【正文】 展態(tài)勢。洋超市、復合賣場、購物中心的入駐和不斷拓展，給本土零售業(yè)帶來沖擊。緊隨沃爾瑪，吉之島、家樂福、百佳紛紛涌入，東莞的商業(yè)零售業(yè)態(tài)進一步充實，其市場發(fā)展空間被大量消化，零售業(yè)競爭壓力日益突出。 第二階段：外來帶動期香港華潤等零售品牌入駐東莞，成熟零售業(yè)的品牌形象、管理技術(shù)、經(jīng)營思想隨之帶入，其在“一定規(guī)模和專業(yè)水平基礎(chǔ)上經(jīng)營商業(yè)”的運作理念，對東莞本土零售商產(chǎn)生較大影響，城市商業(yè)開始進入規(guī)模和形象塑造階段。 第一階段：起步期。 新城市中心領(lǐng)航，中部發(fā)展空間大，作為東莞十一五計劃重點發(fā)展的新城市中心區(qū)，從土地成交量到商品房價格都已經(jīng)成為東莞房地產(chǎn)市場的風向標；216。 政府宏觀調(diào)控政策不明朗，市場在短期內(nèi)難以回暖。 住宅由高端市場轉(zhuǎn)向中端市場，部分鎮(zhèn)區(qū)如常平、樟木頭等，外來經(jīng)濟驅(qū)動明顯，具有一定外銷特征；216。 二是虎門、長安等組成的“強鎮(zhèn)區(qū)”，這些鎮(zhèn)區(qū)存在個盤成交均價高于中心區(qū)樓盤的事實，但是由于受到市場容量的限制，較難成為市場的主導區(qū)域；216。市場投資需求下降明顯，居住需求成為市場主導，樓市快速回歸理性?？梢钥闯?，進入2008年東莞商品房總體上成交持續(xù)低迷，各樓盤銷售率普遍較低，市場消化積壓的存量較大，使得商品房可售存量的壓力越來越大。 178。2008年上半年商住用地樓面地價為1696元/㎡，較去年同期1800元/㎡%。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。216。二、東莞市房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況 歷年房地產(chǎn)供求狀況分析178。這些大大推動東莞商業(yè)市場的發(fā)展。 按照東莞城市發(fā)展目標，到2010年，東莞將成為現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市，城市化水平將達到80%左右。 小結(jié)216。 城市規(guī)劃對本項目的影響216。東莞城市交通規(guī)劃圖2) 中心區(qū)道路交通系統(tǒng)2001年，東莞市率先提出進行市區(qū)13項道路貫通工程，著手構(gòu)筑現(xiàn)代化中心城市骨架，以盡快形成新城傍山、舊城依水、數(shù)條環(huán)路連接山水的市區(qū)整體格局。3) 中心區(qū)職能新城市中心區(qū)規(guī)劃圖中心城區(qū)規(guī)劃為市行政辦公中心、商務(wù)會展中心、金融服務(wù)和文化娛樂中心。178。1) 城市總體規(guī)劃范圍本次規(guī)劃將城市規(guī)劃區(qū)確定為市域現(xiàn)狀4區(qū)28鎮(zhèn)，總面積2465平方公里；城市總體規(guī)劃范圍為城區(qū)、東城、萬江、篁村4個區(qū)和寮步鎮(zhèn)西北7個自然村的行政用地。成人教育的隊伍越來越壯大，用于成人教育的支出也越來越多。為了適應(yīng)社會的需要，許多成人自覺進行更高學歷的深造，以提高自身能力和社會競爭力。 保健意識不斷加強，醫(yī)療保健類支出大幅增長 生活質(zhì)量的提高，市民保健意識加強，更加注重身體的保養(yǎng)。近年來，隨著東莞經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人均可收入支配的不斷提高，東莞在外用餐的比例增高。購車是僅次于買房的一大筆支出，在我司調(diào)查的100戶城市居民家庭中，購買家用汽車10輛，購車單價多在13－20萬元之間。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高,表明東莞市的實際消費能力很強, 從收入絕對值看，東莞市城市居民家庭的生活水平已實現(xiàn)了“人均生產(chǎn)總值達到中等發(fā)達國家水平，人民生活比較富裕”的既定目標。名稱常住人口戶籍人口戶籍人口比例暫住人口暫住人口比例2005年％％2006年 816萬%%2007年870萬％％2006年同比增長%%——%——2007年同比增長％％——單位：萬人％—— 由上表可以看出，東莞市常住人口總量繼續(xù)增加，增幅較大。說明消費者購買力在持續(xù)上升，住房、交通、通訊、教育、旅游等支出成為居民消費的亮點。 業(yè)結(jié)構(gòu)比例 從上圖可以看出，東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。本地生產(chǎn)總值、工業(yè)、商業(yè)增速加快；外貿(mào)出口增勢強勁；地方財政收入增長較快；居民收入穩(wěn)步增加；經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展速度較快。東莞現(xiàn)轄32個鎮(zhèn)區(qū)，546個村委會，132個居委會。全市陸地面積2465平方公里，2007年常住人口約870萬，此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。2007年度，全市完成生產(chǎn)總值首次超過3000億元；%，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整的同時，又逐漸體現(xiàn)出東莞制造業(yè)名城的特點，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)、林、牧、漁業(yè)）比例不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、消費零售等）比例明顯上升，而其中第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的拉動尤其明顯，充分顯示出東莞市打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的特色。消費市場仍處于可挖掘階段。暫住人口增幅明顯大于戶籍人口增幅，說明東莞有較大的輻射影響力，大量外來人口的進入及人口的穩(wěn)步增長，也為東莞的零售市場帶來更大的活力，進一步促進商業(yè)的發(fā)展。東莞市城鎮(zhèn)居民消費特點分析：216。由于購買小汽車的增加，居民用于交通方面的支出也明顯上升。據(jù)調(diào)查資料，醫(yī)療保健類支出年均增長約20%左右。目前，成人教育的形式也越來越多，學習也更加便利。 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃178。2) 城市布局結(jié)構(gòu)以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶。 中心區(qū)規(guī)劃1) 中心區(qū)范圍東莞市中心區(qū)規(guī)劃的范圍為市區(qū)4個區(qū)（城區(qū)、南城、東城、萬江）的已建成區(qū)域和寮步鎮(zhèn)西北規(guī)劃東五環(huán)路以西的一小部分，具體范圍為北至東江，東至五環(huán)路，南至篁村科技工業(yè)園，西至萬江中心區(qū)。主要承擔行政、文化、商業(yè)、居住、物流等城市服務(wù)類功能。其中改造道路10條，包括莞樟路、四環(huán)路、旗峰路、二環(huán)路、東城中路、莞龍路、莞太路、運河路、一環(huán)路、紅川路；新建道路3條，包括五環(huán)路、東江大道、鴻福西路。 本項目為中心區(qū)規(guī)劃中一部分，中心區(qū)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，直接為周邊區(qū)域提供較高的經(jīng)營效益和社會效益，本項目是其直接受益者。 東莞市地理位置優(yōu)越，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞這場前所未有的城市化運動，必然帶動東莞商貿(mào)業(yè)重大發(fā)展和調(diào)整。從宏觀市場運行的經(jīng)濟角度看，今年國民經(jīng)濟總體增長平穩(wěn)，給消費品市場帶來了有利的商機。 一級市場情況216。 08年上半年土地成交情況　指標2007上半年2008上半年增長土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地數(shù)量（宗）5272%商住土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地數(shù)量（宗）3522% 2008年上半年共計交易土地72宗，㎡，同比上漲%，上升幅度很大；，%。216。 “樓市漲跌，土地先行”， 樓市價格是一級市場的風向標，隨著07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時也帶動了土地市場的變化。 二級市場情況216。216。 目前房地產(chǎn)市場特征及未來發(fā)展趨勢178。 三為樟木頭等組成的“外銷區(qū)”， 這些鎮(zhèn)區(qū)有著發(fā)達的交通（鐵路），居住環(huán)境較好，主要以香港人購買，為其在內(nèi)地居住、度假區(qū)。 東莞各個鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場差異化較為明顯，商品房價格也因地區(qū)差距有較大不同；216。178。 中部部分鎮(zhèn)區(qū)土地供應(yīng)充足，樓盤供應(yīng)較少，而市場卻有相當需求,存在著厚積薄發(fā)的潛力和空間；三、東莞零售市場分析與借鑒現(xiàn)今，中國城市化速度最快的無疑是長江、珠江兩個三角洲，而珠三角作為城市化的先行者，首先迎來商業(yè)發(fā)展的變革，尤其對于地處廣州、佛山、深圳、香港四個城市之間的東莞來說，其得天獨厚的樞紐地位也使東莞商業(yè)格外引人關(guān)注。東莞最初從農(nóng)村城市向現(xiàn)代化工業(yè)城市轉(zhuǎn)型，外來人口大量涌入東莞，城市固定消費群和購買力獲得早期培育和發(fā)展機會，地區(qū)商業(yè)消費習慣逐步成型。具體表現(xiàn)為：商業(yè)經(jīng)營管理從單一需求供給向?qū)I(yè)化過渡，鎮(zhèn)區(qū)首次出現(xiàn)經(jīng)營面積超過2000平方米的形象店面，隨著外來人口、消費群的擴大，零售業(yè)運作的空間繼續(xù)拓展。受外來品牌的激勵，東莞本土零售業(yè)的整體經(jīng)營狀況這一時期得到明顯加強，本土品牌陸續(xù)出現(xiàn)。一些本土零售商開始自主式調(diào)整，以打品牌、連鎖化布局的方式應(yīng)對競爭，如天和、嘉榮等企業(yè)的鎮(zhèn)區(qū)戰(zhàn)略就非常成功。同比增長19%。b) 商業(yè)網(wǎng)點體系及商業(yè)環(huán)境不斷完善。全市現(xiàn)有各類商業(yè)街95條，大城區(qū)以及常平、石龍、塘廈、虎門、茶山、鳳崗、清溪、橋頭、大朗等鎮(zhèn)均建成了一批各具特色的商業(yè)步行街。香港訊通、雅式、世貿(mào)博覽等國際辦展企業(yè)相繼進入，引進了先進的理念、管理、技術(shù)和國際品牌展會，提升了會展業(yè)的國際化水平。東莞近年來物流行業(yè)發(fā)展迅速，%，2010年將達1200萬標箱。216。此外，大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展過快，明顯超過了實際需求。由此，一方面造成大量的商業(yè)企業(yè)定位中低層次，商業(yè)模式、定位和形態(tài)趨于同質(zhì)化，局部出現(xiàn)過度競爭。c) 政策支持力度不足。e) 市場秩序有待規(guī)范。雖目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛，隨著政府規(guī)劃的力度不斷的加大，該商圈的商業(yè)未來具有一定改造空間。 莞城商圈莞城商圈處于東莞市老城區(qū)，擁有可園、西城門等旅游資源，是傳統(tǒng)的行政、商業(yè)中心，既擁有家樂福、吉之島、百佳等國際品牌，又有像天和百貨這樣的本土實力零售企業(yè)，商圈生活氛圍較為濃厚，配套齊全，人氣旺盛。此路段商鋪面積均不大，多為民房改建，經(jīng)營品種較多，價格適中，因人多路窄、貨物堆放，整條街有擁擠之虞。加上行業(yè)、專業(yè)市場相對集中的環(huán)境基礎(chǔ)，各類手機通訊企業(yè)、裝飾建材企業(yè)開始連橫式分散“設(shè)點”，原本就多元化混營的批零商業(yè)市場顯得關(guān)系更加復雜。 整體商業(yè)過于分散，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設(shè)施；252。 未來趨勢在充分考察區(qū)內(nèi)城建設(shè)施和商貿(mào)經(jīng)營布局的基礎(chǔ)上，莞城區(qū)提出了“445”商建方案，并作為東莞市商業(yè)物流市場分區(qū)開發(fā)的試點進行實施。多年混營一處的場、鋪將首次分類規(guī)劃集合，從而最終形成莞城商圈大型商貿(mào)、專業(yè)門市和行業(yè)市場三區(qū)統(tǒng)籌的經(jīng)營格局。建筑規(guī)劃柱間距：8m6m，凈高：4m。中庭：300㎡、600㎡。 位于運河西，位置相對較偏，主要滿足周圍居民需求；178。 2002年6月，吉之島進駐；178。 小結(jié)252。 商業(yè)檔次以中檔為主，低檔為輔，高檔商業(yè)設(shè)施需求不明顯。這表明，東城區(qū)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)組合較為豐富。 商圈以大型超市、百貨為主，其它商業(yè)為補充；252。 東城商圈脫穎而出原因分析a) 原因一：大批寫字樓云集其中寫字樓是代表城市發(fā)展的重要指標，也是城市經(jīng)濟的聚集樞紐。而綜觀東城商業(yè)圈，其1公里以內(nèi)就集中了盈峰商務(wù)中心、羅沙大廈、海聯(lián)大廈、東莞人壽保險大廈、中惠商務(wù)中心、聯(lián)和大廈等。而目前，經(jīng)過東縱大道的市內(nèi)交通線路就有12A、113128A、景湖花園小區(qū)車、中信小區(qū)車等圈內(nèi)各道路，特別東縱大道還是東莞長安、太平、常平、樟木頭等10多個鎮(zhèn)進入東莞主城區(qū)的交通大動脈。e) 原因五：大型商業(yè)物業(yè)扎堆綜觀現(xiàn)代都市核心商圈，無不以高起點的規(guī)劃、高標準的建筑，集超大型、標志性、高檔次、多功能，集購物、娛樂、休閑和旅游于一體，像深圳的華強北路，全長530米，聚集了20多家大型商場，兩千多家各類門店鋪位。應(yīng)該說，自從1997年全球零售總額第一的商業(yè)零售企業(yè)沃爾瑪進駐開始，以東縱大道為核心的東城商圈就已經(jīng)在慢慢地形成。216。但就目前市場反映情況來看，新開商場大多并不理想。2F:超市，日用品、小家電。經(jīng)營狀況較好較好較好評析178。 采用國際流行的豪華型貨架陳列商品，賣場建有冷凍冷藏庫；178。建筑規(guī)劃凈高：5m,柱間距：7m6m，8個手扶電梯。經(jīng)營狀況一般一般一般較好評析178。 由于對面就是蘇寧，周邊不遠還聚集著國美和時尚電器城，競爭壓力較大；178。1/F:化妝品、珠寶、飾品，服飾、皮鞋；2/F:女裝、內(nèi)衣、飾品、餐飲；3/F:休閑裝、兒童裝、運動裝、家居。柱間距：8m6m，層高：4m。 商場布局較為合理，與海雅百貨有過道連通178。178。 小結(jié)252。 商業(yè)檔次以中檔為主，高檔為輔，低檔次商業(yè)設(shè)施分布較少?？梢哉f，該商圈還未能真正形成，目前的商業(yè)氛圍和莞城、東城相比還有一定距離，有待進一步的發(fā)展。 具有區(qū)位、交通等方面的資源優(yōu)勢，政府規(guī)劃起點高，未來發(fā)展空間大；252。 商圈規(guī)劃及前景南城商圈由南城新城區(qū)CBD衍生出來，東莞市政府的遷入、大批寫字樓及公共配套設(shè)施的建設(shè),給片區(qū)帶來強勁的消費需求，中心區(qū)商圈目前立足于社區(qū)，向區(qū)域服務(wù)延展。商場名稱國美電器南城店中豪購物廣場宏遠電器綜合市場萬家福購物廣場位置莞太路新基路口莞太路西側(cè)莞太路西側(cè)莞太路沙苑市場規(guī)模約7,000㎡10,000㎡12,000㎡3，000㎡樓層3層1層2層3層主題定位專業(yè)電器商場大賣場舊貨專業(yè)市場大賣場檔次中高檔中檔偏低低檔中低檔業(yè)態(tài)分布1/F: 手機數(shù)碼，小家電；2/F: 大小家電；3/F: 電視、音響。建筑規(guī)劃柱間距：7m8m；層高：6m；4部手扶電梯。經(jīng)營狀況較好一般一般較好評析知名電器經(jīng)營商，周邊緊鄰家具市場及老商業(yè)步行街，擁有門前廣場，交通便利，其經(jīng)營品類齊全，品牌豐富，帶來大量人流。商場名稱家福特嘉榮購物廣場時尚島海雅百貨位置鴻福西路南側(cè)莞太路與銀豐路交匯處莞太路與鴻福路交匯處莞太路與鴻福路交匯處規(guī)模20，000㎡9,000㎡20000㎡35000㎡樓層2層3層4層地上五層、地下一層主題定位專業(yè)建材商場百貨商場主題商場百貨商場檔次中檔中檔偏低中檔中高檔業(yè)態(tài)分布1/F:建材、五金、涂料、服務(wù)臺等；2/F:燈具、櫥柜、衛(wèi)浴用品、裝飾品等；1/F:生鮮超市；2/F:日用百貨、圖書音像、小家電、皮具箱包、床上用品；3/F:服裝、鞋類1/F:珠寶、化妝品、皮鞋皮具、餐飲等；2/F:女裝、內(nèi)衣