【正文】 項(xiàng)目周邊各路段調(diào)研分析216。以下對項(xiàng)目周邊各條道路進(jìn)行了地毯式掃街鋪，以便把握項(xiàng)目周邊具體的業(yè)態(tài)分布及其比例。雖然目前莞城區(qū)由于東城區(qū)、南城區(qū)新興商業(yè)的競爭呈現(xiàn)出萎縮的跡象，但莞城區(qū)作為東莞市的老城區(qū)，且市民有著在老城區(qū)的消費(fèi)習(xí)慣，再加上市政的大力度規(guī)劃等，莞城區(qū)的前景發(fā)展空間較大。216。 對于東縱大道大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，由于目前該區(qū)已經(jīng)有幾處大型商業(yè)設(shè)施在建，現(xiàn)狀發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，因此將來發(fā)展將主要是引導(dǎo)現(xiàn)有的大型點(diǎn)狀商業(yè)，從目前沿城市干道發(fā)展的現(xiàn)狀模式，向區(qū)域型面狀模式發(fā)展。另該區(qū)還將通過改造，配置地下公共停車場；并在外圍增設(shè)公共停車場。 對于市橋傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，將通過運(yùn)河?xùn)|路沿路地塊、鳳來路兩側(cè)地塊的二次改造，建設(shè)中型規(guī)模的百貨零售業(yè)。 對于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，將與旅游、休閑設(shè)施互動發(fā)展。同時(shí)，社區(qū)商業(yè)設(shè)施主要以肉菜市場為主。一個(gè)是位于西隅的騎樓風(fēng)貌步行商業(yè)街區(qū)，一個(gè)是市橋的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，一個(gè)是位于羅沙、興塘的大型現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)。整體來看，本次規(guī)劃中商業(yè)是重點(diǎn)。而東部片區(qū)就是沿東縱大道兩旁約一平方公里的現(xiàn)化化商業(yè)圈。 兩面，就是東部片區(qū)和西部片區(qū)。同時(shí)，由于運(yùn)河的水質(zhì)治理工程已經(jīng)投放使用，運(yùn)河水將逐步變清，政府將通過技術(shù)手段，將運(yùn)河水位提高，從而提升整個(gè)運(yùn)河西步行街的魅力。 所謂的“兩線”，就是東江和運(yùn)河。同時(shí)，將利用市橋——西正路軸線的商業(yè)氣氛和人氣，通過文化廣場，使其越過運(yùn)河，從而帶動運(yùn)河以西可園大片區(qū)的重新起動?！? 而另一點(diǎn)“西城樓”，一直是莞城的核心，連接著市橋、西正路，這一帶也曾是東莞最繁華的商業(yè)片區(qū)。除對一些有價(jià)值的建筑給予保留外，將拆除一些無價(jià)值和違章建筑；疏導(dǎo)交通，增加一些大型的商業(yè)設(shè)施，帶動街區(qū)商業(yè)，增加居民住宅，做旺人氣，使這一片區(qū)成為最有老莞城特色的片區(qū)。 所謂兩點(diǎn)，就是可園和西城樓。 改造重點(diǎn)：2012年建成兩點(diǎn)兩線兩面，改造重點(diǎn)為兩點(diǎn)兩線兩面，實(shí)際改造重建土地面積約為2平方公里，約占莞城總面積的15％。 文化廣場北側(cè)的建筑應(yīng)該有一定的特色和標(biāo)志性地塊應(yīng)建成莞城區(qū)地標(biāo)建筑。 西城樓周邊建筑的高度應(yīng)按照文物保護(hù)相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格控制；216。 本區(qū)域以商業(yè)為主導(dǎo)功能；216。 城市次要道路：新沙坊東路、興隆路、珊瑚路、下高橋路、新風(fēng)路、溫家圍路、彭屋路、萬壽路、東正路、解放路、金牛二路、澳南西路、紅山東路、園嶺二路、興賢路、鴻裕路、步步高一路、步步高二路、溫南路、學(xué)院北路、新興路、禾倉嶺南路、大興路、合和路178。 城市干道：可園路、莞太大道、莞龍路、東城中路（40米）東江大道、 可園南路、金牛路、羅沙路、學(xué)院路、東縱大道、八達(dá)路、東城大道、東城西路、東興路、期峰路216。178。公建發(fā)展軸文化發(fā)展軸本案莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃功能分布圖莞城區(qū)區(qū)域規(guī)劃人口分布圖人口規(guī)模主要通過住宅面積來計(jì)算，根據(jù)規(guī)劃平衡，（未計(jì)入070120地塊入口），各項(xiàng)公共配套設(shè)施根據(jù)人口規(guī)模進(jìn)行配置，但考慮到未來發(fā)展的不可預(yù)見性和規(guī)劃的彈性，市政規(guī)劃設(shè)施按人口規(guī)模向上浮動彈性的20％進(jìn)行配置。 東莞市城區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；216。 規(guī)劃的主要功能包括：216。共分3個(gè)片區(qū)，25個(gè)街坊，12個(gè)組團(tuán)，總共724個(gè)地塊。2005年年底東莞市市政府針對以上問題對東莞市規(guī)劃做了詳細(xì)的討論，并出臺了相應(yīng)的措施即：對莞城的舊城改造。 珠嘰港一帶拆遷后未建和東江大道的建設(shè)對于該區(qū)域的交通造成影響；252。 區(qū)域人口外遷，常住人口減少；252。莞城區(qū)有著1200多年歷史，一直是東莞市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的莞城區(qū)，商業(yè)面積較大，而常住人口逐漸外遷，目前商業(yè)競爭激烈、商業(yè)業(yè)態(tài)同質(zhì)化嚴(yán)重，交通及停車位嚴(yán)重影響著商業(yè)的發(fā)展。 人口狀況及分布情況2007年全區(qū)年末總常住人口約25萬人，％，%。目前2008年最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從實(shí)際發(fā)展情況來看，預(yù)計(jì)2008年莞城區(qū)全年社會消費(fèi)品零售總額同比仍將會穩(wěn)定增長；同時(shí)，居民消費(fèi)價(jià)格水平繼續(xù)保持穩(wěn)定。178。 歷年莞城區(qū)GDP 發(fā)展水平 單位：億元近幾年來，莞城作為東莞的老城區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長相對較為穩(wěn)定。區(qū)轄面積 平方公里。 項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目可園路解放路向陽路文化廣場區(qū)政府運(yùn)河路創(chuàng)業(yè)路項(xiàng)目地理位置圖塞納河畔項(xiàng)目（以下簡稱：本項(xiàng)目）位于東莞市莞城區(qū)運(yùn)河路與創(chuàng)業(yè)路和可園路的交匯處，距離莞城核心商圈約400米，處于莞城核心商圈的邊緣位置，商業(yè)氛圍相對淡薄，人車流量有限。 對于一個(gè)商業(yè)發(fā)達(dá)的地方來說，軟環(huán)境和硬環(huán)境不可缺少，一方面要提供良好的消費(fèi)市場和消費(fèi)環(huán)境，另一方面更要重視軟環(huán)境，要重視培育市場，引導(dǎo)市民正確消費(fèi)。 近幾年來，在東莞城區(qū)發(fā)展起來的幾大商圈確實(shí)存在不成熟、業(yè)態(tài)重復(fù)、沒有形成層次競爭等現(xiàn)象。 東莞商業(yè)未來發(fā)展方向分析216。從總體商業(yè)面積來看，到2010年，東莞市的大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)營業(yè)面積總量將達(dá)到308萬平方米；而到2015年，總量將達(dá)到382萬平方米，以滿足消費(fèi)需求。同時(shí)，對于2006年起新建的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還將實(shí)施聽證制度——建3,000平方米以上的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)要先開聽證會，商業(yè)用地與住宅用地立項(xiàng)分離以及住宅禁商等重要管理措施。2006年1月16日，歷時(shí)一年半編制的《東莞市2005—2015年城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）正式出臺，東莞市經(jīng)貿(mào)局正式對外公布了這一消息。 從現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀分析，莞城已不再是東莞商業(yè)發(fā)展的的中心及核心；252。 三大商圈在經(jīng)營業(yè)態(tài)上具有一定的傾向性；252。針對東莞三大城區(qū)商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，主要有以下幾點(diǎn)：252。216。 商圈借鑒分析本項(xiàng)目處在莞城區(qū)，擁有可園、西城門等旅游資源，是傳統(tǒng)的行政、商業(yè)中心；隨著城市向東發(fā)展的推進(jìn)，東城區(qū)逐步成為人口最多的居住區(qū)，有發(fā)展成新的商業(yè)中心的趨勢；莞城區(qū)作為東莞市的老城區(qū)，雖曾商業(yè)昌盛，但由于大量人口外移，設(shè)備陳舊等原因，目前呈現(xiàn)出萎縮跡象。本項(xiàng)目應(yīng)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化及特色鮮明。區(qū)域已經(jīng)成型，但具有一定的改造空間。交通便利性交通便利，但停車位等硬件設(shè)施尚不完善交通已成制約商圈發(fā)展的關(guān)鍵因素，缺乏硬件配套設(shè)施交通可達(dá)性較好，停車位等較為充足本項(xiàng)目所在商圈，交通已成為目前商業(yè)發(fā)展的制約因素。商品檔次中低檔為主，部分中高中低檔中及中高檔整體上東城商業(yè)圈的檔次定位高于其它商圈，本項(xiàng)目所在商圈檔次較其他商圈低。本項(xiàng)目所在商圈以家庭消費(fèi)及服務(wù)配套為主。 三大商圈綜合比較及結(jié)合項(xiàng)目分析比較內(nèi)容南城商圈莞城商圈東城商圈結(jié)論大型商業(yè)設(shè)施商業(yè)規(guī)模約35萬平米約25萬平米約65萬以上目前東城商業(yè)規(guī)模最大，商業(yè)氛圍最成熟，本項(xiàng)目處于莞城商圈，政府對片區(qū)實(shí)施了一些有利的措施，如片區(qū)的舊城改造，且突出商業(yè)的功能。 商業(yè)檔次以中檔為主，低檔為輔，高檔次商業(yè)設(shè)施未來發(fā)展?jié)摿^大。 隨著CBD發(fā)展日趨成熟，大型商業(yè)設(shè)施已慢慢涌入；252。 小結(jié)252。所在位置緊鄰主干道，展示面好，周邊擁有眾多新樓盤，但受第一國際整體開發(fā)的影響，目前人流少，經(jīng)營較差，根據(jù)規(guī)劃展望，其經(jīng)營會隨著入駐第一國際商家的不斷增多逐步好轉(zhuǎn)。處于行政中心與老商業(yè)街之間，經(jīng)營品類基本滿足附近居住及辦公人群的需求，因臨近無大型商業(yè)，人流一般。經(jīng)營狀況一般較好較差較好評析倉儲式建材超市，經(jīng)營品種齊全，品牌眾多，實(shí)現(xiàn)一站式購物，附有咖啡廳、設(shè)計(jì)室等配套設(shè)施，擁有良好的購物環(huán)境。；柱間距8m*8m。商場名稱家福特嘉榮購物廣場時(shí)尚島海雅百貨位置鴻福西路南側(cè)莞太路與銀豐路交匯處莞太路與鴻福路交匯處莞太路與鴻福路交匯處規(guī)模20，000㎡9,000㎡20000㎡35000㎡樓層2層3層4層地上五層、地下一層主題定位專業(yè)建材商場百貨商場主題商場百貨商場檔次中檔中檔偏低中檔中高檔業(yè)態(tài)分布1/F:建材、五金、涂料、服務(wù)臺等；2/F:燈具、櫥柜、衛(wèi)浴用品、裝飾品等；1/F:生鮮超市；2/F:日用百貨、圖書音像、小家電、皮具箱包、床上用品；3/F:服裝、鞋類1/F:珠寶、化妝品、皮鞋皮具、餐飲等；2/F:女裝、內(nèi)衣、運(yùn)動等；3/F：電器、童裝、床用等；4/F：餐飲1/F:化妝品、皮具、男女鞋、珠寶、鐘表；2/F:時(shí)尚女裝、少女裝、餐飲；3/F：成熟女裝、內(nèi)衣等；4/F：男裝；5/F運(yùn)動、健身器材等；1/F：生活超市建筑規(guī)劃一層：；二層：柱間距6m*7m 。當(dāng)?shù)刂f貨專業(yè)市場，購物環(huán)境差，主入口處靠二手手機(jī)吸引人流進(jìn)入，一層商家較少，二層電腦商戶多，經(jīng)營面廣，能夠滿足部分年輕人士的需求。經(jīng)營狀況較好一般一般較好評析知名電器經(jīng)營商，周邊緊鄰家具市場及老商業(yè)步行街，擁有門前廣場，交通便利，其經(jīng)營品類齊全，品牌豐富，帶來大量人流。柱間距：4m8m；凈高：。建筑規(guī)劃柱間距：7m8m；層高：6m；4部手扶電梯。1/F:2手手機(jī)（450㎡）、2手家電、廚衛(wèi)用品；2/F:2手電腦。商場名稱國美電器南城店中豪購物廣場宏遠(yuǎn)電器綜合市場萬家福購物廣場位置莞太路新基路口莞太路西側(cè)莞太路西側(cè)莞太路沙苑市場規(guī)模約7,000㎡10,000㎡12,000㎡3，000㎡樓層3層1層2層3層主題定位專業(yè)電器商場大賣場舊貨專業(yè)市場大賣場檔次中高檔中檔偏低低檔中低檔業(yè)態(tài)分布1/F: 手機(jī)數(shù)碼，小家電；2/F: 大小家電；3/F: 電視、音響。隨著區(qū)域商業(yè)中心聚合力加強(qiáng)，大型商業(yè)第一國際、時(shí)尚島、海雅百貨陸續(xù)開業(yè)，商圈影響力逐步擴(kuò)大。 商圈規(guī)劃及前景南城商圈由南城新城區(qū)CBD衍生出來，東莞市政府的遷入、大批寫字樓及公共配套設(shè)施的建設(shè),給片區(qū)帶來強(qiáng)勁的消費(fèi)需求，中心區(qū)商圈目前立足于社區(qū)，向區(qū)域服務(wù)延展。 目前商業(yè)氛圍不濃，人流量較?。?52。 具有區(qū)位、交通等方面的資源優(yōu)勢，政府規(guī)劃起點(diǎn)高，未來發(fā)展空間大；252。216?？梢哉f，該商圈還未能真正形成，目前的商業(yè)氛圍和莞城、東城相比還有一定距離，有待進(jìn)一步的發(fā)展。 南城商圈南城區(qū)被規(guī)劃為東莞未來的CBD，是東莞未來政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)及文化中心。 商業(yè)檔次以中檔為主，高檔為輔，低檔次商業(yè)設(shè)施分布較少。 大型商業(yè)設(shè)施發(fā)展迅速，品牌連鎖商家爭相進(jìn)駐，商圈內(nèi)競爭激烈；252。 小結(jié)252。 經(jīng)營產(chǎn)品由以家電數(shù)碼為主，轉(zhuǎn)向家居與家電并重。178。 主要服務(wù)消費(fèi)人群為東莞城區(qū)中高收入、白領(lǐng)階層消費(fèi)群體；以中高收入階層、家庭為主要目標(biāo)，引進(jìn)眾多知名品牌，為需求較高人士提供流行度更高更具特色的生活元素，購物環(huán)境優(yōu)美，品牌眾多，引領(lǐng)當(dāng)?shù)爻绷髭厔荨?商場布局較為合理，與海雅百貨有過道連通178。經(jīng)營狀況較好較好一般一般一般評析178。柱間距：8m6m，層高：4m。1/F：手機(jī)通訊、家電、冰箱、家居用品、汽車展示等；建筑規(guī)劃首層層高6米，其余5米；柱間距8m*；6部手扶梯；首層凈高5m，；*7m；14部手扶梯；2個(gè)500平米左右中庭。1/F:化妝品、珠寶、飾品，服飾、皮鞋；2/F:女裝、內(nèi)衣、飾品、餐飲；3/F:休閑裝、兒童裝、運(yùn)動裝、家居。 主要服務(wù)消費(fèi)人群為東莞城區(qū)中高收入、白領(lǐng)階層消費(fèi)群體；商場名稱好又多量販天虹商場彩怡百貨地王廣場順電位置東城中路與東城大道交匯處世博廣場東縱大道愉景東方威尼斯廣場東縱大道東縱大道東縱大道愉景東方威尼斯廣場規(guī)模約16,000㎡約25,000㎡約12,000㎡約120,000㎡約3,000㎡樓層3層3層3層3層1層主題定位大賣場百貨商場百貨商場百貨商場專業(yè)電器商場檔次中高檔中檔偏高中高檔中高檔中高檔業(yè)態(tài)分布1F：味千拉面、屈臣氏、服飾、精品、家居等；2F：日用百貨；3F：生鮮超市。 由于對面就是蘇寧，周邊不遠(yuǎn)還聚集著國美和時(shí)尚電器城，競爭壓力較大；178。 主要服務(wù)于月收入5000元以上的中高收入階層；蘇寧采用“店中店”的形式，全方位克隆蘇寧3C經(jīng)營模式，依托美新家具較高定位，全力打造家電、家居 “一站式”購物；178。經(jīng)營狀況一般一般一般較好評析178。層高1F：,4F:4m；中庭280㎡；街鋪：中域電訊、諾基亞專賣店、三星專賣店、索愛專賣店。建筑規(guī)劃凈高：5m,柱間距：7m6m，8個(gè)手扶電梯。 該店的經(jīng)營突出3C家電的流行概念，走精而全的中高端路線；商場名稱華潤萬家美新名家居中心國美世博店海雅百貨位置東城中路與東城大道交匯處東城中路與東城大道交匯處東城中路與東城大道交匯處世博廣場東城中路與東城大道交匯處世博廣場規(guī)模約16000㎡約48,000㎡約3,000㎡約28,000㎡樓層4層4層1層4層主題定位超市百貨商場專業(yè)家居商場專業(yè)電器商場流行時(shí)尚百貨商場檔次中檔中高檔中檔中高檔業(yè)態(tài)分布1/F:服飾、精品、皮鞋皮具、化妝品等；2/F：超市、服飾；3/F:超市；4/F:空置1/F:蘇寧電器（數(shù)碼、手機(jī)）、櫥柜、地板、衛(wèi)浴等；2/F：蘇寧電器