【正文】 1 第 1 章 編制依據(jù)及程序 編制依據(jù) 編制依據(jù)有： (1)東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目建議書 (2)國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部 2021 年《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》第三版 (3)國家發(fā)展計劃委員會 2021 年《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 (4)政府部門規(guī)定用于項(xiàng)目評價的數(shù)據(jù)，具體包括：動靜態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資利潤率。 (5)相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場價格的數(shù)據(jù)資料 編制程序 編制程序?yàn)椋? (1)通過閱讀 東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目建議書 ，熟悉項(xiàng)目概況，掌握項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。 (2)按照《投資項(xiàng)目 可行性研究指南》要求，制定可行性研究報告的寫作大綱。 (3)采用經(jīng)濟(jì)評價方法，對 東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目 進(jìn)行靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)評價。 (4)對 東方夏威夷水景別墅項(xiàng)目 進(jìn)行敏感性分析。 (5)分析與總結(jié)，得出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。 2 第 2 章 項(xiàng)目的工程概況 建設(shè)單位 上海 XX企業(yè)發(fā)展有限公司。 工程項(xiàng)目名稱 XX“東方夏威夷”水景別墅。 建設(shè)地點(diǎn) “東方夏威夷”水景別墅地處 XX 區(qū)趙巷鎮(zhèn)千步村 (原 XX 縣淡水養(yǎng)殖場 )，北靠淀浦河鄰滬青平公路約 200 米，南臨建設(shè)中的滬青平高速公路，以 50 米綠化 帶邊緣為界，西抵淡水養(yǎng)殖場西邊界，東至 24 米規(guī)劃道路邊界 (南面 50 米綠化帶及東面 24米規(guī)劃道路均在建設(shè)用地范圍外 )，建設(shè)用地面積約 公頃。 建設(shè)內(nèi)容 “東方夏威夷”水景別墅 總建筑面積約 14 萬平方米 ，其中別墅 萬平方米，公共建筑 萬平方米，總居住戶數(shù)約 387 戶，小區(qū)的綜合容積率 ，綠化率 %，水面覆蓋率 %。除每戶建造獨(dú)用的 12 車位的車庫，還規(guī)劃建造公用停車位。預(yù)計該小區(qū)最大用電負(fù)荷 6000KVA，規(guī)劃最高日用水量約 880 噸，最高日排水量約 790噸，燃?xì)庀纫?guī)劃采用 煤氣或液化氣供應(yīng)，規(guī)劃最高日用量約 2640 立方米，電話直線為 880 對。 基地現(xiàn)狀及動拆遷 項(xiàng)目基地面積約 公頃，淡水養(yǎng)殖場“田”塊狀水塘及淀浦河延伸支河的水面面積約占基地的 80%，水塘河底深 米 (淤泥深度約 米 )，淤泥底至室外地坪標(biāo)高約為 米，基地內(nèi)主要通道干線兩旁種植的杉樹高大挺拔，成排直立。動遷情況比較單一，僅為原土地使用單位辦公、宿舍、倉庫用房的拆遷，約 2021 余平方米建筑，由原土地使用方根據(jù)雙方土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定負(fù)責(zé)場區(qū)內(nèi)人員、房舍內(nèi)設(shè)備等全部的清理、退場工作；由開發(fā)商負(fù)責(zé) 場內(nèi)土方平整工程。 3 項(xiàng)目計劃按三期滾動開發(fā)，總建設(shè)期 年 (含前期工作 )，計劃于 2021 年 1 月初開工，于 2021 年 10 月底全面竣工并交付使用，一期樓盤銷售擬在 2021 年 8 月初正式啟動，整個樓盤于 2021 年 3 月底全部售完。 4 第 3 章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目所處地理位置具有城郊結(jié)合、鬧中取靜、水陸空交通便捷，附近居住小區(qū)布點(diǎn)疏密適中，鄰近大量高級白領(lǐng)、商務(wù)人員工作的外國公司、閔行區(qū)的高科技工業(yè)園區(qū)等區(qū)域，這樣的地理優(yōu)勢為拓展中高品位的別墅建設(shè)需求創(chuàng)造了良好前提。加之項(xiàng)目地塊具有天然水 資源與樹木資源，可供小區(qū)充分吸收、利用，為塑造優(yōu)美、獨(dú)特的水景特色的智能化別墅區(qū)開發(fā)創(chuàng)造了優(yōu)越的條件。由此，項(xiàng)目地塊具有較大的升值潛力，也有較好開發(fā)價值。 目前，該項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書批準(zhǔn)文件、詳細(xì)規(guī)劃方案批準(zhǔn)文件、配套的征詢書面意見等申報可行研究報告前的各項(xiàng)工作已完成。 建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 XX 區(qū)位于上海西南方，地處江、浙、滬三省市交界處，東與上海閔行為鄰，南同松江區(qū)、金山區(qū)和浙江省嘉善縣接壤，西與江蘇省吳江市、昆山市毗鄰，并沿吳淞江同嘉定區(qū)相望，區(qū)域面積約 平方公里，人口約 萬。 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，早在幾千年前就創(chuàng)造了燦爛的“菘澤文化”。 XX區(qū)境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)火綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園，依據(jù) XX 區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)”的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中 、高檔別墅，既符合地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的要求，同時也滿足了房地產(chǎn)消費(fèi)市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。 項(xiàng)目基地選址優(yōu)勢 項(xiàng)目基地系原 XX 區(qū)淡水養(yǎng)殖場地，豐富的自然水資源及樹木資源以及基地東西臨界的養(yǎng)殖場界河為別墅住宅建設(shè)的特色、品位創(chuàng)造了先決設(shè)計條件。項(xiàng)目基地北靠 5 通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場 12 公里，離滬寧高速公路僅 8 公里，其南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢 。 項(xiàng)目建設(shè)滿足房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求 隨著房產(chǎn)品檔次、品位的 不斷提升，人們對住宅的環(huán)境要求開始有了新的認(rèn)識，對住宅小區(qū)的環(huán)境在生態(tài)、美化、人文方面提出了更高的要求，其中，最突出的方面是生態(tài)環(huán)境的考慮?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的開發(fā)與設(shè)計正是迎合、滿足人們對現(xiàn)代住宅的這種愿望，小區(qū)憑借原地塊中不可多得的天然資源 —— 河流與杉樹林，營造清水、藍(lán)天、綠地的“生態(tài)健康住宅”。同時，整個小區(qū)內(nèi)的別墅在規(guī)劃上臨水而建、依水造景，以形成光影流動，天水一色的美景，小區(qū)的杉樹林為業(yè)主營造返樸歸真、原汁源味的生態(tài)環(huán)境。隨著未來社會經(jīng)濟(jì)、生活、科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，房產(chǎn)品的知識、心理、精神 折舊也在加速，住宅檔位的適度超前，是延長房產(chǎn)品生命周期的有效手段?！皷|方夏威夷”水景別墅小區(qū)的設(shè)計定位，正是貫穿了這一理念 。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 在上海這一國際大都市有計劃的開發(fā)營造一批高品位的別墅，既順應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的導(dǎo)向，同時也能帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。 本項(xiàng)目建筑符合 XX 縣規(guī)劃要求，對合理調(diào)整土地使用結(jié)構(gòu)有良好的作用，開發(fā)商可帶來經(jīng)濟(jì)效益和社會效益雙贏業(yè)績。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的 。 6 第 4 章 項(xiàng)目的市場研究 市場分析 上海房地產(chǎn)市場的總體狀況 根據(jù)中房上海指數(shù) 辦公室 2021 年 5 月份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在持續(xù)推行二、三級市場聯(lián)動、停止實(shí)物福利分房和住房貨幣化分配等一系列政策帶動下，在去年竣工和銷售大幅度增加的基礎(chǔ)上，本市房地產(chǎn)繼續(xù)保持供銷兩旺價量齊增的局面。 5 月份中房上海住宅指數(shù)為 682 點(diǎn)，比上月上升 6 點(diǎn)，漲幅為 %，比去年同期上升 30 點(diǎn)，漲幅為 %；與最低點(diǎn) 99 年 11 月份相比上漲了 41 點(diǎn)，漲幅已達(dá) %。在過去相當(dāng)長時間里，本市房價上揚(yáng)區(qū)域主要表現(xiàn)為浦東新區(qū)、西南區(qū)域，隨著市政建設(shè)的迅猛發(fā)展，規(guī)劃設(shè)計的全面提高及房改政策的逐步到位，進(jìn)行住宅投資已成為本市居 民主要消費(fèi)傾向。在此情況下，近期上海住宅房價的上升區(qū)域在本市東、南、西、北、中全面開花，新開樓盤普遍攀升。 在 2021 年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)近年少有的良性運(yùn)行態(tài)勢，在國家政策引導(dǎo)作用日趨明顯的帶動下，市場供求予盾趨緩，需求主體的住房消費(fèi)觀念日趨理性，房地產(chǎn)開發(fā)理念和注重居住質(zhì)量的新世紀(jì)住房建設(shè)正在向更高的層面展開。種種因素致使房產(chǎn)成交量迅速上升，開發(fā)量與成交量首次出現(xiàn)持平，房價穩(wěn)中見升。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速回升，市場交易量保持了強(qiáng)勁的攀升勢頭，批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積之比從 1997 年的 1: 縮小到 1999 年的 1:，到了 2021 年年末則為 1:， 2021 年房地產(chǎn)市場更是火旺。貨幣購房政策、上海的人均 GDP 快速上揚(yáng) (已突破 4000 美元 )、國家對房地產(chǎn)開發(fā)的支持性政策等對房地產(chǎn)市場保持供求兩旺的持續(xù)性提供了有利條件。 上海別墅銷售市場的供求關(guān)系及競爭分析 供給關(guān)系 有關(guān)部門曾作過專門的市場調(diào)查，對水景住宅能接受并認(rèn)為有發(fā)展前景的占68%，而建造的水景中的別墅其升值空間將更加廣闊。從 1992 年起至今開發(fā)建造的別墅樓盤大約 160 個，可建造面積約在 1000 萬平方米左右 ，目前已交付使用或正在建造的總量約 700 萬平方米，其中約有 40~50%的人購買的是價位相對較低的聯(lián)體別 7 墅房。 需求分析 很久以來，別墅對于人們來說都是可望而不可及的。但隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，別墅不再是海市蜃樓，它已成了人們爭相關(guān)注的一個熱點(diǎn)。有資料表明， 2021 年第一至第三季度商品房預(yù)、銷售面積達(dá) 萬平方米和 萬平方米，而別墅的銷售量占到其中的 15%左右，并呈現(xiàn)繼續(xù)上升趨勢。 (1)對居住環(huán)境需要的分析 在二十一世紀(jì)，環(huán)保已經(jīng)是一個非常敏感的話題。郊區(qū)清新的空氣，使人 們遠(yuǎn)離都市的嘈雜和繁華，回歸自然，親近自然，并且隨著社會的不斷進(jìn)步、城市格局的變化、交通的發(fā)展，郊區(qū)生活、市區(qū)上班將是城市發(fā)展的標(biāo)志之一。 (2)從對購買能力分析 經(jīng)過二十幾年的改革開放，一部分事業(yè)有成的人士已完成最初的資本積累，在考慮改善住房條件的時候，都會不約而同的選擇別墅。除了首期付款后，其余都可以通過各種貸款來完成，一般來說，總價約在 160~200 萬的一套別墅，對大多數(shù)成功人士均認(rèn)為是可以接受的。以購買總價約在 120 萬元的普通型別墅為例，若首付 20%，余款以 30 年按揭，每月的還貸約在 5500 元人民幣 左右，具有這一承受能力的人群將更大。 (3)對需求人員結(jié)構(gòu)分析 某項(xiàng)市場調(diào)查表明，別墅房購買群體中，證券銀行等金融從業(yè)人員占 20%，是一個不容忽視的別墅房消費(fèi)群體。而證券公司中 30 歲以下的年輕人占 80%以上。換言之，在購買別墅的人群，已經(jīng)從以前的公司老板、企業(yè)家慢慢的向社會的白領(lǐng)階層、金融界人士、機(jī)關(guān)公務(wù)員等轉(zhuǎn)變，他們收入穩(wěn)定、年富力強(qiáng)，對自身的要求較高，隨著 WTO 的到來，這部分的隊伍將更加擴(kuò)大，更多的外來人員 (包括國內(nèi)、國外的 )也將加入其中，也就是說有意購買別墅的人員隊伍正在不斷的擴(kuò)大。 競爭分析 開發(fā)商建造別墅的單位成本比一般的商品房要高，但別墅建安工程的建設(shè)周期相對來說較高層、多層的商品房短。從 2021 年別墅的成交速度來看，人們對別墅的需求呈上升趨勢，若從同一時間開始建造，別墅的收獲期的到來比其他類型的商品房早。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場簡述 區(qū)域條件 8 XX 區(qū)是上海文明的發(fā)源地，歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，境內(nèi)地勢平坦，河流縱橫，物產(chǎn)富饒，是江南一帶的富蔗之地。 XX 區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，尤其是風(fēng)景名勝淀山湖旅游區(qū)，湖面煙波浩淼，沿岸風(fēng)光綺麗，是上海著名的旅游度假區(qū)。 本項(xiàng)目基地北靠 通航的淀浦河，距上海虹橋機(jī)場 12 公里，離滬寧高速公路僅 8公里，南鄰佘山國家旅游度假區(qū)，西有大觀園、水上運(yùn)動場等旅游勝地，具有水、陸、空交通便捷及周邊旅游地環(huán)境優(yōu)美之優(yōu)勢。 商品住宅發(fā)展前景 XX 區(qū)的商品房住宅建設(shè)近幾年得到了迅速發(fā)展，且投資前景也較理想。尤其是滬青平公路兩側(cè)的別墅住宅通過該條交通樞紐網(wǎng)絡(luò)得到規(guī)模發(fā)展，別墅建設(shè)無論從開發(fā)規(guī)模、住宅品位、公建配套等都是統(tǒng)籌規(guī)劃，注重大環(huán)境與小環(huán)境的協(xié)調(diào)、保護(hù)和營造生態(tài)環(huán)境，為市民創(chuàng)造了優(yōu)美的居住條件、便捷的出入交通。同時各樓盤在大市場的影響下及自身 的住宅品位格局，帶來了旺銷的良好勢態(tài)，給開發(fā)商帶來了豐厚的回報率和開發(fā)熱情。 根據(jù)十五規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)將建成與國際經(jīng)濟(jì)中心城市相適應(yīng)的現(xiàn)代化的上海西大門和美麗后花園。依據(jù) XX 區(qū)“十五”總體規(guī)劃要求中“構(gòu)筑以人為本，風(fēng)格迥異的特色居住區(qū)“的指導(dǎo)思想，在該地塊建造一批具有各種建筑風(fēng)格，適應(yīng)各類消費(fèi)層次的中、高檔別墅，可滿足房地產(chǎn)消費(fèi)市場對房產(chǎn)品位逐步提升的需求。 市場調(diào)查 選取與本案地段相近的別墅作比較，根據(jù)各項(xiàng)目的地理位置、交通及周邊環(huán)境、配套設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)類型及銷售狀況等因素進(jìn)行綜合性的 調(diào)查分析，詳見附件1有關(guān)物業(yè)市場調(diào)查統(tǒng)計表。從相關(guān)物業(yè)的市場調(diào)查資料及結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，可預(yù)知該項(xiàng)目有較好的開發(fā)前景。 雖然該項(xiàng)目具備地理位置、土地價格、交通設(shè)施、地塊水綠、拆遷量少等眾多優(yōu)勢，但也要充分考慮其風(fēng)險，如低容積率、高品位環(huán)境設(shè)計帶來的高成本；項(xiàng)目規(guī)模較大，配套設(shè)施（如供氣、污水排放）的實(shí)施難度及投資成本；市場需求的不可預(yù)見性等因素都會給項(xiàng)目帶來不利風(fēng)險；因此開發(fā)商的開發(fā)理念及經(jīng)營管理模式、營銷策略將是決定項(xiàng)目成敗的主要因素。 市場預(yù)測 該小區(qū)的定位建議以高檔品位、中檔價位和相對合理的物 業(yè)管理費(fèi)相結(jié)合，這樣 9 可以吸引更多的人士前來購買，在時間上搶得主動權(quán)，一氣呵成地完成整個樓盤的銷售。 在保證開發(fā)商的基本利潤的前提下，結(jié)合相近別墅樓盤的比價，較保守的估計各類型檔次別墅的銷售均價如下：高檔別墅 6200 元 /m2；中高檔別墅 5200 元 /m2；普通別墅 4200 元 /m2；聯(lián)體別墅 3700 元 /m2，整個樓盤別墅銷售均價約在 4830 元 /m2。物業(yè)管理費(fèi)建議在 ~5 元 /m2之間。 10 第 5 章 項(xiàng)目的建設(shè)方案 本項(xiàng)目的建設(shè)方案主要根據(jù)建設(shè)方提供的合法有效資料，并參照相關(guān)資料分析確定，待初步設(shè)計圖紙完成后再作 相應(yīng)的調(diào)整。 總體設(shè)計 主要建筑技術(shù)指標(biāo)。 主要建筑技術(shù)指標(biāo)，見表 51。 表 51 本項(xiàng)目主要建筑指標(biāo)表