【正文】 塞納河畔市場調(diào)研報(bào)告塞納河畔市場調(diào)研報(bào)告二00八年九月美格行商業(yè)地產(chǎn)一、東莞市市場發(fā)展概況 4 4 5歷年東莞市GDP增長水平 5業(yè)結(jié)構(gòu)比例 6社會消費(fèi)品零售總額 7 東莞市人口及收入狀況 8人口狀況及分布情況 8人均可收入支配 9 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃 12東莞市城市總體規(guī)劃概述 12中心區(qū)規(guī)劃 13配套設(shè)施規(guī)劃 14城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響 15 小結(jié) 16二、東莞市房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況 17 歷年房地產(chǎn)供求狀況分析 17一級市場情況 17二級市場情況 20 目前房地產(chǎn)市場特征及未來發(fā)展趨勢 21房地產(chǎn)市場特征 21未來發(fā)展趨勢 22三、東莞零售市場分析與借鑒 23 23東莞市商業(yè)發(fā)展歷程 23東莞市商業(yè)現(xiàn)狀與分析 24 28東莞城區(qū)商圈劃分 28莞城商圈 29東城商業(yè)圈 34南城商圈 44三大商圈綜合比較及結(jié)合項(xiàng)目分析 51商圈借鑒分析 52 52東莞商業(yè)未來發(fā)展方向分析 53四、項(xiàng)目所在區(qū)域分析 54項(xiàng)目地理位置 54 55歷年莞城區(qū)GDP 發(fā)展水平 55社會消費(fèi)品零售總額 56人口狀況及分布情況 56 57 57規(guī)劃的主要功能包括 58莞城交通規(guī)劃 60項(xiàng)目片區(qū)改造 60 64項(xiàng)目周邊各路段調(diào)研分析 64五、其他區(qū)域主要商業(yè)調(diào)研分析 79 79整體商業(yè)狀況 79南城區(qū)商圈劃分 80 81東城風(fēng)情步行街 83愉景商業(yè)步行街 84 85主要商業(yè)街區(qū)調(diào)研 85 102在租在售商業(yè)研 102東莞主要街道租金調(diào)研 106一、東莞市市場發(fā)展概況 東莞市概況東莞市位于廣東省中南部、珠江三角洲東北部，北距廣州50公里，南離深圳90公里，水路至香港47海里，至澳門48海里，處于穗港經(jīng)濟(jì)走廊中間，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞現(xiàn)轄32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，546個(gè)村委會，132個(gè)居委會。全市陸地面積2465平方公里，2007年常住人口約870萬，此外，還有港澳臺同胞70多萬人，海外僑胞20多萬人，是著名的僑鄉(xiāng)。 東莞市行政區(qū)域簡圖 東莞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r178。 歷年東莞市GDP增長水平 單位：億元東莞市近年來經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯上升。本地生產(chǎn)總值、工業(yè)、商業(yè)增速加快；外貿(mào)出口增勢強(qiáng)勁；地方財(cái)政收入增長較快；居民收入穩(wěn)步增加；經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展速度較快。2007年度，全市完成生產(chǎn)總值首次超過3000億元；%，%。從近年來可比價(jià)格的增長率來看，受政府宏觀政策及東莞市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等影響，增長速度放慢，增長率降低。（以上數(shù)據(jù)均由東莞市統(tǒng)計(jì)局提供）178。 業(yè)結(jié)構(gòu)比例 從上圖可以看出，東莞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在調(diào)整的同時(shí)，又逐漸體現(xiàn)出東莞制造業(yè)名城的特點(diǎn)，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)、林、牧、漁業(yè)）比例不斷下降，二、三產(chǎn)業(yè)（工業(yè)、消費(fèi)零售等）比例明顯上升，而其中第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的拉動尤其明顯，充分顯示出東莞市打造現(xiàn)代制造業(yè)名城的特色。178。 社會消費(fèi)品零售總額2007年全市消費(fèi)品市場積極活躍，據(jù)東莞市統(tǒng)計(jì)局新口徑統(tǒng)計(jì)，％。說明消費(fèi)者購買力在持續(xù)上升，住房、交通、通訊、教育、旅游等支出成為居民消費(fèi)的亮點(diǎn)。消費(fèi)市場仍處于可挖掘階段。 東莞市人口及收入狀況 178。 人口狀況及分布情況東莞市主要是以外來人口為主的移民城市，特別是近年來東莞市經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展對勞動力需求的增加，將使人口繼續(xù)遷入東莞，全市暫住人口和常住人口規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。名稱常住人口戶籍人口戶籍人口比例暫住人口暫住人口比例2005年％％2006年 816萬%%2007年870萬％％2006年同比增長%%——%——2007年同比增長％％——單位：萬人％—— 由上表可以看出，東莞市常住人口總量繼續(xù)增加，增幅較大。暫住人口增幅明顯大于戶籍人口增幅，說明東莞有較大的輻射影響力，大量外來人口的進(jìn)入及人口的穩(wěn)步增長，也為東莞的零售市場帶來更大的活力，進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。178。 人均可收入支配 從最近六年來看，東莞城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入均穩(wěn)步上漲，2007年已達(dá)到27025元，連續(xù)數(shù)年穩(wěn)居全國地級市家庭人均可支配收入的首位。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較高,表明東莞市的實(shí)際消費(fèi)能力很強(qiáng), 從收入絕對值看，東莞市城市居民家庭的生活水平已實(shí)現(xiàn)了“人均生產(chǎn)總值達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人民生活比較富?！钡募榷繕?biāo)。東莞市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)特點(diǎn)分析：216。 購房買車成重要支出 隨著收入水平的提高，有房有車成了不少家庭追求的新時(shí)尚，想擁有一套更大更高檔的住房，又成了一些家庭續(xù)圓的夢。目前大部分城鎮(zhèn)本地居民已經(jīng)擁有兩套住房。購車是僅次于買房的一大筆支出，在我司調(diào)查的100戶城市居民家庭中，購買家用汽車10輛，購車單價(jià)多在13－20萬元之間。由于購買小汽車的增加，居民用于交通方面的支出也明顯上升。216。 在外用餐支出逐年上升，恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。近年來，隨著東莞經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，人均可收入支配的不斷提高，東莞在外用餐的比例增高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前東莞的恩格爾系數(shù)（占食品消費(fèi)支出比重）約為24% ，比2000 年下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。216。 保健意識不斷加強(qiáng)，醫(yī)療保健類支出大幅增長 生活質(zhì)量的提高，市民保健意識加強(qiáng)，更加注重身體的保養(yǎng)。據(jù)調(diào)查資料，醫(yī)療保健類支出年均增長約20%左右。216。 教育費(fèi)上升趨勢快 隨著社會的發(fā)展和科技的進(jìn)步，人才競爭日趨激烈，人的文化素質(zhì)和技能顯得日益重要。為了適應(yīng)社會的需要，許多成人自覺進(jìn)行更高學(xué)歷的深造，以提高自身能力和社會競爭力。目前，成人教育的形式也越來越多，學(xué)習(xí)也更加便利。各個(gè)知名學(xué)府紛紛到深圳設(shè)點(diǎn)招生。除了“電大”、“業(yè)大”、“職業(yè)培訓(xùn)”外，遠(yuǎn)程教育為人們提供了更多更靈活的學(xué)習(xí)條件，吸引了越來越多的成人讀書。成人教育的隊(duì)伍越來越壯大，用于成人教育的支出也越來越多。 東莞市城市發(fā)展規(guī)劃178。 東莞市城市總體規(guī)劃概述東莞市是珠江三角洲東岸重要的地區(qū)性中心城市，重要的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，省級歷史文化名城。東莞市城市總體規(guī)劃目標(biāo)：逐步將東莞市建設(shè)成為以國際制造業(yè)名城為特色的現(xiàn)代化中心城市。1) 城市總體規(guī)劃范圍本次規(guī)劃將城市規(guī)劃區(qū)確定為市域現(xiàn)狀4區(qū)28鎮(zhèn)，總面積2465平方公里；城市總體規(guī)劃范圍為城區(qū)、東城、萬江、篁村4個(gè)區(qū)和寮步鎮(zhèn)西北7個(gè)自然村的行政用地。2) 城市布局結(jié)構(gòu)以中心城區(qū)為核心，加速發(fā)展以虎門為副中心的西部城鎮(zhèn)帶和以常平為副中心的東部廣深鐵路城鎮(zhèn)帶。重點(diǎn)發(fā)展石龍、塘廈、長安、樟木頭、麻涌等中心城鎮(zhèn)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口向中心城鎮(zhèn)集中，充分發(fā)揮中心城鎮(zhèn)的集聚和輻射作用。形成“以中心城區(qū)為紐帶，連接?xùn)|西兩翼產(chǎn)業(yè)帶和城鎮(zhèn)發(fā)展軸，一中心多支點(diǎn)”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。178。 中心區(qū)規(guī)劃1) 中心區(qū)范圍東莞市中心區(qū)規(guī)劃的范圍為市區(qū)4個(gè)區(qū)（城區(qū)、南城、東城、萬江）的已建成區(qū)域和寮步鎮(zhèn)西北規(guī)劃東五環(huán)路以西的一小部分，具體范圍為北至東江，東至五環(huán)路，南至篁村科技工業(yè)園，西至萬江中心區(qū)。2) 中心區(qū)城市性質(zhì)及規(guī)模中心城區(qū)城市的性質(zhì)為：珠江三角洲地區(qū)性中心城市，東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技和文化中心，全國重要的信息技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化基地，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。到2015年，中心城區(qū)的規(guī)劃人口為80萬人。3) 中心區(qū)職能新城市中心區(qū)規(guī)劃圖中心城區(qū)規(guī)劃為市行政辦公中心、商務(wù)會展中心、金融服務(wù)和文化娛樂中心。主要承擔(dān)行政、文化、商業(yè)、居住、物流等城市服務(wù)類功能。178。 配套設(shè)施規(guī)劃1) 交通發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃將全市干線路網(wǎng)結(jié)構(gòu)大體分為三級：一級為高速公路體系，主要解決城市過境和快速對外交通；二級為城市快速路體系，以承擔(dān)城市組團(tuán)間交通為主要功能；三級為干線性主干道體系，主要承擔(dān)組團(tuán)間交通，最終形成方格網(wǎng)形的路網(wǎng)體系。東莞城市交通規(guī)劃圖2) 中心區(qū)道路交通系統(tǒng)2001年，東莞市率先提出進(jìn)行市區(qū)13項(xiàng)道路貫通工程，著手構(gòu)筑現(xiàn)代化中心城市骨架，以盡快形成新城傍山、舊城依水、數(shù)條環(huán)路連接山水的市區(qū)整體格局。其中改造道路10條，包括莞樟路、四環(huán)路、旗峰路、二環(huán)路、東城中路、莞龍路、莞太路、運(yùn)河路、一環(huán)路、紅川路；新建道路3條，包括五環(huán)路、東江大道、鴻福西路。2004年，東莞市投資35億對莞長公路、東深公路、莞樟公路、莞龍公路等四條主干道進(jìn)行全線改造。178。 城市規(guī)劃對本項(xiàng)目的影響216。 本項(xiàng)目為中心區(qū)規(guī)劃中一部分，中心區(qū)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，直接為周邊區(qū)域提供較高的經(jīng)營效益和社會效益，本項(xiàng)目是其直接受益者。216。 本項(xiàng)目位于運(yùn)河路與可園路和創(chuàng)業(yè)路交匯處，快速便捷的交通縮短了城市空間距離，使得本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)輻射范圍更廣。 小結(jié)216。 東莞市地理位置優(yōu)越，是廣州與香港之間水陸交通的必經(jīng)之地。東莞市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，GDP增長快速、穩(wěn)定，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到優(yōu)化調(diào)整。216。 按照東莞城市發(fā)展目標(biāo)，到2010年，東莞將成為現(xiàn)代化的區(qū)域中心城市，城市化水平將達(dá)到80%左右。東莞這場前所未有的城市化運(yùn)動，必然帶動?xùn)|莞商貿(mào)業(yè)重大發(fā)展和調(diào)整。216。 東莞人口不斷的增加，居民收入增長幅度大，人民生活水平日益提高。這些大大推動?xùn)|莞商業(yè)市場的發(fā)展。從宏觀市場運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)角度看，今年國民經(jīng)濟(jì)總體增長平穩(wěn)，給消費(fèi)品市場帶來了有利的商機(jī)。216。 通過城市發(fā)展規(guī)劃我們可以看出，隨著東莞大規(guī)模城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，東莞道路交通網(wǎng)絡(luò)的日益完善，“一小時(shí)生活圈”的構(gòu)想正在實(shí)現(xiàn)，這樣一個(gè)全新局面的開創(chuàng)，必將把東莞的商業(yè)發(fā)展帶到一個(gè)新的高度。二、東莞市房地產(chǎn)市場開發(fā)狀況 歷年房地產(chǎn)供求狀況分析178。 一級市場情況216。 近年土地供需關(guān)系時(shí)期總供應(yīng)宗數(shù)成交宗數(shù)供需比05年上半年124121：105年下半年6864：106年上半年5854：106年下半年6158：107年上半年5852：107年下半年6855：108年上半年9672：1從近年來土地供銷比走勢看，總體上土地需求旺盛，：1左右，土地市場供求關(guān)系相對平衡。從07年下半年開始，東莞土地市場處在供大于求的狀態(tài)，也從側(cè)面反應(yīng)了政府加大宏觀調(diào)控力度、東莞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等因素對行業(yè)造成的影響，發(fā)展商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)在“圈地”行動中日趨理性。216。 08年上半年土地成交情況　指標(biāo)2007上半年2008上半年增長土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地?cái)?shù)量（宗）5272%商住土地成交成交面積（萬㎡）%成交金額（億元）%宗地?cái)?shù)量（宗）3522% 2008年上半年共計(jì)交易土地72宗，㎡，同比上漲%，上升幅度很大；，%。其中商住地塊成交22宗，㎡，%；，%；從成交土地的類型來看，08年上半年，土地成交以工業(yè)用地為主，%，%。從08年上半年總體的市場供應(yīng)來看，供應(yīng)面積、成交金額、宗地?cái)?shù)量，都比07年同期有所增長，%，這說明08年政府大規(guī)模“開閘放地”，同時(shí)政府為了促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加大了城市工業(yè)用地的供應(yīng)。08年上半年，無論是供應(yīng)，還是成交，工業(yè)用地都占到了最大的份額。216。 08年上半年土地成交價(jià)格㎡，㎡，%；㎡，%； 但由于07年下半年土地價(jià)格誰樓市價(jià)格嚴(yán)重飆升；08年上半年較07年下半年，土地價(jià)格下降明顯，%，%，08年上半年市場，一級市場表現(xiàn)低迷。另外，08年上半年成交商住用地的整體平均容積率有所提高，%；容積率的提高，在土地資源有限的情況下，可以加大市場供應(yīng)量。2008年上半年商住用地樓面地價(jià)為1696元/㎡，較去年同期1800元/㎡%。 “樓市漲跌，土地先行”， 樓市價(jià)格是一級市場的風(fēng)向標(biāo)，隨著07年下半年新政不斷出臺，樓市發(fā)生了極大的改變，同時(shí)也帶動了土地市場的變化。目前東莞樓市進(jìn)入冬季，價(jià)格迅速回調(diào)，而政府宏觀政策不明朗，樓市價(jià)格短期內(nèi)回暖可能性較小，預(yù)計(jì)下半年土地交易市場將持續(xù)低迷狀態(tài)、價(jià)格略有下降。那么，隨著今年土地交易價(jià)格的下降，預(yù)計(jì)未來23年內(nèi)樓市會隨著開發(fā)成本的降低而成良性方向發(fā)展，開發(fā)壓力和風(fēng)險(xiǎn)都將減小。 178。 二級市場情況216。 08年上半年商品房供應(yīng)分析商品房可售存量2007年（含）前可售存量2008年上半年可售存量面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）面積（萬㎡）套數(shù)（套）653363844226894 截至2008年6月27日，%，有275個(gè)項(xiàng)目有可售存貨，㎡，65336套。其中2007年（含）㎡，38442套；㎡，26894套?？梢钥闯觯M(jìn)入2008年東莞商品房總體上成交持續(xù)低迷，各樓盤銷售率普遍較低，市場消化積壓的存量較大，使得商品房可售存量的壓力越來越大。216。 08年上半年商品房銷售分析時(shí)間商品房總量住宅非住宅面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）面積（萬㎡）銷售套數(shù)（套）07上半年2545826119328107下半年3215928703345608上半年167