【正文】 （音像、電視等）；3/F:家居飾品、沙發(fā)；4/F:沙發(fā)、床上用品等。 采用國際流行的豪華型貨架陳列商品，賣場建有冷凍冷藏庫；178。 是時尚電器目前經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營品類最齊全的分店；178。經(jīng)營狀況較好較好較好評析178。建筑規(guī)劃柱間距：6m6m，凈高：5m，凈高：5m。2F:超市，日用品、小家電。216。但就目前市場反映情況來看，新開商場大多并不理想。但隨著近年來大型商業(yè)項目的興建，商圈經(jīng)營規(guī)模急劇擴張，目前有統(tǒng)計的商業(yè)規(guī)模已達50萬平方米以上。216。據(jù)悉，東湖花園在沃爾瑪進駐之前商業(yè)氛圍并不深厚，而沃爾瑪進駐之后，東湖花園不僅被盤活了，而且也誘發(fā)了東城商圈的形成。應該說，自從1997年全球零售總額第一的商業(yè)零售企業(yè)沃爾瑪進駐開始，以東縱大道為核心的東城商圈就已經(jīng)在慢慢地形成。商圈的形成需要一個集體效應，而且目前以東縱大道為中心的新核心商圈已經(jīng)產(chǎn)生了這樣的效應。e) 原因五：大型商業(yè)物業(yè)扎堆綜觀現(xiàn)代都市核心商圈，無不以高起點的規(guī)劃、高標準的建筑，集超大型、標志性、高檔次、多功能，集購物、娛樂、休閑和旅游于一體，像深圳的華強北路，全長530米，聚集了20多家大型商場，兩千多家各類門店鋪位。d) 原因四：學府薈萃消費潛力大有經(jīng)驗表明，一般在學校周圍都會是商業(yè)比較繁華的地方，這主要是學校能帶動周圍的消費。而目前，經(jīng)過東縱大道的市內(nèi)交通線路就有12A、113128A、景湖花園小區(qū)車、中信小區(qū)車等圈內(nèi)各道路，特別東縱大道還是東莞長安、太平、常平、樟木頭等10多個鎮(zhèn)進入東莞主城區(qū)的交通大動脈。就目前而言，東城商業(yè)圈的基礎人流達30萬人，日均客流8萬人，節(jié)假日客流量超過12萬人。而綜觀東城商業(yè)圈，其1公里以內(nèi)就集中了盈峰商務中心、羅沙大廈、海聯(lián)大廈、東莞人壽保險大廈、中惠商務中心、聯(lián)和大廈等。這主要是：第一，寫字樓作為標志性建筑具有區(qū)域品質(zhì)提升和聚集人氣的作用；第二，寫字樓功能的綜合性對商業(yè)氛圍形成有著積極的作用；第三，寫字樓內(nèi)的辦公群體本身也具備商業(yè)消費基礎。 東城商圈脫穎而出原因分析a) 原因一：大批寫字樓云集其中寫字樓是代表城市發(fā)展的重要指標，也是城市經(jīng)濟的聚集樞紐。 商業(yè)偏重于零售購物，整體購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差。 商圈以大型超市、百貨為主，其它商業(yè)為補充；252。 現(xiàn)狀及存在問題252。這表明，東城區(qū)商業(yè)項目的業(yè)態(tài)組合較為豐富。 東城商業(yè)圈東城商業(yè)圈定位為市域商業(yè)中心，以前，黃旗山周邊高檔商品住宅的興起，確立了東城區(qū)作為東莞中高檔消費的集聚地位，同時也對東城業(yè)已形成的商貿(mào)產(chǎn)生了強勁的推動作用，在發(fā)展中逐漸烘托出了東城區(qū)作為東莞成熟商貿(mào)中心區(qū)的形象。 商業(yè)檔次以中檔為主，低檔為輔，高檔商業(yè)設施需求不明顯。 大型商業(yè)設施總經(jīng)營面積超過200,000平方米，經(jīng)營態(tài)勢較為激烈；252。 小結252。 2002年2月開業(yè)，一度是東莞零售業(yè)中檔次最高的；178。 2002年6月，吉之島進駐；178。 檔次中等偏高，購物環(huán)境較好；178。 位于運河西，位置相對較偏，主要滿足周圍居民需求；178。經(jīng)營狀況較好一般較好較好評析178。中庭：300㎡、600㎡。柱間距：8m6m，層高：4m。建筑規(guī)劃柱間距：8m6m，凈高：4m。1/F:陶瓷、潔具、衛(wèi)浴、五金、家私等；2/F:天花板、廚柜、家具、裝飾公司等。多年混營一處的場、鋪將首次分類規(guī)劃集合，從而最終形成莞城商圈大型商貿(mào)、專業(yè)門市和行業(yè)市場三區(qū)統(tǒng)籌的經(jīng)營格局?！?據(jù)了解，4個商貿(mào)區(qū)分別包括高級商務商貿(mào)區(qū)、休閑購物商貿(mào)區(qū)、鮮活物流商貿(mào)區(qū)和文化商貿(mào)區(qū)；在此基礎上，4條專業(yè)街則以消費熱點定型：包括水果花卉專業(yè)街、電訊產(chǎn)品專業(yè)街、歐陸風情啤酒食街與文化和精品一條街；同時，5個行業(yè)專業(yè)市場將進一步體現(xiàn)“專業(yè)性強”的特點，即裝飾材料市場，電腦、電子產(chǎn)品市場，五金、機電產(chǎn)品市場，汽車、摩托車配件專業(yè)市場和石材、汽修專業(yè)市場。 未來趨勢在充分考察區(qū)內(nèi)城建設施和商貿(mào)經(jīng)營布局的基礎上，莞城區(qū)提出了“445”商建方案，并作為東莞市商業(yè)物流市場分區(qū)開發(fā)的試點進行實施。 整體購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差。 整體商業(yè)過于分散，片區(qū)內(nèi)缺乏休閑設施；252。目前，商圈存在的主要問題有：252。加上行業(yè)、專業(yè)市場相對集中的環(huán)境基礎，各類手機通訊企業(yè)、裝飾建材企業(yè)開始連橫式分散“設點”，原本就多元化混營的批零商業(yè)市場顯得關系更加復雜。216。此路段商鋪面積均不大，多為民房改建，經(jīng)營品種較多，價格適中，因人多路窄、貨物堆放，整條街有擁擠之虞。人車較多，車流緩慢，經(jīng)常有塞車現(xiàn)象。 莞城商圈莞城商圈處于東莞市老城區(qū)，擁有可園、西城門等旅游資源，是傳統(tǒng)的行政、商業(yè)中心，既擁有家樂福、吉之島、百佳等國際品牌，又有像天和百貨這樣的本土實力零售企業(yè)，商圈生活氛圍較為濃厚，配套齊全，人氣旺盛。南城商圈：東莞市新的行政文化中心，新政府所在地，也是東莞市的CBD所在地，匯集了眾多高檔寫字樓、市政設施及高尚住宅，未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。雖目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，人氣旺盛，隨著政府規(guī)劃的力度不斷的加大，該商圈的商業(yè)未來具有一定改造空間。178。e) 市場秩序有待規(guī)范。d) 商貿(mào)流通現(xiàn)代化進程有待加快。c) 政策支持力度不足。加上不同層次的商業(yè)區(qū)域分布不夠明顯，在空間布局和定位上沒有拉開距離，不利于整體商業(yè)層次的提升。由此，一方面造成大量的商業(yè)企業(yè)定位中低層次，商業(yè)模式、定位和形態(tài)趨于同質(zhì)化，局部出現(xiàn)過度競爭。b) 消費需求和商業(yè)結構不合理。此外，大型商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展過快，明顯超過了實際需求。由于商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展過快，加上規(guī)劃滯后，大型商業(yè)項目過多集中于大城區(qū)，全市范圍商業(yè)主次功能格局不夠明顯，一方面，大城區(qū)的商業(yè)中心地位不夠突出，集聚和輻射帶動功能不夠強。216。f) 商業(yè)對內(nèi)對外開放進一步加快。東莞近年來物流行業(yè)發(fā)展迅速，%，2010年將達1200萬標箱。全市專業(yè)批發(fā)市場體系行業(yè)分布廣泛，涉及行業(yè)20多個，較為成熟的有糧食、飼料、果菜、副食品、服裝、鞋類、家具、家電、IT產(chǎn)品、汽車、機械設備、毛紡織品、五金模具等，其中10000平方米以上專業(yè)批發(fā)市場超過50個，年總成交額近數(shù)百億元，主要農(nóng)副產(chǎn)品和工業(yè)原材料、零配件、產(chǎn)成品等廣泛輻射珠三角甚至整個華南地區(qū)。香港訊通、雅式、世貿(mào)博覽等國際辦展企業(yè)相繼進入，引進了先進的理念、管理、技術和國際品牌展會，提升了會展業(yè)的國際化水平。會展場館資源十分充裕。全市現(xiàn)有各類商業(yè)街95條，大城區(qū)以及常平、石龍、塘廈、虎門、茶山、鳳崗、清溪、橋頭、大朗等鎮(zhèn)均建成了一批各具特色的商業(yè)步行街。據(jù)不完全統(tǒng)計，2007年東莞市商業(yè)零售網(wǎng)點總面積約450萬平方米，其中3000平方米以上的大型商業(yè)零售網(wǎng)點超過200個。b) 商業(yè)網(wǎng)點體系及商業(yè)環(huán)境不斷完善。全市商貿(mào)流通業(yè)正處于增長快速、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、功能完善、結構優(yōu)化、層次提升的良好發(fā)展階段，呈現(xiàn)出如下幾方面良好態(tài)勢：a) 民營商業(yè)和連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速。同比增長19%。 東莞市商業(yè)現(xiàn)狀與分析216。一些本土零售商開始自主式調(diào)整，以打品牌、連鎖化布局的方式應對競爭，如天和、嘉榮等企業(yè)的鎮(zhèn)區(qū)戰(zhàn)略就非常成功。 第四階段：連鎖競爭期從2002年至今，東莞的城市零售業(yè)進入較為殘酷的市場競爭階段。受外來品牌的激勵，東莞本土零售業(yè)的整體經(jīng)營狀況這一時期得到明顯加強，本土品牌陸續(xù)出現(xiàn)。 第三階段，蛻變期1998年沃爾瑪商場等外資企業(yè)的進入，全新的一站式大賣場概念首次進入東莞，對本土商業(yè)產(chǎn)生很大觸動。具體表現(xiàn)為：商業(yè)經(jīng)營管理從單一需求供給向專業(yè)化過渡，鎮(zhèn)區(qū)首次出現(xiàn)經(jīng)營面積超過2000平方米的形象店面，隨著外來人口、消費群的擴大，零售業(yè)運作的空間繼續(xù)拓展。 216。東莞最初從農(nóng)村城市向現(xiàn)代化工業(yè)城市轉型，外來人口大量涌入東莞，城市固定消費群和購買力獲得早期培育和發(fā)展機會，地區(qū)商業(yè)消費習慣逐步成型。 東莞市商業(yè)發(fā)展歷程東莞商業(yè)的發(fā)展主要經(jīng)歷了以下四個階段：216。 中部部分鎮(zhèn)區(qū)土地供應充足，樓盤供應較少，而市場卻有相當需求,存在著厚積薄發(fā)的潛力和空間；三、東莞零售市場分析與借鑒現(xiàn)今，中國城市化速度最快的無疑是長江、珠江兩個三角洲，而珠三角作為城市化的先行者，首先迎來商業(yè)發(fā)展的變革，尤其對于地處廣州、佛山、深圳、香港四個城市之間的東莞來說，其得天獨厚的樞紐地位也使東莞商業(yè)格外引人關注。 整體發(fā)展平穩(wěn)，走勢強勁，東莞的城市轉型將繼續(xù)推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，政府宏觀調(diào)控力度將繼續(xù)加大，未來趨向良性發(fā)展；216。178。 一、二級市場成交價格較07年下半年均有下降，且成交量日趨萎縮，購買者大多持觀望態(tài)勢216。 東莞各個鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)市場差異化較為明顯，商品房價格也因地區(qū)差距有較大不同；216。 市場呈現(xiàn)多個熱點區(qū)域，中心區(qū)優(yōu)勢明顯，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅?16。 三為樟木頭等組成的“外銷區(qū)”， 這些鎮(zhèn)區(qū)有著發(fā)達的交通（鐵路），居住環(huán)境較好，主要以香港人購買，為其在內(nèi)地居住、度假區(qū)。 一為東城區(qū)、莞城區(qū)、南城區(qū)組成的“中心城區(qū)”，以東城區(qū)為代表的東莞傳統(tǒng)住宅區(qū)，以其成熟的居住氣氛和完善的生活配套，依然倍受市場的關注，而南城區(qū)以其長遠的城市規(guī)劃藍圖和逐漸完善的生活居住行政商務氛圍，已經(jīng)成為市場關注的焦點，中心區(qū)已經(jīng)成為東莞房價的風向標；216。 目前房地產(chǎn)市場特征及未來發(fā)展趨勢178。2007年，是政府對行業(yè)宏觀調(diào)控力度最大的一年，整體商品房市場新增供應持續(xù)增長，成交全線飄綠，市場縮量調(diào)整跡象明顯，成交量同比大幅下降近五成左右，價格也在快速回調(diào)，較去年底均價已經(jīng)回落超過16%。216。其中2007年（含）㎡，38442套；㎡，26894套。 二級市場情況216。那么，隨著今年土地交易價格的下降，預計未來23年內(nèi)樓市會隨著開發(fā)成本的降低而成良性方向發(fā)展，開發(fā)壓力和風險都將減小。 “樓市漲跌，土地先行”， 樓市價格是一級市場的風向標，隨著07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時也帶動了土地市場的變化。另外，08年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，%；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場供應量。216。從08年上半年總體的市場供應來看，供應面積、成交金額、宗地數(shù)量，都比07年同期有所增長，%，這說明08年政府大規(guī)模“開閘放地”，同時政府為了促進城市產(chǎn)業(yè)轉型，加大了城市工業(yè)用地的供應。 08年上半年土地成交情況　指標2007上半年2008上半年增長土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地數(shù)量（宗）5272%商住土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地數(shù)量（宗）3522% 2008年上半年共計交易土地72宗，㎡，同比上漲%，上升幅度很大；，%。從07年下半年開始，東莞土地市場處在供大于求的狀態(tài)，也從側面反應了政府加大宏觀調(diào)控力度、東莞經(jīng)濟轉型等因素對行業(yè)造成的影響，發(fā)展商為規(guī)避風險在“圈地”行動中日趨理性。 一級市場情況216。 通過城市發(fā)展規(guī)劃我們可以看出，隨著東莞大規(guī)模城市基礎設施建設，東莞道路交通網(wǎng)絡的日益完善，“一小時生活圈”的構想正在實現(xiàn)，這樣一個全新局面的開創(chuàng)，必將把東莞的商業(yè)發(fā)展帶到一個新的高度。從宏觀市場運行的經(jīng)濟角度看，今年國民經(jīng)濟總體增長平穩(wěn)，給消費品市場帶來了有利的商機。 東莞人口不斷的增加，居民收入增長幅度大，人民生活水平日益提高。東莞這場前所未有的城市化運動，必然帶動東莞商貿(mào)業(yè)重大發(fā)展和調(diào)整。216。 東莞市地理位置優(yōu)越，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。 本項目位于運河路與可園路和創(chuàng)業(yè)路交匯處，快速便捷的交通縮短了城市空間距離，使得本項目的經(jīng)濟輻射范圍更廣。 本項目為中心區(qū)規(guī)劃中一部分，中心區(qū)各種基礎設施配套完善，直接為周邊區(qū)域提供較高的經(jīng)營效益和社會效益，本項目是其直接受益者。178。其中改造道路10條，包括莞樟路、四環(huán)路、旗峰路、二環(huán)路、東城中路、莞龍路、莞太路、運河路、一環(huán)路、紅川路；新建道路3條，包括五環(huán)路、東江大道、鴻福西路。 配套設施規(guī)劃1) 交通發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃將全市干線路網(wǎng)結構大體分為三級：一級為高速公路體系，主要解決城市過境和快速對外交通；二級為城市快速路體系，以承擔城市組團間交通為主要功能；三級為干線性主干道體系，主要承擔組團間交通，最終形成方格網(wǎng)形的路網(wǎng)體系。主要承擔行政、文化、商業(yè)、居住、物流等城市服務類功能。到2015年，中心城區(qū)的規(guī)劃人口為80萬人。 中心區(qū)規(guī)劃1) 中心區(qū)范圍東莞市中心區(qū)規(guī)劃的范圍為市區(qū)4個區(qū)（城區(qū)、南城、東城、萬江）的已建成區(qū)域和寮步鎮(zhèn)西北規(guī)劃東五環(huán)路以西的一小部分，具體范圍為北至東江，東至五環(huán)路，南至篁村科技工業(yè)園，西至萬江中心區(qū)。形成“以中心城區(qū)為紐帶，連接東西兩翼產(chǎn)業(yè)帶和城鎮(zhèn)發(fā)展軸，一中心多支點”的城鎮(zhèn)布局結構。2) 城市布局結構以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶。東莞市城市總體規(guī)劃目標：逐步將東莞市建設成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市。 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃178。除了“電大”、“業(yè)大”、“職業(yè)培訓”外，遠程教育為人們提供了更多更靈活的學習條件，吸引了越來越多的成人讀書。目前，成人教育的形式也越來越多，學習也更加便利。 教育費上升趨勢快 隨著社會的發(fā)展和科技的進步，人才競爭日趨激烈，人的文化素質(zhì)和技能顯得日益重要。據(jù)調(diào)查資料，醫(yī)療保健類支出年均增長約20%左右。216。 在外用餐支出逐年上升，恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。由于購買小汽車的增加，居民用于交通方面的支出也明顯上升。目前大部分城鎮(zhèn)本地居民已經(jīng)擁有兩套住房。東莞市城鎮(zhèn)居民消費特點分析：216。 人均可收入支配 從最近六年來看，東莞城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均穩(wěn)步上漲，2007年已達到27025元，連續(xù)數(shù)年穩(wěn)居全國地級市家庭人均可支配收入的首位。暫住人口增幅明顯大于戶籍人口增幅，說明東莞有較大的輻射影響