【正文】 活力較強；是東莞市委市政府所在地, 是東莞市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。區(qū)轄面積 平方公里。178。 歷年莞城區(qū)GDP 發(fā)展水平 單位：億元近幾年來，莞城作為東莞的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長相對較為穩(wěn)定。，％；2007年，按可比口徑計算，%。178。 社會消費品零售總額單位：億元，%。目前2008年最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)尚未公布，從實際發(fā)展情況來看，預(yù)計2008年莞城區(qū)全年社會消費品零售總額同比仍將會穩(wěn)定增長；同時，居民消費價格水平繼續(xù)保持穩(wěn)定。178。 人口狀況及分布情況2007年全區(qū)年末總常住人口約25萬人，％，%。莞城作為東莞市的老城區(qū)，是東莞市幾個區(qū)域中戶籍人口相對比例最大的區(qū)域，即本土居民消費可能達(dá)到六成。莞城區(qū)有著1200多年歷史，一直是東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的莞城區(qū)，商業(yè)面積較大，而常住人口逐漸外遷，目前商業(yè)競爭激烈、商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，交通及停車位嚴(yán)重影響著商業(yè)的發(fā)展。目前莞城區(qū)的商業(yè)整體呈現(xiàn)出萎縮跡象，考慮此現(xiàn)象的原因，主要有以下幾點：252。 區(qū)域人口外遷，常住人口減少；252。 區(qū)域交通問題沒有引起及時、足夠的重視，如運河路兩岸購物時停車位不足等等；252。 珠嘰港一帶拆遷后未建和東江大道的建設(shè)對于該區(qū)域的交通造成影響；252。 東城區(qū)、南城區(qū)的新興商業(yè)的競爭。2005年年底東莞市市政府針對以上問題對東莞市規(guī)劃做了詳細(xì)的討論，并出臺了相應(yīng)的措施即：對莞城的舊城改造。規(guī)劃范圍為：西至東江南支流、東至東城中路、北至紅川路、新河北路及學(xué)院路一帶，南至體育路，(如左圖所示)。共分3個片區(qū)，25個街坊，12個組團(tuán)，總共724個地塊。178。 規(guī)劃的主要功能包括：216。 商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)功能突出發(fā)展區(qū)域；216。 東莞市城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；216。 生活方便并延續(xù)東莞居住特色風(fēng)貌的可持續(xù)發(fā)展的新型居住區(qū)的商業(yè)發(fā)展軸沿河發(fā)展帶沿江公建帶典范。公建發(fā)展軸文化發(fā)展軸本案莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃功能分布圖莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃人口分布圖人口規(guī)模主要通過住宅面積來計算，根據(jù)規(guī)劃平衡，（未計入070120地塊入口），各項公共配套設(shè)施根據(jù)人口規(guī)模進(jìn)行配置，但考慮到未來發(fā)展的不可預(yù)見性和規(guī)劃的彈性，市政規(guī)劃設(shè)施按人口規(guī)模向上浮動彈性的20％進(jìn)行配置。規(guī)劃人口，、（未計入070120地塊入口）、。178。 莞城交通規(guī)劃216。 城市干道：可園路、莞太大道、莞龍路、東城中路（40米）東江大道、 可園南路、金牛路、羅沙路、學(xué)院路、東縱大道、八達(dá)路、東城大道、東城西路、東興路、期峰路216。 城市主要道路：紅川路、新沙坊路、洲面坊路、田心路、光明路、平 樂坊路、大西路、運河西路、運河西三路、可園東路、可園北路、高橋路、橫中西路、運河?xùn)|路、運河?xùn)|二路、運河?xùn)|三路、新河北路、環(huán)城路、新芬北路、西正路、鳳來路、鳳來南路、向陽路、南城路、創(chuàng)業(yè)路、創(chuàng)業(yè)南路、創(chuàng)業(yè)西路、創(chuàng)業(yè)北路、紅山路、八達(dá)北路、澳南路、園嶺路、市場南路、連登路、萬園路、萬園東路、新興北路、新興南路、天寶路、坑尾路、榴香路、東城南路；216。 城市次要道路：新沙坊東路、興隆路、珊瑚路、下高橋路、新風(fēng)路、溫家圍路、彭屋路、萬壽路、東正路、解放路、金牛二路、澳南西路、紅山東路、園嶺二路、興賢路、鴻裕路、步步高一路、步步高二路、溫南路、學(xué)院北路、新興路、禾倉嶺南路、大興路、合和路178。 項目片區(qū)改造的重點主要包括216。 本區(qū)域以商業(yè)為主導(dǎo)功能；216。 沿鳳來路盡量形成連續(xù)的商業(yè)街界面；216。 西城樓周邊建筑的高度應(yīng)按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格控制；216。 公共建筑風(fēng)格靈活多樣，色彩也宜豐富，營造充滿活力的服務(wù)范圍；216。 文化廣場北側(cè)的建筑應(yīng)該有一定的特色和標(biāo)志性地塊應(yīng)建成莞城區(qū)地標(biāo)建筑。216。 改造重點：2012年建成兩點兩線兩面，改造重點為兩點兩線兩面，實際改造重建土地面積約為2平方公里，約占莞城總面積的15％。可園路解放路運河路向陽路場廣業(yè)商化文本項目西城樓及文化廣場周邊未來改造功能示意圖252。 所謂兩點，就是可園和西城樓。以第一點“可園”為中心，將建設(shè)成有文化特色的商業(yè)騎樓街區(qū)和高尚住宅區(qū)。除對一些有價值的建筑給予保留外，將拆除一些無價值和違章建筑；疏導(dǎo)交通，增加一些大型的商業(yè)設(shè)施，帶動街區(qū)商業(yè)，增加居民住宅，做旺人氣，使這一片區(qū)成為最有老莞城特色的片區(qū)?？蓤@以南的博廈片區(qū)有一平方公里多，將計劃建成一個高尚住宅和文化休閑片區(qū)。　 而另一點“西城樓”，一直是莞城的核心，連接著市橋、西正路，這一帶也曾是東莞最繁華的商業(yè)片區(qū)。在新方案中，西城樓和文化廣場周邊將進(jìn)行改造，增加商業(yè)面積，使文化廣場成為文化商業(yè)廣場。同時，將利用市橋——西正路軸線的商業(yè)氣氛和人氣，通過文化廣場，使其越過運河，從而帶動運河以西可園大片區(qū)的重新起動。252。 所謂的“兩線”，就是東江和運河。今后在東江大道以東的地塊將進(jìn)行重新規(guī)劃、設(shè)計和整合，建設(shè)現(xiàn)代化的住宅、寫字樓和酒店；在運河西路一路將改變功能，將其改造成特色的步行街，在其中增加商業(yè)、文化、景觀設(shè)施，并新開一條與運河西路平行的城市道路，以代替原運河西路的交通功能。同時，由于運河的水質(zhì)治理工程已經(jīng)投放使用，運河水將逐步變清，政府將通過技術(shù)手段，將運河水位提高，從而提升整個運河西步行街的魅力。252。 兩面，就是東部片區(qū)和西部片區(qū)。其中西部片區(qū)就是上文所說的運河和東江之間的片區(qū)。而東部片區(qū)就是沿東縱大道兩旁約一平方公里的現(xiàn)化化商業(yè)圈。政府將對該區(qū)域增加高層建筑作為商業(yè)樓宇和住宅，發(fā)展商業(yè)、酒店、娛樂、飲食和服務(wù)行業(yè)，并把兩邊的項目通過地下隧道或者地面的商業(yè)走廊聯(lián)系起來。整體來看，本次規(guī)劃中商業(yè)是重點。根據(jù)目前的莞城區(qū)商業(yè)分布，將積極發(fā)展三大商業(yè)街區(qū)。一個是位于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，一個是市橋的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，一個是位于羅沙、興塘的大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。除以上三大商業(yè)街區(qū)外，針對莞城區(qū)居住環(huán)境較差的特點，將新開辟道路和改造道路，如果是以居住功能為主的，原則上不鼓勵沿街商業(yè)四面圍合。同時，社區(qū)商業(yè)設(shè)施主要以肉菜市場為主。252。 對于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，將與旅游、休閑設(shè)施互動發(fā)展。因為該區(qū)緊鄰可園，內(nèi)部分布有容庚故居、卻金亭碑等歷史文物保護(hù)單位，與旅游、休閑共發(fā)展，將有利于增加該街區(qū)的吸引力，提高品質(zhì)；252。 對于市橋傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將通過運河?xùn)|路沿路地塊、鳳來路兩側(cè)地塊的二次改造，建設(shè)中型規(guī)模的百貨零售業(yè)。同時，針對該區(qū)目前交通不便的因素，將結(jié)合交通改造，完善區(qū)域內(nèi)人行系統(tǒng)，增加道路景觀和人行設(shè)施，從而提升舊區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物環(huán)境。另該區(qū)還將通過改造，配置地下公共停車場；并在外圍增設(shè)公共停車場。在與周邊商業(yè)的共生發(fā)展中，新風(fēng)路將與花園路打通，形成花園路——新風(fēng)路商業(yè)、美食一條街；而西正路與振華路，鳳來路與平樂坊路以及北正路；和光明路步行街，也都將打通，屆時通過整治運河兩岸現(xiàn)有商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，將銜接傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，共同發(fā)展；252。 對于東縱大道大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，由于目前該區(qū)已經(jīng)有幾處大型商業(yè)設(shè)施在建，現(xiàn)狀發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此將來發(fā)展將主要是引導(dǎo)現(xiàn)有的大型點狀商業(yè)，從目前沿城市干道發(fā)展的現(xiàn)狀模式，向區(qū)域型面狀模式發(fā)展。同時，盡量控制商住混合發(fā)展的模式，鼓勵發(fā)展純商業(yè)或商業(yè)與寫字樓、酒店、休閑娛樂設(shè)施的混合發(fā)展，以提高商業(yè)設(shè)施的環(huán)境質(zhì)量。216。 小結(jié)通過莞城未來規(guī)劃分析，本項目所處片區(qū)為政府“兩點”規(guī)劃中的一點高尚住宅和文化休閑片區(qū)，與政府商業(yè)重點改造的文化廣場片區(qū)僅一路之隔，未來具有一定發(fā)展空間。雖然目前莞城區(qū)由于東城區(qū)、南城區(qū)新興商業(yè)的競爭呈現(xiàn)出萎縮的跡象，但莞城區(qū)作為東莞市的老城區(qū)，且市民有著在老城區(qū)的消費習(xí)慣，再加上市政的大力度規(guī)劃等，莞城區(qū)的前景發(fā)展空間較大。而項目位處莞城區(qū)的核心位置、老商圈區(qū)域，仍然有一點的發(fā)展空間。以下對項目周邊各條道路進(jìn)行了地毯式掃街鋪，以便把握項目周邊具體的業(yè)態(tài)分布及其比例。178。 項目周邊各路段調(diào)研分析216。 花園路街鋪調(diào)研分析名稱開間(m)進(jìn)深(m)面積（㎡）層高(m)業(yè)態(tài)東側(cè)NOKIA廣聯(lián)專賣146644電子數(shù)碼喜來登710704兒童用品麥當(dāng)勞15203004餐飲帝華旅業(yè)315454服務(wù)配套永興裝飾材料18101804建材裝飾飛龍地產(chǎn)55254服務(wù)配套合興五金76424建材裝飾圍仔136784服飾精品富安娜96544生活家居現(xiàn)代美容美發(fā)106604美容美發(fā)寶貝豆豆36184兒童用品奧斯卡108804服飾精品海王藥業(yè)108804服務(wù)配套奇緣書畫軒48324生活家居附城典當(dāng)行48324服務(wù)配套未來地產(chǎn)46244服務(wù)配套香港老爺車610604服飾精品康永藥店710704服務(wù)配套華輝腸粉王10101004餐飲小四川610604餐飲天天裝飾46244建材裝飾輝娥食品46244服務(wù)配套萬華家電86484家電家居詩樂8284服務(wù)配套廣發(fā)裝飾48324建材裝飾滿堂紅48324服務(wù)配套健昌裝飾88644建材裝飾世紀(jì)輝煌48324服務(wù)配套友誼地產(chǎn)48324服務(wù)配套永順地產(chǎn)410404服務(wù)配套蝶戀花310304生活家居廣泰五金48324建材裝飾聯(lián)益48324建材裝飾樂園面包78564服務(wù)配套涂樂士78564建材裝飾長盛裝飾48324建材裝飾美宜佳48324服務(wù)配套東盛裝飾48326建材裝飾廣信裝飾48326建材裝飾十月媽咪58404服飾精品名仕吧18122164餐飲好孩子13101304兒童用品Top one410404餐飲曼迪斯46244餐飲廣源地產(chǎn)46244服務(wù)配套巨藝美容美發(fā)710704美容美發(fā)聯(lián)新布藝610604生活家居海天堂510504餐飲夢麗莎美容710704美容美發(fā)金華旅店46244服務(wù)配套上寶涮涮鍋108804餐飲東莞腸粉王10101004餐飲卡撒天嬌128964生活家居雅丹娜家紡88644生活家居親親寶88644兒童用品清華地產(chǎn)6214服務(wù)配套新城地產(chǎn)6214服務(wù)配套大地地產(chǎn)36184服務(wù)配套樂樂電器46244電子數(shù)碼常春堂36184服務(wù)配套碩果經(jīng)營部46244服務(wù)配套眾享書店46244服務(wù)配套啟祥飲食126724餐飲鶴留山136784餐飲2%106604服飾精品香港老爺車86484服飾精品BOSS86484服飾精品紛麗65304服飾精品吉娜55254服飾精品潮流干線46244服飾精品沐蘭56304服飾精品精采服飾56304服飾精品西雅服飾46244服飾精品DISNEY116664服飾精品力保曼76424服飾精品10號36184服飾精品同步地產(chǎn)66364服務(wù)配套香媚美容36184美容美發(fā)晶亮眼鏡36184服務(wù)配套上海洗衣26124服務(wù)配套華星音像26124服務(wù)配套衣之戀26124服務(wù)配套花園茶莊26124服務(wù)配套花園五金55254建材裝飾芭比35154服飾精品雪兒化妝吧35154美容美發(fā)農(nóng)村信用合作社1861084服務(wù)配套大參林116664服務(wù)配套晶彩眼鏡6154服飾精品red ten 96544服飾精品天福名茶46245服務(wù)配套DISNEY86484兒童用品西松屋96544兒童用品時時通訊34124電子數(shù)碼塹何街　　(多是雜貨一類的小店)花園粥城68484餐飲達(dá)