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2025-03-25 05:26本頁面
【正文】 后的首次轉讓 ③是否在規(guī)定的5年期限內(nèi)首次轉讓。 三、計算題 2003年10月，某企業(yè)(非房地產(chǎn)開發(fā)單位)轉讓辦公樓一幢，共取得轉讓收入10000萬元，該企業(yè)按國家稅法規(guī)定繳納了有關稅金(城建稅稅率為營業(yè)稅額的7%，教育費附加為3％，印花稅稅率0．5‰)。已知該企業(yè)為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為2000萬元；投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明)，其中有50萬元屬加罰的利息；除利息支出外的管理費用、營業(yè)費用等合計380萬元。另知該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。根據(jù)所給資料，依據(jù)有關規(guī)定回答下列問題： (1)該企業(yè)轉讓辦公樓計算土地增值稅時可以扣除的稅金是()萬元。a、535b、550c、553d、555 (2)該企業(yè)轉讓辦公樓計算土地增值稅時可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用合計是()萬元。a、3500b、3750c、4225 d、4050(3)該企業(yè)轉讓辦公樓土地增值稅的扣除項目合計是()萬元。a、6780b、6225c、6605d、6273 (4)該公司轉讓寫字樓應納土地增值稅()萬元。a、1288b、966c、2551d、2229[答案/提問] 正確答案:(1)d(2)c(3)a(4)b 解析: (1)該企業(yè)轉讓辦公樓計算土地增值稅時可以扣除的稅金有繳納的營業(yè)稅、城建稅和教育費附加。作為非房地產(chǎn)開發(fā)單位，該企業(yè)繳納的印花稅可以單獨計算扣除。 營業(yè)稅=100005%=500(萬元) 城建稅和教育費附加=500(7%+3%)=50(萬元) 印花稅=100000．5‰=5(萬元) 可以扣除的稅金合計=500+50+5=555(萬元)。 (2)該企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明，因此可按實扣除，但加罰的利息不能扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定比例計算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)成本3500萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)費用=(50050)+(2000+3500)5%=725(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)費用合計為3500+725=4225（萬元）。 (3)取得土地使用權所支付的金額為2000萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用為4225萬元。 可以扣除的稅金為555萬元。 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得計算加計扣除金額。 轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額合計=2000+4225+555=6780(萬元)。 (4)土地增值額=100006780=3220(萬元) 增值額與扣除項目金額的比率=3220247。6780100%=% 根據(jù)增值率確定適用的土地增值稅稅率為30％，應納土地增值稅稅額=322030%=966(萬元)。 中國a房地產(chǎn)開發(fā)公司建成普通標準住宅一幢，共45套相同的住房。a公司為取得建房土地支付金額150萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為390萬元。2000年11月，a公司售出20套住房，收入440萬元。2001年2月又售出12套，收入260萬元。以上利息支出均不高于按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。根據(jù)所給資料，依據(jù)有關規(guī)定回答下列問題： (1)20套住房應分攤的地價及開發(fā)成本為()萬元。a、0b、240c、300d、540(2)20套住房應分攤的利息支出為( )萬元。a、27b、c、15d、33(3)20套住房銷售可扣除的其他開發(fā)費用合計為（）萬元。a、 b、135c、60d、120(4)20套住房銷售可扣除的稅金為（）萬元。a、b、c、 d、(5)20套住房銷售應繳納的土地增值稅為（ ?。┤f元。a、0b、.c、d、 [答案/提問] 正確答案:(1)b(2)c(3)c(4)a(5)d 解析: (1)根據(jù)稅法規(guī)定，納稅人分批出售房地產(chǎn)的，其為取得土地使用權而支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出均應分攤到每批出售的房地產(chǎn)中，一般以建筑面積或占地面積來分攤。 2000年11月a公司出售20套住房應分攤的地價及開發(fā)成本為： 20/45(150+390)=240(萬元)。 (2)20套住房應分攤的利息支出為20/45=15(萬元)。 (3)可扣除的其他開發(fā)費用2405%=12(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)加計扣除為：24020%=48(萬元)，二者合計為60萬元。 (4)營業(yè)稅：4405%=22(萬元) 城建稅及教育費附加：22(7%+3%)=(萬元)，房地產(chǎn)開發(fā)公司不再單獨扣除印花稅，所以可扣除的稅金為22+=（萬元）。 (5)扣除項目總金額為：240+15+60+=(萬元)； 增值額：=(萬元) 比率：。 應納土地增值稅為：30%=(萬元)。 根據(jù)我國稅法規(guī)定，對納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。但是超過20%的，全額征收土地增值稅。 16 / 16
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