房地產(chǎn)融資實務中的若干法律問題-展示頁
2025-04-04 00:27本頁面
【正文】 益權(quán)和說話權(quán)。該模式涉及的主要法律問題為：轉(zhuǎn)讓的出資（股權(quán)）比例問題戰(zhàn)略投資者一般希望受讓的出資（股權(quán)）比例能達到控股程度。投資者通過受讓開發(fā)商的股權(quán)而成為其新股東，并通過未來的收益或若干階段后的退出機制實現(xiàn)其回報。但由于高風險因素的存在，它的融資成本是比較高的。當然，這一現(xiàn)實問題也促使開發(fā)商尋求其他便捷的、低門檻的融資路徑。可以說銀行貸款的門檻是比較高的。可見，開發(fā)商依靠銀行貸款來解決開發(fā)資金短缺問題是非常困難的。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發(fā)項目，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，開發(fā)項目必須具備“四證”（《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程施工許可證》）。住房開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的 ... 引用 1 樓 近期又有專家驚呼：中國出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)泡沫！央行于2001年6月19日下發(fā)了銀發(fā)[2001]195號《但隨著金融風險的加大、銀行不良資產(chǎn)的增加、銀行資本充足率的下降以及房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的過熱態(tài)勢，央行風險監(jiān)管的力度在加強，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸政策也在逐步緊縮。由于歷史、體制等原因，我國企業(yè)對銀行貸款存在著相當大的依賴型。不同的融資路徑的模式呈現(xiàn)出不同的特征和適用性。本文的基本脈絡為：房地產(chǎn)融資路徑的基本模式及分析 房地產(chǎn)融資路徑的創(chuàng)新房地產(chǎn)融資的盡職調(diào)查不規(guī)范的房地產(chǎn)融資行為一、房地產(chǎn)融資路徑的基本模式房地產(chǎn)融資的路徑有很多。產(chǎn)業(yè)資本必然要和投資資本結(jié)合，這是由房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律所決定的。另外，有相當多的閑置資本以及對房地產(chǎn)行業(yè)存在一定投資欲望的投資資本，也對房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出了非常濃厚的投資愛好和投資愿望。同時，行業(yè)內(nèi)競爭也日趨激烈。但無論是實力雄厚的開發(fā)商，還是能力薄弱的開發(fā)企業(yè)，在其運營過程中必然面對這樣一個非常現(xiàn)實的課題：房地產(chǎn)金融，或者干脆說就是房地產(chǎn)融資。作為房地產(chǎn)項目的開發(fā)者，全國有幾萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅北京也有幾千家。房地產(chǎn)融資實務中的若干法律問題序言從全國來看，房地產(chǎn)市場一直保持著持續(xù)升溫的態(tài)勢。僅就北京而言，房地產(chǎn)市場的火爆程度也是有目共睹的。這些大大小小、資質(zhì)等級不同的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在資金實力、開發(fā)能力、管理經(jīng)驗上存在著相稱大的差異。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是公認的資金高度密集的行業(yè)，存在著風險高、投資大、周期長等特點。所以，單純靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自有資金來完成項目的開發(fā)、建設未必現(xiàn)實，從經(jīng)濟學角度講，也是不經(jīng)濟的。這樣，一個以投融資雙方為主體的房地產(chǎn)投融資市場形成了，它是資本市場的重要組成部分。綜上所述，本文側(cè)重于從產(chǎn)業(yè)與金融互動的視角，以房地產(chǎn)融資領域為基點，著重探討房地產(chǎn)融資過程中涉及的若干法律問題，期望從更加實務的角度展開論述，或許對解決實踐問題有所裨益。由于開發(fā)商的不同、項目的不同、項目開發(fā)階段的不同、資金需求量的不同、風險程度的不同等因素的存在，房地產(chǎn)開發(fā)商在選擇、取舍或組合房地產(chǎn)融資路徑上也是不同的。下面就其比較典型的、基本的模式，陳述和分析如下：（一）銀行貸款模式銀行貸款是開發(fā)商比較常用的融資路徑。據(jù)統(tǒng)計，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)中，銀行貸款占有非常高的比重。尤其是“海南房地產(chǎn)泡沫”的陰影至今沒有完全驅(qū)散，以至于海南省政府要專門成立一個資產(chǎn)管理公司，負責統(tǒng)籌接管和處置四大資產(chǎn)管理公司手中積壓的尚未消化的不良房地產(chǎn)項目。 發(fā)表于 20090216 01:55:37 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，該通知規(guī)定，為整頓住房金融市場秩序，防范住房貸款風險，要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。 關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，該通知規(guī)定，為整頓住房金融市場秩序，防范住房貸款風險，要嚴格審查住房開發(fā)貸款發(fā)放條件，切實加強住房開發(fā)貸款管理。同時，對于購房人作為借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二。實踐中，有相當一部分開發(fā)商往往在項目開發(fā)的早期階段即產(chǎn)生融資需求，但由于不具備或不充分具備央行規(guī)定的上述貸款條件，而被排斥在銀行大門之外。這也是很多房地產(chǎn)項目遭到擱置甚至爛尾的主要原因之一。（二）股權(quán)融資模式股權(quán)融資是銀行借款路徑之外日益受到重視的融資模式。其常見模式為：開發(fā)商的股東方轉(zhuǎn)讓一部分股權(quán)，以引進投資者。正由于這是以一種融資模式的形式出現(xiàn)的，故擬投資者具有投資性和戰(zhàn)略性。因為戰(zhàn)略投資者一般不太參與開發(fā)商的經(jīng)營活動，為了規(guī)避內(nèi)部人控制風險、道德風險以及其他損害股東權(quán)益的行為，都希望自己將持有的出資（股權(quán)）比例能達到控股（包括絕對控股和相對控股情形）。而對于開發(fā)商的出資（股權(quán)）的轉(zhuǎn)讓方而言，他更希望戰(zhàn)略投資者的加盟不應影響自己對開發(fā)商或者開發(fā)項目的控制地位，更不要出現(xiàn)“引狼入室”的情況。同時，投資者是否有實力、有能力投資，是否是戰(zhàn)略性投資者；開發(fā)商及開發(fā)項目的法
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