別墅、獨立別墅。 SWOT（項目優(yōu)勢分析）結論:l 優(yōu)勢：自然環(huán)境和溫泉資源是本項目最大的優(yōu)勢；l 劣勢：對外交通不便，地形復雜，前期投入較大；l 機會：填補市場空白，可提升公司品牌；l 威脅：由于項目體量較大，銷售周期可能較長。 優(yōu)勢（S） 地塊位于北碚區(qū)以北，背靠中梁山國家森林保護區(qū)，地塊自然環(huán)境非常好，是當?shù)夭豢啥嗟玫木幼^(qū)域； 交通比較便利，緊臨212國道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置于地塊周圍，出入相當方便； 地塊地形優(yōu)勢比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用項目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的國家森林保護區(qū)相呼應； 本項目的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給項目帶來一大賣點，也可以將這一資源進行市場化的運作； 本項目可向臨近地塊發(fā)展，具有可持續(xù)性發(fā)展的前提； 劣勢（W） 該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不發(fā)達，規(guī)劃中配套設施建設尚需時日，故生活比較不便； 地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規(guī)則，并存在一定的高差，設計開發(fā)難度較大； 該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區(qū)安全問題的處理難度較大； 項目以北仍有部分村民居住，將影響本項目的外在形象。 機會（O） 隨著三溪口、蔡家組團眾多高尚社區(qū)的新建，該項目所處區(qū)域已被重慶消費者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場的一大熱點； 成功開發(fā)此項目將使公司品牌在重慶范圍內進一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來良好的效應； 項目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設計及營銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項目推入市場留有一定的提