2008年煙臺房地產(chǎn)市場調(diào)研(nxpowerlite)-資料下載頁
2025-02-21 23:01本頁面
【正文】 東不住西 項目具有高端住宅的硬件基礎(chǔ) 充足的客戶群保證 因此，煙臺市民傾向于居住在萊山區(qū)而非開發(fā)區(qū) 成功 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. 把握區(qū)域的特點是我們的立足點，將區(qū)域優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為市場價值按照市場的城市功能定位開發(fā)所需產(chǎn)品 減少與市場定位矛盾產(chǎn)品所帶來的市場風(fēng)險 PART 5 項目定位 引 言 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. PART 5 項目定位 煙 臺 高 端 住 宅 樣 板 市場定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. ?機(jī)關(guān)事業(yè)單位公務(wù)員 ?企事業(yè)高級職員及中高管理層 ?韓國僑民及其他外國僑民 ?高校教師、教授、文教衛(wèi)生單位醫(yī)生、律師等 ?從事文化、輕工、電子、科技、娛樂等產(chǎn)業(yè)的私營企業(yè)主 ?從事商業(yè) /商務(wù)經(jīng)營的股份制公司重要管理者 ?政府和國有企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)階層 客群定位 PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. ? 取向。 對于這類客戶來說，戶型的總價比單價更具有說明意義。他們更關(guān)注從大的角度決定購買取向。 ? 敏感度。 與中低端客戶相比，他們對產(chǎn)品單位價格的敏感度較低，選擇界面較廣。 ? 自信。 對自身的鑒賞力和把握力有較好的認(rèn)可。 ? 價值。 強(qiáng)調(diào)購買的物有所值或物超所值，而不是物美價廉。當(dāng)其心理預(yù)期價值遠(yuǎn)超過項目的實際價格時，較容易做出購買決定。 ? 細(xì)節(jié)。 對項目自身性能價格比的關(guān)注不是泛泛而談的，而是要落實到各個具體細(xì)節(jié)，通過細(xì)節(jié)衡量整體的能力很強(qiáng)。 ? 戶型 。 在同質(zhì)社區(qū)中，相當(dāng)總價的情況下他們希望體現(xiàn)個性化與特殊性，因此戶型除了先天的設(shè)計外，還要有足夠的可延展性及后期發(fā)揮空間。 客群特征 PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. 我們對于這群人的稱呼： 上 層 社 會 城市主流，金字塔的中堅區(qū)域 PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. 權(quán)力頂層 財富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 市民階層 底層 本案的主力客群將來自于經(jīng)濟(jì)體系中接近層峰的中上層 。 其迅速積累財富的能力和魄力 ，已足以獨特成群 ， 故我們又將其 稱 之 為 ： 掌握財富升力的新資產(chǎn)層 約占本案客群總量 70% PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. 世襲一種： 貴族生活方式 創(chuàng)造一個 ： 上層社會生活圈 PART 5 項目定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. PART 6 價格定位 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. PART 6 價格定位 價格考量 ?采用綜合品質(zhì)法為本項目住宅部分進(jìn)行價格定位。 ?綜合品質(zhì)如何是消費(fèi)者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能夠更為科學(xué)的、客觀的反應(yīng)各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。綜合品質(zhì)評定法應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計算模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. ?綜合品質(zhì)評定法應(yīng)用了住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標(biāo)評測系統(tǒng)，建立數(shù)學(xué)計算模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進(jìn)行評定。系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定影響項目的重要因素，用層次分析法（ AHP）確定其權(quán)重，運(yùn)用德爾菲法對各項目要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標(biāo)。 PART 6 價格定位 價格考量 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. 對于本項目的價格定位，我們將按照綜合品質(zhì)定價法的原則來評定。在樣本的選擇上，我們主要針對區(qū)域內(nèi)的和周邊的可比樓盤。 綜合品質(zhì)評定表 以 100分為基數(shù)概算 項目名稱 區(qū)位優(yōu)劣 周邊環(huán)境 小區(qū)配套 樓型戶型 物業(yè)管理 道路交通 整體規(guī)劃 綜合品質(zhì) 南山世紀(jì)華府 90 90 85 84 85 90 85 星海灣 88 86 85 86 85 86 85 黃金海岸綜合項目 87 88 90 89 85 85 90 88 ****項目 86 86 85 84 85 84 85 通過對本項目的各權(quán)重因素打分并計算得出本項目的綜合品質(zhì)為 。 PART 6 價格定位 價格考量 Qingdao Shinyoung Engineers Co., Ltd. PART 6 價格定位 價格考量 項目名稱 綜合品質(zhì) 銷售均價 項目性價比（綜合品質(zhì) 247。 售價 1000） 南山世紀(jì)華府 6100 星海灣 8500 黃金海岸 88 9000 ***項目 (++)/3= 本項目銷售均價以 當(dāng)前煙臺相同品質(zhì)的樓盤市場價位為依據(jù) ， 而非項目開盤后的市場價位 本項目公開銷售均價 =本項目綜合品質(zhì) 247。 性價比 1000 247。 1000= /平方米。 由綜合品質(zhì)法評定得出：本項目住宅銷售均價約： /平方米
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