【正文】 這些流量的及其可到達的區(qū)域。每一種不同類型的道路，其交通的種類、比率、流量以及大眾運輸工具的便利性，都對道路沿線商業(yè)發(fā)展造成不同的影響。常見的交通流量資料搜集的方式可由調研人員用計數器在道路旁測算，但因為車種、行人等內容都要調研，調研員常常需要2~3人或以上，因此也可利用攝影機在基地兩側作定點定時拍攝，再由錄像帶計算各種車輛的流量，這種方式比較省錢省力，而且可以重復觀察現(xiàn)場交通狀況。交通流量調研選擇應注意假日、非假日、上班前、下班后，及一日中的特定區(qū)分，分別調研取樣，才能代表所有交通流量狀況。交通流量除影響商圈的發(fā)展，從長期看也會改變城鎮(zhèn)的發(fā)展，甚至影響到城鎮(zhèn)的興衰。例如開辟新的道路，使車流改道進而使新道路旁的商圈興起，使原有商圈或舊道路沿線的商息消沉沒落。又如市區(qū)可能因道路狹窄，又無停車場或難以停車，而導致車輛及人潮望而卻步，店鋪無法生存。因此交通流量的多少，會影響商業(yè)的發(fā)展條件，我們在搜集交通流量資料時，應掌握交通流量的主要內容、運用經濟有效的方法，并區(qū)分流量的時段差異，與能搜集真正有助于項目定位的交通流量資料。（六）人文社會經濟資料的搜集房地產業(yè)屬于資本密集行業(yè)，有帶動相關行業(yè)發(fā)展效果，但是國內普遍存在的現(xiàn)象卻是許多開發(fā)商搶搭景氣市場列車，一窩峰地推出市場潮流的產品，致使國內市場到處充符區(qū)域人文背景或經濟發(fā)展程度的房地產產品。如在市場旁建設高檔寫字樓。1. 人口：區(qū)域內的人口及戶數及增長，對當地方地產的供求有重要影響，一般說來，人口增長率較市制區(qū)域，其房地產單價漲幅及銷售量也較高。2. 職業(yè)或行業(yè)類別比例：區(qū)域居住人口從事的職業(yè)或行業(yè)，直接影響了房地產產品價格及特性。白領階層人口比例最高的區(qū)域，反應在房地產產品的價格也是最高。而普通工薪階層較密集的區(qū)域，其產品價格相比而言就要低多了。3. 產業(yè)結構：產業(yè)結構與職業(yè)或行業(yè)類別比例是相輔相成的。區(qū)域的產業(yè)結構優(yōu)化升級，第三產業(yè)比重的增加，會造成該區(qū)域對金融、服務等產業(yè)的需求，房地產產品品質和性能也因而不同。如北京市金融一條街，近年來大量銀行機構的進駐，自然造成對周邊服務業(yè)的需求，進而影響周圍房地產品質及需求的結構和性質。4. 流動人口：區(qū)域內流動人口的多少及特性，對項目定位有絕對影響。一般而言，流動人潮多，商息自然產生，適合規(guī)劃商業(yè)空間。除了以上幾項因素外，區(qū)域內人口的年齡、教育程度、家庭收入等都是進行房地產項目定位時可供參考的資料。人文社會經濟資料搜集的方法雖因資料種類不同而有差異但大部份資料都 可由次級資料獲得，例如各縣市的統(tǒng)計資料、家庭收支調研報告、各縣市政府所制定的綜合發(fā)展計劃等等，對區(qū)域人文社會經濟全面的發(fā)展有很詳細的解析。但在運用這些級資料時，最重要的是要以搜集5~10年長期資料為基礎，才能掌握發(fā)展的趨勢?！叭宋纳鐣洕笔怯绊戫椖慷ㄎ坏闹匾獏⒖假Y料，城市項人文閃焙如從人口的增長率可以看出地區(qū)的發(fā)展情形或房地產的需求善，及城市發(fā)展速度。在職業(yè)及行業(yè)類別比例閃焙可以區(qū)分生活形態(tài)及消費狀況。產業(yè)結構及流動人口對商業(yè)經營型態(tài)有密切的關系，各級產業(yè)的消費水平及對房增明顯差異性，因此，產業(yè)資料可使產品定位者大概看出商圈是屬于何種層次水平的商圈，在產品定位規(guī)劃規(guī)劃時即可依照其商圈性質行性，規(guī)劃出適當 掂 面或商場空間。，因此人文社會經濟粢交通規(guī)則地區(qū)的發(fā)展有絕對 的高中生，在各項搜集分析 上需注意其數據的變化與外在環(huán)境的變化，才能掌握正確的定位方向。(七)公共設施搜集公共設施建設在城市發(fā)展過程中是非常重要的要根據各地區(qū)的人口、土地使用、交通運輸等現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，由政府擬定公共設施的項目、位置與面積，以提高人民生活水平及確保良好的生活品質，因此公共設施的多少及完善與否直接影響房增的品質及價格。公共設施用地的開發(fā)與使用對房地產開發(fā)胡重大影響。例如公園、綠地、廣場、兒童游樂場、市場等 公共設施對房地產都有下面的影響價值，因此上述的公共設施若已建設，則需搜集現(xiàn)狀資料，但如果是屬于尚未進行的計劃，則應深入調研該項公共設施的性質，并盡可能在進行產品定位時，設法結合已建設及未建設的公共設施，使產品更具超前性。在面對帶來負面影響的公共設施時，在規(guī)劃上應注意其影響及克服的方式，例如噪音，可以通過設計雙層窗戶或設計時讓建筑縮以干擾，對區(qū)域景觀有較大影響的，如變電所 、基地排水溝等屬較難規(guī)避的設施，也應盡量掌握其位置、高度等細節(jié)，以事先確定各種因應措施。（八）商圈資料的搜集一般所謂的“商圈”，是指從事購買行為及選擇到某處購物其所分布的地區(qū)范圍，在此商圈內所需考慮的條件包括：家庭戶數、人口特性、生活型態(tài)、消費行為等。針對商圈內的人口密度、消費能力高低，以及人潮、交通流量等可將商圈區(qū)分為下列幾種類型：鄰里中心型：大約半徑在一公里左右，一般稱為“生活商圈”。大地區(qū)中心型：通常指公交路線可能延伸到達的地區(qū)，其履蓋面則比生活商圈更廣，一般稱為“地域商圈”。副城市中心型：通常指公交路線集結的地區(qū)，可以轉換而形成交通輻射地區(qū)。城市中心型：又可以稱為中央商務區(qū)，其履蓋范圍包括整個都市四周，車潮或人潮流量的層面來自四面八方。商圈資料一般而言都沒有次級資料可供參考，而由項目個案負責人按調研目及預算，擬定調研計劃，再實地派人以調研、訪問或觀測等方式完成，如商圈內居民生活型態(tài)或來商圈購物的商圈外居民消費型態(tài)的調研、商圈內行業(yè)類別調研、商圈內車流量調研等。另外可用計數器或攝像機等工具以掌握相關數量及質量資料。（九）房地產市場景氣資料的搜集房地產景氣究竟是指價格、銷售率、總銷售金額、銷售速度，還是交易量呢？一般人?？吹椒績r、銷售率或成交總金額不及市場最熱鬧的時候，就認為市場景氣不好，但仔細想想，一個“有價無市”的情況，那有景氣可言？反過來看即使房價普遍下跌，總銷售金額也許未增加，但交易卻十分活躍，難道不表示市場景氣好轉嗎？至于銷售率及消化速度只是交易量的一個結果，所以房地產市場的景氣衡量標準界定在交易上是較客觀的。由上述調研結果可看出金融政策是影響整個房地產市場景氣的最重要因素。因此房地產開發(fā)商應多關心政府的金融政策。代表金融政策的主要指標有：中長期放款利率、貨幣供給額年增率及匯率。我們以金融政策指標與預售市場景氣的關系分析如下：中長期入款利率是預售市場景氣的領先、反向的指標。當中長期入款利率趨穩(wěn)時，第二年的預售市場即反映穩(wěn)定水準。匯率年增長率是預售市場景氣的同步、反向指標。匯率當年年增長率大于5%時，預售市場銷售率呈反向變化。貸幣供給額年增率是預售市場景氣的同時、同向指標。這些金融、經濟指標資料除隨時注意報導外，并應注重長期循環(huán)及各指標與銷售率的間的關系。（十）銷售資料的搜集一個預售項目推出后是否銷售成功，依賴于其是否能充分了解市場，避免劣勢競爭，并能提供符合需求的產品及條件。而對市場了解的方式的就是要掌握各競爭項目的銷售狀況資料，進而了解市場上產品供求情形、銷售成敗的原因，以及客源特征等等。一般而言，樓書銷售資料包括海報、銷售現(xiàn)場資料及其他資料等。銷售海報樓書及廣告：海報提供的重要信息在于該項目的特色，地點及交通、平面規(guī)劃配置及建材設備等。廣告通常配合銷售策略而制作，因此常能反映各預售項目主要的訴求重點對象。不論銷售海報樓書或廣告，要直搗消費者的心坎，必定全力突出個案的特色，海報上的平面規(guī)劃配置可以顯現(xiàn)業(yè)主在不同基地條件及客觀環(huán)境下塑造出的產品特色，也可觀察面積大小及房型是否妥當等等。銷售工地現(xiàn)場資料：銷售現(xiàn)場是接觸業(yè)務的第一線，客戶反應資料是最直接最真實資料。來人，來電及購買客戶的區(qū)域分析、媒體分析、詢問內容分析、購買或未購原因分析等，都是板有價值的參考資料。預計與購買現(xiàn)戶的客戶數量的比例、客戶對價格認同程度等，都可反映廣告促銷方向的正確性、定價及產品的適合性。另外，售價表也常能透露銷售的狀況，例如報價與底價的差異、價差原則，以及調價狀況等。這些資料常需至現(xiàn)場觀察、扮演客戶，或由非正式渠道才能取得。其他銷售資料：專業(yè)雜志如都會定期披露市場上已公開或即將公開的項目個案的產品及銷售情況。這類資料雖較易搜集，但在運用時應查證其正確性，避免因被誤導而導致決策偏差。上述第一項資料可通過搜集廣媒體信息或到工地現(xiàn)場佯裝客戶而取得，第三項資料可由訂購方式或到圖書館參閱，也并不困難，第二項資料最真實也最難索取，需要經常地與各開發(fā)公司或代理公司的銷售人員維持良好關系，或通過地區(qū)性的房地產市場聯(lián)誼會或少龍定期聯(lián)誼，以了解某工地銷售時的真實狀況。從市場調研搜集而來的資料及信息，還需要整理分析，而在整理資料時要注意以下方法和原則：編碼：用數字符號代表資料，使資料易于編入適當類別，分類處理、歸檔，以便日后取用和尋找。制表：將已分類的資料有系統(tǒng)地制成各種統(tǒng)計表格，以便分析或比較，便于查詢和利用。分析與解釋：因絕大多數資料和搜集都來自二手資料，所以為保證資料的可靠性必須再次查詢，并針對所需的資料詳細記錄，如客戶所在區(qū)域、對面積大小的反應、樓層等等，以便作進一步深入分析及正確解釋。分析整理完成之后要寫調研報告，提供決策層參考，因此報告必須簡明扼要、條理分明，并且明顯標示重點所在，使決策者能在短時間內就可掌握資料的意義和參考價值。（十一）競爭項目資料的搜集競爭項目所在的區(qū)域范圍可大可小，視資料搜集的目的而定。在同一區(qū)域內除了同類型產品是主要競爭項目外，其他類型不同的產品，因會吸收同區(qū)域內的客源，有時也需特別注意其發(fā)展方向。至于區(qū)域外的項目，即使是同類型的，也無需為競爭項目深入了解。項目推出前及推出其間必須掌握競爭項目個案的狀況及動態(tài)，這是房地產銷售開發(fā)商，調研人員及策劃人員不斷成長的主要工具與渠道。由于競爭項目個案必須深入了解，所以除了要與各工發(fā)公司、代理公司的項目人員維持良好關系以探詢資料外，還要對公開的項目個案定期追蹤其銷售、廣告等資料。由競爭項目個案中需要搜集的資料包括產品定位、房型組合、公共設施分攤方式、規(guī)劃特色、定價方式、付款方式、銷售技巧、銷售狀況等，有經驗的房地產開發(fā)商若能掌握任何一項目的一述資料，其銷售好壞大都能了然于心。進行產品定位時，必須充分掌握競爭個案的相關資料，這從消級意義上講可避免競爭，積極而言則可由競爭對手的資料中，發(fā)掘潛在的競爭優(yōu)勢、機會及創(chuàng)意，以朔造本身產品的特色及競爭力。（十二）租金資料的搜集租金根據房屋種類、屋齡、外觀、地段、環(huán)境等而有所不同。分述如下：住宅：住宅可分為普通住宅、公寓及別墅。須注意住宅產品就靠近學校、公園、市場，公寓面臨交通要道則可兼辦公室，其出租效益較高。辦公樓：辦公樓區(qū)位必須具備交通順暢、金融機構聚集、商圈成熟、人潮持續(xù)等條件，這也是定位應參考的條件，一般根據路段、屋齡、外觀等分為甲、乙、丙三級。商店：商店的租金效益在各類房產中最高。越繁榮的街道，其兩旁商店的租金越高，甚至帶動其巷道內商店租金也是日益高漲，因此商店一定要注意其與商圈發(fā)展的密切性。租金支付方式的不同是造成租金計算方式不同的原因之一。以住宅而言，此外，是否提供家具等設備及有無包括地下室，其租金就大不相同，以辦公樓為例，有無附屬設施其租金也相差很多，是否一次支付高額押金抵充每月支付的租金等，也是造成租金計價不同的原因。在了解上述租金的差異原因后，在搜集租金資料時較能在不同條件中找出相對比較可靠的立足點。一般搜集租金資料的途徑有3種：以欲租者名義調研較不易受到拒絕。可至欲調研區(qū)域內房地產經紀公司查詢同類產品租金行情。參考專業(yè)雜志的租金行情資料。