【正文】 活力較強(qiáng)；是東莞市委市政府所在地, 是東莞市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。區(qū)轄面積 平方公里。178。 歷年莞城區(qū)GDP 發(fā)展水平 單位：億元近幾年來(lái)，莞城作為東莞的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相對(duì)較為穩(wěn)定。，％；2007年，按可比口徑計(jì)算，%。178。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額單位：億元，%。目前2008年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，預(yù)計(jì)2008年莞城區(qū)全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比仍將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)；同時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格水平繼續(xù)保持穩(wěn)定。178。 人口狀況及分布情況2007年全區(qū)年末總常住人口約25萬(wàn)人，％，%。莞城作為東莞市的老城區(qū)，是東莞市幾個(gè)區(qū)域中戶籍人口相對(duì)比例最大的區(qū)域，即本土居民消費(fèi)可能達(dá)到六成。莞城區(qū)有著1200多年歷史，一直是東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的莞城區(qū)，商業(yè)面積較大，而常住人口逐漸外遷，目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，交通及停車位嚴(yán)重影響著商業(yè)的發(fā)展。目前莞城區(qū)的商業(yè)整體呈現(xiàn)出萎縮跡象，考慮此現(xiàn)象的原因，主要有以下幾點(diǎn)：252。 區(qū)域人口外遷，常住人口減少；252。 區(qū)域交通問(wèn)題沒(méi)有引起及時(shí)、足夠的重視，如運(yùn)河路兩岸購(gòu)物時(shí)停車位不足等等；252。 珠嘰港一帶拆遷后未建和東江大道的建設(shè)對(duì)于該區(qū)域的交通造成影響；252。 東城區(qū)、南城區(qū)的新興商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。2005年年底東莞市市政府針對(duì)以上問(wèn)題對(duì)東莞市規(guī)劃做了詳細(xì)的討論，并出臺(tái)了相應(yīng)的措施即：對(duì)莞城的舊城改造。規(guī)劃范圍為：西至東江南支流、東至東城中路、北至紅川路、新河北路及學(xué)院路一帶，南至體育路，(如左圖所示)。共分3個(gè)片區(qū)，25個(gè)街坊，12個(gè)組團(tuán)，總共724個(gè)地塊。178。 規(guī)劃的主要功能包括：216。 商貿(mào)業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)功能突出發(fā)展區(qū)域；216。 東莞市城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；216。 生活方便并延續(xù)東莞居住特色風(fēng)貌的可持續(xù)發(fā)展的新型居住區(qū)的商業(yè)發(fā)展軸沿河發(fā)展帶沿江公建帶典范。公建發(fā)展軸文化發(fā)展軸本案莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃功能分布圖莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃人口分布圖人口規(guī)模主要通過(guò)住宅面積來(lái)計(jì)算，根據(jù)規(guī)劃平衡，（未計(jì)入070120地塊入口），各項(xiàng)公共配套設(shè)施根據(jù)人口規(guī)模進(jìn)行配置，但考慮到未來(lái)發(fā)展的不可預(yù)見(jiàn)性和規(guī)劃的彈性，市政規(guī)劃設(shè)施按人口規(guī)模向上浮動(dòng)彈性的20％進(jìn)行配置。規(guī)劃人口，、（未計(jì)入070120地塊入口）、。178。 莞城交通規(guī)劃216。 城市干道：可園路、莞太大道、莞龍路、東城中路（40米）東江大道、 可園南路、金牛路、羅沙路、學(xué)院路、東縱大道、八達(dá)路、東城大道、東城西路、東興路、期峰路216。 城市主要道路：紅川路、新沙坊路、洲面坊路、田心路、光明路、平 樂(lè)坊路、大西路、運(yùn)河西路、運(yùn)河西三路、可園東路、可園北路、高橋路、橫中西路、運(yùn)河?xùn)|路、運(yùn)河?xùn)|二路、運(yùn)河?xùn)|三路、新河北路、環(huán)城路、新芬北路、西正路、鳳來(lái)路、鳳來(lái)南路、向陽(yáng)路、南城路、創(chuàng)業(yè)路、創(chuàng)業(yè)南路、創(chuàng)業(yè)西路、創(chuàng)業(yè)北路、紅山路、八達(dá)北路、澳南路、園嶺路、市場(chǎng)南路、連登路、萬(wàn)園路、萬(wàn)園東路、新興北路、新興南路、天寶路、坑尾路、榴香路、東城南路；216。 城市次要道路：新沙坊東路、興隆路、珊瑚路、下高橋路、新風(fēng)路、溫家圍路、彭屋路、萬(wàn)壽路、東正路、解放路、金牛二路、澳南西路、紅山東路、園嶺二路、興賢路、鴻裕路、步步高一路、步步高二路、溫南路、學(xué)院北路、新興路、禾倉(cāng)嶺南路、大興路、合和路178。 項(xiàng)目片區(qū)改造的重點(diǎn)主要包括216。 本區(qū)域以商業(yè)為主導(dǎo)功能；216。 沿鳳來(lái)路盡量形成連續(xù)的商業(yè)街界面；216。 西城樓周邊建筑的高度應(yīng)按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格控制；216。 公共建筑風(fēng)格靈活多樣，色彩也宜豐富，營(yíng)造充滿活力的服務(wù)范圍；216。 文化廣場(chǎng)北側(cè)的建筑應(yīng)該有一定的特色和標(biāo)志性地塊應(yīng)建成莞城區(qū)地標(biāo)建筑。216。 改造重點(diǎn)：2012年建成兩點(diǎn)兩線兩面，改造重點(diǎn)為兩點(diǎn)兩線兩面，實(shí)際改造重建土地面積約為2平方公里，約占莞城總面積的15％?？蓤@路解放路運(yùn)河路向陽(yáng)路場(chǎng)廣業(yè)商化文本項(xiàng)目西城樓及文化廣場(chǎng)周邊未來(lái)改造功能示意圖252。 所謂兩點(diǎn)，就是可園和西城樓。以第一點(diǎn)“可園”為中心，將建設(shè)成有文化特色的商業(yè)騎樓街區(qū)和高尚住宅區(qū)。除對(duì)一些有價(jià)值的建筑給予保留外，將拆除一些無(wú)價(jià)值和違章建筑；疏導(dǎo)交通，增加一些大型的商業(yè)設(shè)施，帶動(dòng)街區(qū)商業(yè)，增加居民住宅，做旺人氣，使這一片區(qū)成為最有老莞城特色的片區(qū)?？蓤@以南的博廈片區(qū)有一平方公里多，將計(jì)劃建成一個(gè)高尚住宅和文化休閑片區(qū)。　 而另一點(diǎn)“西城樓”，一直是莞城的核心，連接著市橋、西正路，這一帶也曾是東莞最繁華的商業(yè)片區(qū)。在新方案中，西城樓和文化廣場(chǎng)周邊將進(jìn)行改造，增加商業(yè)面積，使文化廣場(chǎng)成為文化商業(yè)廣場(chǎng)。同時(shí)，將利用市橋——西正路軸線的商業(yè)氣氛和人氣，通過(guò)文化廣場(chǎng)，使其越過(guò)運(yùn)河，從而帶動(dòng)運(yùn)河以西可園大片區(qū)的重新起動(dòng)。252。 所謂的“兩線”，就是東江和運(yùn)河。今后在東江大道以東的地塊將進(jìn)行重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)和整合，建設(shè)現(xiàn)代化的住宅、寫字樓和酒店；在運(yùn)河西路一路將改變功能，將其改造成特色的步行街，在其中增加商業(yè)、文化、景觀設(shè)施，并新開(kāi)一條與運(yùn)河西路平行的城市道路，以代替原運(yùn)河西路的交通功能。同時(shí)，由于運(yùn)河的水質(zhì)治理工程已經(jīng)投放使用，運(yùn)河水將逐步變清，政府將通過(guò)技術(shù)手段，將運(yùn)河水位提高，從而提升整個(gè)運(yùn)河西步行街的魅力。252。 兩面，就是東部片區(qū)和西部片區(qū)。其中西部片區(qū)就是上文所說(shuō)的運(yùn)河和東江之間的片區(qū)。而東部片區(qū)就是沿東縱大道兩旁約一平方公里的現(xiàn)化化商業(yè)圈。政府將對(duì)該區(qū)域增加高層建筑作為商業(yè)樓宇和住宅，發(fā)展商業(yè)、酒店、娛樂(lè)、飲食和服務(wù)行業(yè)，并把兩邊的項(xiàng)目通過(guò)地下隧道或者地面的商業(yè)走廊聯(lián)系起來(lái)。整體來(lái)看，本次規(guī)劃中商業(yè)是重點(diǎn)。根據(jù)目前的莞城區(qū)商業(yè)分布，將積極發(fā)展三大商業(yè)街區(qū)。一個(gè)是位于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，一個(gè)是市橋的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，一個(gè)是位于羅沙、興塘的大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。除以上三大商業(yè)街區(qū)外，針對(duì)莞城區(qū)居住環(huán)境較差的特點(diǎn)，將新開(kāi)辟道路和改造道路，如果是以居住功能為主的，原則上不鼓勵(lì)沿街商業(yè)四面圍合。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)設(shè)施主要以肉菜市場(chǎng)為主。252。 對(duì)于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，將與旅游、休閑設(shè)施互動(dòng)發(fā)展。因?yàn)樵搮^(qū)緊鄰可園，內(nèi)部分布有容庚故居、卻金亭碑等歷史文物保護(hù)單位，與旅游、休閑共發(fā)展，將有利于增加該街區(qū)的吸引力，提高品質(zhì)；252。 對(duì)于市橋傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將通過(guò)運(yùn)河?xùn)|路沿路地塊、鳳來(lái)路兩側(cè)地塊的二次改造，建設(shè)中型規(guī)模的百貨零售業(yè)。同時(shí)，針對(duì)該區(qū)目前交通不便的因素，將結(jié)合交通改造，完善區(qū)域內(nèi)人行系統(tǒng)，增加道路景觀和人行設(shè)施，從而提升舊區(qū)內(nèi)的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境。另該區(qū)還將通過(guò)改造，配置地下公共停車場(chǎng)；并在外圍增設(shè)公共停車場(chǎng)。在與周邊商業(yè)的共生發(fā)展中，新風(fēng)路將與花園路打通，形成花園路——新風(fēng)路商業(yè)、美食一條街；而西正路與振華路，鳳來(lái)路與平樂(lè)坊路以及北正路；和光明路步行街，也都將打通，屆時(shí)通過(guò)整治運(yùn)河兩岸現(xiàn)有商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，將銜接傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)和騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，共同發(fā)展；252。 對(duì)于東縱大道大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，由于目前該區(qū)已經(jīng)有幾處大型商業(yè)設(shè)施在建，現(xiàn)狀發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此將來(lái)發(fā)展將主要是引導(dǎo)現(xiàn)有的大型點(diǎn)狀商業(yè)，從目前沿城市干道發(fā)展的現(xiàn)狀模式，向區(qū)域型面狀模式發(fā)展。同時(shí)，盡量控制商住混合發(fā)展的模式，鼓勵(lì)發(fā)展純商業(yè)或商業(yè)與寫字樓、酒店、休閑娛樂(lè)設(shè)施的混合發(fā)展，以提高商業(yè)設(shè)施的環(huán)境質(zhì)量。216。 小結(jié)通過(guò)莞城未來(lái)規(guī)劃分析，本項(xiàng)目所處片區(qū)為政府“兩點(diǎn)”規(guī)劃中的一點(diǎn)高尚住宅和文化休閑片區(qū)，與政府商業(yè)重點(diǎn)改造的文化廣場(chǎng)片區(qū)僅一路之隔，未來(lái)具有一定發(fā)展空間。雖然目前莞城區(qū)由于東城區(qū)、南城區(qū)新興商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出萎縮的跡象，但莞城區(qū)作為東莞市的老城區(qū)，且市民有著在老城區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣，再加上市政的大力度規(guī)劃等，莞城區(qū)的前景發(fā)展空間較大。而項(xiàng)目位處莞城區(qū)的核心位置、老商圈區(qū)域，仍然有一點(diǎn)的發(fā)展空間。以下對(duì)項(xiàng)目周邊各條道路進(jìn)行了地毯式掃街鋪，以便把握項(xiàng)目周邊具體的業(yè)態(tài)分布及其比例。178。 項(xiàng)目周邊各路段調(diào)研分析216。 花園路街鋪調(diào)研分析名稱開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)面積（㎡）層高(m)業(yè)態(tài)東側(cè)NOKIA廣聯(lián)專賣146644電子數(shù)碼喜來(lái)登710704兒童用品麥當(dāng)勞15203004餐飲帝華旅業(yè)315454服務(wù)配套永興裝飾材料18101804建材裝飾飛龍地產(chǎn)55254服務(wù)配套合興五金76424建材裝飾圍仔136784服飾精品富安娜96544生活家居現(xiàn)代美容美發(fā)106604美容美發(fā)寶貝豆豆36184兒童用品奧斯卡108804服飾精品海王藥業(yè)108804服務(wù)配套奇緣書(shū)畫軒48324生活家居附城典當(dāng)行48324服務(wù)配套未來(lái)地產(chǎn)46244服務(wù)配套香港老爺車610604服飾精品康永藥店710704服務(wù)配套華輝腸粉王10101004餐飲小四川610604餐飲天天裝飾46244建材裝飾輝娥食品46244服務(wù)配套萬(wàn)華家電86484家電家居詩(shī)樂(lè)8284服務(wù)配套廣發(fā)裝飾48324建材裝飾滿堂紅48324服務(wù)配套健昌裝飾88644建材裝飾世紀(jì)輝煌48324服務(wù)配套友誼地產(chǎn)48324服務(wù)配套永順地產(chǎn)410404服務(wù)配套蝶戀花310304生活家居廣泰五金48324建材裝飾聯(lián)益48324建材裝飾樂(lè)園面包78564服務(wù)配套涂樂(lè)士78564建材裝飾長(zhǎng)盛裝飾48324建材裝飾美宜佳48324服務(wù)配套東盛裝飾48326建材裝飾廣信裝飾48326建材裝飾十月媽咪58404服飾精品名仕吧18122164餐飲好孩子13101304兒童用品Top 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