【正文】 重慶市溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分 市場(chǎng)部分結(jié)論:l 從2005年全年房地產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)開發(fā)指標(biāo)可以看出,重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈健康良性發(fā)展趨勢(shì)。l 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供需兩旺的局面, 2005年主城商品房市場(chǎng)銷售穩(wěn)定，全年銷售面積1156萬平方米，%；銷售金額327億元，%。其中，商品住房銷售面積1008萬平方米，銷售金額261億元，%。去年主城區(qū)商住房成交均價(jià)2887元/平米，%。去年112月，％，％。房?jī)r(jià)依然保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增幅與前二者較協(xié)調(diào)。 去年主城區(qū)商住房供銷結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)。2005年商住房供應(yīng)方面，面積在120平米/套（建面，下同）%，價(jià)格在3000元/%；需求方面，面積在120平米/%，價(jià)格在3000元/%。 北碚區(qū)概況結(jié)論:l 北碚區(qū)總面積為755平方公里，總?cè)丝?5萬人，并評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)；l 2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，%；全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，%；l 概況北碚位于重慶市區(qū)西北郊的縉云山下，嘉陵江畔，幅員面積755平方公里，人口65萬，地處四川盆地平行峽谷地區(qū)，屬典型的亞熱帶溫暖濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，森林覆蓋率達(dá)到30％以上，降雨量1203毫米，無霜期334天。是重慶的風(fēng)景旅游區(qū)。地理位置優(yōu)越，距重慶市中心僅24公里，距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分，被評(píng)為國(guó)家級(jí)可持續(xù)發(fā)展綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、全國(guó)首批風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū)、全國(guó)造林綠化十佳城市。2003年獲建設(shè)部“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。l 經(jīng)濟(jì)發(fā)展據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值81億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。，%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值45億元，%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值37億元，%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值33億元，%。全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿θ匀皇枪I(yè)經(jīng)濟(jì)，%。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)加快。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9950元，%；l 工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)工業(yè)實(shí)力雄厚，門類齊全，擁有存量資產(chǎn)70億元。形成了以四聯(lián)儀器儀表集團(tuán)為主的全國(guó)三大儀器儀表工業(yè)基地之一，以華光儀器廠、重慶光學(xué)儀器廠為主的光學(xué)儀器工業(yè)，以華偉電子設(shè)備廠、重慶專用汽車制造廠、紅巖機(jī)器廠為主的機(jī)械制造工業(yè)，以大新藥業(yè)股份有限公司為首的醫(yī)藥制造業(yè)，以北玻儀器總廠、北盛玻璃制品有限公司為骨干的玻璃制造業(yè)等六大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。形成了48個(gè)行業(yè)、200多個(gè)門類、2萬多個(gè)品種的綜合性工業(yè)體系。有近百家中央、市屬企事業(yè)單位，許多產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外享有盛譽(yù)，近100個(gè)產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海內(nèi)外120個(gè)國(guó)家和地區(qū)。l 交通狀況水陸交通方便，下匯長(zhǎng)江直達(dá)鄂、湘、贛、皖、蘇等省和上海市。襄渝鐵路穿越全境可直達(dá)成都、武漢、鄭州、北京等地。有212國(guó)道貫穿全境，并有跨省級(jí)公路及專用線12條，實(shí)現(xiàn)了村村通公路。北碚城區(qū)距重慶市中心區(qū)24公里，距重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)28公里。各街、鎮(zhèn)和風(fēng)景名勝點(diǎn)均有公共汽車相通。2002年峻工的212新線渝合高速公路在北碚境內(nèi)有3座互通式立交橋。即將建成的渝懷、遂渝鐵路穿越其境。一個(gè)貫通東西南北，干支相連，水、陸、空相銜接的高效路網(wǎng)系統(tǒng)將逐步形成。l 區(qū)內(nèi)配套有各類科研所67個(gè)，其中部級(jí)科研機(jī)構(gòu)4個(gè)；有全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)兩所。文化、衛(wèi)生、教育、體育各項(xiàng)事業(yè)繁榮進(jìn)步。先后獲得全國(guó)“兩基”、“幼兒”教育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)體育先進(jìn)區(qū)、全國(guó)文化模范先進(jìn)區(qū)、全國(guó)綠化先進(jìn)區(qū)等十六項(xiàng)國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。通信十分便捷，郵電網(wǎng)絡(luò)遍布各鎮(zhèn)、鄉(xiāng)，有26萬門程控電話；移動(dòng)通訊基站100多座，實(shí)現(xiàn)了電話程控化和長(zhǎng)途傳輸數(shù)字化，可與國(guó)外190個(gè)國(guó)家和地區(qū)、國(guó)內(nèi)2000多個(gè)市縣直通信息。黨政辦公自動(dòng)化居全市領(lǐng)先水平，是國(guó)家城市信息化試點(diǎn)區(qū)。能源供應(yīng)充足，全區(qū)電網(wǎng)供電能力達(dá)到100萬千伏安，送電線路長(zhǎng)350公里，配電線路長(zhǎng)400公里，％，％。全區(qū)鋪設(shè)和安裝了天燃?xì)夤艿?00多公里及相應(yīng)配套儲(chǔ)氣罐站，城區(qū)天燃?xì)鈿饣蔬_(dá)到90％以上。城市年供水能力達(dá)到3000萬噸以上，日污水處理能力5萬立方米，地區(qū)工農(nóng)業(yè)和居民用電、用氣、。 項(xiàng)目周邊城市規(guī)劃、發(fā)展概況 項(xiàng)目所在地塊已經(jīng)納入城市發(fā)展的快車道，如：蔡家組團(tuán)、北碚十里溫泉城、西南客貨運(yùn)中心、城市快速干道等都處于本地塊所在區(qū)域或周邊區(qū)域，且不少項(xiàng)目以進(jìn)入實(shí)施階段。l 蔡家組團(tuán)蔡家組團(tuán)位于本項(xiàng)目西側(cè)，境內(nèi)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，西靠中梁山脈，周圍有北溫泉、小三峽等著名的風(fēng)景旅游區(qū)。,規(guī)劃人口45萬人。作為“重慶外圍十一組團(tuán)”的重要有機(jī)組成部分以及北碚“1331”的重點(diǎn)工程，蔡家組團(tuán)處于重慶北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、渝北區(qū)和北碚區(qū)的樞紐位置，也處于重慶主城向北拓展的重要地區(qū)?，F(xiàn)在整個(gè)重慶城市發(fā)展繼續(xù)向北擴(kuò)張，北碚又在實(shí)施南下發(fā)展戰(zhàn)略，與重慶主城的北上戰(zhàn)略對(duì)接，蔡家組團(tuán)因此成為重慶北上、北碚南下的對(duì)接點(diǎn)。蔡家組團(tuán)的建設(shè)開發(fā)將分三個(gè)時(shí)間階段進(jìn)行。到2007年，蔡家組團(tuán)啟動(dòng)3平方公里起步區(qū)的建設(shè)，組團(tuán)形象初顯。到2010年，建成面積8平方公里，人口10萬人。規(guī)劃一期范圍交通網(wǎng)絡(luò)基本完成，城市形態(tài)基本形成。到2020年，建成面積31平方公里，人口45萬人。形成較為完備的城市形態(tài)，城市品質(zhì)達(dá)到沿海優(yōu)秀城市水平。整個(gè)組團(tuán)將形成中心城區(qū)加五大片區(qū)的格局，中心城區(qū)以金融商貿(mào)為主，五大片區(qū)分別為高尚居住片區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑片區(qū)、綜合開發(fā)片區(qū)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)片區(qū)及工業(yè)片區(qū)。蔡家組團(tuán)的快速發(fā)展已經(jīng)吸引了大批投資者，總吸納資金已達(dá)70億元；l 重慶十里溫泉城重慶十里溫泉城位于北碚區(qū)城郊,、金果園、金鋼古鎮(zhèn)、協(xié)和村、澄江鎮(zhèn)運(yùn)河村的沿嘉陵江及運(yùn)河兩岸地區(qū)。，建設(shè)期限為2005年——2010年。建成后將使該片區(qū)成為一個(gè)集休閑度假、商務(wù)會(huì)展、養(yǎng)生保健、旅游購(gòu)物為一體的綜合性旅游文化區(qū)域。l 西南最大的鐵路客貨運(yùn)中心按照重慶市整體規(guī)劃，在“十一五”期間，重慶市將新建鐵路6條，并在212國(guó)道沿線的井口及雙碑間修建我國(guó)西南最大的客、貨運(yùn)站，其客、貨運(yùn)將輻射整個(gè)西南地區(qū)。本項(xiàng)目距離規(guī)劃中的客運(yùn)站只有10分鐘的車程。l 重慶市二環(huán)路的建設(shè)與212國(guó)道的改造重慶市二環(huán)高速路已于2005年12月全面動(dòng)工,預(yù)計(jì)將于2009年底全線通車,.212國(guó)道是重慶市通往北碚城區(qū)的一條交通干道,由于近年沿線樓盤、沿線經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛。212國(guó)道已不能滿足其間的需求。212國(guó)道的改造工程將于2006動(dòng)工，2007年完工。改造后的212國(guó)道將實(shí)行雙向6車道、紅線寬度為54米，屆時(shí)。沙坪壩與北碚之間的車程可縮短20分鐘，將位沿線產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來更多的機(jī)遇。結(jié)論:l 位于北碚區(qū)南部，總面積為300畝，地形較為復(fù)雜；l 自然環(huán)境較好，交通便利；l 建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅. 地塊位置及概況該地塊位于北碚區(qū)南部，位于212國(guó)道以北一側(cè)，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目地勢(shì)北高南低， 以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及兩個(gè)動(dòng)水湖泊。通過地下鉆探，已獲得水溫為44攝氏度，每日最高流量為7000—8000立方米的地下溫泉水及探明礦泉水層位深度和出水量。該地下溫泉水已獲得《溫泉水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告》，據(jù)估計(jì)如按每日以1300立方米的開采量進(jìn)行開采可以持續(xù)開采20年以上。 項(xiàng)目原命名為*******，由****公司開發(fā)，因資金不足，現(xiàn)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓，整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為****萬元。我公司現(xiàn)與****公司達(dá)成初步意見，同意由我公司先支付****萬元履約保證金，當(dāng)我公司通過招拍掛成功獲得本項(xiàng)目300畝土地開發(fā)權(quán)后，再支付剩余的轉(zhuǎn)讓款。該項(xiàng)目已取得《土地證》的土地面積為19畝，并已興建了綜合樓（）、建筑面積為3600平米的八棟花園洋房（已售并以7%的回報(bào)率進(jìn)行返租）等建筑物。已基本完成大門、景觀湖（35畝）、廣場(chǎng)的興建及綠化。該項(xiàng)目已向自然村租用580畝土地，其中280畝土地已支付27年的土地租賃費(fèi)用，剩余300畝村有林地已支付50年的土地租賃費(fèi)用，目前這些土地大部分以毛地狀態(tài)存在。已將土地使用性質(zhì)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的土地為200畝。 環(huán)境 該地塊背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，周邊道路整齊，綠化較好，環(huán)境優(yōu)良。同時(shí)，地塊圍山而成，植被豐富，自然環(huán)境優(yōu)美。并有占地50畝、落差高達(dá)8米的動(dòng)水人工湖兩個(gè)。 交通 因片區(qū)人氣缺乏，過往公交車較少。 建筑形式 鑒于地塊自然景觀好的特點(diǎn)，本項(xiàng)目地塊可建高端物業(yè)，建筑形式可考慮兩種形式相結(jié)合，即聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅。 SWOT（項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析）結(jié)論:l 優(yōu)勢(shì)：自然環(huán)境和溫泉資源是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)；l 劣勢(shì)：對(duì)外交通不便，地形復(fù)雜，前期投入較大；l 機(jī)會(huì)：填補(bǔ)市場(chǎng)空白，可提升公司品牌；l 威脅：由于項(xiàng)目體量較大，銷售周期可能較長(zhǎng)。 優(yōu)勢(shì)（S） 地塊位于北碚區(qū)以北，背靠中梁山國(guó)家森林保護(hù)區(qū)，地塊自然環(huán)境非常好，是當(dāng)?shù)夭豢啥嗟玫木幼^(qū)域； 交通比較便利，緊臨212國(guó)道、渝合高速路、二環(huán)快速路布置于地塊周圍，出入相當(dāng)方便； 地塊地形優(yōu)勢(shì)比較明顯，可依山而建高尚物業(yè)，利用項(xiàng)目原有水景、山景、林景，可塑造“一瀑、一島、一泉、二溪、二湖、四園”為主題的特色園林，從而提升小區(qū)物業(yè)檔次，而且與北面的國(guó)家森林保護(hù)區(qū)相呼應(yīng)； 本項(xiàng)目的溫泉、礦泉水資源不僅僅能給項(xiàng)目帶來一大賣點(diǎn)，也可以將這一資源進(jìn)行市場(chǎng)化的運(yùn)作； 本項(xiàng)目可向臨近地塊發(fā)展，具有可持續(xù)性發(fā)展的前提； 劣勢(shì)（W） 該地塊離北碚中心尚有一段距離，且公共交通不發(fā)達(dá)，規(guī)劃中配套設(shè)施建設(shè)尚需時(shí)日，故生活比較不便； 地塊存在一定的缺陷。地塊還屬于毛地，平整土地的前期投入較大；地形不規(guī)則，并存在一定的高差，設(shè)計(jì)開發(fā)難度較大； 該地塊植被豐富，高差較大，未來消防及小區(qū)安全問題的處理難度較大； 項(xiàng)目以北仍有部分村民居住，將影響本項(xiàng)目的外在形象。 機(jī)會(huì)（O） 隨著三溪口、蔡家組團(tuán)眾多高尚社區(qū)的新建，該項(xiàng)目所處區(qū)域已被重慶消費(fèi)者所接納，該片區(qū)已成為重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)； 成功開發(fā)此項(xiàng)目將使公司品牌在重慶范圍內(nèi)進(jìn)一步提升，為公司持續(xù)發(fā)展帶來良好的效應(yīng)； 項(xiàng)目周邊的在售的高端物業(yè)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷推廣方面并沒有非常出彩之出，為本項(xiàng)目推入市場(chǎng)留有一定的提