【正文】 。機電設備、電梯故障維修，物業(yè)公 司應督促保修單位解決。保修工作之外的保養(yǎng)內(nèi)容需物業(yè)公司自己或委托專業(yè)公司做，書面協(xié)議有助于解決物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司與保修單位的矛盾、糾紛。 保修期內(nèi)管理辦法 ① 設備接管時，物業(yè)公司、開發(fā)商、保修單位三方應就設備保修期（特別是電梯）保修的內(nèi)容、范圍、期限，物業(yè)公司維護的內(nèi)容、范圍，保修款支付，做出界定，達成共識，形成書面協(xié)議。 業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設備的修繕責任。 2020 年 1 月 30 日國務院 279 號令發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為： ① 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎 工程和主體結(jié)構工程，為設計文件規(guī)定的該 工程的合理使用年限； ② 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設備安裝，為 2 年； ⑤ 其他項目的保修期限由開發(fā)商與施工單位約定。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長，導致接管驗收時保修期已滿者，竣工驗收與接管驗收的時間差，由開發(fā)商負責質(zhì)量保修，保修期順延。 二、保修及維修 新建房 屋在保修期內(nèi) 新建房屋保修期的計算應以法規(guī)及開發(fā)商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準，保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。 對不具備使用功能問題的處理 接管驗收時，對于因房屋的配套設施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通，致使用戶不能進住的，應由開發(fā)商負責抓緊解決，等符合接管驗收條件 后，再行組織驗收。由開發(fā)商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理，處理完畢，達到合格要求、確保住用安全的，再商定時間予以驗收。也可經(jīng)雙方協(xié)商，由開發(fā)商委托物業(yè)公司 代為返修，所需費用由開發(fā)商支付。因此建議發(fā)展商在保修期結(jié)束時，在取得物業(yè)公司認可后，才向施工單位支付保修金。 檢查房間設施是否齊全； ① 根據(jù)售樓或租賃時的約定先將房間內(nèi)配置的設施列出清單； ② 根據(jù)清單查對設施的數(shù)量及質(zhì)量； 檢查房間工程質(zhì)量（包括裝修質(zhì)量及安裝質(zhì)量） ① 檢查地面、墻面和天面有無空鼓、裂縫；如果是精裝修，還應檢查墻面、天面的清潔情況； ② 檢查墻面和天花板是否有麻點或水漬痕跡（是否漏水）； ③ 檢查門窗 、玻璃有無損壞，試試門窗是否嚴密、開關靈活； ④ 檢查開關、插座是否有電； ⑤ 選頂層房屋的應著重檢查屋頂是否滲漏，墻面是否發(fā)黃或有水漬痕跡；選首層房屋的應檢查地面是否有返潮現(xiàn)象； 核對入伙當天的水、電、氣表讀數(shù)； 填寫記錄 將入伙時拿到鑰匙的數(shù)量、驗收中發(fā)現(xiàn)的問題、入伙當天水、電、氣表的讀數(shù)填寫在《接管驗收記錄》。此過程僅限于新樓宇。 注：電梯相關資料包括以下部分 ① 勞動局電梯安全勞動局電梯安全使用許可證（每梯一本） ② 勞動局電梯安全技術檢驗報告書（每梯一本） ③ 質(zhì)量技術監(jiān)督局安全檢驗合格證（每梯一份） ④ 勞動局起重機械登記卡片（每梯一份） ⑤ 電梯安裝工程施工技術資料（每梯一本） ⑥ 質(zhì)檢報告（每梯一份） ⑦ 電梯隨機文件（至少包括：電梯相關圖紙、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、裝箱單等） ⑧ 產(chǎn)品合格證（含限速器合格證、曳引機合格證） ⑨ 試驗報告書（每梯一份） 填寫記錄 對照本文件，將收到的資料填寫在《工程資料交接清單》。（包括：變壓器、高壓開關柜、低壓配電柜、發(fā)電機、電梯、生活水泵、生活水泵變頻控制柜、消防供水系統(tǒng)、直飲水泵、直飲水泵變頻控制柜、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)等。 公安消防建筑工程消防驗收意見書 建設工程質(zhì)量監(jiān)督登記書 電梯安全檢驗合格證書 防雷設施合格證 燃氣工程驗收備案證書 直飲水檢驗報告 東莞市白蟻防治工程竣工驗收證明 國家固定滅火系統(tǒng)和耐火構件質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心檢驗報告 電纜檢測報告 智能化驗收系統(tǒng)合格證 停車場管理系統(tǒng)檢測報告 攝象機檢測報告 有線電視系統(tǒng)終端盒檢測報告 以上均為復印件 三、工程技術資料 建筑、結(jié)構、電氣（強弱電）、給排水（包括消防）、中央空 調(diào)、直飲水、燃氣等工程的全套竣工圖紙。 工程資料的接管 對于原有已入伙的物業(yè)，原物業(yè)公司及業(yè)主委員會應在新物業(yè)公司驗收樓宇的同時，移交樓宇資料給新物業(yè)管理公司；對于新建物業(yè)，開發(fā)商在樓宇資料報交市建筑檔案館的同時，應移交一份給物業(yè)管理公司存檔。 公用設施、公共場地及鑰匙的驗收 公用設施 驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評 定標準》 檢驗要點： 分項工程 檢驗要點 備 注 公 用 設 施 保證項 室外排水通暢，井蓋完好、無缺損 游樂設施設備完整、無安全隱患，有安全指引 平面圖、路標、提示標識等各種標志齊全 基 本 項 轄區(qū)道路完好無損 通透式圍欄完好、無銹跡 路燈完好 停車場地、垃圾中轉(zhuǎn)站、工具房等公共場所（地）完好 建筑小品、雕塑等完好無損 游泳池 驗收標準：《體育場所開放條件與技術要求》 檢驗要點： 分項工 程 檢驗要點 備 注 游泳池 基本項 游泳池周圍形成完整的圍合，防護設施完好 有水循環(huán)過濾系統(tǒng)和消毒、吸底設備，且工作正常 照明設備（包括應急照明燈）正常 有分設的男、女更衣室，并配有存放衣物的設施（更衣柜） 有分設的男、女淋浴室 有分設的男、女廁所 更衣室、淋浴室、廁所內(nèi)的設施正常（含門鎖、燈光、噴淋設施等） 有強制通過式浸腳消毒池 更衣室與游泳池中間設有強制通過式噴淋設備男、女各一套 更衣室、廁所有 通風設施，且通風設施完好 配有必備的救生高架（觀察臺）（按每 250M2 配備 1 個） 池面有明顯的水深度、深淺水區(qū)警示標識，或標志明顯的深、淺水隔離帶 有廣播設施、有專用直撥電話 有各類公共標識和警示標牌 泳池各進、排水口防護罩是否完好無損 池內(nèi)上下扶手是否按規(guī)定配備、安裝是否符合規(guī)范 池面、池底、池壁、池沿無殘損，無銳角，無安全隱患 園林綠化 驗收標準：《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》 GBJ30688 檢驗要點： 分項 工程 檢驗要點 備 注 園林綠化 基本項 綠地、植物數(shù)量品種符合設計 土質(zhì)符合植物生長，厚度正確 綠化內(nèi)無磚塊等建筑垃圾 無死苗、無蟲害 鑰匙交接 （ 1）檢查鑰匙是否匹配，是否齊全 （ 2）拿到鑰匙時先分清鑰匙的用途； （ 3）數(shù)清每種鑰匙的數(shù)量，并進行確認； （ 4）將每把鑰匙均試一遍，看是否有配錯的現(xiàn)象； （ 5）按鑰匙的用途進行分類、編號、保管。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 填寫表格：《樓宇接管驗收記錄表》 記錄的填寫及缺陷的整改 以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公 司。 填寫表格 ：《樓宇接管驗收記錄表》 給排水 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準 檢驗要點：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。 土建驗收 驗收標準：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準 檢驗要點：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。對于影響物業(yè)管理的設計、施工缺陷提出改進建議。 對于設計中沒有的設施設備，但在物業(yè)管理中又必需增設的，可降低管理、運行費用的，應建議開發(fā)商增設。 對于設計中已有的設備， 注意收集資料。熟悉設備性能，掌握工程進度與施工質(zhì)量，便于今后管理。 準備驗收表格、接管憑證 準備《接管驗收相關記錄》中有關的驗收表格、接管憑證。