房地產(chǎn)融資實(shí)務(wù)中的若干法律問(wèn)題-資料下載頁(yè)
2025-03-26 00:27本頁(yè)面
【正文】 看，律師應(yīng)作為盡職調(diào)查工作開(kāi)展的主協(xié)調(diào)人、組織人或者說(shuō)是“牽頭人”。只有盡職調(diào)查工作很好地完成了，資金融通方才能在盡職調(diào)查報(bào)告和律師法律意見(jiàn)書的基礎(chǔ)上作出投資評(píng)價(jià)與決策。在開(kāi)始階段，律師會(huì)組織提供一覽子的盡職調(diào)查清單或盡職調(diào)查問(wèn)卷，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整。在盡職調(diào)查的不同階段，律師會(huì)采用多種靈活的、組合性的調(diào)查方式，以收集支撐決策的資料和文件，如書面審核、實(shí)地查看、調(diào)查取證、征詢主管部門意見(jiàn)等，并在此基礎(chǔ)上形成法律意見(jiàn)書或咨詢意見(jiàn)書。盡職調(diào)查的內(nèi)容主要包括：一、開(kāi)發(fā)商的主體情況，主要審核其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證、資質(zhì)證書或有關(guān)的批復(fù)、公司章程等；如為外商投資企業(yè)，還要審核其設(shè)立合同、批準(zhǔn)證書；二、開(kāi)發(fā)商的股東情況，主要審核法人股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代碼證等，審核自然人股東的身份證實(shí)文件；三、原股東出資的驗(yàn)資報(bào)告；歷屆董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東會(huì)決議；四、開(kāi)發(fā)商的股東名錄、董事名錄、監(jiān)事名錄以及經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等高管人員的名錄；五、開(kāi)發(fā)商的主要資產(chǎn)文件，如主要資產(chǎn)明細(xì)表，主要資產(chǎn)的權(quán)屬證照或批準(zhǔn)文件；六、開(kāi)發(fā)商的主要債務(wù)文件，如主要債務(wù)明細(xì)表（包括或有負(fù)債），主要債權(quán)人明細(xì)表等；七、開(kāi)發(fā)商最近一期的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表；八、開(kāi)發(fā)商的主要合同文件，包括但不限于勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、咨詢、委托、采購(gòu)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保、租賃、土地出讓、聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建、投資、融資等方面的合同或協(xié)議，也包括開(kāi)發(fā)商的對(duì)外聲明、保證或承諾性文件；九、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)批準(zhǔn)文件，如計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)、審定設(shè)計(jì)方案通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售許可證（如有），土地批準(zhǔn)文件等；十、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的投資明細(xì)表十一、項(xiàng)目工程的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料，如可行性報(bào)告、項(xiàng)目建議書、預(yù)算書、各種圖紙和方案等；十二、開(kāi)發(fā)商的涉訟、涉裁以及行政處罰等情況；十三、開(kāi)發(fā)商的稅務(wù)狀況；十四、開(kāi)發(fā)商及其股東的資信狀況。四、不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為根據(jù)中國(guó)有關(guān)金融法律和法規(guī)的規(guī)定，非金融企業(yè)之間是不答應(yīng)借貸的，由此而形成的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效，國(guó)家對(duì)約定或已收取的利息有追繳的權(quán)利。所以，實(shí)踐中為了規(guī)避這一規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與投資者往往采取各種變通的形式。當(dāng)然，這種形式不是真正意義上的投資，實(shí)質(zhì)上就是一種借貸，只不過(guò)披上了偽裝的外衣。比較典型的有：（一）采購(gòu)擔(dān)保式融資開(kāi)發(fā)商為了滿足建設(shè)資金的需求，往往與投資者虛擬一個(gè)采購(gòu)合同，約定由投資者負(fù)責(zé)相當(dāng)數(shù)量的設(shè)備、材料的采購(gòu)，直接采購(gòu)的價(jià)款由投資者與供給商結(jié)算，因此而形成的投資者與開(kāi)發(fā)商之間的債務(wù)由雙方另行結(jié)算。開(kāi)發(fā)商要在約定的期限內(nèi)向投資者支付采購(gòu)價(jià)款（實(shí)際上在這個(gè)期限內(nèi)開(kāi)發(fā)商是無(wú)法付款的），逾期支付的，開(kāi)發(fā)商就要向投資者支付違約金（違約金數(shù)額實(shí)際上相當(dāng)于投融資雙方預(yù)先測(cè)定的投資回報(bào)金額）。為了保證該合同的履行，開(kāi)發(fā)商以土地使用權(quán)或其他資產(chǎn)向投資者提供抵押擔(dān)保，或者干脆提供信譽(yù)保證擔(dān)保。這樣，從法律的形式上看，主合同、從合同并無(wú)違法因素，應(yīng)為有效合同。但從實(shí)質(zhì)目的看，是利用了合法形式掩蓋非法目的。（二）轉(zhuǎn)讓股權(quán)、增資后的回購(gòu)式融資這種形式一般由開(kāi)發(fā)商和投資者簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及增資協(xié)議或者干脆就簽訂投資協(xié)議，約定由開(kāi)發(fā)商的股東向投資者轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商的部分股權(quán)并由投資者向開(kāi)發(fā)商增資，或者約定由投資者直接向開(kāi)發(fā)商投資（增資），這樣解決了開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目資金的短缺問(wèn)題。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商原股東與投資者簽訂協(xié)議約定，或由原股東直接承諾，在一定的期限內(nèi)購(gòu)回（或引進(jìn)其他投資者購(gòu)回）投資者原受讓的股權(quán)和增加的出資，購(gòu)回價(jià)格采用溢價(jià)形式，當(dāng)然包括了投融資雙方約定的投資回報(bào)。這種融資路徑與股權(quán)融資模式是有本質(zhì)區(qū)別的，對(duì)其不規(guī)范性的法律分析基本同上，只不過(guò)這種形式在操作上更加隱蔽，程序上更加復(fù)雜而已，不易揭開(kāi)其真正的面紗。在融資路徑模式的選擇上，開(kāi)發(fā)商更多考慮的是融資難度和融資成本問(wèn)題。許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要有一定的啟動(dòng)資金即可將房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)并實(shí)施起來(lái)（可稱為“杠桿理論”）。啟動(dòng)資金往往用于辦理前期手續(xù)和繳納土地出讓金、取得土地使用權(quán)。土地使用權(quán)取得后就可抵押給銀行或向第三方融通資金，逐步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的滾動(dòng)式取得。而工程則由承包商墊資，設(shè)備、材料采取賒欠形式或者由第三方墊款。一個(gè)項(xiàng)目就是在這樣的所謂融資組合中建成的。但正是由于種種不規(guī)范融資行為的存在，開(kāi)發(fā)商自有資金短缺的現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于“杠桿理論”的偏好、自有資金對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目重要性意識(shí)的淡薄，以及各主管部門監(jiān)管不力，導(dǎo)致了大量糾紛和風(fēng)險(xiǎn)（包括潛在風(fēng)險(xiǎn)）的出現(xiàn)。綜上所述，本文簡(jiǎn)述了實(shí)務(wù)中各種典型的融資路徑模式，并對(duì)各種典型的融資路徑模式以及不規(guī)范的融資行為進(jìn)行了必要的法律分析，意在揭示其內(nèi)在的規(guī)律和蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，并善意地提示投資方和融資方在進(jìn)行盡職調(diào)查、方案擬訂、投融資決策以及合同起草等方面要充分發(fā)揮專業(yè)人士的作用，從而使一項(xiàng)投融資行為在規(guī)范、合法、謹(jǐn)慎、有序的基礎(chǔ)上進(jìn)行，以控制和規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。8 / 8
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