【正文】 順利。 （ 2）對(duì)成片開發(fā)的出讓合同，需要對(duì)子項(xiàng)地塊的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓 等問題做出約定，一般應(yīng)根據(jù)子項(xiàng)地塊的土地出讓金支付進(jìn)度、土地使用權(quán)證書取得情況以及土地投資開發(fā)情況，來規(guī)定轉(zhuǎn)讓條件。 （ 3）明確地下空間的開發(fā)利用權(quán)。 （ 4）明確對(duì)出讓土地的實(shí)際面積如何界定。 （ 5）注意有關(guān)國有土地收回的相關(guān)規(guī)定。 （二）、征地拆遷過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 《城市房地產(chǎn) 管理 法》第 8 條規(guī)定： “城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有 土地的使用權(quán)方可有償出讓。 ”也就是說，如果進(jìn)行 開發(fā) 的地塊是集體土地則應(yīng)按照該規(guī)定先經(jīng)征用為國有土地后才能由 開發(fā) 商取得。如此一來，開發(fā)商受讓土地的不同性質(zhì)將導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)闹黧w、程序及標(biāo)準(zhǔn)存在差異，具體來說，分為集體土地上在土地征用過 程中由政府支付的土地附著物的補(bǔ)償和開發(fā)商對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上城市房屋的拆遷補(bǔ)償。由于事實(shí)上這兩種補(bǔ)償方式存在的差異，被拆遷人與拆遷主體之間極易產(chǎn)生矛盾，處理不慎甚至引起群體性糾紛。因此開發(fā)商在受讓城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后的使用權(quán)時(shí)，應(yīng)明確被拆遷人是否需要安置補(bǔ)償及如何補(bǔ)償?shù)膯栴}。對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，應(yīng)在政府部門征用并已對(duì)土地上的房屋補(bǔ)償安置轉(zhuǎn)為國有土地后才能受讓，而且該筆拆遷補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)由政府支付。對(duì)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋拆遷，開發(fā)商在經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，辦理了 《房屋拆遷許可證》后，按《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)原有房屋所有人或使用人進(jìn)行搬遷并給予安置或補(bǔ)償后，從而對(duì)開發(fā)地塊上的原有房屋或附屬物予以拆除。 二、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工合同受到不同領(lǐng)域的多部法律及其他規(guī)范性文件調(diào)整。法律、行政法規(guī)和部頒規(guī)章中調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工合同的強(qiáng)制性規(guī)范就有六十多條，條條都是高壓線，開發(fā)商都要引起重視。與此相對(duì)應(yīng)的現(xiàn)實(shí)是建筑工程承包合同糾紛案件呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，墊資承包、超資質(zhì)等級(jí)承包、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、拖欠工程款等問題時(shí)有 發(fā)生。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程實(shí)踐，筆者認(rèn)為以下幾個(gè)問題是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中普遍存在的法律風(fēng)險(xiǎn)： 招投標(biāo)程序違法操作 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 在完成 項(xiàng)目 立項(xiàng)審批、土地出讓等前期工作后，便進(jìn)行工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工。在該階段，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)首先要確定工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的承包人。由于工程施工涉及的合同金額較大，因此施工單位的確定往往容易出現(xiàn)問題，譬如未經(jīng)招投標(biāo)程序，即先行確定了施工單位。 根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法及相關(guān)法律規(guī)定，在我省，房屋建筑工程施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在 100 萬元以上或項(xiàng)目總投資額在 1000 萬元以上必須進(jìn)行招投標(biāo)。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期限的需要或者其他現(xiàn)實(shí)原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時(shí)會(huì)在招標(biāo)前，與某個(gè)施工企業(yè)達(dá)成施工意向或簽訂施工協(xié)議，確定了施工單位。之后，在招投標(biāo)程序通過竄通等種手段，使事前確定的施工企業(yè)成為施工中標(biāo)單位，雙方簽訂 正式的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程承包合同，致使招投標(biāo)程序流于形式。房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 的上述行為明顯違反了法律規(guī)定，將承擔(dān)法律責(zé)任。招標(biāo)投標(biāo)法第五十三條規(guī)定，投標(biāo)人相互串通投標(biāo)或者與招標(biāo)人串通投標(biāo)的，投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄的手 段謀取中標(biāo)的，中標(biāo)無效，處中標(biāo) 項(xiàng)目 金額千分之五以上千分之十以下的罰款，對(duì)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處單位罰款數(shù)額百分之五以上百分之十以下的罰款；有違法所得的，并處沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，取消其一年至二年內(nèi)參加依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的投標(biāo)資格并予以公告，直至由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 在目前國家加強(qiáng)規(guī)范工程招投標(biāo)秩序的形勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法招標(biāo)行為一旦被發(fā)現(xiàn)，將會(huì)受到嚴(yán)厲的法律制裁。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該方面的法律風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。 補(bǔ)充協(xié)議（或施工協(xié)議）與備案中標(biāo)施工合同內(nèi)容不符。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)程序確定中標(biāo)施工單位后，將依據(jù)招投標(biāo)文件簽訂正式的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工合同，并按規(guī)定將簽訂的合同送房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)主管部門進(jìn)行備案。由于實(shí)際履行的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能之后會(huì)與中標(biāo)施工單位另外簽訂施工補(bǔ)充協(xié)議。這樣，就有可能出現(xiàn)補(bǔ)充協(xié)議（或施工協(xié)議）與備案中標(biāo) 施工合同內(nèi)容不符的情形。 《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人投標(biāo)文件訂立書面協(xié)議。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離協(xié)議實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建設(shè)工程施工協(xié)議糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條規(guī)定，當(dāng)事人就同一房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工協(xié)議與經(jīng)過備案的中標(biāo)協(xié)議實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)協(xié)議作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位簽訂的補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)與備案的合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容相一致 ，否則補(bǔ)充協(xié)議中不一致的條款將為無效，最終仍以施工合同作為結(jié)算工程價(jià)款的根據(jù)。 因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議（施工協(xié)議）來改變經(jīng)招投標(biāo)程序確定的中標(biāo)價(jià)和其他實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，違反了法律的相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，相關(guān)條款應(yīng)屬無效。故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與施工單位簽訂補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)注意上述問題，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。 各種關(guān)聯(lián)合同內(nèi)容不一致。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中會(huì)簽訂各種合同。其中，數(shù)量比較多的合同主要有房屋 銷售合同、工程施工合同（含加工承攬合同）、貨物（材料）采購合同三種。由于貨物（材料）采購合同的標(biāo)的物主要用于建筑工程的施工中，而建筑工程施工竣工所交付的房屋建筑用于銷售，因此這三種合同在合同內(nèi)容以及履行中具有關(guān)聯(lián)性。如果房 地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 在約定合同內(nèi)容和合同履行過程中，不注意各合同之間相互保持協(xié)議一致，將不可避免會(huì)出現(xiàn)違約現(xiàn)象。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房 客戶 簽訂的商品房買賣（預(yù)售）合同中約定交付的房屋裝有防盜門，之后在其簽訂的采購合同或安裝合同卻約定標(biāo)的物是鋼質(zhì)進(jìn)戶門。這樣，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 向購房客戶交付的將是裝有鋼質(zhì)進(jìn)戶門的房屋。由于鋼質(zhì)進(jìn)戶門和防盜門是兩類不同的標(biāo)的物，因此無論實(shí)際安裝的鋼質(zhì)進(jìn)戶門 質(zhì)量 是否符合防盜門的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是違約。又例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與供電設(shè)施工程施工單位簽訂的合同約定：供電 設(shè)備 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)，工程質(zhì)量由供電 公司 驗(yàn)收；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的供電設(shè)備采購合同中約定貨物質(zhì)量由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)驗(yàn)收。這樣就有可能造成供電設(shè)備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)驗(yàn)收合格，但供電 公司 竣工驗(yàn)收時(shí)不合格的情況。此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追究責(zé)任將比較困難。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在供電設(shè)備采購合同中約定貨物質(zhì)量由供電公司竣工時(shí)驗(yàn)收位驗(yàn)收或在供電工程施工合同中約定由施工單位進(jìn)行驗(yàn)收以及相應(yīng)違約責(zé)任，則完全避免了上述風(fēng)險(xiǎn)。 履約擔(dān)保條款被忽視。 為保證合同的實(shí)際、全面履行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在合同履行過程中，不可避免會(huì)涉及履約擔(dān)保問題。但在實(shí)際的 項(xiàng)目 開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對(duì)重大合同的履約擔(dān)保問題比較重視，如對(duì)經(jīng)過招投標(biāo)的施工合同，要求中標(biāo)單位提供履約保證金；而對(duì)于標(biāo)的額較小的合同的履約擔(dān)保問題，一般重視程度較低，很少在合同予以約定。雖然該類合同的標(biāo)的額較小，但合同對(duì)方當(dāng)事人一旦違約，其給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)造成的 經(jīng)濟(jì) 損失數(shù)額將可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于標(biāo)的額。由于該類合同的對(duì) 方當(dāng)事人一般 經(jīng)濟(jì) 實(shí)力較弱，這樣將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失最終無法得到全額補(bǔ)償。如果雙方在合同中約定了履約擔(dān)保條款，如交納履約保證金、提供履約擔(dān)保人等，這樣對(duì)方當(dāng)事人就輕易不敢違約；即使一旦違約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也會(huì)得到最大程度的維護(hù)。 三、房產(chǎn)銷售過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過快速 發(fā)展 期之后， 發(fā)展 階段隱藏的問題會(huì)逐漸暴露；特別是營銷過程中隱藏的法律問題會(huì)伴隨著交房、入住一一出現(xiàn)，因此房地產(chǎn)訴訟案將不斷上升。因此在控制法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)要細(xì)密無間，防止公司出現(xiàn)難以預(yù)料的損失。房地產(chǎn)公司在營銷過程中的下列幾種行為將給公司帶來很大的隱患，因此要嚴(yán)加防范。 廣告宣傳方面 廣告法規(guī)定廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)的要求。廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此過分夸大的宣傳，特別是廣告宣傳內(nèi)容是子虛烏有時(shí)將給房地產(chǎn) 公司 帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中通篇都是在列舉不得發(fā)布廣告的情況和對(duì)廣告內(nèi)容的限制，違反本規(guī)定將直接導(dǎo)致公司受到相應(yīng)的 行政 處罰。特別是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此在廣告宣傳過程中要嚴(yán)格控制法律風(fēng)險(xiǎn)，使廣告既能達(dá)到推廣宣傳的目的，又能避 免承擔(dān)不必要的法律責(zé)任。 《商品房買賣合同》方面 商品房銷售過程中的商品房買賣合同直接關(guān)系到房屋買賣的順利進(jìn)行，有的開發(fā)商不經(jīng)過律師審查隨意起草合同，或?yàn)檠杆俪山粚⒁恍┎磺袑?shí)際的承諾作為合同條款，還約定一些極易產(chǎn)生歧義的條款，導(dǎo)致開發(fā)商在合同履行過程中極為被動(dòng)，也為以后產(chǎn)生糾紛埋下了很深的隱患。總結(jié)多件案例來看造成《商品房買賣合同》不規(guī)范的原因大致有兩方面，一方面是有些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)商在簽訂合同時(shí)，用詞不準(zhǔn)確，填寫或補(bǔ)充了一些含義模糊、權(quán)利義務(wù)不清、責(zé)任不明確等不規(guī)范的條款；另一方面是一部 分購房者乘營銷人員急于銷售或房地產(chǎn)公司合同 管理 疏漏之機(jī)，提出的過于苛刻、不合理的條件，甚至有些客戶要求是違反法律法規(guī)規(guī)定的竟然能夠簽入合同。種種原因，使售樓合同中存在嚴(yán)重的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此在履行《商品房買賣合同》時(shí)就會(huì)發(fā)生對(duì)合同條款理解上的分歧，影響合同的正常履行，導(dǎo)致合同糾紛。這種案例比比皆是，不僅是小開發(fā)商存在這種情況，即使是大的開發(fā)商也屢屢發(fā)生此種事件。如此看來，開發(fā)商在簽訂 合同時(shí)切不可輕視條款的重要性，只有事前預(yù)防法律糾紛才是解決問題的根本。 延期交房方面 這是房地產(chǎn)商在房地產(chǎn) 營銷 中普遍存在的問題。一旦出現(xiàn)延期交樓將嚴(yán)重?fù)p害 公司 的形象，直接影響公司 的利益。影響房地產(chǎn)商延期交樓的原因往往是 系統(tǒng) 性的，一般不是因?yàn)槟骋粋€(gè)原因造成的，通常是施工設(shè)計(jì)拖拉、政府審批拖延、施工質(zhì)量問題而引起的返工、建設(shè)資金的短缺而引起窩工和待工、政府有關(guān)部門的制約、有關(guān)施工單位之間的協(xié)調(diào)不一導(dǎo)致竣工驗(yàn)收拖延、竣工中出現(xiàn)以外原因或不可抗力事件等多種原因的綜合。但是究其根本而言最重要的原因是與房地產(chǎn)公司簽署合同的各方未能嚴(yán)格按照合同約定履行，最終體現(xiàn)出各種弊敗叢生，延誤交樓時(shí)間。 我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，具有以下條件，可以進(jìn)行商品房預(yù)售： ① 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ② 持有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證； ③ 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工日期； ④ 向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。因此，房地產(chǎn)營銷中預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)建 設(shè)資金快速滾動(dòng)的基礎(chǔ)。在預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人之間，在《預(yù)售合同》中明確規(guī)定了交接期限、交換條件、以及延期交樓的法律責(zé)任，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商不能按期交樓，勢(shì)必引起購房人追究違約責(zé)任，支付延期交樓的違約金；甚至退房。這是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商將造成很大的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響到 公司 的預(yù)期利潤。由于交樓延期，一方面，房地產(chǎn)商已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入的房屋變?yōu)榇嬖诮饧s風(fēng)險(xiǎn)，尚未確定實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值的 產(chǎn)品；另一方面，需要大量支付違約金，甚至退還總房款。而且延期交樓往往是整體性事件，一旦處置不當(dāng)就有可能引發(fā)集體退房；甚至出現(xiàn)不理智的沖突，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，后果是不堪設(shè)想的。 既然延期交樓產(chǎn)生的根本原因在于合同履行問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)制定嚴(yán)密的合同及合同管理 制度 ，特別是《工程設(shè)計(jì)合同》、《工程施工合同》這種能夠直接影響交樓時(shí)間的合同更應(yīng)該是條款嚴(yán)密，違約責(zé)任明確，使合同相關(guān)單位不敢違約。制定條款嚴(yán)密，違約責(zé)任明確的合同是律師專業(yè)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)知識(shí)的集中體現(xiàn)，只有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)律師才能完成。 辦理《房屋所有權(quán)證書》方面 隨著房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的 發(fā)展 ，購房者法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，越來 越多的購房者對(duì)于所購房屋《房屋所有權(quán)證》的取得 時(shí)間 十分重視。然而對(duì)于辦理購房者的《房屋所有權(quán)證書》的法律責(zé)任往往分不清；不僅是購房者認(rèn)為辦理所購房屋的《房屋所有權(quán)證書》是房地產(chǎn)開發(fā)公司的責(zé)任，甚至房地產(chǎn)界和律師界的很多人都搞不清除這個(gè)問題。事實(shí)上《房屋所有權(quán)證》辦理分為兩大步驟， 初始登記；就是房地產(chǎn)開發(fā)公司將所開發(fā)的樓宇進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得所開發(fā)樓宇的《房屋所有權(quán)證》 ； 轉(zhuǎn)移登記；在開發(fā)商取得所開發(fā)樓宇的《房屋所有權(quán)證》后，購房者可以辦理所購房屋的《房屋所有權(quán)證》。根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商的義務(wù)是辦理初始登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 管理 條例》第三十三條規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房 交付使用之日起 90 日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起 90