【正文】 。在審批大型商業(yè)項目時要寧缺毋多，這樣才有利厚街商業(yè)市場的發(fā)展。記者從調(diào)查過程中了解到，在新開發(fā)樓盤的商業(yè)配套方面，有個別商業(yè)項目出現(xiàn)商家大規(guī)模 “ 撤場 ” 的現(xiàn)象，這說明厚街的消費市場還不足于支撐過多的商業(yè)地產(chǎn)項目。另外，就是厚街商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較晚，特別是大型商業(yè) MALL 不多。 調(diào)查過程中記者發(fā)現(xiàn)，厚街商業(yè)密集度較城區(qū)要高，部分區(qū)域商業(yè)氛圍一點也不亞于城區(qū)，其康樂南路的商業(yè)甚至比城區(qū)的商業(yè)還要火爆。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【分析展望】 規(guī)劃有利商鋪市場后續(xù)發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，厚街目前超千萬元的專業(yè)商場有 40余家，分布于各個住居集中區(qū)域、工業(yè)園區(qū)，幾乎每個居住區(qū)、工業(yè)園區(qū)都有一個或幾個專業(yè)商場；超 5000 萬元以上的專業(yè)商場有 6 家，都集中在厚街中心區(qū)域，專業(yè)商場為商圈主力，臨街商鋪作為專業(yè)商場的補充，這種商業(yè)發(fā)展模式進一步促進了厚街商業(yè)的發(fā)展； 調(diào)查結(jié)果顯示，厚街的商鋪租金、銷售 價格差距相當明顯，工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)與中心商圈的商業(yè)鋪位租金、銷售價格差距大且發(fā)展不平衡，工業(yè)園區(qū)、住宅區(qū)商業(yè)鋪位的租金價格在 60100 元 /平方米 /月，銷售價格在 600012020 元 /平方米，部分商鋪銷售高達 15000 元 /平方米左右，而中心商圈的商業(yè)鋪位租金可以達到 200400 元 /平方米 /月，銷售價格也在 2020035000 元 /平方米；厚街最繁華的商業(yè)街區(qū)康樂南路租金價格在 300600 元 /平方米 /月，個別鋪位的租金達到 8001000 元 /平方米 /月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 [NextPage] 厚街商鋪： 中心區(qū)商鋪受關(guān)注 回報率為 712% 【商鋪現(xiàn)狀】 專業(yè)商場占主導 街鋪旺地位于康樂路 據(jù)調(diào)查了解，目前厚街鎮(zhèn)商業(yè)最集中、最繁華的商業(yè)圈位于厚街中心區(qū)域，即以康樂路為主線向兩側(cè)延伸，包括陽光商業(yè)城街區(qū)、珊瑚路街區(qū)、東風路街區(qū)等。對于投資商鋪的投資者，在投資之前一定要清楚了解商鋪整體的出租率、租戶質(zhì)量如何，這些是 非常必要的程序。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著人們就業(yè)選擇日趨多元化， “ 與其為老板打工，不如自己當老板 ” ，這種潛意識在許多人心里涌動。商鋪投資相對于股市和住宅，回報率較高。 [分析展望 ] 對于消 費者而言，投資意識是多元化的。 沿街商鋪： 據(jù)了解，虎門的沿街商鋪最具優(yōu)勢的是虎門大道兩邊的商鋪以及虎門的步行街。 另一區(qū)域?qū)偃嗣癖甭?，該路段匯聚六大布料交易市場。 32 歲的劉先生，在富民商業(yè)大廈二樓南區(qū)經(jīng)營彈力褲，有人估算，他在這間鋪上每年的收入決不會少于 50 萬元。 的商鋪，甚至是臨街的商鋪，都有了數(shù)倍的差距。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。作為商場內(nèi)鋪的租金，這已經(jīng)遠遠高過了北京的燕莎、深圳的中信廣場，即便同在虎門鎮(zhèn)，也比不少已經(jīng)開業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前虎門商業(yè)氣氛非常重，因此商鋪的銷售并沒有太大壓力。這里每家商場都可以容納 1200— 2020 個商鋪，匯聚大量的人氣，因此商鋪的租金售價是年年翻倍。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此，在筆者看來，該路商鋪的升值與否，與 其商業(yè)定位有著很大的關(guān)系。 【分析展望】 多重因素決定商鋪價值趨勢 從商業(yè)定位方面來看，我們可以發(fā)現(xiàn)，早前幾年的花園新村是 “ 飲食一條街 ” ，說起飲食的好去處，東莞人一定不會忽略花園路的存在。 業(yè)內(nèi)人士表示，區(qū)域商業(yè)圈的形成，應該同時考慮到商品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)以及居住人群等方面的因素，就目前花園路商業(yè)的現(xiàn)狀 而言，大多數(shù)業(yè)主對該路 100— 200 元 /平方米商鋪租價普遍感到較高并不是 “ 無病呻吟 ” 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 隨著城市向東部發(fā)展規(guī)劃的日愈實現(xiàn)，東城儼然成了東莞人置業(yè)的另一片理想之地。應該說，當時住在花園新村的人都是相對比較 有錢的人。 【商鋪分析】 商業(yè)圈有效形成應評估多重指標 從居住人群分析，花園新村居住人群的改變也是導致該區(qū)域商業(yè)發(fā)展遇到阻礙的一個重要原因。建材城二樓租金為 45 元 60 元 /平方米，物業(yè)管理物為 18 元 /月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解，該路沿街商鋪在租期上并沒有嚴格限制。由于所處地段不同，各間商鋪租價和售價也因而發(fā)生改變。 商鋪篇（三） 花園新村商鋪區(qū)： 商業(yè)氛圍下降 區(qū)域面臨重新定位 【商鋪租售】 紅荔路商鋪租價較為合理 花園新村商區(qū)主要由東起外環(huán)路、西至運河西路，中起花園路， 南起西正路、市橋路、學院路，北到紅荔路、育華路圍成。東莞業(yè)界認為， 2020 年，萬江房的價才賣到 1800 元，后來隨著該區(qū)域市政配套設施的進一步完善，到了去年就已經(jīng)賣到 3000 多元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。都會廣場以經(jīng)營服裝、飲食和小飾品為主，目標群體重要鎖定在中低端消費人群，包括一些中學生，結(jié)果商家整體經(jīng)營狀況都不差。據(jù)了解，同樣是 30 平方米以下的商鋪面積，都會廣場的月租金為 3000 元左右，每平方米至少要 100 元以上。據(jù)了解，該小區(qū)出租價格為 63 元 /平方米，售價則為 萬元 /平方米。 【商鋪租售價】 租售價格因地段而異 據(jù)了解，萬江大道江濱花園沿街商鋪面積大多數(shù)在 30 平方米以下，出租均價為 50 元 /平方米左右，而第七期沿街商鋪 則要貴很多，商鋪月租為5000— 6000 元；售價方面，第一至第六期為 1 萬元 /平方米左右，第七期則升至— 萬元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。記者了解到，僅萬江大道沿線一帶，就有 100 多間社區(qū)商鋪，再加上江濱花園小區(qū)內(nèi)鋪，該區(qū)域商鋪總數(shù)已不少。加上住在東江河畔周圍一帶的村民，僅該片區(qū)，就有好幾萬的住戶。華南摩爾、盛世華南、江濱花園則分布在萬江大道沿線上。莞穗大道沿線主要有都會廣場商業(yè)地產(chǎn)項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由此可見，在短期之內(nèi)消費市場很難迅速提升，商鋪經(jīng)營難的問題短期內(nèi)不可能得到改善。 整個區(qū)域內(nèi)商鋪空置率高和轉(zhuǎn)讓頻率快比較突出，區(qū)域消費力不強是硬傷。 在業(yè)態(tài)方面，除了第一國際的商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富外，其他地段的業(yè)態(tài)相對單一，多以品牌商家和餐飲業(yè)為主。 從調(diào)查商鋪經(jīng)營情況來看，商家 的營業(yè)額有所上升，消費群體的總體水平也明顯提高，說明區(qū)域的吸引力和消費力正在逐步上升，但意味著商家的利潤明顯增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【分析展望】 商鋪空置率偏高 寫字樓密集地或先旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 調(diào)查結(jié)果表明， 2020 年以來，第一國際周邊和健朗花園附近商鋪租賃價格有明顯提升，其中元美東路（第一國際路段）沿街商鋪由 2020 年 5060 元 /平方米 /月提升到 2020 年 60100 元 /平方米 /月。商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，以經(jīng)營居民日常用品為主。早期商鋪主要集中兩個地方，一個是稻花村、菊香苑、石竹花園組成的商鋪區(qū)，共開發(fā)住宅數(shù)約 2300 多戶，以環(huán)繞樓盤的沿街商鋪為主，并配有一個肉菜市場。 行政中心